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기각
1인의 토지소유자인 사업시행자가 도시환경정비사업으로 인하여 취득하는 건축물이 사업시행자가 취득하는 체비지 등에 해당여부(기각)
조세심판원 조세심판 | 2005-0179 | 지방 | 2005-04-29
[사건번호]

2005-0179 (2005.04.29)

[세목]

취득

[결정유형]

기각

[결정요지]

다수 토지의 소유자가 부득이 원활한 사업시행을 위하여 조합 등 별도의 사업시행자를 두고 있는 경우에 규정은 둔 것과 동일하게 취급하여 건축물의 취득을 체비지 등의 취득이라고 보아 세제혜택을 주장하는 타당하지 않음

[관련법령]

지방세법 제109조【토지수용 등으로 인한 대체취득에 대한 비과세】 / 지방세법 시행령 제79조【비영리사업자의 범위】

[주 문]

청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지

처분청은 청구인이 도시환경정비사업구역으로 사업시행자가 ○○생명보험(주)인 ○○시 ○○구 ○○동 435-3번지외 5필지 환지전 토지 2,277.4㎡(이하 “이 사건 구토지”라고 한다.)를 2002.3.21.부터 2003.10.31.까지 취득한 다음 2002.4.25. 청구인 명의로 사업시행자변경인가를 받아 도시환경정비사업을 완료하여 2004.10.26. 지하 4층 및 지상 19층 건축물(연면적 24,441.5㎡, 상가 6실 및 오피스텔 435실, 이하 “이 사건 건축물”이라고 한다.)에 대하여 준공인가를 받고, 취득세 등을 비과세감면신청을 하였으나 처분청이 이를 반려하자, 이 사건 건축물의 총공사비(20,715,079,417원)를 과세표준으로 관련세율을 적용하여 산출한 취득세 414,301,580원, 농어촌특별세 41,430,150원, 등록세 165,720,630원, 지방교육세 33,144,120원, 합계 654,596,480원을 신고납부하자 이를 수납하여 징수결정하였다.

구도시재개발법도시및주거환경정비법으로 흡수됨에 따라 도시재개발사업이 도시환경정비사업으로 변경되었고, 관련 절차 등 제반사항도 신법에 그대로 적용되므로 편의상 신법의 명칭으로 표시하였으며, 또한 이 사건 구토지가 환지되기 전에는 같은 동 435-3번지외 5필지 토지 2,277.4㎡이었으나, 환지 후에는 같은 동 461번지 토지 1,942.4㎡, 같은 동 461-1번지 토지 344.7㎡(공공용지분), 합계 2,287.1㎡(10.3㎡증가)로 되었음

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 도시환경정비사업에 있어 토지 소유자이면서 사업시행자로서 도심지재개발사업을 단독으로 시행할 경우 구도시재개발법(2002.12.30. 법률 제6852호로 폐지되기 전의 법률, 이하 같다) 제34조제1항에서 시행자외의 토지 등의 소유자가 없는 경우에는 관리처분계획의 승인을 받지 않고 사업을 할 수 있다고 규정하고 있어서 관리처분계획을 받지 않았다고 하더라도 지방세법 제109조제3항도시재개발법 제34조제1항의 취지에 비추어 이 사건 신토지 및 건축물은 성질상 환지와 체비지로 구성되어 있으므로, 신축된 이 사건 건축물중 일정부분은 시행자가 보유한 종전토지에 대한 권리변환부분일 뿐만 아니라 그 이외 나머지 부분은 필요한 경비를 충당하는 비용 등에 소요되는 체비지이므로 이 사건 건축물에 대한 취득세 등을 부과한 처분은 취소하는 것이 조세형평에 맞다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단

이 사건 심사청구의 다툼은 1인의 토지소유자인 사업시행자가도시환경정비사업(구 도시재개발사업)으로 인하여 취득하는 건축물이 사업시행자가 취득하는 체비지 등에 해당되어 비과세대상이 되는지 여부에 있다 하겠다.

먼저 관계법령의 규정을 살펴보면, 지방세법 제109조제3항에서 도시개발법에 의한 도시개발사업과 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업에 한한다)의 시행으로 인하여 당해 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 환지계획 및 토지상환채권에 의하여 취득하는 토지, 관리처분계획에 의하여 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 "환지계획등에 의한 취득부동산"이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다고 하나, 그 제1호의 환지계획등에 의한 취득부동산의 가액의 합계액이 종전의 부동산가액의 합계액을 초과하여 도시및주거환경정비법등 관계 법령에 의하여 청산금을 부담하는 경우 그 청산금에 상당하는 부동산과 그 제2호의 환지계획등에 의한 취득부동산의 가액의 합계액이 종전의 부동산가액의 합계액을 초과하는 경우 그 초과액에 상당하는 부동산(사업시행인가 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자에 한한다)에 대하여는 취득세를 부과한다고 규정하고 있고, 같은 법시행령 제79조의3제3항에서 법 제109조제3항제2호의 규정에 의한 초과액은 환지계획 등에 의한 취득부동산의 과세표준액(사실상 취득가액이 입증되는 경우에는 사실상 취득가액을 말한다)에서 환지 이전의 부동산의 과세표준액(승계취득할 당시의 취득세 과세표준액을 말한다)을 공제한 금액으로 한다고 하고 있으며, 도시재개발법(2002.2.4. 법률 제6655호로 개정전의 것) 제2조제2호에서 "재개발사업"이라 함은 재개발구역안에서 토지의 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능을 회복하기 위하여 이 법이 정하는 바에 의하여 시행하는 건축물 및 그 부지의 정비와 대지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업과 이에 부대되는 사업을 말하며, 그 가목의 도심재개발사업이란 도심지 또는 부도심지와 간선도로변의 기능이 쇠퇴해진 시가지를 대상으로 그 기능을 회복 또는 전환하기 위하여 시행하는 재개발사업이라고 하고 있고, 같은 법 제22조제1항에서 토지 등의 소유자 또는 조합은 재개발사업을 시행하고자 할 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 규약(토지등의 소유자에 한한다) 및 사업시행계획을 작성하여 시장·군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다고 하고 있으며, 같은 법 제33조제1항에서 시행자는 사업시행고시가 있은 날부터 14일이내에 토지등의 소유자에게 분양신청기간을 통지하고 일간신문에 공고하여야 한다고 하고 있고, 같은 법 제34조제1항에서 시장·군수 또는 구청장외의 시행자는 제33조의 규정에 의한 분양신청기간이 경과한 때에는 이 법이 정하는 바에 의하여 대지 및 건축시설에 관한 관리처분계획(이하 "관리처분계획"이라 한다)을 정하여 시장·군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다고 하지만, 시행자외의 토지 등의 소유자가 없는 경우에는 그러하지 아니하다고 하고 있으며, 같은 조 제9항에서 시행자는 제33조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 규약·정관·시행규정 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축시설을 포함한다)로 정하거나 일반에게 분양할 수 있다고 하고 있고, 같은 법 제39조제2항에서 제1항의 규정에 의하여 취득하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 보며, 제34조제9항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 보류지등으로 본다고 규정하고 있으며, 도시및주거환경정비법 제2조라목에서 도시환경정비사업이란 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이라고 하고 있고, 같은 법 제6조제4항에서 도시환경정비사업은 정비구역안에서 제48조의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방법 또는 제43조제2항의 규정에 의하여 환지로 공급하는 방법에 의한다고 하고 있으며, 같은 법 제13조제1항에서 시장·군수 또는 주택공사 등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지등 소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다. 다만, 제8조제2항의 규정에 의하여 토지등소유자가 도시환경정비사업을 단독으로 시행하고자 하는 경우에는 그러하지 아니하다고 하고 있고, 같은 법 제46조제1항에서 사업시행자는 제28조제3항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 21일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다고 하고 있으며, 같은 법 제48조제1항에서 사업시행자(주거환경개선사업을 제외한다)는 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 종료된 때에는 이 법이 정하는 바에 의하여 기존의 건축물을 철거하기 전에 제46조의 규정에 의한 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다고 하고 있고, 그 제3항에서 사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다고 하고 있으며, 같은 법 제50조제1항에서사업시행자는 정비사업(주거환경개선사업은 제외한다)의 시행으로 건설된 건축물은 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급하여야 한다고 하고 있고, 같은 법 제55조제2항에서 제1항의 규정에 의하여 취득하는 대지 또는 건축물중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제39조의 규정에 의하여 행하여진 환지로 보며, 제48조제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제33조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다고 하고 있으며, 같은 법 제57조제1항에서 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 제54조제2항의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 "청산금"이라 한다)을 도시및주거환경정비법 부칙(제6852호, 2002.12.30) 제3조에서 이 법 시행 당시 도시재개발법에 의하여 행하여진 처분·절차 그 밖의 행위는 이 법의 규정에 의하여 행하여진 것으로 본다고 규정하고 있다.

다음으로 청구인의 경우를 살펴보면, 1997.6.24. ○○로1구역제21지구도시환경정비사업구역내에 있는 이 사건 구토지에 대하여 그 소유자인 ○○생명보험(주)은 사업시행인가를 관할관청으로부터 받았고, 2002.3.21.부터 2003.10.31.까지 청구인은 이 사건 구토지를 ○○생명보험(주)과 ○○구청장(재정경제부 소유) 및 ○○시장 등으로부터 취득(토지 취득내역 별첨)하여 관련 세액을 납부하였으며, 2002.4.25. 관할관청으로부터 이 사건 구토지에 대한 도시환경정비사업의 시행자를 ○○생명보험(주)으로부터 청구인으로 변경하는 인가를 받았고, 2004.10.26. 도시환경정비사업을 완료하여 처분청으로부터 이 사건 건축물에 대하여 준공인가를 받았으며, 2004.11.10. 이 사건 건축물에 대하여 취득세 등 비과세신청을 하였으나, 처분청이 이를 반려하자 취득세 및 등록세를 신고납부하였고, 2004.11.15. 처분청이 이 사건 도시환경정비사업에 대하여 ○○시○○구고시 제2004-122호로 공사완료고시를 한 다음 2004.11.20. 청구인은 신영고시 제2004-1호로 이 사건 도시환경정비사업에 대한 이전고시를 한 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다.

이에 대하여 청구인의 주장을 차례로 살펴보면, 지방세법 제109조제3항에서 도시및주거환경정비법(구도시재개발법)에 의한 도시환경정비사업의 시행으로 인하여 당해 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 환지계획 등에 의하여 취득하는 토지와 관리처분계획에 의하여 취득하는 토지 및 건축물(이하 “환지계획 등에 의한 취득부동산”이라 한다), 그리고 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대하여는 취득세를 부과하지 아니하지만 환지계획 등에 의한 취득부동산의 가액의 합계액이 종전의 부동산가액의 합계액을 초과하여 도시재개발법 등 관계법령에 의하여 청산금을 부담하는 경우 그 청산금에 상당하는 부동산이나 환지계획 등에 의한 취득부동산의 가액의 합계액이 종전의 부동산가액의 합계액을 초과하는 경우 그 초과액에 상당하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과한다고 하고 있는바, 위 규정은 청구인이 주장하는 바와 같이 환지계획 등에 의하여 취득하는 부동산이면 이를 전부 비과세하겠다는 것이 아니라 지방세법상 취득의 실질적인 의미에서 종전의 부동산가액보다 초과하여 취득된 가액이 있을 경우는 그 부분이 어떠한 형태로 되어 있는지를 불문하고 과세하는 것이 과세형평에 합당하다고 보는 것이고, 또한 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대하여는 취득세를 부과하지 않는다는 것은 국가도시개발정책의 필요에 의하여 재개발사업을 하는 데 있어 다수의 부동산 소유자들의 사업추진이나 사업비용조달 등의 어려움 때문에 이들에게 사업시행 등에 혜택을 주고 있는 구도시재개발법의 입법취지와 도시및주거환경정비법 제6조제46조 내지 제55조에서 사업시행방법, 조합원의 분양기준 및 금액, 청산금 등을 정하는 관리처분계획의 성격 등에 비추어 일반인에게 분양하기 위하여 사업시행자가 일시적으로 취득하는 것이므로 이를 비과세하겠다는 것으로 이것은 다수 토지 소유자 등이 부득이 원활한 사업추진을 위하여 조합 등의 별도 사업시행자를 두고 있고, 이러한 사업시행자가 관련법령상 환지계획이나 관리처분계획 수립시 토지소유자 등의 분양신청후 잔여분이 있을 경우에 한하여 특별히 인정하는 것이라 할 수 있는 것으로서, 청구인의 경우 1997.6월 구도시재개발법에 의거 도시재개발사업시행인가를 받은 이 사건 구토지를 2002.3월부터 2003.10월까지 취득하여 취득세 등을 납부한 후 2002.4월 청구인으로 사업시행자로 하는 위 사업시행변경인가를 득하고, 이 사건 건축물을 완공하자 2004.11월 위 사업준공인가 및 고시 절차를 거친 다음 이 사건 구토지가 환지처분된 이 사건 환지토지와 신축한 이 사건 건축물을 취득하자 처분청에서 이 사건 건축물에 대하여 취득세 등을 부과한 과정을 살펴볼 때, 처분청에서는 이 사건 환지토지에 대하여는 지방세법 제109조제3항의 규정에 따라 이 사건 구토지를 대체하여 취득하였으므로 비과세하였으나, 이 사건 건축물에 대하여는 그 부분만큼 종전의 것보다 초과하여 취득하는 것이므로 같은 법 동조동항 제2호에 사업시행인가 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자가 종전 부동산을 초과하는 부동산을 취득하는 경우로 보아 취득세를 부과한 것이며, 나아가 그 제1호에 의한다 하더라도 이 사건 건축물은 종전 부동산을 초과한 것에 대하여 부담하는 청산금과 같은 성질을 가졌다 볼 수 있어 취득세를 부과한 것이므로 처분청이 부과한 처분을 잘못이 없다고 하겠고, 또한 청구인은 이 사건 건축물의 일부는 사업시행자가 취득하는 체비지 등에 해당하므로 취득세를 부과대상이 아니라고 주장하나, 청구인은 도시환경정비사업에 있어서 토지의 소유자 등이 직접 시행하는 사업시행자로서 당초부터 구 도시재개발법에서 이러한 사업자는 관리처분계획의 인가 등의 절차를 거치지 않아도 되므로 체비지 등의 발생여지가 없는 것이고, 설령 이 사건 건축물 전체를 일반인에게 분양하기 위하여 일시 취득하였다 하더라도 이는 조합원 지분이 없으므로 당연한 것이라 할 수 있을 뿐만 아니라, 일반 납세의무자에 비교하여 특혜라고 볼 수 있는 규정은 법령의 엄격해석의 원칙에 따라 해석하여야 하는 것으로서 청구인이 관리처분계획 등에 의한 사업시행자가 아닌 것이 분명한 이상 1인의 토지 소유자가 곧 사업시행자인 경우가 다수 토지의 소유자가 부득이 원활한 사업시행을 위하여 조합 등 별도의 사업시행자를 두고 있는 경우 때문에 청구인이 사업시행 등에 있어서 반사적인 이익을 받고 있는데도 이와 동일하게 취급하여 이 사건 건축물의 취득을 체비지 등의 취득이라고 보아 세제혜택을 주장하는 것은 받아들일 수 없다고 하겠다.

따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2005. 6. 27.

행 정 자 치 부 장 관

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