2007-0329 (2007.05.03)

취득

기각

양수금액은 사실상 청구인이 그 반환하는 금액만큼 개발예정으로 인한 지가가 상승된 토지를 취득하는 것으로 볼 수 있기 때문에 개발사업완료후 건설원가로서 건축물 취득가액에 포함된다고 하기보다는 토지와 관련된 비용으로 봄이 상당하다고 할 것이므로 처분청에서 취득세 등을 부과한 처분은 적법함

지방세법 제111조【과세표준】 / 지방세법시행령 제82조의3【취득가격의 범위】

청구인의 심사청구를 기각한다.

1. 원처분의 요지

처분청은 청구인이 업무용 및 근린생활용 건축물을 신축하기 위하여 2002.2.25. 및 2002.5.2. 및 2003.4.18. 서울특별시 종로구 ○○동 ○-○번지외 14필지 6,302.52㎡ 및 지상물(이하 “이 사건 토지”이라고 한다.)을 취득한 후, 이 사건 토지중 같은 동 ○-○번지외 1필지(신지번 ○○동 ○번지)상에 있는 지하1층·지상8층 근린생활용 건축물 102동 14,271.9㎡(이하 “이 사건 제1건축물”라고 한다.)를 리모델링함과 동시에 지하6층·지상14층 근린생활용 건축물 101동 연면적 27,301.31㎡(이하 “이 사건 제2건축물”라고 한다.)을 2005.9.1. 신축취득하여 취득세 등을 각각 신고납부하였으나, 그 후, 2006.7.20. 청구인에 대한 세무조사시 법인장부상 분양사업권양수금액 1,900,000,000원을 이 사건 토지 지분을 취득한 금액으로 보아 그 양수금액을 과세표준으로 지방세법 제112조제1항 등의 세율을 적용하여 산출한 취득세 45,600,000원, 농어촌특별세 4,180,000원, 등록세 68,400,000원, 지방교육세 12,540,000원, 합계 130,720,000원(가산세 포함)을, 이 사건 제2건축물의 일부면적 222.64㎡ 및 그 부속토지(비율 0.53%)를 본점 사업용으로 사용되고 있음을 확인하고 그 안분된 취득가액(362,778,533원)을 과세표준으로 지방세법 제112조제3항 등의 중과세율을 적용하여 산출한 취득세 18,762,880원, 농어촌특별세 1,596,210원, 합계 20,359,090원(가산세 포함)을 2006.8.12. 각각 부과 고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 처분청이 이 사건 제2건축물의 일부(204호 및 205호)를 본점사업용으로 사용한다고 하는 것은 이 사건 제1건축물 일부의 본점사무실(103호)이 분양 및 임대관계로 혼잡할 뿐만 아니라 위 204호 및 205호가 분양·임대가 되지 않아 공실상태에 있어서 아무런 내부 인테리어도 하지 않은 채 단지 책상과 전화기만 설치하고 한시적으로 임대될 때까지 204호는 약 2개월간, 205호는 약 6개월간 각각 사용한 것으로서, 이는 본점기능의 일부가 부득이한 사정으로 일시적으로 분리이전한 후 다시 원상복구된 것이어서 과밀억제권역내 인구유입 또는 경제력 집중을 유발하는 효과가 없다고 하면서 취득세 중과세대상이 아니라고 하고 있고, 또한, 청구인은 처분청이 법인장부상 확인한 분양사업권양수금액 1,900,000,000원이 이 사건 토지 취득에 간접적으로 소요된 비용이라고 하는 것에 대하여, 당초 청구인의 대표이사와 ○○○이 이 사건 토지를 취득하여 그 지상에 업무용 및 근린생활시설용 건축물을 건립하기 위한 개발사업을 공동으로 추진하고자 상법상 익명조합에 유사한 계약을 체결하였으나, 공동사업자중 1인 ○○○이 투자자금 조기회수 등을 위하여 사업추진을 방해하자 위 계약서상 사업완료후 그 투자비용(10억원) 및 이익배분예정액(21억원)을 현물로 배분하도록 되어 있는 것을 위 ○○○이 위 계약관계에 탈퇴함으로서 부득이 위 ○○○에게 현금 1,900,000,000원을 지급하면서 법인장부상 토지계정에 기장된 것일 뿐 이는 위 분양사업권양수금액 때문에 토지를 취득할 수 없는 사정 등이 없음은 물론 단지 향후 공동사업 완료후 분배하여야 할 이익보상 채무를 면하는 것이므로 이 사건 토지와는 무관하다고 주장하면서 이 사건 부과처분의 취소를 구하고 있다.

3. 우리부의 판단

이 사건 심사청구의 다툼은 대도시내 증축취득한 건축물 일부를 본점으로 사용하였는 지 및 공동사업자와의 계약해지로 인하여 그 일방에게 지불한 분양사업권양수금액이 토지취득과 관련된 취득가액으로 볼 수 있는 지 여부에 있다 하겠다.

먼저 관계법령의 규정을 보면, 지방세법 제111조제1항에서 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다고 하고, 같은 조제5항에서 그 제3호의 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 등에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격에 의한다고 하며, 같은 법 제112조제3항에서 수도권정비계획법 제6조의 규정에 의한 과밀억제권역안에서 대통령령이 정하는 본점 또는 주사무소의 사업용 부동산(본점 또는 주사무소용 건축물을 신축 또는 증축하는 경우와 그 부속토지에 한한다)을 취득하는 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 300으로 한다고 하고, 같은 법시행령 제82조의3제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다고 하며, 같은 법시행령 제77조에서 부동산(광업권·어업권을 제외한다)·차량·기계장비 또는 항공기에 있어서는 공부상의 등재 또는 등록사항에 불구하고 사실상으로 취득한 때의 당해 물건의 현황에 의하여 부과한다고 규정하고 있다.

다음으로 청구인의 경우를 보면, 2001.9.27. 개인 ○○○(추후 청구인의 대표이사가 됨) 및 개인 ○○○은 ○○동 복합빌딩 프로젝트 사업계약을 체결하였고(법무법인 ○○으로부터 ○○○○년제○○○○호로 인증받음), 위 사업계약상 목적은 (주)○○이 소유하고 있던 서울특별시 종로구 ○○동 ○-○번지외 10필지의 토지(이 사건 토지중 고합지분)를 매입하여 약 26개층의 복합빌딩을 신축·분양하여 이익을 남기는 사업이라고 하며, 토지매입절차는 부동산매입자금 총 210억원중 계약금액 21억원에 대하여 ○○○는 11억원을, ○○○은 10억원을 각각 부담하고, 나머지 잔금 189억원은 ○○○의 책임하에 금융기관으로부터 차입하도록 하며, 업무영역은 ○○○가 시공/분양 및 총이익금배분사항 등 제반업무를 추진하고, ○○○은 참고의견만 제시하도록 되어 있으며, ○○○이 받는 이익보상방법은 ○○○는 이 사건 토지중 고합지분에서 ○○동 ○-○번지 및 같은 동 ○-○번지 및 같은 동 ○-○번지는 토지 잔금지급시 ○○○ 단독명의로 등기 이전하여 주고, 또한, 위 3개 필지와 추가로 매입할 토지(같은 동 ○-○번지 32.1㎡ 및 같은 동 ○-○번지 일부 6.32㎡) 총 354.42㎡지상에 건축법상 허용되는 최대의 연면적으로 풀옵션 원룸텔(원룸+호텔)을 신축하여 2002년중으로 ○○○에게 무상으로 제공하여야 하며, 추가로 매입할 토지비용은 공동으로 부담하지만 등기명의는 ○○○에게 하기로 약정하고 있고, 2001.11.14. ○○○는 종전 주차장·광고대행업 등을 영위하는 (주)○○산업의 대표이사로 취임하면서 상호 및 법인소재지 및 목적사업 및 임원사항 등을 변경하여 현재 부동산개발업 등을 영위하는 (주)○○산업(청구인)으로 변경등기하였으며, 2002.2.15. 청구인과 개인 ○○○와 개인 ○○○은 2001.9.27. 법무법인 ○○으로부터 2001년제4707호로 인증받은 개인간 체결한 사업계약에 대한 이행각서를 체결하였고(법무법인 ○○으로부터 ○○○○년제○○○○호로 인증받음), 위 각서에서 당초 사업계약내용이외에 건물무상제공을 못할 경우 현금 30억원을 ○○○에게 지급하도록 하며, 이를 보증하기 위하여 약속어음을 발행하여 주고, 이러한 이행각서내용은 개인 ○○○와 청구인이 연대하여 보증하기로 하였으며, 2002.2.26. 청구인은 (주)○○으로부터 이 사건 토지의 일부(6,242.6㎡)를 매매대금 210억원에 취득하였는데, 그 내역은 ○○동 ○-○번지 및 같은 동 ○-○번지 및 같은 동 ○-○번지 및 같은 동 ○-○번지 및 같은 동 ○-○번지 및 같은 동 ○-○번지 및 같은 동 ○-○번지 및 같은 동 ○-○번지 및 ○○동 ○-○번지 및 같은 동 ○번지 및 같은 동 ○-○번지, 그리고 위 지상물 일체로 되어 있고, 2002.5.2. 청구인은 국가로부터 ○○동 ○-○번지 및 같은 동 ○-○번지 총 21.5㎡를 시가표준액 44,902,750원에 취득하였으며, 2003.4.18. 청구인은 ○○○로부터 ○○동 ○-○번지 일부(52.6㎡중 6.32㎡) 및 같은 동 ○-○번지 총 38.42㎡를 매매금액 170,000,000원에 취득하고, 2003.4.18. 청구인 및 ○○○ 및 ○○○은 민사소송·오피스텔보상건·부동산매매건을 일괄적으로 금 21억원으로 조정·종결하는 합의이행각서를 작성하였으며, 추가적인 내용으로 합의서 작성즉시 청구인과 ○○○는 ○○○에게 현금 10억원을 무통장입금한 후 나머지 잔금 11억원을 지불시 합의이행을 위한 각종서류를 되돌려 받도록 되어 있고, 2005.9.1. 종로구청장은 이 사건 제1,2건축물에 대한 사용승인처리하였으며, 2006.7.20.부터 7.21까지 처분청은 청구인에 대한 세무조사한 결과, 법인 장부 계정별원장 건설용지계정(2003.1.1.～2003.12.31.)상 2003.4.18. 분양사업권 양수 명목으로 ○○○에게 1,900,000,000원이 지급된 사실과 이 사건 제2건축물 소재지로 본점이 등기되었으나 이 사건 제2건축물일부(103호)외에 이 사건 제1건축물 일부(204호 및 205호)도 본점 기능의 일부로 사용하고 있는 사실을 확인하였고, 2006.8.9. 청구인은 본점으로 사용하고 있는 위 204호를 구분하여 그 204-1호는 (주)○○○○와 그 204-2호는 (주)○○○○와 각각 사무실 월세계약서를 작성한 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다.

이에 대하여 청구인은 이 사건 제2건축물 일부(204호 및 205호)를 본점으로 사용한 것은 기존 본점사무실이 분양·임대관계로 혼잡할 뿐만 아니라 분양·임대가 되지 않아 공실상태에 있어서 아무런 내부 인테리어도 하지 않은 채 단지 책상과 전화기만 설치하고 한시적으로 임대될 때까지 약 2개월 및 약 6개월간 사용한 것이므로 사실상 본점으로 사용한 것이 아니라고 주장하여 이를 보면, 지방세법 제112조제3항에서 과밀억제권역안에서 본점의 건축물을 신·증축하여 취득하는 경우 일반세율의 100분의 300으로 한다고 하고 있고, 청구인의 경우, 2005.9.1. 청구인은 종로구청장이 이 사건 제1,2건축물에 대한 사용승인처리함으로 취득하였고, 2006.7.20. 처분청의 청구인에 대한 세무조사시 이 사건 제2건축물 소재지로 본점이 등기되었으나 이 사건 제1건축물 일부(204호 및 205호)를 본점 기능의 일부로 사용하고 있는 사실을 확인하였으며, 2006.8.9. 청구인은 본점으로 사용하고 있는 위 204호를 구분하여 (주)○○○○ 등과 사무실 월세계약서를 작성한 사실을 볼 때, 이 사건 제1,2건축물은 지하철역사와 소통하며, 인사동관광특구와 인접하는 등의 양호한 지리적 여건에도 불구하고 이를 사용승인받은 다음 약 1년이 지나서 처분청의 세무조사후 비로소 제3자에게 임대한 사정 등에서 부득이하게 분양·임대가 되지 않아서 한시적으로 사용할 수밖에 없었다는 사유는 사회통념상 합리적 상당성이 없어 보이고, 특히, 지방세법시행령 제77조에서 부동산 등은 공부상의 등재·등록사항에 불구하고 사실상으로 취득한 때의 당해 물건의 현황에 의하여 부과한다고 하고 있으므로 처분청 담당세무공무원이 청구인에 대한 세무조사시 법인등기부상 본점소재지로 되어 있는 이 사건 제2건축물 일부(103호)와 동일한 필지상에 있는 이 사건 제1건축물 일부(204호, 205호)를 본점기능을 확대하여 사용하고 있는 것을 확인하고 있는 이상 청구인이 취득당시 위 204호 및 205호를 본점으로 사용하지 않았다고 보기는 무리가 있다고 할 것이어서 처분청에서 이에 대하여 취득세를 중과세한 처분은 잘못이 없다고 하겠고, 또한, 청구인은 공동사업자중 일방이 계약해지로 인하여 받은 법인장부상 분양사업권양수금액은 위 금액 때문에 토지를 취득할 수 없는 사정 등이 없음은 물론 단지 향후 공동사업 완료후 분배하여야 할 이익보상 채무를 면하는 것이므로 이 사건 토지와는 무관하다고 주장하여 이를 보면, 지방세법 제111조제5항제3호, 같은 법시행령 제82조의2제1항제2호 규정에 의하면, 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서와 같은 법인장부에 의하여 과세대상 물건에 대한 사실상의 취득가격이 입증되는 경우에는 취득자의 신고와 관계없이 그 사실상의 취득가격을 취득세 과세표준으로 정하도록 규정하고 있고, 한편, 사실상의 취득가격의 범위에 관하여 규정하고 있는 지방세법시행령 제82조의3제1항에서 취득가격은 과세대상 물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정하고 있는 데, 여기서 말하는 '취득가격'에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 다만 그것이 과세대상 물건이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이라면 이는 '취득가격'에 포함되지 아니한다 할 것(대법원 1996.1.26. 선고 95누4155 판결)이고, 이런 취지에서 통상적으로 건축물건설공사에 있어서 공사원가(취득가액)에 포함되는 비용은 사업타당성 검토비 및 법령상 이행하여야 할 환경·교통평가 등의 용역비·설계비 및 지상 토지상 지장물 등과 관련된 철거비·이주비 등 보상비 등과 같이 공사시행 전에 이루어진 직·간접적인 부대비용과 시공과 관련하여 소요되는 제비용 및 기타 분양수수료 등이 공사와 관련하여 발생한 직·간접적인 비용일체라고 할 수 있는바(지방세심사청구결정 제2006-1105호, 2006.12.27. 등), 청구인의 경우, 2001.9.27. 개인 ○○○및 개인 ○○○이 체결한 사업계약서에서 그 사업목적은 이 사건 토지 일부를 매입하여 대형복합빌딩을 신축·분양하여 이익을 남기는 사업이라고 하면서 부동산매입자금의 계약금액 21억원에 대하여 ○○○는 11억원을, ○○○은 10억원을 각각 부담한다고 하는 사실, 그리고 ○○○은 사업완료후 풀옵션 원룸텔 및 그 부속토지를 무상받기로 한 사실이 기재되어 있고, 2001.11.14. ○○○가 청구인의 대표이사로 변경등기하면서 2002.2.15. 개인간 체결한 사업계약서 내용대로 이행함은 물론 미이행시는 현금 30억원을 지급한다는 내용을 ○○○와 청구인이 연대하여 보증하기로 하는 이행각서를 체결하였으며, 2002.2.26. 및 2002.5.2. 및 2003.4.18. 청구인은 이 사건 토지를 (주)○○ 등으로부터 취득하였고, 2003.4.18. 청구인 및 ○○○ 및 ○○○이 작성한 합의이행각서에서 민사소송·오피스텔보상건·부동산매매건을 일괄적으로 금 21억원으로 조정·종결한다는 내용 및 합의각서작성 즉시 청구인과 ○○○는 ○○○에게 현금 10억원을 무통장입금하라는 내용 등이 기재되어 있으며, 2006.7.20.부터 7.21까지 처분청의 세무조사한 결과, 법인 장부 건설용지계정상 2003.4.18. 분양사업권 양수 명목으로 ○○○에게 1,900,000,000원(이하 “이 사건 양수금액”이라 한다.)이 지급된 사실을 종합하여 볼 때, 이 사건 양수금액은 ○○○이 토지매입전 개발사업계획추진에 부담한 제반비용 및 당초 사업계약서상 토지매입대금의 일부를 부담한 금액 등을 탈퇴함으로서 반환받는 것인데, 이는 사실상 청구인이 그 반환하는 금액만큼 개발예정으로 인한 지가가 상승된 토지를 2003.4.18. 취득하는 것으로 볼 수 있기 때문에 개발사업완료후 건설원가로서 건축물 취득가액에 포함된다고 하기보다는 이 사건 토지와 관련된 비용으로 봄이 상당하다고 할 것이므로 처분청에서 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 하겠다.

따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2007. 6. 25.

행 정 자 치 부 장 관