조심2009서1940 (2009.11.03)

양도

경정

매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되는 것임

소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

OO세무서장이 2009.3.2. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 87,202,930원의 부과처분은 청구인이 제출한 매매계약서, 취득세·등록세 등 필요경비 등을 조사하여 그 결과에 따라 그 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.11.22. 취득한 OOOOO OOO OOOO OOOO 소재 겸용주택(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2007.2.28. 1,590,000천원에 양도하고 상가분 양도에 대하여 양도가액을 1,055,846천원으로, 취득가액은 양도가액을 기준시가로 환산한 600,402천원으로 하여 2007.4.30. 양도소득세 신고를 하였다.

나. OOOO국세청장은 처분청에 대한 정기감사시검인계약서상 쟁점부동산의 매매가액 370,000천원을 주택과 상가부분으로 안분계산한 가액을 실지취득가액으로 하여 양도소득세를 과세하도록 감사지적하자처분청은 2009.3.2. 청구인에게 2007년 귀속분 양도소득세 87,202,930원을경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.4.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

이 건 검인계약서는 그 금액이 기준시가보다 오히려 낮고 통상 계약서상 기재되는 특약사항의 기재가 없는 점, 당시는 기준시가로 양도소득세를 신고할 수 있는 시기로서 굳이 실지매매가액으로 검인계약서를 작성할 필요성을 느끼지 못했고 오히려 취득세·등록세 과세표준에 맞추어 검인계약서를 작성해 왔던 점, 취득시와 양도시 5년간 기준시가는 71.2% 상승한 데 비해 검인계약서금액을 취득가액으로 할 경우 5년 동안 상승률이 329.7%에 달하는 점 등을 종합적으로 고려하면 그 취득가액 370,000천원은 취득당시의 실지매매가액이 제대로 반영되었다고 할 수 없으므로 양도가액을 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 하는 것이 보다 합리적이고 공평한 과세라 할 것이므로 과세처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장하는 자가 입증하여야 하는 바, 검인계약서상 거래가액을 과세근거로 삼은 이상 취득가액이 불분명한 경우에 해당할 여지가 없고, 검인계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점에 대하여 청구인의 입증이 없으며, 실지취득가액으로 하는 것이 부당하다고 주장만 할 뿐 실지 매매계약서, 매매대금 금융자료 등 실지 취득가액으로 인정할 만한 객관적인 증빙의 제시가 없으므로 검인계약서상 가액을 실지취득가액으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점부동산의 상가부분의 실지 취득가액을 검인계약서상 가액(370백만원)으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것개정)

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목，제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】⑥제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법시행령제89조【자산의 취득가액 등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산 등기부등본, 건축물대장, 청구인의 양도소득세 신고내용 및 부동산임대공급가액명세서 등에 의하면,

쟁점부동산은 지하 1층, 지상 4층의 근린생활시설로 건축되었으나, 청구인은 2002.11.22. 백OO로부터 이를 취득하여 사무소 용도로 건축된 지상 3층, 4층을 주택으로, 나머지 지하 1층 및 지상 1, 2층은근린생활시설(임대보증금:27,000,000원)로사용하다가 2007.2.28. 이를 이OOOOOO에게 양도한 사실이 확인된다.

(2) 처분청이 제출한 경정결의서, 검인계약서 등에 의하면,

아래 <표1>과 같이 청구인은 쟁점부동산 양도 후 주택으로 사용한 부분을 제외하고 나머지에 대하여 양도소득세를 신고하면서 그 취득가액은 양도가액을 기준시가로 환산한 600,402천원으로 하였으나, 처분청은 2002.10.4. 청구인과 백OO 간에 체결되고 OOOOO으로부터 검인을 받은 부동산매매계약서상 가액으로 그 취득가액을 경정하여 이 건 과세처분을 하였다.

OOOOOOOOOO OOOO

(OO O OO)

(3) 이에 대하여 청구인은 검인계약서는 관련 임대계약 내용이 특약사항으로 되어 있는 쟁점부동산 양도계약서와 달리 임대관련 특약사항이 기재되어 있지 않으며, 그 가액을 보더라도 아래 <표2>와 같이 취득시와 양도시 사이에 기준시가는 71.7% 상승하였음에도 실지 거래가액은 329.7%나 상승한 것으로 나타나는 점 등을 보면 이를 실제 계약서라고 볼 수 없다는 주장이다.

OOOOOOOOOO OOOOO OO OO O OOO OO OO

(OO O OO)

(4) 한편, 청구인은 이 건 심판청구 후 쟁점부동산 매매계약서, 영수증, 등록세영수증 등 필요경비 관련 증빙을 2009.6.15. 추가제출하였고,

(가) 청구인이 제출한 계약서·영수증 등에는 청구인(OO OOOO OOO)O OOOOOOOOOO OOO와 매매대금을 580,000,000원(계약금으로 50,000,000원, 중도금으로 250,000,000원, 잔금으로 280,000,000원)에 쟁점부동산을 매매하되, 임대차계약(1층, 2층 및 지하)을 매수인인 청구인이 승계하여 임대보증금 해당액은 잔금으로 충당하며, 관련 중개수수료는 매매대금의 0.5%로 하는 것으로 기재되어 있다.

(나) 이에 대하여 처분청은 추가제출 매매계약서는 매수인 강윤자의 날인이 없으며, 기재된 계약금, 중도금, 잔금을 지급한 사실이 확인되는 객관적인 금융증빙이 없고, 심판청구 후 추가 증거자료로 제출된 사실로 미루어 진정성이 없다는 의견이다.

(다) 한편, 청구인은 위 매매대금 이외 기타 필요경비관련 증빙을 제출하였고,

이에 의하면 청구인이 쟁점부동산과 관련하여 등록세(지방교육세 포함) 13,320,000원, 취득세(농어촌특별세 포함) 8,140,000원을 관할 OOOOO에게 납부한 것으로 나타나며, 이외 17,810,000원의 OOOOOOO OOO OOO OOOO O OOOOOO을 만기전에 금융기관 등에 양도함으로써 매각차손이 발생하였는지 여부는 확인되지 않는다.

(5) 이상의 사실관계를 종합하여 살펴보건대,

(가) 먼저, 청구인은 쟁점부동산의 실지거래가액을 알 수 없는 경우이므로 환산가액을 취득가액으로 하여야 한다고 주장하고 처분청은 검인계약서상의 매매가액이 실지거래가액이라고 주장하고 있는 바,

매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하며, 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 검인매매계약서 등이 제출되었다면 취득과 양도 사이의 거래가액 상승률이 실제의 시가상승률과 현저히 차이가 난다는 등의 사유만으로는 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우가 아니라고 단정할 수는 없으며(OOO OOOOOOO, OOOOOOOOO, OO OO),

아울러 청구인이 실지계약서라고 주장하는 계약서를 추가로 제출하였으므로 환산가액을 취득가액으로 하여야 한다는 당초의 청구주장은 이를 받아들일 수 없다고 할 것이다.

(나) 그러나, 청구인이 쟁점부동산 양도와 관련하여 심판청구 후 취득가액 등 필요경비와 관련하여 매매계약서, 등록세영수증 등의 증빙을 추가 제출하였고, 이에 의하면 청구인이 쟁점부동산과 관련하여 지급하였다고 주장하는 등록세(지방교육세 포함) 13,320,000원, 취득세(농어촌특별세 포함) 8,140,000원을 관할 OO구청장에게 납부한 사실이 나타나고 있으나, 매매계약서가 심판청구 후 추가제출된 점이나 대금지급 관련 객관적인 증빙의 제출이 없는 점 등이 있어 매매계약서 등을 진정한 것이라고 단정하기 어려운 한편, 이 건 과세처분은 처분청에서 청구인이 사후 제출한 증빙에 대하여 충분한 검토가 되지 않았던 것으로 보이므로, 처분청에서 청구인이 제출한 매매계약서, 등록세영수증 등 관련 빙 등에 대하여 재조사하여 쟁점부동산 상가분 양도에 따른 양도소득세의 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.