[청구번호]조심 2018중0265 (2018. 3. 7.)

[세목]부가[결정유형]기각

[결정요지]실제 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한다 하더라도 업무시설인 오피스텔로 건축허가를 받고 사용승인을 받은 이상 언제든지 업무시설로 사용이 가능하므로 부가가치세 납세의무를 판단함에 있어 쟁점오피스텔은 주택이 아닌 업무시설로 봄이 타당한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔이 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음

[관련법령] 조세특례제한법 제106조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인 OOO는 OOO과 함께 2014.3.10. 개업하여 OOO에서 ‘OOO’이라는 상호로 주택신축판매업을 영위한 공동사업자(지분 각 50%)로 위 사업장소재지에 지하1층, 지상14층 연면적 3,970.15㎡의 건물(이하 “쟁점①건물”이라 한다)을 신축하여 오피스텔 총 OOO호(이하 “쟁점①오피스텔”이라 한다) 및 주택 총 OOO호를 2015년 제1기 부가가치세 과세기간 중에 분양하였고, 청구인 OOO(이하 청구인 OOO와 함께 “청구인들”이라 한다)은 OOO과 함께 2013.6.27. 개업하여 OOO이라는 상호로 주택신축판매업을 영위한 공동사업자(지분 각 50%)로 위 사업장소재지에 지하1층, 지상14층 연면적 4,705.93㎡의 건물(이하 “쟁점②건물”이라 하며, 쟁점①건물과 함께 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하여 오피스텔 총 OOO호(이하 “쟁점②오피스텔”이라 하며, 쟁점①오피스텔과 함께 “쟁점오피스텔”이라 한다) 및 주택 총 OOO호를 2014년 제1기 부가가치세 과세기간 중에 분양하였는바, 청구인들은 부가가치세 신고시 쟁점오피스텔이 「조세특례제한법」(이하 “조특법”이라 한다) 제106조 제1항 제4호의 ‘국민주택’에 해당하는 것으로 보아 부가가치세 면제대상으로 신고하였다.

나. OOO국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2017.5.24.∼2017.6.22. 기간 동안 청구인들에 대한 개인통합조사를 실시하여 청구인들이 주택이 아닌 업무시설로 건축허가를 받아 신축ㆍ분양한 쟁점오피스텔을 부가가치세 과세대상으로 보아 과세하도록 처분청에 과세자료를 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2017.9.29. 청구인 OOO에게 2015년 제1기 부가가치세 OOO원을, 2017.9.25. 청구인 OOO에게 2014년 제1기 부가가치세 OOO원을 각 결정ㆍ고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2017.12.11. 심판청구를 각 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 처분청은 쟁점오피스텔이 주거용이 아니라 업무용이라는 의견이나, 어떤 건축물의 용도가 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당하는지 여부는 건축허가에서 정한 용도나 공부상 용도를 기준으로 할 것이 아니라 당해 건축물의 실제 용도를 기준으로 판단하여야 하는바(대법원 2010.9.9. 선고 2010두9037 판결 참조),

(2) 쟁점오피스텔의 경우, 설계도 및 내부사진 등을 보면 호별로 화장실, 싱크대 및 가스계량기가 설치되어 있고 종이벽지로 도배되는 등 실제 주거용으로 사용한 점, 쟁점오피스텔에 시공된 전기배관과 상하수도 공사는 모두 벽체 매립형으로 설치되어 추후 시설변경을 할 수 없으므로 당초부터 공동주택 구조로 신축된 점, 대부분의 입주자가 주소지를 쟁점오피스텔로 전입하여 실제 거주하고 있고 오피스텔도 「지방세법」상 주택으로 분류되어 재산세가 과세되고 있는 점, OOO 재산세 확인서를 보면 쟁점①오피스텔 총 OOO세대 중 OOO세대가 주거용으로 거주한 사실이 확인되는 점, 청구인들이 쟁점오피스텔을 건축하면서 부가가치세 매입세액 공제를 받은 사실도 없는 점 등으로 볼 때, 쟁점오피스텔이 업무용으로 건축허가를 받고 건축물대장상 업무시설로 등재되어 있다 하더라도 실질적인 용도는 주택(주거용)임이 확인되므로 처분청이 쟁점오피스텔을 부가가치세 면제대상인 국민주택이 아닌 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 조특법 제106조 제1항 제4호 부가가치세가 면제되는 국민주택은 그 법의 목적 등에 비추어 적어도 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받아 그에 따라 건축된 건물만 해당되고, 오피스텔로 건축허가를 받아 사용승인까지 마친 다음 용도변경의 허가를 받음이 없이 주택으로 사용하는 경우 설사 그 면적이 국민주택 규모에 해당한다고 하더라도 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당한다고 할 수 없는바(대법원 1996.10.11. 선고 96누8758 판결 참조), 주택과 오피스텔은 그 형태(발코니 유무 등) 및 적용법규(「주택법」, 「건축법」) 등에서 명확히 차이가 있음에도 실질용도만으로 주택여부를 판단하는 것은 불합리할 뿐만 아니라 이를 용인할 경우 실질용도가 주택이기만 하면 주거용 컨테이너나 주택으로 개조한 상가건물 등에 대하여도 모두 부가가치세를 면제하여야 한다는 불합리한 결과가 초래할 수도 있으며, 오피스텔은 재산적 가치가 있는 물건, 즉 재화로서 「부가가치세법」 또는 조특법상 부가가치세 면세대상으로 열거되어 있지도 아니하므로 이를 공급하는 경우 당연히 부가가치세가 과세되는 것이다.

(2) 또한, 오피스텔 분양ㆍ공급하는 사업자는 수분양자가 오피스텔을 업무시설로 사용할 것인지 아니면 주택으로 사용할 것인지를 알 수 없을 뿐만 아니라 세법상 과세대상인 오피스텔을 수분양자가 사용할 목적에 따라 과세ㆍ면세를 임의로 판단하게 되면 법적안정성이 크게 훼손될 우려가 있다. 따라서, 청구인들은 쟁점오피스텔을 업무시설로 건축허가를 받았고, 쟁점오피스텔이 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역에 해당하지 아니하므로 처분청이 쟁점오피스텔을 부가가치세 과세대상으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점오피스텔이 부가가치세 면제대상인 「조세특례제한법」제106조 제1항 제4호의 ‘국민주택’에 해당하지 아니하는 것으로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 부가가치세법

제4조(과세대상) 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.

1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급

2. 재화의 수입

제31조(거래징수) 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 제29조 제1항에 따른 공급가액에 제30조에 따른 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 징수하여야 한다.

제15조(재화의 공급시기) ① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

1. 재화의 이동이 필요한 경우 : 재화가 인도되는 때

2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우 : 재화가 이용가능하게 되는 때

(2) 조세특례제한법

제106조(부가가치세의 면제 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다.

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

(3) 조세특례제한법 시행령

제51조의2(자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례) ③ 법 제55조의2 제4항에서 “대통령령으로 정하는 규모”란 「주택법」에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다.

제106조(부가가치세 면제 등) ④ 법 제106조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역”이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택

(4) 주택법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(세대)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

1의2. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

3. 국민주택이란 제60조에 따른 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적” 이라 한다)이 1호(호) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택( 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 “국민주택규모”라 한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.

(5) 주택법 시행령

제2조의2(준주택의 범위와 종류) 법 제2조 제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다.

4. 「건축법 시행령」 별표1 제14호 나목에 따른 오피스텔

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구인 OOO는 OOO과 함께 2014.3.10. 개업하여 OOO에서 ‘OOO’이라는 상호로 주택신축판매업을 영위한 공동사업자(지분 각 50%)로 위 사업장소재지에 지하1층, 지상14층 연면적 3,970.15㎡의 건물(쟁점①건물)을 신축하여 쟁점①오피스텔OOO 및 주택 총 OOO호를 2015년 제1기 부가가치세 과세기간 중에 분양하였으며, 청구인 OOO은 OOO과 함께 2013.6.27. 개업하여 OOO에서 OOO이라는 상호로 주택신축판매업을 영위한 공동사업자(지분 각 50%)로 위 사업장소재지에 지하1층, 지상14층 연면적 4,705.93㎡의 건물(쟁점②건물)을 신축하여 쟁점②오피스텔OOO 및 주택 총 OOO호를 2014년 제1기 부가가치세 과세기간 중에 분양하였다.

(나) 청구인들은 쟁점오피스텔을 포함한 쟁점건물 전체를 부가가치세가 면세되는 재화 또는 용역의 공급으로 보아 신고하였으나, 처분청은 쟁점오피스텔을 부가가치세 과세대상으로 보아 청구인 OOO와 OOO에게 2015년 제1기 부가가치세 OOO원을, 청구인 OOO과 OOO에게 2014년 제1기 부가가치세 OOO원을 각 부과하였다.

(다) 쟁점건물 건축물대장 및 등기부등본에 의하면, 쟁점①건물은 2014.4.1. 건축허가를 받아 2014.12.12. 사용승인을 받았고, 용도는 ‘업무시설(오피스텔), 공동주택(도시형 생활주택)’으로 기재되어 있으며, 쟁점②건물은 2013.7.18. 건축허가를 받아 2014.4.21. 사용승인을 받았고, 용도는 ‘업무시설(오피스텔), 공동주택(도시형 생활주택)’으로 기재되어 있다.

(라) 청구인들은 설령 쟁점오피스텔이 업무용으로 건축허가를 받고 건축물대장상 업무시설로 등재되어 있다 하더라도 실질적인 용도는 주택(주거용)이므로 부가가치세 면제대상인 조특법 제106조 제1항 제4호에 의한 ‘국민주택’에 해당한다고 주장하면서, 그에 대한 증빙으로 건축개요서 및 평면도, 건축사의견서, 공사사실확인서, 오피스텔 거주자 확인서 및 내부사진, 분양홍보 리플렛, OOO 재산세 확인서, 분양계약서 등을 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점오피스텔의 실질적인 용도는 주거용이므로 쟁점오피스텔을 조특법상 부가가치세 면제대상인 국민주택이라고 주장하나, 주택법령상 오피스텔을 준주택으로 분류하여 주택과는 별도로 규정하고 있으므로 조특법에서 부가가치세가 면제되는 국민주택 규모 이하의 주택은 「주택법」에 따른 주택에 해당되는 것 중 그 주거전용 면적이 85㎡이하인 것만을 의미하는 것으로 보아야 할 것인 점, 「부가가치세법」제15조 제1항에서 재화의 공급시기는 원칙적으로 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때로 규정하고 있으므로 부가가치세의 납세의무는 재화의 공급시점에 결정되어야 하고 공급시기 이후 사용자의 사용상황에 따라 사후적으로 결정될 수 없는바, 청구인들은 쟁점오피스텔을 업무용으로 분류하여 관할 지방자치단체로부터 관련 법령에 따른 건축허가 및 사용승인을 받은 사실이 나타나고, 쟁점오피스텔이 사용승인일부터 공급시기까지「주택법」상 주택으로 변경된 것으로 볼 만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 실제 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한다 하더라도 업무시설인 오피스텔로 건축허가를 받고 사용승인을 받은 이상 언제든지 업무시설로 사용이 가능하므로 부가가치세 납세의무를 판단함에 있어 쟁점오피스텔은 주택이 아닌 업무시설로 봄이 타당한 점, 업무시설인 오피스텔로 건축허가 및 사용승인을 받았음에도 그 시설 및 구조 등이 사실상 주택과 같은 형태라는 이유로 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당하는 것으로 볼 경우 실질적으로 주택의 형태로 공급하면서도 용적률 등 제한을 피하기 위하여 업무시설로 건축허가 및 사용승인을 받은 사업자와 그와 같은 제한을 받아 주택으로 건축허가 및 사용승인을 받은 사업자를 동일하게 취급하는 것이 되어 과세형평에 맞지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔이 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.