조심2008중1064 (2008.06.27)

양도

취소

어업권의 상실 대가로 쟁점토지를 특별공급 받기로 한 것이고 어업권의 양도와 쟁점토지의 양도가 별개로 분리되어 있지 아니한 점에서 근본적으로 차이가 있다고 할 것이므로 처분청과 같이 쟁점토지의 취득가액을 0원으로 계상하는 것은 동 권리에 화체되어 있는 어업권의 가치도 0원으로 계상한 것이어서 이는 부당하다고 판단됨

소득세법 제94조【양도소득의 범위】 / 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

OOO세무서장이 2008.1.4. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 120,881,340원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

청구인은 1997.4.1. 작성의 ‘OO신도시 조성사업과 관련 어민생활대책 약정서’에 근거하여 2005.6.2. OO경제자유구역청장과 OO광역시 OO구 OO동 1034-3 토지 165.95㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대한 공급계약(분양대금 69,888,230원을 10년 분할납부)의 체결과 함께 계약금 7백만원을납입하였다.

그 후 청구인은 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 하기 이전인 2006.5.26. OOOOOOO 주식회사가 분양잔금을 완납하는 조건으로 300백만원에 양도(명의변경)한 후 2006.5.26.을 취득및 양도일로 하고 실지거래가액(양도가액 369,888,230원, 취득가액 420,704,000원)에 의한 양도차손으로 양도소득과세표준예정신고를 하였다.

처분청은 이에 대하여 쟁점토지를 취득할 수 있는 권리의 양도로서 그 권리의 확정일인 1997.4.1.을 취득일로 보고 취득가액의 지급없이 300백만원에 양도한 것으로 하여 2008.1.4. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 120,881,340원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2008.2.29. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 쟁점토지의 매수자로부터 수령한 용지매입권 양도대금 300백만원은 어업손실에 대한 대가로서 손실보상금 성격에 해당하므로 소득세법상 과세대상이 아니고, 과세대상에 해당하는 것으로 보더라도 분양가액이 시가보다 낮고 시가와의 차액이 어업권 상실대가임이 확인되는 경우 차액도 취득가액에 포함되는 것인 바, 용지매입권의 양도대가는 청구인이 용지분양권의 취득과 동시에 양도하여 확인가능한 어업권 상실에 따른 대가 상당액이 분명하여 그 양도대가에서 차감할 취득가액에 포함되어야 하므로, 이 건 양도소득세 과세처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

OO어민생활대책용지는 공유수면매립에 따라 어민들의 생계보상의 일환으로 용지를 매입할 수 있는 권리를 부여받은 것이므로 이는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하여 양도소득세 과세대상에 해당하고, 청구인과 OO광역시장의 약정서 작성일인 1997.4.1.부터 쟁점토지에 대한 분양권을 취득할 수 있는 권리가 발생한 것이므로, 청구인이 쟁점토지를 취득할 수 있는 권리를 취득가액의 지급없이 취득하여 양도한 것으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점토지의 양도가 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로서 분양가액과 시가와의 차액을 어업권 상실대가로 보아 취득가액에 포함할 수 있는지 여부

나. 관련법령

소득세법 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해 당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물 과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

나. 지상권

다. 전세권과 등기된 부동산임차권

같은법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

같은법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포 함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등 기접수일

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인이 쟁점토지를 취득 및 양도한 경위에 대하여 살펴보면 아래와 같다.

(가) OO광역시장은 1990.11.12. OO신도시를 건설하기 위하여 사업시행자로서 당시 건설부장관으로부터 공유수면 매립면허 승인을 받았다.

(나) OO광역시장은 1997.3.경 청구인을 포함한 영세어민들의 전업대책 마련을 위해 이 사건 매립사업 지역 내에 1인당 약 50평의 OO어민생활대책용지를 공급하는 계약을 체결하기로 약정하였다.

(다) 청구인은 1997.4.1. OO광역시장과 이 사건 어민생활대책용지를 특별공급 받기로 하는 개별 약정을 체결하였다.

(라) OO광역시장은 2004.5.경 매립 준공하였고, 2004.7. OO광역시장 명의로 쟁점토지 등에 대하여 소유권보존등기를 경료하였다.

(마) OO광역시장과 어민대표는 2004.12.10. 토지공급에 대하여당초 약정을 변경하는 것과 위치배정방법 등에 대하여 결정 합의하였다.

(바) OO광역시장은 2004.12.27. OO신도시 어민생활대책용지 공급공고를 하였고, 2005.3.12. 희망토지 배정신청에 따라 배정 추첨을 하였다.

(사) OO광역시장은 2005.6.2. 청구인과 쟁점토지공급계약을 체결하였다.

(2) 청구인과 OO광역시장간에 1997.4.1.자 체결한 약정서의 주요 내용을 살펴보면 아래와 같다.

(가)토지공급의 목적은 영세어민들의 실질적인 혜택이 될 수 있는 전업대책을 마련키 위해 토지를 특별 공급함을 목적으로 한다.

(나) 토지공급대상자(제1조)는 OO, OO, OO, OO어촌계원으로 1990.11.12. 공유수면 매립면허 승인일 이전부터 사업지구내에서 어업으로 생계를 유지하는 가구를 대상으로 한다.

(다) 토지의 감정시기 및 공급조건(제2조)과 관련하여서는 감정가격 결정시기는 상세계획 확정 후 단위지구(공구별) 신시가지 조성사업 공정진도가 80%시점을 기준으로 하고, 공급가격은 감정가격의 80%로 하되, 이 가격이 조성원가의 125%를 상회할 경우에는 조성원가의 125%에 해당되는 감정가격 비율의 가격으로 한다. 또한, 대금의 납부는 계약체결일로부터 10년 무이자 균등분할 상환하며, 계약체결시 계약금으로서 토지대금의 10%를 납부하도록 하되, 계약은 토지이용가능시점에 체결하도록 한다.

(라) 가격결정(제4조)은 어민에게 실질적인 이익이 되도록(일반분양가보다 보다 저렴한 가격) 협조하여야 한다.

(마) 계약의 방법 및 시기(제5조)와 관련하여서는 토지 공급계약의 방법은 공급가격 확정 후 제1조에서 정한 어촌계별 계원명단에 의거 개인별 수의계약으로 한다.

(바) 토지의 사용승락 및 소유권이전(제6조)과 관련하여서는 제5조에 정한 토지공급 수의계약 체결 후 분할상환금 1회 납입시점부터 OO광역시는 토지의 사용을 승낙하여야 하고, 공급토지의 소유권이전등기는 OO광역시의 명의로 보존등기 후 최초계약자 명의로 하여야 하며 대금완납이 선행되어야 한다.

(사) 개인별 공급토지의 위치 확정(제7조)과 관련하여 OO광역시는 어민들에게 공급할 토지를 공구별로 면적을 확정하여, 약정체결 후 2년 이내 또는 상세계획 확정 직후에 어민 대표에게 통보하며, 개인별 공급토지의 위치 확정방법은 협의체의 결정에 따라 공정한 추첨에 의하도록 한다.

(3) 쟁점토지공급계약(2005.6.2. 작성)의 주요 내용을 살펴보면 아래와 같음을 확인할 수 있다.

(가) 토지의 면적 및 소재지는 OO광역시 OO구 OO동 1034-3 소재 8,795.8㎡중 1/53(쟁점토지의 면적인 165.95㎡에 해당)로 한다.

(나)매매대금(제2조)은 금 69,888,230원(매립원가의 125%상당액)으로 한다.

(다) OO광역시장은 청구인으로부터 매매대금 전액을 수납한 후 목적토지의 소유권을 이전하기로 한다(제6조).

(라) 명의변경 특약과 관련하여 대금 완납전 최초계약자의 신청이 있을 경우 1회에 한하여 계약자의 명의를 변경할 수 있다.

(4) 감정평가법인(OO감정평가법인 및 OOO감정평가법인)이 일반거래목적으로 평가한 감정가액의 평균은 420,704,000원으로 나타난다.

(5) 쟁점토지에 대한 감정평가법인의 평가가액 외 쟁점토지 인근의 토지에 대한 평가 사례를 살펴보면, 유사한 이용가치를 지닌 인근토지(동춘동 991-50 외 8필지)의 가격수준이 이용가치의 차이(대로변 인접성 등)에 따라 담보목적으로 산출된 가액이 대략 ㎡당 2,300,000원에서 3,600,000원 내외인 것으로 확인되어 쟁점토지에 대한 평가가액이 사회통념에 벗어나는 과다한 평가가액이 아님을 알 수 있다.

OOOOOOOO(OO) OOO OOO OOO OO OOOOOO

(6) 위와 같은 사실관계 하에 먼저 취득시기와 관련하여 살펴보면, 처분청은 이주대책자 분양권의 취득시기는 이주자택지분양권을 최초로 부여받은 자는 이주대책대상자 확인ㆍ결정시에 그 권리를 취득하는 것이고(대법원 1994.5.24. 선고 92다35783 판결 참조), 이주자가 수분양권을 취득하기를 희망하여 이주대책에 정한 절차에 따라 사업시행자에게 이주대책대상자 선정신청을 하고 사업시행자가 이를 받아들여 이주대책대상자로 확인·결정하여야만 비로소 구체적인 수분양권이 발생하게 됨을 근거로 하여 OO광역시장과 청구인간에 약정을 체결한 1997.4.1.부터 부동산을 분양받을 수 있는 구체적인 권리가 확정되었다고 보고, 이 날을 쟁점토지에 대한 취득시기로 보았다.

그러나 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률(이하 “공특법”이라 한다)에 의하면 사업시행자와 토지소유자 등과의 협의(또는 재결)가 성립되어 이를 사업시행자의 신청에 의하여 확인하는 절차를 거치기 위하여서는협의가 성립된 계약서를 첨부하여 토지의 소재지ㆍ지번ㆍ지목 및 면적 등이 구체적으로 확정된 협의성립확인신청서를 제출하여야 함을 알 수 있다( 공특법 제29조, 동법 시행령 제13조). 즉,공특법상 이주대책대상자 확인·결정시라 함은 토지의 소재지·지번·지목 및 면적 등에 대하여 구체적으로 협의가 성립된 계약서를 토지수용위원회에 제출하여 이를 확인받은 경우(또는 공증을 받은공증계약서를 토지수용위원회가 수리한 때)라 할 것이다( 공특법 제29조, 동법 시행령 제13조 및대법원 1994.5.24. 선고 92다35783 판결 참조).

그런데, 처분청이 이주대책대상자 확인·결정시로 본 1997.4.1.자 약정서의 내용을 살펴보면, 토지의 공급계약은토지이용가능시점에 체결하도록 되어 있고, 가격 또한 일반분양가보다 저렴한 가격으로 공급한다고 되어 있을 뿐이며, 개인별 공급토지의 위치도 공정한 추첨에 의하여 결정한다고만 되어 있고 공급되는 토지에 대한 가격,소재지·지번·지목 및 면적 등에 대하여 구체적으로 아무런 내용도 확인 되어 있지 아니함을알 수 있다.

따라서, 처분청이 이주대책대상자 확인·결정시점을 1997.4.1.자로 보아 쟁점토지의 취득시기를 결정한 것은 잘못된 것으로 보이고, 적어도 어업권(관행 어업권)을 가진 청구인이 생활보상의 일환으로 쟁점토지에 대하여 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)을 취득한 날은 쟁점토지 공급계약일(2005.6.2.)이라고 보는 것이 보다 합리적이라고 판단된다.

다음으로, 쟁점토지의 취득가액에 대하여 살펴보면,거주자가 소득세법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도함에 따라 발생하는 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제되는 취득가액은 당해 자산을 취득하기 위해 소요된 실지거래가액이고, 공유수면매립사업으로 사업시행자로부터 분양받은 토지의 양도차익을 계산함에 있어 취득가액은 분양받은 가액이나, 당해 분양받은 가액이 분양당시의 시가보다 낮은 가액이고 그 분양받은 가액과 시가와의 차액이 어업권의 상실대가임을 확인할 수 있는 경우에는 분양받은 가액 외에 분양가액과 시가와의 차액도 취득가액에 포함하는 것이 타당해 보이므로(재정경제부 재산세제과-111, 2006.1.27. 참조), 쟁점토지의 취득가액은 분양받은 가액 69,888,230원과 시가(2개 감정평가법인의 감정가액 평균가액)420,704,000원의 차액인 350,815,770원(어업권의 상실대가에 해당하는 가액이라 할 것이다)을 합한 가액(420,704,000원)이라고 판단되고, 이는인근 토지의 감정평가가액을 감안할 때 과도한 금액이 아님을 알 수 있다.

이에 대하여 처분청은“위 이주자택지분양권은 공특법 등이 정하는 바에 따라 수립·시행한 이주대책에 의하여 이 사건 주택 등의 양도대가와는 별도로 제공되는 것이어서, 그에 대한 취득가액이 지급되었다고 볼 수 없으며, 소외 공사와의 사이에 구체적으로 특정된 택지에 대하여 개별적인 매매계약을 체결하고 그 대금을 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 이러한 대금은 이주자택지분양권의 취득가액에 포함되는 것은 아니라고 할 것이다”라고 보았으나, 이 건의 경우에 있어서는 주택의 양도의 경우에 있어서와 같이 주택의 양도(주택의 양도시에 취득가액이 산정됨)와는 별도로 생활보상의 차원에서 수분양권을 제공하는 것이 아니라 어업권의 상실 대가로 쟁점토지를 특별공급 받기로 한 것이고, 어업권의 양도와 쟁점토지의 양도가 별개로 분리되어 있지 아니한 점에서 근본적으로 차이가 있다고 할 것이므로 처분청과 같이 쟁점토지의 취득가액을 0원으로 계상하는 것은 쟁점토지에 대한 분양권(처분청은 이에 대하여 이주자택지분양권이라고 표현하고 있다)의 취득가액을 0원으로 계상한 것일 뿐만 아니라 동 권리에 화체되어 있는 어업권의 가치도 0원으로 계상한 것이어서 이는 부당하다고 판단된다.

(7) 따라서, 청구인이 쟁점토지 또는 쟁점토지를 취득할 수 있는 권리를 취득한 시기는 토지의 가격, 면적, 위치 등이 구체적으로 확인, 결정된 2005.6.2.자라 할 것이고, 이에 대한 취득가액은 분양가액과 어업권의 상실대가를 합한 쟁점토지에 대한 시가인420,704,000원이라고 할 것이다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.