부동산납세과-614(2014.08.22.)

양도

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 「소득세법」제98조 및 같은 법 시행령 제162조의 규정에 따르는 것으로서 사실상 취득 원인에 따라 상속재산은 상속개시일, 증여재산은 증여등기접수일을 취득시기로 하는 것임

1. 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 「소득세법」제98조 및 같은 법 시행령 제162조의 규정에 따르는 것으로서 사실상 취득 원인에 따라 상속재산은 상속개시일, 증여재산은 증여등기접수일을 취득시기로 하는 것입니다. 2. 귀 질의의 경우, 상속받은 토지에 해당하는지 또는 증여받은 토지에 해당하는지 여부는 판결문 등 관련사실을 종합적으로 검토하여 사실판단할 사항이며, 의제취득일(1985.1.1.) 전에 상속받은 자산으로 확인되는 경우에는 「소득세법 시행령」 제176조의2제4항제1호 또는 제2호에 따른 가액 중 많은 것을 취득가액으로 하는 것입니다.

소득세법시행령제162조 / 소득세법시행령제176조의2

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 갑은 경기도 수원시 장안구 영화동 소재의 A토지(105㎡)를 법원 판결을 통해 ’91.3.13. 증여를 원인으로 취득(실질적으로는 ’82.3.29. 상속받은 것임)하고, 그에 따른 증여세를 신고할 때 기준시가에 따라 증여재산가액을 평가하였음

- 갑은 A토지를 양도할 예정임

○ 질의내용

- A토지를 양도하고 취득가액을 계산할 때 실제 토지 취득일이 의제취득일(’85.1.1.) 전이므로 환산취득가액을 적용할 수 있는지

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법 개정 법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 “의제취득일”이라 한다) 전에취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

(이하 생략)

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. ~ 4. 생략

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① ~⑧ 생략

⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

2. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

⑩·⑪ 생략

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가또는 환산가액한다.

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

① ~ ③생략

④ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 「지방세법」상 시가표준액을 말한다.

1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가 × 취득당시의 시가표준액 / 1990년8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

①생략

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 생략

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

④ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에대하여 제3항 제1호부터 제3호까지의 규정을 적용할 때에 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각 호의 가액 중 많은 것으로 한다.

1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액

2. 취득 당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호에 따른 가액이 확인되는 경우로서 해당 자산의 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호에 따른 가액과 그가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액

○서면인터넷방문상담4팀-404, 2008.02.20.

「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제5호의 규정에 의하여 상속으로 취득한자산은 상속등기 여부와 관계없이 상속개시일이 취득시기가 되는 것이나, 「부동소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법」에 의하여 부동산에 대한 소유권이전등기한 경우에는 사실상 취득 원인에 따라 상속재산은 상속개시일, 증여재산은 등기접또는 증여받은 토지에 해당하는지 여부는 관련사실을 확인하여 사실판단할 사항입니다. 끝.

○부동산거래관리과-379, 2012.07.19.

1. 귀 질의 1,2 및 3의 경우, 「소득세법」에 따른 의제취득일(1985.1.1.) 전에취득한 자산의 경우 의제취득일 현재의 취득가액은 같은 법 시행령 제176조의2제4항제1호 또는 제2호에 따른 가액 중 많은 것을 적용하는 것입니다.

2. 생략