사건
2006가합3233(본소) 손해배상(기)
2006가합9477(병합) 손해배상(기)
원고
1. 이OO (000000-0000000)
창원시 용호동
2.김○○(OC○○○○)
진해시 용원동
3. 박00 (000000-0000000)
진해시 용원동
4.권○○(O(○○○○)
창원시 동읍 신방리
5.권○○D000000)
창원시 대방동
6. 허OO (000000-0000000)
진해시 이동
7. 강OO (000000-0000000)
진해시 용원동
8. 곽OO (000000-0000000) )
진해시 용원동
19. 김○○ (000000-0000000) )
진해시 용원동
10. 원○○ (000000-0000000)
진해시 용원동
11.박○○DO)
진해시 자은동
12.이○○(0D000000)
진해시 풍호동
13. 안00 (000000-0000000) )
창원시 상남동
14.강○○(OCO000000)
부산 사상구 학장동
15.이○○○)
창원시 가음동
16.김○○(OC○○○○)
진해시 용원동
17. 정00 (000000-0000000)
진해시 용원동
18.이OO(OOC0000)
창원시 대방동
19.조○○(00DOO)
진해시 용원동
20.신○○(OODOOO)
진해시 용원동
21.김○○O○○○)
진해시 용원동
22. 김00 (000000-0000000)
진해시 용원동
23.이○○OO)
창원시 천선동
24.공○○OO)
거제시 동부면 오송리
25.김○○0000000)
진해시 용원동
26. 임00 (000000-0000000) )
진해시 용원동
27.이00(00000000000)
부산 남구 우암1동
28.진○○(0○○○○)
진해시 용원동
29. 최OO (000000-0000000)
진해시 용원동
30. 유OO (OO0000-0000000)
진해시 자은동
31. 송00 (000000-0000000)
진해시 가주동
32.이00(0000DO)
진해시 가주동
33.장○○(O0000000)
진해시 용원동
34. 임00 (000000-0000000)
대구 수성구 시지동
35.이○○(OCO○○○)
마산시 합성동
36.김○○○)
진해시 충무동
37.남○○(OC○○○○)
진해시 용원동
38. 김○○ (000000-0000000)
부산 진구 개금동
39.박○○(000000000)
진해시 용원동
40.김○○(OODOO)
진해시 용원동
41.이○○(OODOOO)
진해시 용원동
42.최○○O○○○)
진해시 용원동
43. 김00 (000000-0000000) )
진해시 용원동
44.전○○OO)
진해시 가주동
45.정○○OO)
광주 북구 중흥2동
46.박○○OO)
진해시 용원동
47. 김00 (000000-0000000)
창원시 상남동
48.김00(00000000000)
진해시 용원동
49.송○○(OO○○○○)
진해시 용원동
원고들 소송대리인 변호사 최○○, 정○○, 박○○
피고
○○건설산업 주식회사
창원시 상남동
대표이사 김00
소송대리인 법무법인 ○○
담당변호사 이○○, 도○○, 김○○, 김○○, 백○○
변론종결
2007. 4. 5.
판결선고
2007. 4. 19.
주문
1. 피고는
가. 원고 1 내지 7, 10 내지 12, 20, 22 내지 36에게 각 7,900,000원,
나. 원고 21, 48에게 각 3,950,000원,다. 원고 8, 9, 18, 19, 37 내지 41, 43 내지 46에게 각 9,900,000원, 라. 원고 42, 49에게 각 4,950,000원,
마. 원고 14 내지 17에게 각 11,800,000원,
바. 원고 13, 47에게 각 5,900,000원 및 위 각 돈에 대하여, 원고 1 내지 46에 대하여는 2007. 2. 8.부터, 원고 47 내지 49에 대하여는 2007. 3. 9.부터, 각 2007. 4. 19.까지는 연 5%, 2007. 4. 20.부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.
2. 원고들의 각 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 1/2은 원고들이, 나머지는 피고가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
청 구 취 지피고는, 원고 1 내지 7, 10 내지 12, 20 내지 36에게 각 20,000,000원, 원고 48에게 10,000,000원, 원고 8, 9, 18, 19, 37 내지 46에게 각 21,000,000원, 원고 49에게 10,500,000원, 원고 13 내지 17에게 각 22,000,000원, 원고 47에게 11,000,000원 및 위 각 돈에 대한 각 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날부터 이 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.
이유
1. 기초사실
가. 피고는 진해시 용원동 ○○○○ ○○○아파트(이하, '이 사건 아파트'라 한다)의 시행사이자 시공회사이고, 원고들은 피고와 직접 분양계약을 체결한 이 사건 아파트 1층 각 세대의 최초 수분양자들이거나 분양권을 매수하여 분양계약상의 수분양자 지위를 승계한 사람들(원고 1 내지 7, 10 내지 12, 20 내지 36, 48은 33평형, 원고 8, 9, 18, 19, 37 내지 46, 49는 40평형, 원고 13 내지 17, 47은 47평형의 수분양자들로서, 원고 47은 원고 13으로부터, 원고 48은 원고 21로부터, 원고 49는 원고 42로부터 각 분양권의 1/2을 매수한 사람들이다)이다.
나. 피고는 2003년 11월경 이 사건 아파트의 모델하우스를 개관하여 이 사건 아파트를 사전분양하기 시작하였다.
다. 이 사건 아파트는 33평형, 40평형, 47평형으로 구성된 8개동 869세대의 규모로서 그 중 1층이 총 64세대였는데, 피고는 이 사건 아파트를 분양하면서 당시 피고를 포함한 대부분의 건설회사들이 아파트의 저층이 다른 층보다 고객들의 선호도나 재산적 가치가 떨어지는 점을 감안하여 다른 기준층보다 2.5% 내지 9% 정도 분양가를 낮게 책정하여 분양하고 있던 것과는 달리, 2층의 경우에는 다른 기준층보다 분양가를 낮게 책정한 반면, 1층의 경우에는 다른 기준층과 동일하게 분양가를 책정(최고층인 15층은 다락방이 있어 분양가가 제일 높았고, 2층이 제일 낮았으며, 1층을 비롯한 3층 내지 14층의 분양가는 모두 동일하게 33평형은 158,700,000원, 40평형은 198,500,000원, 47평형은 236,100,000원 이었다)하고, 그 대신 1층의 원활한 분양을 위해 1층 세대만을 위한 전용 정원을 설치하여 준다고 홍보하기로 결정하였다.
라. 이에 따라 피고는 이 사건 아파트의 분양 당시 광고전단지(갑1의 1, 2)에 "1층세 대 전용정원", "발코니 공간과 이어진 최고 13.7평의 전용 정원, 꽃과 나무를 가꿀 수 있는 아파트의 마당"이라고 기재하고, 인터넷에서도 같은 내용으로 안내하였으며(갑1의 3), 모델하우스 내에도 1층 베란다 앞에 조경수들로 둘러싸여 있는 상당한 넓이의 공간을 확보하여 그 바닥에 잔디가 심어져 있고 베란다에서 정원으로 바로 통행할 수 있는 문 및 나무로 된 탁자와 의자, 하얀색 파라솔 등이 설치되어 있는 1층 전용 정원의 견본을 설치, 전시하였다(갑56, 57).
마. 또한 피고의 분양담당직원들은 이 사건 아파트의 수분양자들에게 1층 세대를 위한 전용정원의 설치로 인해 다른 기준층과 1층의 분양가가 차이가 없게 되었다고 설명하였다.
바. 그 후 피고는 이 사건 아파트의 공사를 완공하고, 2005. 8. 31. 이 사건 아파트의 각 세대에 대한 소유권보존등기를 마쳤고, 그 무렵 이 사건 아파트의 수분양자들도 입주절차를 모두 마쳤는데, 피고가 이 사건 아파트에 실제로 설치한 1층 전용정원은 이 사건 아파트 각 동 주위에 석재를 쌓아 구획된 1층 베란다 앞 공간에 베란다에서 정원으로 내려가는 출입문과 계단 등이 형식적으로 설치되어 있기는 하나 그 면적이 매우 협소하고(일반적인 전용정원의 면적은 10.5평 정도에 불과하고, 각 동의 가장자리 세대는 그 면적이 7.6평 정도에 불과하다) 시설 및 조경이 조악하여 모델하우스에 설치되어 있던 견본 정원에 비해 그 성상이 매우 미흡하였고, 또한 이 사건 아파트의 입주 이후 1층 입주자들 일부가 개별적으로 1층 전용정원으로 설치된 베란다 앞 공간에 채소를 재배하는 등으로 사용하기도 하였으나 현재는 공유부분의 사용에 대한 다른 층입주자들의 반발로 1층 전용 정원의 개별적인 사용도 어려운 형편이다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑1의 1 내지 3, 갑2, 갑3, 갑4 내지 49의 각 1, 2, 갑56, 갑57의 각 기재, 을1의 1 내지 4, 을3의 1 내지 57의 각 영상, 이 법원의 검증결과, 감정인 이○○의 감정결과, 변론 전체의 취지
2. 당사자의 주장 및 판단
가. 당사자의 주장
(1) 원고들은, 피고가 이 사건 아파트의 분양 당시 분양광고, 모델하우스에 설치된 견본 정원의 전시 등을 통해 모델하우스에 설치된 견본 정원과 동일한 정도의 1층 전용정원을 설치하여 주겠다고 약정하였음에도 이에 위반하여 모델하우스에 설치되어 있던 견본 정원에 비해 매우 협소하고 조경이 조악하여 재산적 가치가 없는 정원을 설치하였을 뿐만 아니라, 1층 전용정원은 공용부분이어서 1층 수분양자들의 독점적, 배타적 사용이 불가능한데도 피고는 이 사건 아파트를 분양하면서 1층 세대를 위한 전용정원을 계약조건으로 내세워 1층 수분양자들을 기망하였으므로, 주위적으로는 1층 전용정원 설치의 불완전이행 또는 이행불능으로 인한 채무불이행 책임으로, 예비적으로는 1층 전용정원에 대한 기망으로 인한 불법행위책임 또는 1층 전용정원의 하자로 인한 하자 담보책임으로 피고는 원고들에게 1층과 기준층의 분양가액의 차액 상당의 재산상 손해를 배상할 의무가 있다고 주장한다.
(2) 이에 대하여 피고는, 이 사건 아파트를 분양하면서 분양광고에 1층 전용정원에 대한 사항을 기재하거나 모델하우스에 견본 정원을 설치한 것은 분양광고행위로서 단순한 청약의 유인에 불과하고 분양계약서에 1층 전용정원에 관한 내용이 명시적으로 기재되지 않은 이상 그것이 분양계약의 내용을 이룬다고 할 수 없고, 전용정원의 설치 여부는 분양계약체결여부에 결정적인 영향을 가지는 요소라고 할 수 없으므로 피고가 신의칙상의 고지의무 및 설명의무를 위반하였다고 할 수도 없으며, 피고회사는 광고내용대로 전용정원을 시공하였고, 1층 전용 정원에 대한 광고는 아파트 분양계약 체결여부의 결정에서 중요한 사항도 아니어서 이를 기망이라고 할 수도 없으므로, 원고들의 청구는 부당하다고 주장한다.
나. 판단
(1) 손해배상 책임의 발생
(가) 일반적으로 집합건물이 아직 완공되지 않은 상태에서 대략의 위치만을 정한 채 평형과 대지면적만을 특정하여 사전 분양하는 경우 분양자는 완공되는 아파트가 입주자모집공고, 분양안내문, 모델하우스의 설치, 전시에 의하여 제시된 것과 동일한 정도의 품질이나 성상 등을 구비하고 있다는 것을 명시적 또는 묵시적으로 보증한 것이고, 수분양자들 역시 분양자의 그와 같은 보증을 신뢰하여 분양계약을 체결한 것으로 봄이 상당한 점, 특히 이 사건의 경우에는 다른 아파트의 경우 통상적으로 1층이 다른 층보다 고객들의 선호도나 재산적 가치가 떨어지는 점을 감안하여 다른 기준층보다 2.5% 내지 9% 정도 분양가를 낮게 책정하여 분양함에도 불구하고 피고가 이 사건 아파트의 1층 분양가를 다른 기준층과 동일하게 책정하여 분양하면서 수분양자들에게 1층 세대를 위한 전용정원의 설치로 다른 기준층과 분양가의 차이가 없게 되었다고 설명하였고, 모델하우스 내에 1층 전용정원의 견본을 설치, 전시하여 둔 점, 한편 이 사건 아파트 1층 수분양자인 원고들로서는 통상적으로 아파트 1층의 재산적 가치가 다른 기준층보다 떨어짐에도 불구하고 이 사건 아파트에 모델하우스에 설치된 것과 동일한 정도의 면적이나 성상을 구비한 1층 전용정원이 설치될 경우 1층과 다른 기준층의 재산적 가치 차이를 상쇄시킬 수 있을 것이라고 기대하고 분양계약체결에 이르렀을 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 피고가 분양 당시 분양광고나 모델하우스의 견본정원의 설치 및 전시 등을 통하여 제시한 1층 전용 정원에 관한 사항은 단순한 청약의 유인이 아니라 분양계약의 내용을 이루는 것으로 봄이 상당하고, 따라서, 피고는 수분양자들에게 적어도 분양 당시 모델하우스에 설치, 전시되어 있던 것과 동일한 정도의 면적과 성상을 구비한 1층 전용 정원을 설치할 분양계약상 의무가 있다고 할 것인데, 앞서 본 바와 같이 피고는 이 사건 아파트에 1층 전용 정원의 시설 일부를 설치하기는 하였으나 이는 분양 당시 모델하우스에 설치, 전시되어 있던 것과 동일한 정도의 면적과 성상을 갖추지 못한 것으로 인정되므로, 피고는 자신의 불완전한 채무이행으로 인하여 이 사건 아파트 1층 수분양자인 원고들이 입은 손해를 배상할 의무가 있다.
(나) 또한 아파트 분양계약의 경우 분양자는 계약 체결과정에 있는 수분양자들에게 분양계약의 성립과 실현 등 의사결정에 중대한 영향을 줄 수 있는 사정에 대하여는 정확하고 충분한 정보를 고지하고 설명할 신의칙상 의무가 있다고 할 것인바, 피고가 이 사건 아파트의 분양 당시 1층 수분양자들에게 1층 전용 정원을 설치한다고 한 부분은 이 사건 아파트의 공용부분에 해당하는 것이어서 1층 입주자들의 독점적이고 배타적인 사용이 사실상 불가능한 것임에도 불구하고 피고는 그와 같은 사정에 관하여는 정확하고 충분한 정보를 고지하거나 설명하지 아니한 채, 오히려 "1층세대 전용정원", "발코니 공간과 이어진 최고 13.7평의 전용정원, 꽃과 나무를 가꿀 수 있는 아파트의 마당"이라는 등으로 분양안내를 하면서 수분양자들에게 1층 세대를 위한 전용정원의 설치로 다른 기준층과 분양가가 차이가 없게 되었다고 설명한 것은 통상의 선전 · 영업활동을 넘어서서 수분양자들에 대하여 의사결정에 중대한 영향을 줄 수 있는 사정에 관한 신의칙상 고지의무 내지 설명의무를 위반한 것이라고 봄이 상당하므로, 피고는 이로 인해 이 사건 아파트 1층 수분양자인 원고들이 입은 손해를 배상할 의무가 있다.
(2) 손해배상책임의 범위
(가) 나아가 피고가 배상하여야 할 손해배상책임의 범위에 관하여 보건대, 채무불이행으로 인한 손해배상청구소송에 있어, 재산적 손해의 발생사실이 인정되고 그의 최대한도인 수액은 드러났으나 거기에는 당해 채무불이행으로 인한 손해액 아닌 부분이 구분되지 않은 채 포함되었음이 밝혀지는 등으로 구체적인 손해의 액수를 입증하는 것이 사안의 성질상 곤란한 경우, 법원은 증거조사의 결과와 변론 전체의 취지에 의하여 밝혀진 당사자들 사이의 관계, 채무불이행과 그로 인한 재산적 손해가 발생하게 된 경위, 손해의 성격, 손해가 발생한 이후의 제반 정황 등의 관련된 모든 간접사실들을 종합하여 상당인과관계 있는 손해의 범위인 수액을 판단할 수 있다(대법원 2004. 6. 24. 선고 2002다6951, 6968 판결 참조).
(나) 이 사건의 경우, 이 사건 아파트 1층 전용정원에 관한 피고의 불완전 이행 및 신의칙상 고지의무 내지 설명의무 위반으로 인하여 이 사건 아파트 1층 수분양자인 원고들이 입은 통상의 손해는 원칙적으로 피고가 분양 당시 모델하우스에 설치, 전시하였던 것과 동일한 정도의 면적과 성상을 구비하고 1층 수분양자들의 독점적이고 배타적인 사용권이 보장되는 1층 전용정원이 설치되었을 경우의 아파트 교환가치와 현재 상태대로의 아파트 교환가치의 차액(소위 이행이익)이라고 봄이 상당하고, 그러한 손해의 산정은 피고의 불완전이행 당시를 기준으로 하여야 할 것이다.
살피건대, 감정인 이00의 감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 아파트의 1층 각 세대 중 표본으로 각 평형별 1세대씩 총 3세대(33평형 106동 104호, 40평형 107동 108호, 47평형 103동 102호)에 대하여 피고의 불완전이행 당시에 근접한 각 세대별 소유권이전등기일을 기준으로 하여, 전용정원, 제세공과금, 내부추가비용 등을 제외한 분양가액을 감정한 결과 33평은 150,800,000원, 40평형은 188,600,000원, 47평형은 224,300,000원인 사실이 인정되는데, 이러한 인정사실에 ① 원고들의 독점적, 배타적인 전용 정원의 사용이 불가능한 현재 상태대로의 아파트 교환가치는 감정결과 산정된 각 평형별 분양가액과 유사할 것으로 보이는 점, ② 모델하우스에 설치, 전시하였던 것과 동일한 정도의 면적과 성상을 구비하고 1층 수분양자들의 독점적이고 배타적인 사용권이 보장되는 1층 전용정원이 설치되었을 경우의 아파트 교환가치는 원고들이 모델하우스에 설치된 견본 정원과 동일한 정도의 전용정원이 설치될 것으로 믿고 이 사건 아파트를 분양받기 위해 지출한 실제 분양금(33평형 158,700,000원, 40평형 198,500,000원, 47평형 236,100,000원)으로 봄이 상당한 점, 3 피고의 채무불이행으로 인한 손해액은 이 사건 아파트 1층 각 평형별로 유사할 것으로 보이는 점 등의 사정을 종합하면, 이 사건 아파트 1층 33평형 1세대의 손해액은 각 7,900,000원(= 실제 분양금 158,700,000원 - 감정 분양가액 150,800,000원), 1층 40평형 1세대의 손해액은 각 9,900,000원(=실제분양금198,500,000원 - 감정분양가액188,600,000원), 1층 47평형 1세대의 손해액은 각 11,800,000원(= 실제 분양금 236,100,000원 - 감정 분양가액 224,300,000원)이 된다.
(다) 그밖에도 원고들은 피고의 채무불이행으로 인하여 사생활 침해, 전용정원에 대한 상실감(속았다는 불쾌한 감정), 시가하락, 기회비용 상실(다른 층을 구할 수 있었는데도 불구하고 전용 정원 때문에 1층에 입주함) 등의 정신적 고통을 입었다고 주장하며 위자료의 지급을 구하나, 일반적으로 계약상 채무불이행으로 인하여 재산적 손해가 발생한 경우, 그로 인하여 계약 당사자가 받은 정신적인 고통은 재산적 손해에 대한 배상이 이루어짐으로써 회복된다고 보아야 할 것이므로, 재산적 손해의 배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다는 특별한 사정이 있고, 상대방이 이와 같은 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 정신적 고통에 대한 위자료를 인정할 수 있다고 할 것인바, 원고들이 주장하는 사정들이 재산적 손해의 배상만으로 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다고 볼 만한 특별한 사정에 해당한다고 보기 어렵고, 달리이를 인정할 증거도 없으므로, 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.
(3) 소결론
따라서, 피고는 33평형 수분양자인 원고 1 내지 7, 10 내지 12, 20, 22 내지 36에게는 각 7,900,000원, 33평형의 각 1/2 지분 공유자인 원고 21, 48에게는 각 3,950,000원, 40평형 수분양자인 원고 8, 9, 18, 19, 37 내지 41, 43 내지 46에게는 각 9,900,000원, 40평형의 각 1/2 지분 공유자인 원고 42, 49에게는 각 4,950,000원, 47평형 수분양자인 원고 14 내지 17에게는 각 11,800,000원, 47평형의 각 1/2 지분 공유자인 원고 13, 47에게는 각 5,900,000원 및 위 각 돈에 대하여, 원고 1 내지 46에 대하여는 그 이행기 이후로써 원고들이 구하는 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날임이 기록상 명백한 2007. 2. 8.부터, 원고 47 내지 49에 대하여는 그 이행기 이후로써 원고들이 구하는 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날임이 기록상 명백한 2007. 3. 9.부터, 각 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결선고일인 2007. 4. 19.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 결 론
그렇다면, 원고들의 청구는 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 각 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다
판사
재판장판사윤장원
판사엄상문
판사차승환