조심2011중2711 (2011.11.11)

양도

경정

쟁점공사 도급계약서, 금융거래내역 등을 종합할 때 쟁점공사비 지출사실이 인정되므로, 확인된 실지취득가액으로 경정함이 타당함

소득세법 제97조

OOO세무서장이 2011.3.14. 청구인에게 한 2009년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO동 107-37 OOO스타빌 제201호의 청구인 소유지분 3분의1의 「소득세법」제97조 제1항에 따른 취득가액 및 기타 필요경비를 실제 취득비용 OOO원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

1. 처분개요

가.청구인 외 2인(청구인의 형제 황OOO, 황OOO)은 공동으로 2001.11.30.OOO동 107-37 단독주택(이하 “종전주택”이라 한다)을 취득하여 같은 장소에 5층 다세대주택 ‘OOO스타빌’을 신축하고, 청구인 외 2인을 공동소유자로 하여 동 주택의 2층 제201호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2005.1.25. 소유권보존등기하였으며, 청구인은 2009.7.2. 쟁점주택의 소유지분 3분의1(이하 “쟁점주택 소유지분”이라 한다)을 양도하면서 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나.처분청은 쟁점주택 소유지분의 취득가액을 환산가액인 OOO원으로 하여 청구인에게 2011.3.14. 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.3.23. 이의신청을 거쳐 2011.7.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인 외 2인은 공동으로 2001.11.30. 종전주택을 취득하여 2003.7.29.부터 재건축을 시작하였으며, 청구인은 오랜 외국생활로 국내사정을 잘알지 못해 청구인의 어머니 강OOO(2006년 6월 사망함)가 2003.7.29. OOO씨앤이 주식회사(이하 “OOO씨앤이”라 한다)와 동 건물의 재건축공사(이하 “쟁점공사”라 한다)에 대한 계약을 공사대금 OOO원(이하 “쟁점공사대금”이라 한다)에 체결하였다.

청구인은 OOO씨앤이의 요구에 따라 종전주택을 담보로 2003.7.28. OOO은행(OOO은행)으로부터 OOO원, 2003.8.18. OOO은행으로부터 OOO원을 대출받아 OOO씨앤이에게 수표로 지급하였다.

OOO씨앤이가 쟁점공사를 수행한 사실이 강OOO와 OOO씨앤이가 체결한 민간건설공사 표준도급계약서, 쟁점주택의 건축설계사 강OOO의 확인서에서 확인되고, 이에 대한 쟁점공사대금이 OOO씨앤이에게 지급된 사실이 유동성 거래내역조회등에서 확인되고 있음에도, 일부 증빙이 미흡하고, OOO씨앤이가 공사대금에 대한 부가가치세 신고를 하지 않았다는 이유로 OOO씨앤이가 이행한 쟁점공사에 대해 쟁점공사대금이 지출되지 않은 것으로 보아 이를 필요경비로 인정하지 않고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하므로 취득가액 및 필요경비를 실지거래가액으로 하여 이 건 양도소득세를 재계산하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 쟁점공사를 위해 OOO씨앤이에게 지급하였다는 쟁점공사대금과 관련하여 금융기관으로부터 OOO원을 대출받은 사실은 확인되나, 동 금액이 실제 OOO씨앤이에게 지급되었는지 여부가 불분명하고, 청구인은 쟁점공사대금을 이 건 관련 과세전적부심사청구시에는 현금으로 지출하였다고 주장하다가 이의신청시에는 수표로 지출하였다고 주장하는 등 청구주장의 일관성이 없으며, 만약 수표로 지출하였다면 금융기관에서 수표를 발행한 내역 등을 확인하여 제출할 수 있음에도 이러한 증빙이 제시되지 않고 있는 점을 감안할 때 청구주장은 신빙성이 없다.

또한, 청구인이 제출한 민간건설공사 표준도급계약서의 첫장에는 간인이 되어 있으나 이후부터는 간인이 생략되어 있고, 쟁점공사대금의 지급란이 공란으로 되어 있는 등 동 계약서를 실질계약서로 보기 어려우며, OOO씨앤이는 2003.12.31. 직권폐업된 법인으로 쟁점공사대금에 대해 부가가치세를 신고한 내역이 없어 청구인이 주장하는 것과 같이 실제 공사계약이 이루어졌는지 여부를 확인할 수 없으므로 쟁점공사대금을 필요경비로 인정하지 않고 취득가액을 환산가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점공사대금이 실제 OOO씨앤이에게 지급되었으므로이를 쟁점주택의 필요경비로 인정하여 이 건 양도소득세를재계산하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. (단서 생략)

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 때에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항 제2호 및 제4호의 금액을 가산한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 가산한 금액

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령(2009.12.31. 대통령령 제21934호로 개정되기 전의 것) 제89조【자산의 취득가액등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

제163조 (양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호 생략)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "대통령령이 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가.「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

1. 토지

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100 (괄호 생략)

2. 건물

가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액×3／100 (괄호 생략)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

제176조의2 (추계결정 및 경정)② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. (단서 생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 청구인의 쟁점주택 소유지분의 취득가액을 환산가액인OOO원으로 본 반면, 청구인은 쟁점주택 소유지분의 실제 취득비용이 OOO원이라 주장하면서 제시한 계산내역은 아래 <표>와 같으며, 처분청은 아래 <표> 중 ②～⑦의 비용은 이를 필요경비로 인정하고 있으나, 청구인이 OOO씨앤이에게 지급하였다고 주장하는 ①(골조공사 등)의 비용(쟁점공사대금)은 이를 필요경비로 인정하지 않고 있다.

<표> 청구인이 주장하는 쟁점주택 본인의 소유지분의 취득비용

(단위 : 원)

(2) 청구인이 쟁점공사대금이 실제 OOO씨앤이에게 지급되었다고 주장하면서 제출한 자료에 대하여 본다.

(가) 청구인의 어머니 강OOO와 OOO씨앤이가 2003.7.29. 체결한 ‘민간건설공사 표준도급계약서’의 주요내용은 다음과 같으며, 처분청은 동 계약서의 첫장에는 간인이 되어 있으나 이후부터는 간인이 생략되어 있고, 제20조(대금지급)가 공란으로 되어 있어 이를 실질계약서로 보기 어렵다는 입장이다.

(나) OOO은행의 고객별 해지계좌 현황(2010.12.10.)에서 쟁점건물 공동소유자이며 청구인의 형제인 황OOO이 2003.7.28., 2003.8.18. 각각 OOO원, OOO원을 대출받은 것으로 나타나며, OOO은행의 유동성 거래내역조회(2010.12.10.)에서는 황OOO이 본인 명의의 OOO은행 통장(계좌번호110-147-616×××)에서 2003.7.28. OOO원, 2003.8.18. OOO원, 2003.8.19. OOO원을 출금한 것으로 나타난다.

(다) 종전주택의 등기부등본에서 2003.7.28. OOO은행(OOO은행)이 황OOO을 채무자로 하여 종전주택에 채권최고액 OOO원의 근저당권 설정등기를 하였다가 2003.8.18. 동 등기를 말소하였으며, 2003.8.18. OOO은행은 황OOO을 채무자로 하여 종전주택에 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정한 것으로 나타난다.

(라) OOO건축사사무소 건축사 강OOO가 작성한 사실확인서(2011.2.24.)에서 강OOO는 쟁점주택의 설계도면을 작성하였고, 동 설계도면에 따라 건축이 이루어진다면 쟁점주택의 완성시까지 약 OOO원의 건설비가 소요될 것으로 예상되며, 청구인 외 2인은 OOO씨앤이와 쟁점주택의 건축계약을 체결하였으나, OOO씨앤이는 골조공사까지만 이행하고 이후에는 다른 공사업체가 건축을 진행하여 2004년 12월경 쟁점주택이 준공되었다고 기재되어 있다.

(마) OOO지방법원 OOO지원의 이행권고결정OOO에 따르면, 별첨 소장의 청구원인에서 박OOO은 OOO씨앤이로부터 쟁점주택의 신축과 관련하여 종전건물 철거 및 폐기물 운반처리 공사를 OOO원에 하도급받아 이를 완료하였으며, 청구인 외 2인은 OOO씨앤이의 동의를 얻어(OOO씨앤이가 2004.6.10. 작성한 동의서가 첨부됨) 동 공사대금을 2004.7.30.까지 박OOO에게 직접지급하기로 하였으나(청구인의 어머니 강OOO가 2004.11.9. 작성한 지불각서가 첨부됨) 2005.3.25. OOO원만을 지급하였는 바 나머지 금액 OOO원의 지급을 구하는 소송을 제기하였고, 본문에서 청구인 외 2인은 박OOO에게 나머지 공사대금 OOO원과 이에 대해 동 소장 부본 송달 익일부터 완제일까지 연 20%의 비율의 금원을 지급하라고 기재되어 있다.

(바) 위 (다)의 OOO지방법원 OOO지원의 이행권고결정과 관련하여 청구인 외 2인과 박OOO이 작성한 합의서(2007년)에서 청구인 외 2인은 박OOO에게 2007.8.24.까지 OOO원을 합의금 명목으로 지급하고, 박OOO은 2007.7.31.까지 위 (다)의 소송을 취하한다고 기재되어 있다(박OOO의 인감증명서가 첨부됨).

(4) 살피건대, 처분청은 쟁점공사대금이 실제 OOO씨앤이에게 지급되었는지 여부가 불분명하고, 청구인과 OOO씨앤이간의 도급계약서를 실질계약서로 보기 어려우며, OOO씨앤이는 2003.12.31. 직권폐업된 법인으로 쟁점공사대금에 대해 부가가치세를 신고한 내역이 없어 청구인이 주장하는 것과 같이 실제 공사계약이 이루어졌는지 여부를 확인할 수 없으므로 쟁점주택의 취득가액을 환산가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 주장하고 있으나,

종전주택을 멸실하고 쟁점주택을 신축한 것이 사실로 확인되며, 청구인 어머니 강OOO와 OOO씨앤이가 체결한 쟁점공사 관련 도급계약서에서 OOO씨앤이가 쟁점공사를 이행하고 이에 대한 대가로 쟁점공사대금 OOO원을 받기로 한 것으로 확인되는 점, 청구인의 형제 황OOO이 OOO은행으로부터 쟁점공사대금 상당액을 대출받은 사실이 금융증빙으로 확인되고 있는 점, 쟁점주택의 건축설계사 강OOO의 확인서에서 OOO씨앤이가 쟁점공사 중 골조공사를 이행하였고, 쟁점공사의 건설에 쟁점공사대금 상당액이 소요될 것으로 예상된다고 진술한 점 등을 감안할 때 청구주장이 신빙성이 있다고 판단되는 바, 청구인이 주장하는 취득비용을 부인하고 쟁점주택의 취득가액을 환산가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못인 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.