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대구지방법원 김천지원 2011.9.29.선고 2010가단5003 판결
토지인도등
사건

2010가단5003 토지인도 등

원고

OOO******-*******)

주소 생략.

소송대리인 법무법인 **

담당 변호사 ***

피고

(******-*******)

주소 생략.

소송대리인 변호사 ***

소송복대리인 변호사 ***

변론종결

2011. 9. 8.

판결선고

2011. 9. 29.

주문

1. 피고는 원고에게

가. 원고로부터 10,000,000원을 지급받음과 동시에,

(1) 별지 목록 순번 2 기재 건물을 철거하고,

(2) 별지 목록 순번 1의 가, 나.항 기재 각 토지를 인도하고,

나. 2010. 4. 20.부터 별지 목록 순번 1의 가, 나.항 기재 각 토지의 인도완료일까지 월 250,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고의 나머지 주위적 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 1/3은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

청 구취 지1. 주위적으로, 주문 제1의 나.항 및 피고는 원고에게 별지 목록 순번 2 기재 건물을 철거하고, 별지 목록 순번 1의 가, 나.항 기재 각 토지를 인도하라.

2. 예비적으로, 피고는 원고에게

가. 원고로부터 별지 목록 순번 2 기재 건물의 매매대금을 지급받음과 동시에, 별지 목록 순번 2 기재 건물에 관하여 소유권이전등기절차를 이행하고, 별지 목록 순번 2 기재 건물을 인도하고,

나. 별지 목록 순번 1의 가, 나. 항 기재 각 토지를 인도하고,다. 2010. 4. 20.부터 별지 목록 순번 1의 가, 나.항 기재 각 토지의 인도완료일까지 월 250,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

이유

1. 인정사실

가. 피고는 2000. 2. 1. 엘피지 충전소를 운영하기로 하고 부동산을 물색하던 중 A의 소유이던 분할 전 **시 **동 ***-* 답 460m(이하 '분할 전 토지'라 한다)와 인접한 **시 **동 ***-* 잡종지 1388m² 등 3필지를 매수하여 같은 해 3. 9. 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 망 A을 대리한 원고는 2000. 4. 18. 피고에게 분할 전 토지를 임대기간 2000. 4. 19.부터 2005. 4. 18.까지 5년, 차임은 보증금 없이 5년간 1,150만 원으로 정하여 임대하였다(이하 '이 사건 제1임대차계약'이라 한다). A은 피고로부터 위 차임을 일시불로 지급받고 피고에게 분할 전 토지를 인도하였다.다. 이 사건 제1임대차계약 당시 망 A을 대리한 원고와 피고는 "단, 건축이나 매각을 할 경우 3개월 전 통보한다"라고 약정하였다(이하 '이 사건 통보약정'이라 한다). 라. 피고는 자신의 소유인 **시 **동 ***-* 등 3필지 지상에 엘피지 충전소를 신축하기로 하고, 2000. 9. 15. 액화석유가스 자동차용기 충전사업에 대하여 **시장으로부터 허가를 받았고, 위 충전소를 신축한 후 2001. 9. 5. 자신의 명의로 소유권보존등기를 마쳤다.

마. 피고는 A으로부터 분할 전 토지를 인도받아 자재야적장으로 사용하다가 **시 **동장으로부터 지목이 '답'으로서 농지인 분할 전 토지를 자재야적장으로 사용하는 것은 불법이라는 통보를 받은 후 **동장에게 2001. 2월경 전용목적을 '충전소 운영에 필요한 창고'로 한 농지전용협의요청, 농지전용 사업계획개요서, 농지전용피해방지계획서 및 창고에 대한 건축(신축)신고서를 제출하여, 같은 해 3. 12. 건축신고 및 농지전용협 의요청이 수리되자, 분할 전 토지에 별지 목록 순번 2 기재 건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다)을 신축한 후 2001. 5. 25. 피고 명의로 소유권보존등기를 마쳤다. 바. 위와 같이 피고가 건축신고 및 농지전용협의요청을 하는 과정에서 A은 2001. 2 월경 피고에게 "피고가 분할 전 토지상에 건축물을 축조하고자 함에 토지의 사용을 승낙한다"라는 취지의 토지사용승낙서를 작성하여 주었다(이하 '이 사건 토지사용승낙서'라 한다).

사. 그 후 이 사건 제1임대차계약이 만료될 무렵인 2005. 4. 2. A을 대리한 원고와 피고는 임대차기간 2005. 4. 19.부터 2010. 4. 19.까지, 임대차보증금 1,000만 원, 차임은 5년(60개월)간 1,500만 원(월 25만 원)으로 정하여 다시 임대차계약을 체결하였다(이하 '이 사건 제2임대차계약'이라 한다).

아. 이 사건 제2임대차계약 당시 A을 대리한 원고와 피고는, "계약만료시 재계약을 하지 않을 시 30일 이내에 철거조치하지 않을 경우 임대인이 임의로 철거하고, 이에 민·형사상 책임을 묻지 않는다"라고 약정하였다(이하 '이 사건 건물철거약정'이라 한다).

자. A은 2010. 3. 25. 사망하였고, 분할 전 토지는 그 처인 B과 원고를 비롯한 자녀들이 공동상속하였다.

차. 2010. 5. 7. 분할 전 토지는 별지 목록 순번 1 기재 각 토지(이하 '이 사건 토지'라 한다)로 분할되었고, 원고는 2010. 5. 7. 같은 해 3. 25. 유증을 원인으로 이 사건 토지에 대하여 단독으로 소유권이전등기를 마쳤다.

카. 이 사건 건물은 철골조 샌드위치판넬지붕 건물로서, 등기부상 '단층창고'로 등재되어 있으나, 실제로 두 개의 층으로 구성되어 있고, 주기둥은 에이치빔, 외벽은 샌드 위치 판넬마감, 내벽은 샌드위치판넬 및 판넬 위 벽지마감 등, 바닥은 콘크리트 포장 및 장판지깔기 등으로 구성되어 있으며, 하층에서 상층에 걸쳐 철제 계단이 있다.

타. 피고는 이 사건 건물의 하층에는 사무실 및 엘피지 충전소에 필요한 자재와 설비를 보관하여 왔고, 상층에는 직원들이 숙식을 할 수 있도록 기숙사로 사용하여 왔다. 파. 2010. 12. 23.을 기준으로 한 이 사건 건물의 시가는 26,875,000원인데, 구체적으로는 하층 부분 8,645,000원, 상층 부분 1,690만 원, 철제계단 부분 133만 원이다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 9, 11호증, 을 제1 내지 3, 5, 6호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 이 법원의 **시장에 대한 사실조회결과, 이 법원

의 현장검증결과, 감정인 **의 감정결과, 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장

가. 원고의 주장

(1) 이 사건 제1임대차계약은 피고가 건축자재 및 충전소 운영에 필요한 자재를 적재해 둘 목적으로 체결한 토지임대차계약이고, 이 사건 건물의 소유를 목적으로 체결된 계약이 아니다.

(2) 이 사건 제1임대차계약 당시 원고와 A은 피고가 분할 전 토지상에 가건물 형태의 창고건물만을 신축하는 것으로 알았고, 가건물 형태의 건물은 추후 철거하는데 아무런 문제가 없는 것으로 알고서 이 사건 토지사용승낙서를 작성해 준 바 있으나, 피고가 이 사건 건물을 신축한 후 소유권보존등기까지 마친 사실은 전혀 모르고 있다가 이 사건 제1임대차계약의 만료 직전에야 알게 되어 피고에게 이를 항의하면서 이 사건 건물의 철거를 요구하게 되었다.

(3) 이에 피고는 원고와 이 사건 제2임대차계약을 체결하면서 이 사건 건물철거약정을 한 것인데, 제반 사정을 고려할 때 이 사건 건물철거약정은 임차인인 피고에게 불리한 약정이라 할 수 없으므로, 이 사건 건물철거약정은 유효하다.

(4) 이 사건 제2임대차계약은 2010. 4. 19. 기간만료로 종료하였고, 원고는 이 사건 토지상에 상가건물을 신축할 예정이어서 더 이상 피고에게 이 사건 토지를 임대하지 않을 것이므로, 피고는 유증으로 이 사건 토지의 단독소유자가 된 원고에게 이 사건 건물을 철거하고, 이 사건 토지를 인도하며, 위 기간만료일 다음 날부터 이 사건 토지의 인도완료일까지 월 25만 원(= 5년간 차임 1,500만 원 X 1개월/60개월)의 차임 상당의 부당이득금을 지급할 의무가 있다.

(5) 이 사건 임대차계약은 건물 소유를 목적으로 체결된 것이 아니라 자재야적 등을 목적으로 체결된 것이고, 이 사건 건물철거약정은 유효한 것이므로, 피고의 이 사건 건물에 대한 매수청구는 인정될 수 없고, 설사 인정된다 하더라도, 피고가 원고의 토지 사용승낙 범위에서 벗어나 실질적으로 2층으로 구성된 이 사건 건물을 신축함으로써 이 사건 건물의 시가가 원고가 토지사용승낙시 전혀 예상할 수 없는 정도에까지 이르게 된 이상, 이 사건 건물 중 상층 부분에 대한 매수청구는 허용되어서는 안 된다.

(6) 피고의 지상물매수청구권 행사가 받아들여질 경우를 대비하여 원고는 예비적으로, 피고는 원고로부터 이 사건 건물의 매매대금을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 건물에 관하여 소유권이전등기절차를 이행하고, 이 사건 건물을 인도하며, 이 사건 토지를 인도할 것을 청구한다.

나. 피고의 주장

(1) 피고는 **시 **동 ***-* 등 3필지를 매수한 후 엘피지 충전소를 건립하고자 하였는데, 위 토지상에 설치될 기계실(엘피지 충전탱크)을 중심으로 A 소유의 이 사건 토지가 위치한 동쪽으로는 안전거리(당시 법규상 24미터)를 확보할 수가 없어, 이 사건 토지를 매수하려고 하였으나, A이 동의하지 않아 이 사건 토지를 임차하는 데 그쳤다. (2) 피고로서는 차임에 대해서는 A이 요구하는 대로 지급해 줄 수 있었지만, 엘피지 충전소를 운영하여야 하기 때문에 A에게 임대차기간에 대하여는 충분한 기간을 달라고 요구하여 피고는 A과 이 사건 토지의 임대차기간을 20년으로 하기로 합의하였다. (3) 피고는 이 사건 제1임대차계약 체결 당시부터 엘피지 충전소는 24시간 운영하여야 하기 때문에 직원들이 잘 수 있는 방이 필요하고, 충전소의 설비 등을 보관하기 위하여 2층 건물을 신축할 것과 건물이 신축된 후 등기를 완료하겠다고 A에게 말하였고, A도 이에 동의하였다.

(4) 따라서 피고는 원고의 이 사건 토지 인도 청구에 응할 수 없으나, 그렇지 않다. 하더라도, 이 사건 제2임대차계약이 종료된 현재 이 사건 토지상에 현존하는 건물이 있으므로, 피고는 이 사건 건물에 대하여 원고에게 지상물매수청구권을 행사하고, 피고는 이 사건 제2임대차계약에 기해 원고에게 임대차보증금으로 1,000만 원을 지급하였으므로 이를 반환받아야 하는바, 피고는 원고로부터 36,875,000원(= 이 사건 건물의 시가 26,875,000원 + 임대차보증금 1,000만 원)을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 건물을 인도하는 것으로 동시이행의 항변을 한다.

3. 판 단

가. 이 사건 건물의 철거 및 이 사건 토지의 인도 청구에 관한 판단

(1) 이 사건 제2임대차계약의 종료 여부

피고가 A과 이 사건 토지의 임대차기간을 20년으로 하기로 합의하였는지 여부에 관하여 보건대, 이에 부합하는 을 제4호증의 기재는, 그 작성일인 2000. 4. 18. 이 사건 제1임대차계약이 체결된 점, 구미시에 제출된 서류에 을 제4호증이 포함되어 있지 않은 점 등에 비추어 믿을 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

설사 이 사건 토지의 임대차기간을 20년으로 하는 합의가 2000. 4. 18. 성립되었다 하더라도, 이 사건 제2임대차계약을 통해 위 20년 합의는 합의해제되었거나, 다른 내용으로 변경되었다고 봄이 타당하다.

따라서 이 사건 제2임대차계약은 2010. 4. 19. 그 기간만료로 종료하였으므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 건물을 철거하고 이 사건 토지를 인도할 의무가 있다.

(2) 지상물매수청구권 행사의 가부

살피건대, 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조는 강행규정이므로 이를 위 반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없는데, 임차인 등에게 불리한 약정인지는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만, 계약체결 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 하고(대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1231 판결), 당해 지상물이 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것인 경우 지상물매수청구권 행사는 제한된다(대법원 1993. 11. 12. 선고 93다34589 판결 참조).

이 사건으로 돌아와 보건대, 이 사건 변론에 나타난 아래의 ①~④의 각 사정을 종합하여 보면, 이 사건 건물철거약정은 실질적으로 임차인인 피고에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있는 경우에 해당하므로 강행규정에 저촉되지 않아 유효한바, 결국 피고의 지상물매수청구권 행사 주장은 받아들일 수 없다.

① 이 사건 건물은 에이치빔과 샌드위치판넬로 구성된 건물이고, 착공일이 2001. 4. 6., 사용승인일이 2001. 4. 10.로서(을 제1호증), 불과 4일만에 건축된 조립식 건물이다.

피고가 이 사건 토지상에 설치한 이 사건 건물이 엘피지 충전소를 운영하기 위하여 필요한 시설물이라 하더라도 그 자체의 소유가 이 사건 제1, 2 각 임대차계약의 주된 목적은 아니었고, 오히려 엘피지 충전소의 안전거리확보가 주된 목적이었으며, 비용이 다소 든다고 하더라도 주구조체인 에이치빔과 샌드위치판넬을 이 사건 토지로부터 쉽게 분리 · 철거해 낼 수 있고, 자재의 특성상 재활용도 가능한바, 이 사건 건물을 철거할 경우 전혀 쓸모가 없어진다거나 사회경제적으로 큰 손실을 초래하지 않는다(대 법원 1997. 2. 14. 선고 96다46668 판결 참조).

③ A이 이 사건 토지사용승낙서를 피고에게 작성하여 주었다고는 하나, 앞서 본이 사건 토지사용승낙서의 작성 경위 및 이 사건 제1임대차계약 당시의 이 사건 통보약정에 비추어 원고와 A은 피고가 철거·해체가 용이한 단층 창고를 신축하는 데에만 동의하였던 것으로 보인다. 또한, 피고 작성의 사업계획개요서(갑 제3호증의 3)상으로 사업비가 1,200만 원에 불과한 것으로 기재되어 있고, 실제 이 사건 건물의 면적이 65m로서 이 사건 토지 면적의 1/7 가량에 불과하다. 그럼에도 불구하고, 이 사건 건물은 건축물대장과 등기부상 단층창고라고 기재되어 있는 것과는 달리 실질적으로 2층 건물의 형태를 띠고 있고, 2010. 12. 23.을 기준으로 한 이 사건 건물의 시가가 26,875,000원이며, 그 중 상층 건물을 제외하고도 하층 건물의 시가가 8,645,000원, 철제계단의 시가가 133만 원에 이르고 있는바, 이는 임대인인 원고가 임대차계약을 체결할 당시 예상할 수 없었을 정도의 고가의 것으로 보인다.

(4) 피고는 이 사건 제1임대차계약에 기하여는 월 19만 원 가량(², 5년간의 차임 1,150만 원 / 60개월), 이 사건 제2임대차계약에 기하여는 월 25만 원(= 5년간의 차임 1,500만 원 / 60개월)의 적은 액수의 차임만을 원고에게 지급하여 왔고, 이 사건 토지를 10년이라는 장기간 동안 임차하여 왔다.

(3) 보증금 관련 동시이행 항변에 관한 판단

살피건대, 피고가 원고에게 이 사건 제2임대차계약의 임대차보증금으로 1,000만 원을 지급한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 이 사건 제2임대차계약이 기간만료로 종료된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고는 피고에게 위 임대차보증금을 반환할 의무가 있고, 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 임대차보증금 반환의무는 동시이행의 관계에 있다고 할 것이므로, 피고의 이 부분 동시이행 항변은 이유 있다.

(4) 소결

따라서 피고는 원고로부터 임대차보증금 1,000만 원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 건물을 철거하고, 이 사건 토지를 인도할 의무가 있다.

나. 차임 상당 부당이득 반환청구에 관한 판단

살피건대, 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수는 없으나, 그로 인한 이득이 있다면 이는 부당이득으로서 반환하여야 한다(대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202, 45219(반소) 판결]. 이 사건으로 돌아와 보건대, 이 사건 제2 임대차계약 종료 후에도 피고가 동시이행의 항변권을 행사하여 이 사건 건물을 계속 점유하여 온 이상, 피고의 이 사건 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수는 없으나, 점유·사용으로 인한 이득을 부당이득으로서 원고에게 반환하여야 하므로, 피고는 원고에게 이 사건 제2임대차계약의 종료일 다음 날인 2010. 4. 20.부터 이 사건 토지의 인도완료일까지 월 25만 원의 비율로 계산한 차임 상당의 부당이득금을 지급할 의무가 있다.

4. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 주위적 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 받아 들이고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다(원고의 이 사건 예비적 청구는 피고의 지상물매수청구권 주장이 받아들여질 경우를 대비한 청구이므로, 이 법원이 피고의 지상물매수청구권 주장을 배척하는 이상, 비록 주위적 청구에 대하여 일부 기각 판결인 보증금 반환과의 상환이 행판결을 한다 하더라도, 예비적 청구에 대해서는 나아가 판단하지 아니한다).

판사

판사양진수

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