국심1990광2024 (1990.12.6)

양도

기각

취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 계산하는 이 건에 있어서 양도가액에서 공제될 필요경비는 취득가액과 취득당시의 등록세과세표준액에 7/100을 곱한 금액뿐이므로 초지조성비를 필요경비로 공제할 수 없음

소득세법 제23조【양도소득】

심판청구를 기각합니다.

1. 사 실

청구인은 전북 장수군 장수읍 OO리 OOOOO에 거주하는 사람으로서, 전북 장수군 장수읍 OO리 O OOOOOO OO 임야 422,989평방미터, 같은리 O OOOOOO OO 임야 84,339평방미터, 같은리 O OOOOOO OO 임야 152,562평방미터 및 같은리 OOOOOO OOO 목장용지 80,445평방미터(이하 “쟁점토지”라고 한다)를 84.2.29 취득하여 89.4.20 양도(단, 쟁점토지중 같은리 O OOOOOO OO 임야 422,989평방미터는 89.4.3 양도)한 사실에 대하여,

처분청은 쟁점토지의 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 계산, 90.2.6자로 청구인에게 양도소득세 4,242,660원 및 동 방위세 424,260원을 과세하였는 바,

청구인은 이에 불복하여 90.5.30 심사청구를 거쳐 90.9.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

처분청은 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하고 이 건 양도소득세등을 과세하였으나 쟁점토지는 청구인이 84.2.29 청구외 OOO으로부터 38,000,000원에 취득하여 89.4.3 및 동년 4.20 청구외 OOO등에게 60,000,000원에 양도하였고 또한 초지조성비로 17,673,000원이 소요되었으므로 청구인이 양도한 쟁점토지의 양도차익은 위 실지양도가액에서 실지취득가액 및 초지조성비를 공제하여 결정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인이 주장하는 양도가액을 실지거래가액으로 볼 수 있는지를 검토하건대,

첫째, 청구인은 실지거래가액에 관한 거증으로 매매계약서만을 제시하고 있을 뿐 대금수수에 관련된 금융자료등의 객관적인 증빙을 전혀 제시하지 못하고 있고,

둘째, 매매계약서에 의하면 매매대금이 계약당일에 일시불로 지급되었다고 기재되어 있는 반면 청구인의 90.3.24자 확인서에는 쟁점토지의 매매대금을 3회에 걸쳐 분할지급받은 것으로 진술한 바 있고,

셋째, 쟁점토지는 청구인이 양도하기 이전에 장수군 OOO협동조합에서 대출받은 채무와 관련하여 근저당권 설정되었음이 관련 등기부등본에서 나타나고 있는 바, 쟁점토지가 근저당권이 설정되어 있던 토지인 점을 감안할 때 매매대금 전액이 수수된 것으로 기재된 매매계약서상의 금액을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다 하겠다.

그렇다면 양도시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 쟁점토지의 경우는 취득가액의 실지거래가액 확인 여부를 살펴볼 필요도 없이 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정할 수 없는 것이므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 것은 타당하다 하겠고,

한편, 소득세법 시행령 제94조 제5항 제1호(대통령령 제12154호, 87.5.8)를 보면, 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 취득당시의 등록세과세표준액에 100분의 7을 곱한 금액만을 필요경비로 공제하도록 규정되어 있어서 처분청이 양도차익 계산시 필요경비로서 계산금액 388,674원을 공제한 것 또한 타당한 반면, 초지조성비 17,673,000원을 필요경비로 공제하여 달라는 청구주장은 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 쟁 점

이 건의 다툼은

(1) 청구인이 주장하는 거래가액을 쟁점토지의 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부 및

(2) 초지조성비 17,673,000원을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부를 가리는 데에 있다고 할 것이다.

5. 심리 및 판단

쟁점(1)에 대하여 살펴보면,

소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에서 양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙으로 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 동 법 시행령 제170조 제4항 제3호에서 동 법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에 규정된 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 규정하고 있으며, 동 법 시행규칙 제82조의 2 제4항에서 양도자가 자산양도차익예정신고를 하지 아니하였더라도 동 법 시행령 제146조의 규정에 의한 결정통지를 받은 후 과세표준확정신고 기간 이전에 소관세무서장에게 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에도 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 결정할 수 있다라고 규정하고 있는 바,

이 건의 경우, 청구인은 쟁점토지 양도후 자산양도차익예정신고를 하지 아니하였으나 과세표준확정신고 기간 이전에 거래가액에 대한 증빙서류를 첨부하여 처분청에 이의신청을 제기(90.3.8) 하였으므로 쟁점토지의 실지거래가액이 확인된다면 이에 의하여 과세할 수 있다고 할 것이다.

청구인은 쟁점토지를 38,000,000원에 취득하여 60,000,000원에 양도하였다고 주장하므로, 먼저 청구인이 주장하는 양도가액 60,000,000원을 쟁점토지의 실지거래가액으로 인정할 수 있는지에 대하여 살펴보면,

첫째, 청구인이 제시하는 양도시 매매계약서(검인계약서)에 의하면 쟁점토지중 전북 장수군 장수읍 OO리 O OOOOOO OO 임야 422,989평방미터는 89.4.3 35,000,000원에 일시불로, 나머지 쟁점토지는 동년 4.20 25,000,000원에 일시불로 각각 계약한 것으로 되어 있으나, 청구인의 90.3.24자 확인서 및 양도대금영수증에는 3회 분할 영수한 것으로 되어 있고, 또한 쟁점토지중 전북 장수군 장수읍 OO리 O OOOOOO OO 임야 422,989평방미터의 평당 양도가액이 273원임에 비하여 목장용지 80,445평방미터가 포함된 나머지 쟁점토지의 평당가액은 이보다 낮은 260원으로 나타나며,

둘째, 양도당시까지 쟁점토지에는 근저당권설정(근저당권자; 장수군 OO조합, 채무자; 청구인)된 채무(채권최고액; 전북 장수군 장수읍 OO리 OOOOOO OOO 토지 20,000,000원, 나머지 쟁점토지 20,000,000원)가 있었음에도 청구인이 제시하는 매매계약서에는 동 채무인수에 관한 언급이 없으며,

셋째, 청구인은 양도대금에 관한 영수증을 제시하고 있으나 이는 청구인이 발행한 것으로 되어 있어 신빙성이 있는 것으로 보이지 않는 바,

위의 여러 사실로 미루어 볼 때, 청구인이 주장하는 양도가액 60,000,000원을 쟁점토지의 실지거래가액으로 인정할 수 없으며, 따라서 쟁점토지의 양도시 실지거래가액이 확인되지 않으므로 취득시 실지거래가액을 확인할 필요없이 쟁점토지의 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 처분은 잘못이 없다고 할 것이다.

쟁점(2)에 대하여 살펴보면,

쟁점토지 양도당시(89.4.3 및 4.20) 시행된 소득세법 제45조 제1항 및 동 법 시행령 제94조 제5항에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제하여야 할 필요경비는 “ 소득세법 제45조의 제1항 제1호 본문의 규정에 의한 방법으로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 동 법 시행령 제94조 제1항 내지 제4항의 규정에 불구하고 취득당시의 등록세과세표준액에 7/100을 곱한 금액을 가산한 금액으로 한다”라고 규정하고 있는 바, 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 계산하는 이 건에 있어서 양도가액에서 공제될 필요경비는 취득가액과 취득당시의 등록세과세표준액에 7/100을 곱한 금액뿐이므로 초지조성비 17,673,000원을 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장은 이유없다고 할 것이다.

6. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.