조심2008서3974 (2009.03.09)

양도

기각

사업자등록 등 대외적으로 부동산매매업을 표방한 사실이 없고 양도소득으로 신고하였다가 실지거래가액이 확인되지 사업소득으로 주장하는 것으로 보아 양도소득으로 보는 것이 타당함

소득세법 제19조【사업소득】 / 부가가치세법시행규칙 제1조【사업의 범위】

조심2009서2056

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2005.6.30. 서울특별시 OOOO OOO OO OOO OOOOOO OOOOOO OO OOOO, OOOO, OOOO, OOOO, OOOO, OOOO, OOOO, OOOO 8개 상가, 분양면적 253.4㎡의 분양권(이하 “쟁점상가분양권”이라 한다)을 이OO외 3인에게 일괄양도하고 양도가액을 280,000천원, 취득가액을 266,000천원으로 하여 2006.5.30. 처분청에 2005년 귀속 양도소득세 1,170,000원을 신고ㆍ납부하였다.

나. 처분청은 쟁점상가분양권 양수인들에 대한 OO세무서장의 양도소득세 조사결과에 따라 쟁점상가분양권 양도차익을 양도가액 770,000천원, 취득가액은 당초 청구인 신고와 같이 266,000천원으로 산정하여 2008.4.17. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 212,595,220원을 경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.7.14. 이의신청을 거쳐 2008.11.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 부동산매매업을 영위할 목적으로 OOOOOOOOOO(OO OOOOOOOO OO)와 쟁점상가분양권 매입계약을 체결하여 계약금과 중도금을 지급하는 과정에서 OOOO의 분양승인 지연으로 계약일로부터 2년이 지난 후에 이OO외 3인에게 쟁점상가분양권을 양도하였다.

쟁점상가분양권에서 발생한 소득을 사업소득으로 신고하지 않고 양도소득으로 신고하였으나, 그 양도를 위하여 분양사무실 운영, 벼룩시장지에 광고게재, 분양수수료 지급 등을 한 사실이 있으므로 쟁점상가분양권 양도에 따라 발생한 소득을 사업소득(부동산매매업)으로 봄이 타당하다.

(2) 사업소득으로 볼 경우, 쟁점상가분양권의 매입계약서에 기재된 가액 이외에 계약 리베이트를 지급하고, 분양을 위하여 분양사무실 운영비, 분양수수료, 광고비를 지출하는 등 실제 필요경비가 약 4억원 이상 추가적으로 소요되었으나 증빙을 제대로 갖추지 못하고 있으므로 소득금액을 추계결정함이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점상가분양권 양도에 따른 소득을 당초 양도소득으로 신고한 사실이 있고, 쟁점상가분양권을 이OO외 3인에게 일괄양도하여 사업을 목적으로 계속적, 반복적으로 부동산거래를 하였다고 볼 수 없으며, 분양사무실을 청구인 본인이 직접 운영한 것도 아니므로 쟁점상가분양권 양도에 따른 소득을 양도소득으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 쟁점상가분양권 양도에 따라 매매계약서상의 금액 이외에 추가로 지출한 금액에 대한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하면서 증빙자료의 불비만을 이유로 이미 자진신고한 매입금액을 번복하고 있으므로 소득금액을 추계결정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점상가분양권의 양도에 따라 발생한 소득을 사업소득(부동산매매업)으로 볼 수 있는지 여부

(2)사업소득으로 볼 경우, 소득금액을 추계결정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제19조【사업소득】① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

(2) 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】법 제19조 제1항제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

(3) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

나. 지상권

다. 전세권과 등기된 부동산임차권

(4) 부가가치세법시행규칙 제1조 【사업의 범위】② 영 제2조 제2항에서 “재정경제부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

(5) 소득세법 제80조 【결정과 경정】③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.

(6) 소득세법시행령 제143조 【추계결정 및 경정】① 법 제80조 제3항단서에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

③ 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각호의 방법에 의한다. 다만, 제1호의 2의 규정은 단순경비율 적용대상자에 한하여 적용한다.

1의 2. 수입금액에서 수입금액에 단순경비율을 곱한 금액을 공제한 금액을 그 소득금액으로 결정 또는 경정하는 방법

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점(1)에 대하여 본다.

(가) 청구인은 쟁점상가분양권을 분양할 목적으로 취득하였고, 매매계약시에도 분할양도할 수 있도록 약정하였으며, 분양을 위한 사무실 운영, 사무실에 전화설치 및 그 사용료 지급, 벼룩시장지에 광고게재, 현수막설치, 분양수수료 지급 등을 한 사실이 있으므로 쟁점분양권 양도에 따라 발생한 소득은 부동산매매업 영위에 따른 사업소득으로 봄이 타당하다고 주장한다.

(나) 그러나, 청구인은 부동산매매업에 관한 사업자등록을 한 사실이 없고, 쟁점상가분양권 양도에 따라 발생한 소득을 양도소득으로 하여 양도소득세 신고한 사실이 있다.

(다) 청구인은 1999년부터 쟁점상가분양권을 양도하기 전까지 다른 부동산을 양도한 사실은 없는 것으로 국세청 전산자료에 나타나고, 쟁점상가분양권의 경우 OOOO으로부터 1회에 일괄취득하여 이OO외 3인에게 1회에 일괄양도한 점에 비추어 부동산매매에 계속성·반복성이 있다고 하기 어렵다.

(라) 살피건대, 부동산의 거래행위가 사업소득의 과세요건인 부동산매매업에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것 뿐 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것인 바(OOOOOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO OO),

청구인은 사업자등록 등 대외적으로 부동산매매업을 표방한 사실이 없고, 양도소득세 자진신고시 허위 양도계약서에 의하여 신고하였다가 실지거래가액이 확인되자 당초 자진신고한 양도소득세를 부인하고 부동산매매업에 따른 사업소득으로 주장하는 점 등을 종합해 볼 때 쟁점상가분양권의 양도에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점(2)는 쟁점상가분양권 양도에 따라 발생한 소득이 사업소득임을 전제로 한 심판청구이므로 심리를 생략한다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.