[청구번호]
[청구번호]조심 2015서4504 (2015. 11. 24.)
[세목]
[세목]양도[결정유형]기각
[결정요지]
[결정요지]청구인은 쟁점토지를 쟁점외부동산과 교환하는 조건으로 취득하였다고 주장만 할뿐, 이에 대한 교환계약서를 제시하지 못하고 있는 점, 쟁점외부동산에 대한 ??감정평가법인의 감정평가표는 작성일자가 쟁점 토지의 취득 시점과 차이가 큰 점 등에 비추어 처분 청이 쟁점토지의 취득가액으로 환산가액을 적용하여 과세한 처분은 잘못이 없음
[관련법령]
[관련법령] 소득세법 제97조 / 소득세법 제114조 / 소득세법 시행령제176조의2
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 OOO임야 1,012.5㎡(전체 면적 2,025㎡ 중 2분의 1 지분으로, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2007.9.3. 양도하고 양도소득세를 무신고하였다.
나. 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 실지거래가액인 OOO으로, 취득가액은 환산가액인 OOO으로 하여 2015.1.20. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 OOO결정·고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2015.4.3. 이의신청을 거쳐 2015.8.17. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
처분청은 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 결정하였으나, 청구인은 쟁점토지를 OOO토지(이하 “쟁점외토지”라 한다) 및 그 지상에 소재한 모텔(이하 “쟁점외건물”이라 하고, 쟁점외토지와 합하여 “쟁점외부동산”이라 한다)과 교환하는 조건으로 취득하였고, 교환 당시 작성한 교환계약서를 분실하여 실지거래가액을 확인할 수는 없으나, 쟁점외부동산의 감정가액이 존재하므로 쟁점토지의 취득가액을 쟁점외부동산의 감정가액 평균액인 OOO에서 쟁점외부동산을 담보로 한 대출금 승계액 OOO차감한 후 쟁점토지에 대한 청구인의 2분의 1 지분에 해당하는 OOO쟁점토지의 취득가액으로 결정하여야 한다.
나. 처분청 의견
청구인이 취득 당시의 교환계약서를 제출하지 않아 교환으로 쟁점토지를 취득했는지 확인할 수 없고, 당초 과세자료 소명 당시 제출한 취득계약서는 2006.1.30.부터 사용된 부동산매매계약서 서식으로 나타나 교환으로 취득했다는 청구주장이 신빙성이 없으며, 「소득세법」 제114조 제7항에서 규정하는 감정가액에 의하여 취득가액을 산정하는 경우 청구인이 양도한 쟁점토지의 취득일 전·후 3개월 이내의 기간 중 쟁점토지에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관에서 평가한 감정가액이 존재하는 경우에 한하는 것이므로 쟁점토지에 대한 감정가액이 확인되지 아니하므로 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 결정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
나. 관련 법령
(1) 소득세법(2007.12.31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것) 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인 할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정 경정 및 통지] ⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령 제176조의2[추계결정 및 경정] ② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 | × | 취득 당시의 기준시가 |
양도 당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) |
③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
(3) 국세기본법 제14조[실질과세] ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 2001.6.20. OOO로부터 쟁점토지를 취득한 후, 2007.9.3. OOO에게 양도하였으나 양도소득세를 무신고하였고, 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 실지거래가액인 OOO으로, 취득가액은 환산가액인 OOO으로 결정하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 양도소득세 결정결의서 등에 나타난다.
(2) 쟁점토지의 등기부등본상 소유권변동 내용은 아래 <표1>과 같다.
(3) 청구인이 쟁점토지와 교환하였다는 쟁점외부동산의 등기부등본을 보면, 토지는 소유자가 OOO에서 1998.2.29. OOO명의로 소유권이 이전된 사실이 나타나고, 건물은 지하 1층, 지상 5층, 연면적 1,628㎡의 숙박시설로 기재되어 있으며, 등기부등본 갑구 및 을구에 기재된 내용은 아래 <표2> 및 <표3>과 같다.
(4) 청구인이 제출한 쟁점외부동산의 감정평가표의 주요 기재내용 및 공시지가는 아래 <표4>와 같다.
(5) 청구인은 아래와 같은 이유 등을 제시하면서 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 적용하여 양도소득세를 과세한 처분이 부당하다고 주장한다.
(가) 쟁점외부동산의 실거래가액을 OOO억원으로 하기로 하고 승계대출금 OOO억원을 차감한 OOO억원으로 하여 쟁점토지를 교환하면서 당시 작성한 계약서는 분실하여 없으나, 감정평가법인 등의 객관적인 교환가치에 의해 그 감정가액을 기준으로 그 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환인 경우에는 실거래가액을 확인할 수 있다고 할 것이고(「소득세법 집행기준」 96-162의 2-3), 공정한 과세와 납세자의 재산권을 보호하기 위한 세법적용의 원칙으로 세무공무원이 조사, 결정할 때 납세자가 계속 적용하고 있는 기업회계기준이나 관행이 일반적으로 공정·타당하다고 인정되는 것은 존중되어야 할 것인바, 기업회계기준은 비화폐성 자산과의 교환거래에 있어 신자산의 취득원가는 원칙적으로 제공한 자산의 공정가치로 결정하여야 하지만, 교환으로 제공한 공정가치가 불확실한 경우에는 교환으로 취득한 자산의 공정가치를 취득원가로 할 수 있다고 정하고 있다.
(나) 「지방세법」에서도 교환 취득의 경우 새로이 취득하는 과세대상 물건에 대한 취득세등의 과세표준은 취득자가 당초 소유하고 있던 재산의 시가표준액과 신고한 가액 중 높은 가액을 적용하고, 증여받은 자산의 증여 당시 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 당해자산의 취득가액을 개별공시지가로 평가하여 과세처분을 하였다 하더라도, 그 과세처분의 취소소송의 사실심 변론종결시까지 당해자산의 증여당시 시가가 입증된 때에는 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익과 세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부를 판단하여야 하며, 여기서 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적으로 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가액을 의미하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가’로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라도 달라지지 않는다(대법원 2010.9.30. 선고 2010두8751 판결, 같은 뜻임).
(다) 사회통념상 타인과 자산을 교환하는 경우 일반적으로 실제거래가액으로 하여 교환하는 것이고, 이때 교환한 자산의 취득가액을 결정함에 있어 기업회계기준 및 교환 당시 상황 등을 고려하여 실제거래가격으로 볼 만한 객관적인 사실이 충분히 확인되므로 쟁점외부동산과 실제가격으로 교환거래 하면서 정산하기로 한 OOO억원(또는 감정가액의 평균액)을 취득가액으로 결정하여야 할 것이므로, 쟁점토지에 대한 실거래가 및 감정가액이 없으므로 공시지가로 환산한 가액을 취득가액으로 결정한 부과처분은 부당하다.
(라) 이종 자산의 교환으로 받은 자산의 취득원가는 제공한 자산의 공정가액으로 회계처리하는 것을 원칙으로 하지만, 제공한 자산의 공정가액이 불확실한 경우에는 교환으로 취득한 자산의 공정가액을 취득원가로 할 수 있다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지와 쟁점외부동산을 교환하였다고 주장하나, 이에 대한 교환계약서를 제시하지 못하고 있는 점, 쟁점외부동산에 대한 OOO감정평가표는 작성일자가 2015.4.21.로 쟁점토지의 취득시점인 2001.6.20.과 차이가 크고, 2001.7.29. 작성된 OOO감정평가표는 쟁점토지와 교환을 위해 작성한 것인지 그 인과관계가 명확하지 않은 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 할 것이다.
따라서, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.