국심1994서3001 (1994.08.11)

양도

기각

청구인이 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 환산한 양도가액으로 양도소득금액을 결정한 당초 처분에 잘못이 없음.

소득세법 제23조【양도소득】 / 소득세법시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】

심판청구를 기각합니다.

1. 원처분개요

가. 청구인은 경기도 부천시 O동 OOOOO 대지 394.4㎡, 건물 177.035㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 88.12.28 청구외 OOO으로부터 취득하여 89.10.13 청구외 OOO외 4인에게 양도하고 89.11.30 취득가액을 236,640,000원, 양도가액을 250,000,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액 236,640,000원은 신빙성이 있으나 양도가액 250,000,000원은 인근부동산O개업소에 확인한 바에 의하면 시세보다 현저히 낮고 양도일로부터 5개월 전인 89.5.25 쟁점부동산에 채권최고액 340,000,000원의 근저당권이 설정되어 있는 점등으로 보아 신빙성이 없다고 보고, 양도가액을 소득세법시행령 제170조 제1항 및 제115조 제1항 (다)목의 규정에 의하여 취득가액을 기준으로 환산하여 298,497,931원으로 하고 93.12.17 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 34,918,490원 및 동 방위세 7,854,160원을 부과하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 94.2.15 심사청구를 거쳐 94.5.7 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

① 쟁점부동산을 양도하고 89.11.30 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고·납부하였는 데 처분은 취득가액은 인정하고 양도가액은 인정하지 아니하여 이 건을 과세하였으나 양도가액도 사실이므로 환산한 가액을 양도가액으로 한 처분은 부당하다.

② 쟁점부동산을 취득할 때에는 89.1.15, 양도할 때에는 89.10.25 잔금이 청산되었으므로 잔금청산일을 쟁점부동산의 취득 및 양도시기로 하면 양도당시나 취득당시의 과세시가표준액은 변동이 없으므로 양도가액을 취득가액을 기준으로 환산하여도 양도차익은 없어야 한다.

나. 국세청장 의견

이 건의 경우 실지취득가액에 관하여는 서로 다툼이 없는 데 반하여 양도가액에 대하여는 청구인과 처분청간의 의견이 다르므로 양도가액에 대하여만 살펴보면,

양도소득금액의 결정은 기준시가에 의하여 결정하되 다만, 법령에 특별히 열거된 경우에 한하여 실지거래가액으로 결정하는 것인데 이 건의 경우 보유기간이 1년 미만으로서 실지거래가액을 기준으로 결정하는 부동산의 양도에 해당하여 처분청에서 신고된 양도가액을 조사한 바, 신고된 양도가액은 인근지역이 시세와 쟁점부동산에 근저당 설정된 채권최고액에 비하여 매우 낮은 가액이므로 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 소득세법시행령 제170조 제1항 단서의 규정에 의하여 환산한 양도가액을 실지거래가액으로 보았던 것인데 부동산을 담보물로 설정할 시 채권최고액은 감정기관 또는 금융기관에서 감정평가를 거쳐 정하게 되고 실지가액보다는 적은 금액으로 표시되는 것이 일반적이라고 할 것이므로 쟁점부동산에 대한 채권최고액이 340,000,000원이라 한다면 실지거래가액은 오히려 그 이상으로 보아야 할 것이고, 청구인이 250,000,000원을 양도가액으로 신고한 것은 사회통념상 신빙성이 없는 것으로 보여지며, 처분청에서 쟁점부동산의 양도당시에 시세에 대하여 구체적으로 조사한 내용은 제시되고 있지 아니한다고 하더라도 쟁점부동산에 대한 신고된 양도가액이 실지거래가액인지의 여부는 동 부동산 등기부상 기재된 근저당설정 채권최고액만으로도 판단이 가능할 것이므로 청구인이 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 환산한 양도가액으로 양도소득금액을 결정한 당초 처분에 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 청구인이 신고한 양도가액을 부인하고 실지 취득가액을 기준으로 환산한 가액을 양도가액으로 본 처분이 정당한지 여부

② 등기부상 소유권이전 접수일을 취득 및 양도시기로 본 처분이 정당한지 여부

나. 쟁점①에 대하여

(1) 이 건 과세원인 당시에 시행된 소득세법 제23조 제1항 제1호와 제45조 제1항 제1호 및 같은법시행령 제170조 제4항 제2호 (다)목의 규정을 모아보면, 자산양도차익을 계산할 때에 양도가액 및 취득가액은 그 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되, 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우로서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정되어 있고, 같은법시행령 제170조 제1항 단서에서는 위의 거래의 경우 양도가액 또는 취득가액 O 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 규정되어 있다.

한편, 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 (다)목과 같은법시행규칙 제56조의 5 제5항 제2호에서는 위의 거래의 경우 취득당시의 실지거래가액만 확인되는 경우에 양도가액은 다음 산식에 의하여 환산한 가액으로 한다고 규정되어 있다.

취득당시의 실지거래가액 ×취득당시의 실지거래가액 ×

(2) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 89.11.30 처분청에 취득가액을 236,640,000원으로, 양도가액을 250,000,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였고, 이에 대하여 처분청은 취득가액은 인정하였으나 양도가액은 신빙성이 없다고 보아 취득가액을 기준으로 환산한 298,497,931원으로 양도가액을 결정하였는 바, 청구인은 양도가액으로 신고한 250,000,000원이 사실이라고 하므로 이에 대하여 살펴본다.

이 건의 경우 청구인이 쟁점부동산을 88.12.28 취득하여 89.10.13 양도하였으므로 1년 이내 단기양도에 해당되어 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (다)목의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 결정하는 경우에 해당된다고 할 것이고,

청구인은 실지양도가액이 250,000,000원이라고 하면서 공동취득자 5인O 1인인 청구외 OOO의 확인서를 제시하나, 처분청의 이 건 관련조사서(93.6월)를 보면, 쟁점부동산 양도당시인 89년말 현재에는 평당 4,000,000원 내지 5,000,000원 정도의 시세에 거래되었다고 하는데 청구인이 신고한 양도가액은 평당 2,100,000원 정도에 불과하며, 89.5.25 쟁점부동산을 담보로 주식회사 OOOO은행에 채권최고액 340,000,000원으로 근저당권 설정되었고, 또한 청구인이 쟁점부동산을 250,000,000원에 양도한 사실을 객관적으로 알 수 있는 증빙자료(금융자료등)를 제시하지 못하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 이 건의 경우 실지취득가액은 확인되나 실지양도가액은 확인되지 않는 경우이므로 처분청이 위에서 본 소득세법시행령 제170조 제1항 단서의 규정을 적용하여 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

다. 쟁점②에 대하여

(1) 소득세법 제27조 및 같은법시행령 제53조 제1항 제2호에서 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 당해자산의 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정되어 있다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 취득과 양도시 매매계약서를 제시하면서 취득시에는 89.1.15 양도시에는 89.10.25 잔금이 청산되었으므로 위 잔금 청산일을 취득 및 양도시기로 하여야 한다고 주장하나,

이 건의 경우 쟁점부동산 등기부등본을 보면, 등기접수일이 취득시에는 88.12.28, 양도시에는 89.10.13로 확인되며, 위에서 본 소득세법령에 의하면 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부등에 기재된 등기접수일을 그 취득시기 및 양도시기로 한다고 규정되어 있으므로 대금을 청산한 날이 언제인지에 불구하고 등기부에 기재된 등기접수일을 취득 및 양도시기로 하여 양도차익을 계산한 처분은 정당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.