재건축주택의 사용승인일을 재건축으로 증가된 토지 지분의 취득시기로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

가.청구인은 1985.1.31. 취득한 OOO(건물 57.26㎡, 대지 57.47㎡, 이하 “종전아파트”라 한다)의 재건축사업(관리처분계획인가일 : 2004.12.31.)이 시행됨에 따라 추가로 부담금을 납부하고 2009.7.14.(임시사용승인일) 재건축이 완료된 같은 동 18-1 OOO 118-2303(건물 198.04㎡, 대지 88.4902㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 취득하여 2010.1.11. 양도한 후, 1세대 1주택 비과세(고가주택) 규정을 적용하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

나.처분청은 청구인이 추가부담금을 납부하고 취득한 증가토지 31.0202㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 취득일이 임시사용승인일(2009.7.14.)이고그 날부터 양도일(2010.1.11.)까지의 보유기간이 3년 미만이라 하여 쟁점토지분에 대한 1세대 1주택 비과세 적용을배제하고 2011.10.18. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.12.2. 이의신청을 거쳐 2011.4.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

세법은 재건축주택을 기존주택의 연장으로 보아 재건축주택의 양도차익을 기존주택분 양도차익과 청산금납부분 양도차익으로 계산하도록 규정하고 있으며, 세율도 기존주택과 관련된 세율을 적용하고 있을 뿐, 토지증가분에 대하여는 따로 규정되어 있지 아니하고, 대법원은 1세대 2주택자의 주택 중 1주택이 재건축·준공된 경우 그 재건축주택은 기존주택의 연장으로 보아야 한다고 판결한 바 있으며, 「소득세법 시행령」제166조 제5항은 재개발·재건축주택의 양도차익 계산시 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간을 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지로 규정하고 있음에도 불구하고, 처분청이쟁점토지 보유기간 계산의 시점을 관리처분계획일이 아닌 사용승인일로 보고 쟁점토지분에 대한 1세대 1주택 비과세를 배제하여 경정·고지한 처분은 부당하다. 또한 처분청은 “재건축사업계획에 따라 청산금을 납부함으로써 재건축주택의 부수토지 면적이 종전면적보다 증가한 경우에는 그 증가된 부수토지의 취득일을 재건축주택의 사용검사필증교부일로 본다”는 국세청 예규(부동산거래-417, 2010.3.18. 외 다수)를과세근거로 들고 있으나, 이는 세법을 확대해석한 것이므로 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 조합원으로서 재건축사업 결과 쟁점토지의 면적이 증가하였고, 「 소득세법 시행령」제162조 제2항 등에서는 재건축사업에 따라 청산금을 납부함으로써 재건축주택의 부수토지 면적이 종전면적보다 증가한 경우에는 재건축주택의 사용검사필증교부일을 그 증가된 부수토지의 취득일로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판단하고 있는 바, 쟁점토지의 취득일은 사용승인일인 2009.7.14.이고, 청구인은 그 날부터 6개월이 경과한 2010.1.11. 쟁점아파트를 양도함에 따라 쟁점토지분의 경우 1세대 1주택 비과세 요건인 3년을 충족하지 못한 것이므로 처분청이쟁점토지분에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

재건축주택의 사용승인일을 재건축으로 증가된 쟁점토지분 주택의 취득시기로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법

제89조 【비과세양도소득】① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

(2) 소득세법 시행령

제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

제166조【양도차익의 산정 등】② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.

1. 청산금을 납부한 경우

[관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 "청산금납부분양도차익" 이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다)

⑦ 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 경우 기준시가에 의한 양도차익은 다음 각호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액(청산금을 수령한 경우에는 이에 상당하는 양도차익을 차감한다)으로 한다.

1. 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일 전일까지의 양도차익 : 관리처분계획인가일 전일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가(법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) - 기존건물과 그 부수토지의 취득일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가 - 기존건물과 그 부수토지의 필요경비(제163조 제6항의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다)

2. 관리처분계획인가일부터 신축건물의 준공일(제162조 제1항 제4호의 규정에 의한 취득일을 말한다) 전일까지의 양도차익 : 신축건물의 준공일 전일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 - 관리처분계획인가일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가

3. 신축건물의 준공일부터 신축건물의 양도일까지의 양도차익 : 신축건물의 양도일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가 - 신축건물의 준공일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가(신축주택의 양도일 현재 법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목의 규정에 의한 기준시가가 있는 경우에는 제164조 제6항 및 제7항의 규정을 준용하여 계산한 기준시가) - 신축건물과 그 부수토지(기존건물의 부수토지보다 증가된 부분에 한한다)의 필요경비

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1985.1.31.종전아파트(건물 57.26㎡, 대지 57.47㎡)를 취득하였고, 재건축사업 진행으로2004.12.31.관리처분계획인가에 따라추가 부담금 OOO원을 납부하고쟁점토지(31.0202㎡)를 추가로 취득하였으며, 재건축 완료 후 쟁점아파트(건물 198.04㎡, 대지 88.4902㎡)를2010.1.11.양도하고 1세대 1주택 비과세(고가주택) 대상으로 보아 양도소득세를 신고·납부하였다.

(2) 처분청은 쟁점토지의 취득일이 사용승인일(2009.7.14.)이고, 양도일까지의 보유기간이 3년 미만이라는 이유로 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 양도차익을 계산하여 양도소득세를 경정·고지하였다.

(3) 살피건대, 청구인이 양도한 쟁점아파트는 종전아파트의 재건축에 따라 취득한 것으로서 그 연장선에 있다고 할 것이나, 추가부담금을 납부하고 취득한 부분은 신규취득이고 신규 취득에 해당하는 부분까지 종전아파트의 연장선에 있다고 하는 것은 무리라고 할 것으로서, 따라서 추가부담금을 납부하고 취득한 부분은 「 소득세법 시행령」제162조 제2항의 규정에 따라 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 취득일로 보아야 하므로 쟁점토지의 취득으로 인하여 증가한 쟁점아파트 해당분에 대하여 사용승인일을 취득일로 보아 보유기간이 3년 미만이라 하여 1세대 1주택 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

유사 판례