대여원리금을 토지로 대물변제 받은 경우 이자소득 과세처분의 당부

대여원리금을 토지와 현금으로 변제 받은 경우 대물변제 받은 토지를 법원에서 촉탁하여 소급감정한 가액으로 평가하여도 토지 가액과 현금의 합계가 대여원리금을 초과하므로 이자소득 과세는 적법함

소득세법 제24조실질과세

상속세 및 증여세법 제60조평가의 원칙등

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 원고에 대하여 2003. 12. 26. 한 1996년 귀속 종합소득세 58,818,190원, 2003. 11. 8. 한 1997년 귀속 종합소득세 138,053,260원, 1998년 귀속 종합소득세 2,848,540원의 각 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 합자회사 ○○(이하 '○○'이라 한다)은 1995. 4.경 ○○ 소유의 별지 목록 기재 각 부동산(이하, '이 사건 토지'라고 한다)에 관하여 진행된 경매로 인하여 위 토지의 소유권을 상실할 위기에 처하자 원고에게 금원을 대여해 주면 위 경매절차를 중단시켜 위 토지에 대한 소유권을 확보하고 이후 위 토지 중 일부가 도로부지로 수용되어 토지보상금을 수령하면 대여원금에 더하여 위 토지의 수용으로 인하여 취득하게 되는 이익의 일부를 분배해 주겠다고 제의하였고, 원고는 이에 응하여 그 무렵 ○○에게 850,000,000원을 대여하면서 ○○과 사이에 다음과 같은 취지의 약정(이하, '이 사건 약정'이라 한다)을 하였다.

① ○○이 원고에게 상환할 투자원금과 이익금은 최소한 1,550,000,000원으로 하고, 이 사건 토지에 관하여 원고에게 가등기를 경료해 주며, 액면금 1,550,000,000원의 약속어음 1장을 발행해 준다.

② 약속어음 지급기일인 1996. 5. 30.까지 위 투자원리금을 지급한다.

③ 위 약정기일 이후에는 월 2%의 이율을 적용하고 1996. 12. 31.까지 원금과 이자를 상환하지 못할 경우에는 이 사건 토지에 관하여 가등기에 기한 본등기를 이행할 수 있다.

④ ○○은 ○○시로부터 토지보상금을 수령하는 즉시 (주)○○은행 대출금을 상환하고 원고에게 약속어음금을 현금으로 지급한다.

나. ○○은 1997. 9. 24. ○○시로부터 이 사건 토지의 일부에 대한 토지보상금을 수령하여 그 중 일부로 ○○은행 대출금을 상환하고 나머지 보상금 1,323,323,232원을 원고의 ○○은행 예금계좌로 송금하였다.

다. ○○은 원고에게 현금으로 지급한 위 금액 이외에 나머지 차용원리금을 변제하지 못함에 따라 1998. 7. 8. 이 사건 약정에 기하여 대물변제로 이 사건 토지의 소유권을 원고에게 이전해 주었는데, 당시 원고와 ○○은 이 사건 토지의 매매대금을 630,000,000원으로 하는 내용의 매매계약서를 작성하였다.

라. 피고는 ○○에 대한 세무조사 결과 ○○이 원고로부터 금원을 차용한 후 차용원금 및 이자 변제를 위하여 원고에게 합계 2,350,724,962원(현금 1,323,323,232원＋대물변제한 이 사건 토지를 거래 당시 개별공시지가로 평가한 금액 1,027,401,730원)을 지급한 사실을 적발하고서 원고가 비영업대금의 이익, 즉 이자소득으로 합계 1,400,724,962원을 신고누락한 것으로 보고 2002. 12. 7. 원고에 대하여 1995년 귀속 종합소득세 811,207,080원을 경정 · 고지하였다.

마. 이에 원고가 불복하여 2003. 2. 22. 이의신청을 제기하여 재조사가 이루어졌는데 그 결과 피고는 이 사건 합의에 따라 1996. 6. 1.부터 1998. 7. 8.까지 사이에 원고에게 이자소득이 발생한 것으로 보고서 위 기간 동안 발생한 대여원금에 약정이율을 적용하여 위 기간 동안 원고의 이자소득을 1996년 134,923,452원, 1997년 284,214,404원, 1998년 9,803,836원 합계 428,941,692원으로 각 산정하고, 그에 따라 위 2002. 12. 7.자 종합소득세부과처분을 직권으로 취소한 후 2003. 11. 8. 원고에게 위 이자소득에 대한 소득세를 1996년 51,687,200원, 1997년 438,659,120원, 1998년 9,287,320원으로 각 경정 · 고지하였다가 다시 2003. 12. 26. 원고에게 위 1996년 소득세를 58,818,190원으로 증액하고, 위 1997년 소득세 중 300,605,860원을 감액하고(감액 후 잔존 세액 138,053,260원), 위 1998년 소득세 중 6,438,780원을 감액하여(감액 후 잔존 세액 2,848,540원) 경정 · 고지하였다(이하, 2003. 12. 26. 증액경정된 1996년 소득세 부과처분과 2003. 11. 8. 감액경정되고 남은 1997년 및 1998년 각 소득세 부과처분을 합하여 '이 사건 각 처분'이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑제3호증, 갑제4,5호증의 각 1, 을제1호증의 1 내지 7의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 각 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 원고와 ○○은 ○○시의 도시계획사업이 예정대로 진행되어 사업대상지인 ○○의 토지가 수용되어 1996. 5. 30. 이전에 ○○에게 토지보상금이 지급될 것을 조건으로 하여 ○○이 1996. 5. 30.까지 차용금을 변제하고 위 기한까지 변제하지 못할 경우 월 2%의 이자를 지급하기로 약정하였으나 위 기한까지 토지보상금이 지급되지 아니하여 조건이 불성취됨으로써 원고와 ○○ 사이의 위 약정은 실효된 관계로 원고는 위 약정에 따라 ○○로부터 대여금에 대한 이자를 받은 사실이 없다.

(2) 다만, 원고가 ○○과의 금전거래로 인하여 취득한 이득은 ○○로부터 현금으로 받은 1,323,323,232원과 대물변제 받은 이 사건 토지의 수입금액을 합한 금액에서 대여원금을 공제한 나머지 금액이라 할 것이고 이 사건 토지의 수입금액은 거래시가, 즉 원고와 ○○이 거래대금으로 정한 630,000,000원임에도 불구하고, 피고는 원고가 ○○과 사이에 이 사건 토지에 대한 거래대금을 약정한 사실을 부인하고서 거래 당시의 이 사건 토지의 개별공시지가를 기준으로 이 사건 토지의 가격을 산정하여 이 사건 처분을 하였다.

(3) 따라서 위와 같은 사실오인에 기초한 이 사건 각 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 판단

(1) 먼저 이 사건 합의상 이자 지급 약정이 조건 불성취로 실효되었는지에 관하여 보건대, 앞서 살펴 본 사실관계에 의하면, 이 사건 합의 내용은 ○○이 원고로부터 금원을 차용한 후 이 사건 토지에 대한 보상금이 지급되면 그 보상금으로 원고에게 차용원금 및 토지수용에 따른 이익금의 일부를 약정기한까지 분배해 주되 약정기한까지 위 금원을 지급하지 아니할 경우 그 다음날부터 약정이자를 지급하겠다는 것이지 차용원금 및 토지수용에 따른 이익금의 지급시기로 약정한 시기 이전에 토지수용 보상금이 지급되지 아니하면 이 사건 합의를 실효하겠다는 의사는 아닌 것으로 보이므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

(2) 다음으로 위 매매계약서에 기재된 매매대금을 거래 당시의 시가로 볼 수 있는 지 여부에 관하여 보건대, 소득세법 제24조 제1항, 제2항 규정에 의하면 금전 이외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액, 즉 시가에 의하여 계산하고, 상속세 및 증여세법 제60조 제2항은 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 한다고 규정하고 있으며 여기서 '시가'라 함은 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 할여 달라지지 않는다고 할 것이다.

그러므로 살피건대, 을제2, 3호증의 각 기재와 이 법원의 촉탁에 의한 ○○감정평가법인이 감정평가결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 2001. 10. 24. 별지 목록 1, 2 기재 각 부동산을 공동담보로 채권최고액을 975,000,000원, 채무자를 원고, 근저당권자를 ◇◇로 한 근저당설정등기를 경료한 사실, ○○이 이 사건 토지를 원고에게 대물변제로 양도하면서 매매대금을 특정하여 정하지 아니한 사실, 위 ○○감정평가법인의 감정평가결과에 의하면 원고가 ○○로부터 이 사건 토지를 대물변제로 받은 시점인 1998. 7. 8.로 소급하여 이 사건 토지의 가액을 평가한 결과 평가액이 1,006,672,000원인 사실 등을 인정할 수 있는바, 원고가 ○○로부터 대물변제로 이 사건 토지의 소유권을 이전받을 때 매매대금을 정하지 아니하였을 뿐만 아니라 원고가 이 사건 토지 중 별지 목록 1, 2 기재 토지에 관하여 위와 같이 근저당권을 설정할 당시 채권최고액이 975,000,000원인 점에 비추어 보면 이 사건 토지 전체의 교환가격은 위 금액을 초과할 것으로 추정되고 별지 목록 1, 2 기재 토지의 근저당권을 설정한 시점인 2001.경은 IMF 이후 아직 부동산 가격이 회복되지 아니한 시점으로서 위 시기의 이 사건 토지의 교환가격은 원고가 ○○로부터 이 사건 토지를 대물변제로 양도받은 시기의 교환가격과 크게 차이가 나지 않을 것으로 추정되는 점에 비추어 보면, 이 사건 토지에 관하여 원고와 ○○ 사이에 작성한 매매계약서에 기재된 매매대금 630,000,000원을 상속세및증여세법 제60조 제2항 소정의 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격인 시가에 해당한다고 볼 수는 없다고 할 것이다.

한편, 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 소정의 시가에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있는바, 관련규정에 따라 적정하게 감정이 이루어졌다고 보이는 이 사건 토지에 대한 위 ○○감정평가법인의 감정평가결과 산정된 이 사건 토지에 대한 평가액 1,006,672,000원을 이 사건 토지의 시가로 볼 수 있고, 위 토지평가액에 원고가 ○○로부터 현금으로 수령한 1,323,323,232원을 더하면 원고가 ○○로부터 대여원리금의 변제 명목으로 수령한 금원의 합계는 2,329,995,232원이 되고, 이는 피고가 이 사건 각 처분을 함에 있어 대여원금으로 인정한 1,862,887,266원 및 이에 대한 이자소득으로 산정한 428,941,692원의 합계 2,291,828,958원을 초과하므로, 피고의 이 사건 각 처분은 적법하다. 따라서 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.

5. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

< 관계 법령 >

소득세법

제16조 (이자소득)

①이자소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

제24조 (총수입금액의 계산)

①거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.

②제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다.

상속세 및 증여세법(1996. 12. 30. 법률 제5193호로 전문개정된 것)

제60조 (평가의 원칙 등)

①이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

②제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

제61조 (부동산 등의 평가)

①부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.