조심 2019서3006 (2019.11.13)

양도

기각

쟁점오피스텔 등기사항전부증명서의 소유권에 관한 기재 부분에 쟁점오피스텔이 소유권보존등기를 마친 주택으로 표시된 점,청구인의 배우자가 쟁점오피스텔을 주거용 건물 임대업(일반주택 임대)으로 하여 사업자등록을 하였고,같은 날짜에 장기일반민간임대주택(준주택)으로 관할 지방자치단체에 임대사업자 등록을 한 점 등에 비추어쟁점오피스텔은 주거에 공한 주택으로 봄이 타당하므로, 처분청이 쟁점주택의 양도를 1세대 1주택 비과세 대상으로 보지 아니하고 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 없음

소득세법 제89조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2001.2.14. 매매로 취득한 OOO 소재 단독주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 2018.12.14. 수용을 원인으로 양도한 후, 2019.1.29. 양도소득세 예정신고 시 쟁점주택의 양도가액을 OOO원으로 하고, 취득가액을 OOO원으로 하여 과세표준 OOO원을 산정한 후, 여기에 누진세율(2주택자로 52%)을 적용하여 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 청구인은 쟁점주택의 양도일 당시 배우자 OOO가 소유하고 있던 OOO호(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)가 주택이 아닌 사업용 오피스텔이므로 쟁점주택의 양도가 1세대 1주택 비과세(고가주택) 대상이라고 주장하며 2019.2.27. 처분청에 2018년 귀속 양도소득세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2019.5.2. 거부통지 하였다

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.7.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점오피스텔은 2012.8.31.부터 주택으로 전입신고가 되어 있었음에도 2013년 8월 경 배우자 OOO가 취득할 당시 법무사, 공인중개사, 등기소, 세무서 등 어디에서도 주택과 오피스텔의 구분에 대한 설명이나 안내를 해주지 않았고, 공부상에도 오피스텔로 되어 있어 주택으로 인식할 수가 없었으며, 설령 전입신고 내용에 따라 주택으로 인정되는 것이라면 2012.8.31. 이후에는 재산세가 주택으로 부과되었어야 함에도 그러한 사실이 없었고, 쟁점오피스텔의 주변 거주자들이나 임대인이 찾아 갔을 때에도 거주자를 만난 사실이 없는 등 주택으로 인식할 만한 사정이 없었다.

쟁점주택이 재개발로 수용될 당시 세무사에게 양도소득세 문의를 하면서 쟁점오피스텔이 전입신고로 인해 주택으로 인정된다는 것을 비로소 알게 되었고, 이에 임대사업자 등록을 하게 된 것이며, 세금으로 OOO원을 납부해야 한다는 사실을 알고 나서 임대사업자 등록을 다시 취소하게 되었다.

이후 양도소득세 납부자금을 마련하기 위해 쟁점오피스텔을 처분하는 과정에서 공인중개사와 동행하여 오피스텔 내부를 보게 되었는데 내부가 창고로 사용되고 있어 사진을 촬영하여 처분청에 제출하였고, 이렇듯 세입자가 오피스텔을 사업용으로 사용하고 있었음에도 단지 전입신고 사실 하나만으로 쟁점오피스텔을 주택으로 보는 것은 공부 기재사항이나 그간의 재산세 부과내역 등에 비추어 매우 부당한 것이다.

나. 처분청 의견

쟁점오피스텔의 임차인인 OOO(현재 미혼)은 2012.8.31. 쟁점오피스텔에 전입신고를 한 후 2019.3.28.까지 주소지를 유지하였는바, 동 주소지와 가까운 거리인 (885m) OOO에서 OOO라는 상호로 개인사업을 영위하였고, 쟁점오피스텔의 임대차계약이 종료된 후에는 2019.3.29. OOO로 전입 신고하여 현재까지 주소지를 유지하고 있으며, 이곳 또한 임차인의 사업장과는 805m(걸어서 3분 거리) 정도 거리에 있다.

청구주장과 같이 쟁점오피스텔이 단순히 사업용도로 사용되었다면 임차인의 다른 거주지가 분명히 존재할 것이고, 그 곳에 전입신고가 되어 있거나 실거주지의 임대차계약서 등이 제출되었어야 함에도 이러한 증빙의 제시가 없었다.

또한, 청구인의 배우자 OOO는 쟁점주택의 양도소득세 예정신고 전인 2019.1.9. 관할 구청과 세무서에 동 일자를 임대개시일로 하여 주택임대사업자 등록을 하였다가 2019.1.23. 폐업신고를 하는 등 스스로 주택으로 인정한 사실이 있으므로 쟁점오피스텔은 주거용 주택으로 봄이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점오피스텔이 주택이 아니므로 쟁점주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 대상에 해당한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법 제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(명의)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(3) 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점주택의 양도와 관련하여 2019.1.29. 처분청에 제출한 양도소득세 예정신고서의 주요 내용은 아래 ＜표1＞과 같은바, 당초 쟁점오피스텔을 주거용 주택으로 보아 조정대상지역 내 1세대 2주택 누진세율(10% 가산)을 적용한 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 2019.2.27. 처분청에 제출한 경정청구서의 주요 내용은 아래 ＜표2＞와 같은바, 쟁점오피스텔이 주택이 아닌 사업용 건물이므로 쟁점주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 대상이라고 주장하며 고가주택 기준금액 초과분을 과세대상 양도차익으로 하여 산출세액 및 납부할 세액OOO을 계산한 후, 당초 납부세액OOO과의 차액인 OOO원의 환급을 구한 것으로 나타난다.

(3) 처분청 조사담당자가 2019.4.30. 작성한 경정청구 검토서에 의하면, 배우자 소유 쟁점오피스텔의 임차인인 OOO은 2012.8.31. 쟁점오피스텔에 전입신고를 한 사실이 있고, 임차인은 OOO에서 의류도매업을 영위하고 있는데, 사업장과 쟁점오피스텔의 거리는 지도상 885m(걸어서 3분 거리)로 매우 가까워 쟁점오피스텔을 단순히 사업용도로 사용하였다면 임차인이 다른 곳에 전입신고가 되어 있거나, 실제 거주장소에 대한 임대차계약서 등이 제출되어야 함에도 이러한 증빙을 제시하지 못하므로 청구인의 경정청구를 거부한다고 하였다.

(4) 쟁점오피스텔의 임차인 OOO의 주민등록초본 열람자료에 의하면, 2012.8.31. 쟁점오피스텔로 전입하였다가 2019.3.29. OOO로 전출한 것으로 나타난다.

(5) 쟁점오피스텔의 등기사항전부증명서에 의하면, 전유부분의 건물 내역에 철근콘크리트 39.60㎡로 기재되어 있고, 청구인의 배우자 OOO가 2013.9.2. 매매를 원인으로 취득하였으며, 갑구(소유권에 관한 사항)의 삭제된 금지사항등기(소유권보존등기 하부 기재 사항) 부분에 “이 주택은 부동산등기법에 따라 소유권보존등기를 마친 주택으로서 입주예정자의 동의를 얻지 아니하고는 당해 주택에 대하여 양도 또는 제한물권을 설정하거나 압류, 가압류, 가처분 등 소유권에 제한을 가하는 일체의 행위를 할 수 없음”으로 기재되어 있다.

(6) 청구인의 배우자 OOO의 쟁점오피스텔 관련 사업자기본사항 조회서에 의하면, 2019.1.9. 업종을 주거용 건물 임대업(일반주택 임대)으로 하여 사업자등록을 하였다가 2019.1.23. 신고폐업한 것으로 나타나고, OOO청장이 2019.1.9. 발급한 임대사업자등록증에 의하면, 쟁점오피스텔이 장기일반민간임대주택(준주택)으로 임대사업자 등록이 된 것으로 나타난다.

(7) 쟁점오피스텔의 집합건축물대장(전유부, 갑)에 의하면, 구조는 철근콘크리트, 용도는 오피스텔, 청구인 배우자의 소유권 취득일은 2013.9.2.인 것으로 나타난다.

(8) 청구인의 배우자로 쟁점오피스텔의 소유자인 OOO와 임차인 OOO 간에 2013.8.30. 체결한 오피스텔 월세계약서에 의하면, 임대료는 보증금 OOO원에 월세 OOO원이고, 용도는 오피스텔로 기재되어 있다.

(9) 청구인이 제시한 쟁점오피스텔의 연도별 공시지가 조회서에 의하면 매년 상업용 건물/오피스텔로 하여 단위 면적당 기준시가가 고시된 것으로 나타난다.

(10) 청구인이 쟁점오피스텔이 사업장의 창고로 사용되었다고 주장하며 제시한 내부 사진에 의하면, 면티와 청바지 등 다수의 의류가 오피스텔 내부에 적치된 것으로 나타난다.

(11) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 세입자가 오피스텔을 사업용으로 사용하고 있었음에도 단지 전입신고 사실 하나만으로 쟁점오피스텔을 주택으로 보는 것은 공부 기재사항이나 그간의 재산세 부과내역 등에 비추어 부당하다고 주장하나, 쟁점오피스텔 등기사항전부증명서의 소유권에 관한 기재 부분(삭제된 금지사항등기)에 쟁점오피스텔이 소유권보존등기를 마친 주택으로 표시된 점, 쟁점오피스텔의 임차인인 OOO이 청구인 배우자의 쟁점오피스텔 취득 전인 2012.8.31.부터 2019.3.29.까지 주민등록주소를 유지해 온 점, 청구인의 배우자가 2019.1.9. 쟁점오피스텔을 주거용 건물 임대업(일반주택 임대)으로 하여 사업자등록을 하였고, 같은 날짜에 장기일반민간임대주택(준주택)으로 관할 지방자치단체에 임대사업자 등록을 한 점 등에 비추어 쟁점오피스텔은 주거에 공한 주택으로 봄이 타당하므로, 처분청이 쟁점주택의 양도를 1세대 1주택 비과세 대상으로 보지 아니하고 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.