국심1998경0622 (1998.09.05)

부가

기각

청구인이 토지만 양도하였다기 보다는 실지 사업(부동산매매업)을 영위하면서 청구외 ○○에게 상가건물 신축과 분양업무를 위임한 것으로 보이고, 청구인이 신축중인 상가건물(○○프라자)을 일부 분양한 상태에서 관련토지와 신축중인 상가건물을 청구외 ○○에게 매각한 것에 대하여 처분청이 청구인을 부동산매매업자로 보고 부가가치세를 과세한 처분은 정당함

부가가치세법 제2조【납세의무자】 / 소득세법 제19조【사업소득】

심판청구를 기각합니다.

1. 원처분의 개요

청구인 OOO, OOO, OOO, OOO(이하 “청구인”이라 한다)는 1992.11.23 경기도 OO시 OO동 OOOO 근린생활시설용지 1,412.7㎡(이하 “관련 토지”라 한다)를 취득하여 1993.10.14 건축허가를 받고, 동 지상에 지하3층 지상7층 규모의 상가건물(OO프라자)을 신축하던 중 1996.4.8 관련토지와 신축중인 상가건물을 청구외 OOO에게 양도하였으나 이에 대한 부가가치세 과세표준 신고를 하지 않았다.

처분청은 청구인이 신축중인 상가건물을 청구외 OOO에게 양도한 것에 대하여 청구인을 부동산매매업자로 보고 청구인에게 이 건 1996년 1기분 부가가치세 91,200,000원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1997.10.20 이의신청과 1997.12.11 심사청구를 거쳐 1998.2.26 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인은 청구외 OOO이 상가건물(OO프라자)을 신축하여 분양한 후 토지대금을 지급받기로 하고 청구외 OOO에게 관련토지를 양도하고 당해 토지대금을 원활히 회수하기 위하여 청구외 OOO과 토지대금이 완불될 때까지 분양대금을 공동관리하기로 약정한 것이므로, 청구인이 청구외 OOO과 공동으로 사업(부동산매매업)을 한 것은 아니고,

OO프라자의 일부 상가는 청구외 OOO이 단독으로 분양한 것이지 청구인이 분양한 사실은 없고, 청구인이 청구외 OOO외 2명(OO프라자 신축공사를 담당한 업자)과 1995.12.5 OO프라자 신축에 따른 기성고를 970,430,000원으로 확정한 것은, 청구인이 사업자의 지위에서 한 것이 아니라 청구외 OOO의 부도로 상가건물을 신축할 수 없게 되어 제3자가 상가건물을 계속 신축할 수 있도록 하기 위하여 토지소유자의 지위에서 한 것이며,

또한 청구외 OOO이 부도가 나자 일부 상가를 분양받은 피분양자들이 청구인을 피고로 대금반환소송을 제기하여 수원지방법원의 판결(95가합 8044, 95가합 10771 병합, 95.10.17)이 있었는바, 동 판결문에 의하면 청구인은 단지 토지만을 양도한 것이고 토지대금을 받기위한 수단으로 분양대금을 공동관리하였을 뿐 청구외 OOO과 동업관계가 없어 분양대금을 반환할 의무가 없다고 판시하고 있으므로 이 건 청구인을 부동산매매업자로 보고 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

이 건 토지의 등기부등본에 의하면, OOO외 3인이 1992.11.23 환매특약조건(1994.11.22 권리포기로 환매특약 말소됨)으로 OO시로부터 토지를 취득한 사실이 확인되는 것으로 보아 청구인은 당초부터 건물을 신축하는 조건으로 토지를 취득하였음을 알 수 있고,

청구인이 제출한 약정서(93.11.11)에 의하면, 위 토지위에 상가건물(OO프라자) 신축공사 및 분양사업을 시행하는데 있어서 “대지금을 2,700,000,000원(신축공사 인허가 비용 및 설계비 포함)으로 하고, 대지금 지급은 청구인과 청구외 OOO이 공동관리하는 분양대금 중 15%를 적립시키고 나머지 85%를 토지대금이 완불될 때까지 4:6으로 정산하기로 한다”고 정하고 있음을 알 수 있으며,

위 약정서에 따라 청구인과 청구외 OOO은 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO에게 상가건물의 일부와 그에 부속된 토지를 분양하였음을 수원지방법원의 판결문(95가합 8044, 95가합 10771 병합, 95.10.17) 및 OO프라자 분양계약서에 의하여 알 수 있는 점 등을 모아보면, 위 부동산 분양사업에 있어서 청구인과 청구외 OOO은 동업관계에 있지는 않았다 할지라도 분양사업의 일환으로 토지를 양도하였고 토지가 양도되기 이전에 토지 및 건물이 분양되었으므로 청구인의 토지 취득·양도는 부동산매매업의 일환으로 보아야 할 것이다. 따라서 청구인이 청구외 OOO과의 계약을 해지한 후 신축중이던 상가건물(OO프라자)을 관련토지와 함께 청구외 OOO에게 양도하였으므로 신축중인 상가건물의 양도에 대하여 청구인들에게 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 토지소유자인 청구인이 신축중인 상가건물(OO프라자)과 토지를 양도한데 대하여 청구인을 부동산매매업자로 보고 부가가치세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

부가가치세법 제2조 제1항에서 『영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화(제1조에 규정하는 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역(제1조에 규정하는 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 “사업자”라 한다)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다.』고 규정하고 있고, 같은법시행규칙 제1조 제1항에 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다.”고 규정하고 있고,

소득세법 제19조 제1항 제12호 및 같은법시행령 제34조에 부동산매매업이라 함은 “한국표준산업분류상의 건축물자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다(단서생략)”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 청구외 OOO에게 토지만을 양도한 것으로서 부동산매매업을 영위한 사실이 없고, 청구외 OOO이 청구인으로부터 매입한 토지위에 상가건물(OO프라자)을 신축하던중 일부를 분양한 사실이 확인되고 있음에도 처분청이 청구인을 사업자(부동산매매업자)로 보고 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 그 증빙자료로 청구인과 청구외 OOO사이에 1993.11.11 작성된 약정서와 수원지방법원의 판결문(95가합 8044, 95가합 10771 병합, 1995.10.17) 등을 제시하고 있다.

(2) 청구인이 제시한 위의 약정서를 보면, 청구인 소유의 관련토지를 2,700,000,000원에 매매하는 것으로 약정하여 외형상은 토지를 양도한 것으로 보이나, 위 2,700,000,000원에는 토지대금 이외에 OO프라자 신축공사에 따른 인허가 비용 및 설계비용이 포함되어 있고, 동 약정서 별지에 “갑(청구인)과 을(OOO)은 ... OO프라자 사업시행을 위해 사전 충분한 검토를 하였으며, 이에 갑은 을에 전권을 위임하며 ... ”로 약정하고 있으며, 위 약정서와 같이 작성된 『약정에 의한 사업위임권』에서 “건축주 대표 1인을 공동관리자로 선임하여 사업시행자인 OOO과 공동관리토록 한다”고 정하고 있는 사실 등에 비추어 볼 때 청구인과 청구외 OOO과의 약정은 단순히 토지매매를 위한 것이라기 보다는 청구인이 토지를 제공하고 청구외 OOO이 당해 토지위에 상가건물을 신축하여 분양을 책임지는 형태로 공동사업을 영위하기 위한 것으로 보는 것이 타당할 뿐만 아니라(단순히 토지만을 양도했다면 매수자인 OOO이 자기책임하에 설계를 의뢰하고 설계비용을 지급했을 것이다) 청구인이 사업에 제공한 토지와 인허가비용 등의 투자에 대한 대가를 확보하는 방법으로 토지대금의 회수라는 형태의 약정서를 작성한 것으로 보인다 하겠고,

(3) 더구나 청구인이 1992.11.23 관련토지를 856,637,000원에 취득하여 1993.11.11 청구외 OOO에게 2,700,000,000원에 매도하기로 약정하였다가 1996.4.8 청구외 OOO에게 1,500,000,000원에 양도하였는바, 약정 당시 전국의 공시지가 동향을 보면 1992년에 1.27%, 1993년에 7.38%, 1994년에 0.57%가 각각 하락한 것으로 나타나고 있는데도 청구인이 1992년에 856,637,000원에 취득한 토지를 취득후 1년만인 1993년에 그 취득가액의 3배가 넘는 2,700,000,000원에 양도하기로 약정한 것이라는 청구인의 주장은 사회통념에 비추어 볼 때 받아들이기 어렵다 하겠다.

(4) 또한, 청구인들이 제시하는 수원지방법원의 판결문(95가합 8044, 95가합 10771 병합, 1995.10.17)은 그 선고일이 1995.10.17인 것으로 확인되고 있는바, 선고일 이후인 1996.4.8 청구인이 청구외 OOO에게 이 건 관련토지를 1,500,000,000원에 양도한 사실과 1996.8.14 청구인과 청구외 OOO 및 청구외 OOO외 2명(OO프라자 신축공사를 담당한 업자) 사이에 OO프라자 신축건물의 기성고를 760,000,000원으로 확정(1995.12.5 청구인과 OOO외 2명이 기성고를 970,430,000원으로 약정한 것을 변경함)하여 동 금액을 청구외 OOO이 변제토록 합의서를 작성한 사실 등이 부동산매매계약서등 관련자료에 의하여 확인되고 있고, 위 판결에서 청구인을 청구외 OOO과 동업자로 보지않은 이유의 하나로 OO프라자 분양계약서상 OO종합건설 주식회사(OOO이 사업본부장으로 기록됨)가 분양사업자로 기록되어 있고 청구인의 명의가 현출되지 않은 점을 들고 있으나, OO종합건설 주식회사는 사업장 관할세무서에 사업자등록을 한 사실이 없을 뿐 아니라 관련 사업실적을 관할세무서에 신고한 사실도 확인되지 않고 있는 것으로 보아, OO종합건설 주식회사는 정상적으로 사업을 영위하는 회사는 아니고 청구외 OOO이 이 건 상가의 분양효과를 높이기 위하여 그 실체가 없는 회사명을 분양계약서에 사용한 것으로 보인다 하겠으므로 분양계약서상 청구인의 명의가 현출되지 않은 것은 당연하다 하겠으며,

(5) OO프라자 신축공사는 청구외 OOO과 토지소유자(청구인) 사이에 의견대립이 있어 1994.10월경 중단되었고 청구외 OOO은 1995.2.27경 부도를 내고 현재도피중인 사실이 위 수원지방법원의 판결문에 의하여 확인되고 있고, 이 건 관련 건설공사표준도급계약서에 의하면, OO프라자 신축공사의 수급자는 주식회사 OO건설(관할세무서에 확인하여 본바, 동 회사도 세적이 없는 것으로 확인됨)인 것으로 되어 있으나 처분청의 조사서에 의하면, 사실상의 시공자는 청구외 OOO외 2명인 것으로 확인되고 있다.

(6) 한편, 청구인이 이 건 토지를 양도한 것에 대한 경인지방국세청의 조사종결복명서와 청구인에게 이 건 토지 취득과 관련하여 부과된 토지초과이득세에 대한 심판청구사건(국심 94경 1688호) 조사자료에 의하면, 청구인 중 OOO은 이 건 관련토지와 같이 취득한 경기도 OO시 OO동 OOOO 근린생활용지 370.2㎡를 1993.12.30 양도한 사실과 위 같은곳 OOOOOO 임야 650.2㎡를 1993.6.5 양도한 사실이 있고, 1993년에도 2건의 부동산(도로)을 양도한 사실이 있으며, 청구인 중 OOO은 이 건 관련토지와 같이 경기도 OO시 OO동 OOOO 근린생활용지 370.2㎡중 2분의 1지분을 취득하였고, 1995.4월-1995.5월 사이에 경기도 평택시 OO동 OOOOO 소재에 연립주택을 신축하여 분양한 사실이 있으며, 1995년도에 2건의 다른 부동산(답, 대지)을 양도한 사실이 있고, 청구인 중 OOO는 이 건 관련토지와 같이 경기도 OO시 OO동 OOOO 근린생활용지 370.2㎡중 2분의 1지분을 취득하였고, 1994년도에 아파트를 양도한 사실이 확인되고 있다.

(7) 위의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인이 이 건 관련토지 이외에도 관련토지의 취득과 비슷한 시기에 다른 부동산을 취득하여 양도하였거나 보유하고 있는 사실과 청구인 중 OOO은 1995년도에 연립주택을 신축하여 판매한 사실이 있는 점 등으로 보아 청구인은 부동산매매업자로 보인다 하겠고, 더구나 토지소유자인 청구인이 OO프라자 상가를 신축하면서 시공능력도 없는 청구외 OOO에게 특별한 담보도 없이 토지만을 양도했다는 것도 사회통념상 납득하기 어렵다 하겠으며, 청구인이 이 건 실지 신축공사를 한 청구외 OOO외 2명과 신축중인 상가건물의 기성고 금액을 확정한 사실을 보면 청구인이 토지만 양도하였다기 보다는 실지 사업(부동산매매업)을 영위하면서 청구외 OOO에게 상가건물 신축(사실상 신축공사를 담당한 업자는 OOO외 2명임)과 분양업무를 위임한 것으로 보는 것이 사실관계에 부합된다 하겠다.

그렇다면, 청구인이 이 건 신축중인 상가건물(OO프라자)을 일부 분양한 상태에서 이 건 관련토지와 신축중인 상가건물을 청구외 OOO에게 매각한 것에 대하여 처분청이 청구인을 부동산매매업자로 보고 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.