[사건번호]조심2013부3790 (2013.12.06)

[세목]상증[결정유형]기각

[결정요지]청구인이 제시한 공사표준도급계약서는 신빙성이 부족해 보이고 공사대금이 실제 지급되었는지 여부를 입증할 만한 구체적인 금융증빙 등도 제시하지 못하고 있어, 청구주장을 받아들이기 어려움

[관련법령] 상속세 및 증여세법 제60조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2011.11.4. 부산광역시 OOO 대 124㎡, 건물 558.49㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 모(母) 박OOO(이하 “ 증여자”라 한다)으로부터 증여받고 2012.1.31. 증여재산가액을 감정가액(1개의 감정기관)인 OOO원, 채무인수액을 OOO원으로 하여 2011.11.4. 증여분 증여세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산의 증여재산가액을 임대료 등의 환산가액인 OOO원으로 보아 경정하고, 청구인의 채무인수액을 OOO원으로 확인하여 2013.2.7. 청구인에게 2011.11.4. 증여분 증여세 OOO원을결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.5.7. 이의신청을 거쳐 2013.8.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

증여자가 보유하고 있던 쟁점부동산은 부산지방법원이 부산광역시 서구 부민동에서 연제구 거제동으로 이전함에 따라 사무실 임차인들이 대거 이동하는 바람에 관리가 불가능하여 청구인이 원룸으로 개조하여 현재 사용하고 있는 중이다.

청구인은 도급금액 OOO원을 투자하여 원룸개조를 하였다. 자금은 쟁점부동산에서 식당·제과점·호프집 등을 운영하여 충당하였고, OOO은행에서 OOO원의 마이너스 통장을 사용하고 있다가 추후 OOO금고에서 OOO원을 추가 대출하여 OOO원은 OOO은행에 상환하였고 OOO원은 모친(증여자)을 부양하기 위하여 부산광역시 OOO을 구입하였다.

원룸 개조시 공사도급금액 OOO원은 본인이 부담하였으므로 증여재산가액에서 차감하는 것이 옳다.

나. 처분청 의견

청구인이 리모델링공사 증빙으로 제출한 표준도급계약서는 공사명, 착공연월일, 준공예정일이 기재되어 있지 않고, 도급인이 청구인의 모친으로 되어 있어 신빙성이 없을 뿐만 아니라, 청구인이 지급증빙으로 제출한 원룸공사비 입금내역서는 지급일자와 금액만 기재되어 있을 뿐 이에 대한 객관적인 금융거래 증빙은 제시되어 있지 않아 청구인이 공사비용을 지급하였다는 입증자료로도 보기 어려우므로 당초 처분내용은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 증여자를 대신하여 쟁점부동산에 대한 리모델링 공사비를 지급하였으므로 동 공사비를 증여재산가액에서 차감하여야 한다는 주장의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법(2011.12.31. 법률 제11130호로 개정되기 전의 것) 제47조 [증여세 과세가액] ① 증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법에 따른 증여재산가액을 합친 금액[제40조제1항제2호, 제41조의3, 제41조의5, 제42조제4항에 따른 증여재산(이하 "합산배제증여재산"이라 한다)의 가액은 제외한다]에서 그 증여재산에 담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다.

③ 제1항을 적용할 때 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.

제60조 [평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조 [부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용 건물건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

4. 주택「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

② 제1항제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.

③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

④ 그 밖에 시설물과 구축물은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

⑥ 제1항제3호에 따라 국세청장이 산정하고 고시한 가액에 대한 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견 청취 및 재산정, 고시신청에 관하여는 「소득세법」 제99조제4항부터 제6항까지 및 제99조의2를 준용한다.

제66조 [저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례] 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권, 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산

2. 양도담보재산

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)

(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2012.2.2. 대통령령 제23591호로 개정되기 전의 것) 제10조 [채무의 입증방법등] ① 법 제14조제4항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것"이란 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 것을 말한다.

1. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

2. 제1호외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

② 제1항제1호 및 법 제15조제2항의 규정에 의한 금융기관은 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 제2조제1호에 규정된 금융기관으로 한다.

제36조 [증여세 과세가액에서 공제되는 채무] ① 법 제47조제1항에서 "그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무"란 증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 해당 임대보증금을 말한다. ② 법 제47조제3항 단서에서 "국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우"란 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 경우를 말한다.

제49조 [평가의 원칙등] ① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

제50조 [부동산의 평가] ① 법 제61조제1항제1호 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 해당 토지와 지목ㆍ이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조제2항에 따른 비교표에 따라 납세지관할세무서장(납세지관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 해당 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. 1. 「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 의한 신규등록토지

2. 「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

② 법 제61조제1항제1호 단서에서 "대통령령으로 정하는 지역"이란 각종 개발사업등으로 지가가 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.

③ 법 제61조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)"이란 국세청장이 해당 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 지정하는 지역에 소재하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)을 말한다.

④ 법 제61조제1항제4호 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액을 말한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 가액

가. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 해당 주택과 구조ㆍ용도ㆍ이용 상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 같은 법 제16조제7항에 따른 주택가격 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액

나. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사 공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액

2. 「지방세법」 제4조제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액이나 둘 이상의 감정평가기관에 해당 주택에 대한 감정을 의뢰하여 산정된 감정가액을 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액

⑤ 법 제61조제2항에서 "대통령령으로 정하는 배율"이란 국세청장이 평가기준일 현재의 개별공시지가에 지역마다 그 지역에 있는 가격사정이 유사한 토지의 매매실례가액을 감안하여 고시하는 배율을 말한다.

⑥ 법 제61조제1항제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다.

⑦ 법 제61조제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 1년간 임대료를 기획재정부령으로 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액(이하 이 조에서 "임대료 등의 환산가액"이라 한다)을 말한다.

⑧ 제7항의 임대료 등의 환산가액을 적용하여 토지와 건물의 소유현황 등에 따른 가액을 계산할 때에는 다음 각 호의 방법으로 한다.

1. 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우토지 및 건물의 소유자가 임차인으로부터 받은 임대료 등의 환산가액을 법 제61조제1항부터 제4항까지의 규정으로 평가한 토지와 건물의 가액(이하 이 항에서 "기준시가"라 한다)으로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.

제63조 [저당권등이 설정된 재산의 평가] ① 법 제66조에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.

1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액

3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)

② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보외에 기획재정부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2012.2.28. 공포된 기획재정부령 제267호로 개정되기 전의 것) 제15조의2 [임대가액의 계산] 영 제50조제7항에서 "기획재정부령으로 정하는 율"이란 100분의 12를 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 증여세결정결의서, 증여세 신고내역 서면검토 복명서(2012년 11월), 증여세과세표준신고 및 자진납부계산서, 증여증서, 부채증명원 각 1부, 부동산임대차계약서 16부, 쟁점부동산 등기사항전부증명서 2부(토지, 건물 각 1부), 증여세과세자료전 자료 1부, OOO지방국세청장의 이의신청결정서(제2013-0170호, 2013.5.31.) 1부 등에는 다음과 같이 나타난다.

(가) 쟁점부동산 현황은 다음 <표1>과 같다.

<표1> 쟁점부동산 현황

OOO

이의신청결정서에는 “쟁점부동산의 임대현황 및 근접사진 등에 의해 쟁점부동산의 일정부분(2층～5층)이 원룸으로 리모델링 된 것으로 나타나나, 건축물대장에는 주택으로 용도 변경하지 않은 것으로 확인된다.”고 나타난다.

쟁점부동산의 등기사항전부증명서(2012.10.23.)에는 근저당권이 2010.11.5.설정된 것으로 나타나고 채권최고액은 OOO원, 채무자는 증여자로 나타난다.

(나) 증여세 신고 및 결정 내역은 다음 <표2>와 같다.

<표2> 증여세 신고 및 결정 내역

OOO

증여증서(2011.9.6.)에는 수기로 “위 부동산 상의 근저당권 및 전세권 채무 전부를 수증인이 채무인수한다.”고 나타난다.

(2) 청구인이 제출한 “민간건설공사 표준도급계약서”에는 공사명이 “00리모델링공사”로 나타나고, 공사장소는 미표기 되어 있으며, 착공일자와 준공일자가 2010년으로만 나타난다. 계약금액은 OOO원으로 나타나고, 시공범위는 수기로 “2층부터 5층 위 옥상까지 전부 시공, 1층 상가는 제외됨”으로 나타나며, 계약서의 작성일자도 2010년이라고만 나타난다. 도급인은 OOO빌딩의 증여자로, 수급인은 OOO건설의 손명기로 나타난다.

(3) 이의신청결정서에 따르면 수급인의 상호는 (주)OOO건설로서 2011.4.20. (주)OOO주택건설로 상호가 변경되었고, 대표자 명의도 박OOO에서 손OOO로 변경되었으며, 2010년 제1기부터 2011년 제2기까지 무실적으로 부가가치세를 신고한 것으로 국세통합전산망에 나타난다.

(4) 청구인이 제출한 수기로 작성된 “OOO 원룸공사비 입금내역”이라는 서류의 내역은 다음 <표3>과 같고 수기로 작성되었다.

<표3> OOO 원룸공사비 입금내역(OOO 건설)

OOO

(5) 살피건대, 청구인은 증여자를 대신하여 쟁점부동산에 대한 리모델링 공사비 OOO원을 부담하였으므로 이를 증여재산가액에서 차감하여야 한다고 주장하나, 청구인이 리모델링 공사 증빙으로 제출한 공사표준도급계약서에 공사명, 공사기간, 계약일자가 명시되어 있지 않고 공사대금 지급의무가 있는 도급인이 청구인이 아닌 증여자로 나타나는 점, 공사비 입금내역을 증빙할만한 객관적인 금융거래내역 등을 제시하지 못하고 있는 점, 증여세과세표준신고 및 자진납부계산서(2012.1.31.)에는 쟁점부동산의 리모델링 공사비 OOO원이 채무액으로 계상되어 있지 않고 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 근저당권의 채무자가 증여자에서 청구인으로 변경되지 아니한 점 등을 감안할 때 청구인이 증여자를 대신하여 쟁점부동산에 대한 리모델링 공사비 OOO원을 부담하였다고 보기 어려우므로 동 공사비를 쟁점부동산의 증여재산가액에서 차감하여야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.