국심2005서0716 (2005.06.27)

양도

기각

쟁점아파트 소재지가 지정지역에 소재하고 있기는 하나 증여일 현재 실지거래가액이 존재하지 아니하므로 양도 및 취득가액을 모두 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 고지한 당초 처분은 정당함

소득세법 제88조 【양도의 정의】

국심2004서1989

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 2003.8.14 OOOOO OOO OOO OOOOOO OOOOOOOO OOO OOOO(50.38㎡, 이하 "쟁점아파트"라 한다)를 취 하였다가 2004.4.22 동 아파트의 전세보증금 및 은행채무 365백만원을 계하는 조건으로 자녀인 정OO에게 부담부증여하고, 2004.7.19 부담부증여에 대한 양도가액을 365백만원으로 하고 취득가액을 430,700천원(취득당시 실지거래가액 590백만원×부담부증여비율 365/500)으로 환산하여 과세미달로 양도소득세 예정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 한 위 양도소득세 예정신고에 대하여 지정지역내 부동산을 부담부증여하는 경우 양도차익을 계산함에 있어 소득세법시행령 제159조에 의거 취득가액 및 양도가액은 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것이고, 부담부증여는 이전 원인이 증여이므로 양도당시 실지거래가액이 없는 것으로 보아 양도가액은 365백만원으로, 취득가액은 267,666,666원으로 하여 양도소득금액을 계산하여, 2005.1.13 청구인에게 2003년도분 양도소득세 43,401,660원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2005.1.26 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점아파트의 소재지가 지정지역으로서 부동산 양도시에는 실지거래가액에 의해 양도소득세를 신고하여야 하므로 취득가액은 매입당시의 계약서에 의한 실지매입가액을, 양도가액은 실지거래가액이 없기 때문에 인터넷 부동산정보사이트에 나타난 매매사례가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 하므로 청구인이 한 당초 신고가 정당하므로 이 건 처분은 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 쟁점아파트를 부담부증여하고 양도가액은 매매사례가액으로, 취득가액은 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 산정하여 신고한 것은 소득세법 제100조 제1항 및 같은법 제114조 제5항의 법리를 오해한 것이며, 쟁점아파트 소재지가 지정지역에 소재하고 있기는 하나 증여일 현재 실지거래가액이 존재하지 아니하므로 양도 및 취득가액을 모두 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 고지한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

지정지역내에 소재한 쟁점아파트를 부담부증여하여 증여자에게 양도소득세를 과세하는 경우 그 양도차익을 기준시가가 아닌 실지거래가액으로 산정할 수 있는지의 여부

나. 관련법령

소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

소득세법시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다.

소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

소득세법시행령 제162조의 3 【지정지역 기준 등】 ① 법 제96조 제1항 제6호의 2에서 “대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 지역 중 건설교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 당해 지역특성 등을 감안하여 해당 지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계중앙행정기관의 장이 건설교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함한다)하는 경우로서 재정경제부장관이 제162조의 4의 규정에 의한 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역(이하 “지정지역”이라 한다)을 말한다. 이 경우 건설교통부장관이 다음 각호의 1에 해당하나 지정요청하지 아니한 지역에 대하여는 재정경제부장관이 건설교통부장관으로부터 그 사유를 받아 이를 부동산가격안정심의위원회에 회부하여 심의를 받아야 한다.

1. 지정하는 날이 속하는 달의 직전월(이하 이 항에서 “직전월”이라 한다)의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 100분의 130보다 높은 지역으로서 다음 각목의 1에 해당하는 지역

가. 직전월부터 소급하여 2월간의 월평균 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 100분의 130보다 높은 지역

나. 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 주택매매가격상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국주택매매가격상승률보다 높은 지역

2. 지정하는 날이 속하는 분기의 직전분기(이하 이 항에서 “직전분기”라 한다)의 지가상승률이 전국소비자물가상승률의 100분의 130보다 높은 지역으로서 다음 각목의 1에 해당하는 지역

가. 직전분기의 지가상승률이 전국지가상승률의 100분의 130보다 높은 지역

나. 직전분기부터 소급하여 1년간의 연평균 지가상승률이 직전분기부터 소급하여 3년간의 연평균 전국지가상승률보다 높은 지역

소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 감정가액 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 감정가액 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 경정 및 통지】 ② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2003.8.14 쟁점아파트를 취득한 후 2004.4.22 청구인의 자녀인 정OO에게 동 아파트의 전세보증금 등 채무 365백만원을 승계시키는 조건으로 부담부증여한 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 청구인이 제시한 쟁점아파트의 취득당시 OOOOO(OOO OOO)에서 작성한 아파트계약서에 의하면, 청구인이 2003.6.27 최OO으로부터 동 아파트를 590백만원에 취득한 것으로 기재되어 있고, 쟁점아파트의 양도당시 인터넷정보사이트(OOOOO)의 일반매물정보를 보면 동 아파트단지의 같은 평수의 아파트 매매가액이 500백만원, 510백만원으로 나타나고 있다.

또한, 쟁점아파트의 수증자인 정OO은 2004.7.19 쟁점아파트의 매매사례가액 500백만원에서 부담부채무액 365백만원을 차감한 135백만원을 증여가액으로 하여 증여세신고를 한 것으로 나타난다.

(3) 쟁점아파트의 부담부증여에 대한 양도소득세 신고 및 결정내역을 보면, 아래 표와 같이 청구인이 동 아파트의 양도가액은 부담부증여액인 365백만원으로 하고 취득가액은 동 아파트의 취득당시 실지거래가액 590백만원에 부담부증여액 365백만원이 동 아파트의 양도당시 매매사례가액 500백만원에서 차지하는 부담부증여비율 365/500를 곱하여 430,700천원으로 하여 당초 신고한 데 대하여, 처분청은 부담부증여는 이전 원인이 증여이므로 양도당시 실지거래가액이 없는 것으로 보아 양도가액은 청구인이 신고한 것과 같은 금액인 365백만원으로 하고 취득가액은 동 아파트의 취득당시 기준시가 330백만원에 부담부증여액 365백만원이 동 아파트의 양도당시 기준시가 450백만원에서 차지하는 부담부증여비율 365/450를 곱하여 267,666,666원으로 하여 이 건 양도소득세를 결정한 사실이 결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(OO O OO)

(4) 살피건대, 청구인은 소득세법 제96조 제1항 제6의 2 규정에 의한 부동산은 양도가액을 실지거래가액으로 계산하여야 하므로 임대보증금 등 채무 상당액을 양도당시 실지거래가액으로 보고 실지거래가액에 의하여 취득 및 양도가액을 산정하여 예정신고하였는 바, 처분청이 양도 및 취득당시 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다고 주장하나, 이 건의 경우 청구인이 지정지역에 소재하는 쟁점아파트를 부담부증여한 경우라고 하더라도 현실적으로 부담부증여한 당해 부동산 전체의 실지거래가액이 존재할 수 없으므로 결과적으로 기준시가에 의하여 부담부증여비율(부담부증여액이 당해 부동산가액에서 차지하는 비율)을 계산할 수밖에 없고, 동 부담부증여비율이 양도당시의 기준시가를 기준으로 산정된 것이라면 부담부증여액에 대응되는 취득가액도 취득당시의 기준시가에 위 부담부증여비율을 곱하여 산정하는 것이 합리성이 있다고 보아야 할 것(OOOOOOOOOOO, OOOOOOOOOO O OO O)이다.

따라서, 수증자인 정OO이 매매사례가액 500백만원에서 부담부증여가액 365백만원을 차감한 135백만원을 증여가액으로 하여 증여세를 신고하였으므로 처분청이 동 증여가액을 차감하여 경정하는 것은 별론으로 하더라도, 쟁점아파트의 부담부증여에 대한 양도차익을 결정하면서 실지취득가액에 부담부증여비율을 곱하여 산정한 금액을 취득가액으로 인정하지 않고 취득당시 기준시가에 부담부증여비율을 곱하여 산정한 금액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.