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[청구번호]
조심 2015지0255 (2017.04.17)
[세 목]
취득
[결정유형]
기각
[결정요지]
청구법인은 신탁재산 수익권의 취득이라는 거래의 외형을 갖추고는 있으나, 당초 매도인들과 체결한 쟁점토지의 매매계약에 터잡아 수익권을 갖게 된 것이고, 그 잔금에 상당하는 금액을 그 매매계약상 매도인들에게 지급하였는바, 그 실질은 쟁점토지에 대한 잔금을 지급하고 해당 토지를 취득한 것과 같다 할 것임. 따라서, 쟁점토지의 신탁수익권 매매계약을 체결하고 이에 따른 대금을 지급하여 쟁점토지를 취득한 것으로 보이므로 이 건 중가산세를 포함하여 취득세 등을 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단됨.
[따른결정]
조심2019부0054
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구법인은 2009년 12월부터 2010.2.11.까지의 사이에 OOO외 13명으로부터 OOO외 6필지 토지 4,163.64㎡ 및 그 지상의 건축물(이하 “쟁점토지”라 한다)을 매수하는 계약을 각 체결하였다.
나. 위탁자 OOO외 13명, 수탁자 주식회사 OOO수익자 청구법인은 2010.10.28. 쟁점토지의 신탁계약을 체결하였고, 주식회사 OOO은 2013.2.8. 쟁점토지상에 OOO지식산업센터용 건축물 49,130.7㎡(지하 5층, 지상 18층)를 신축하여 취득한 후 취득세 등을 신고․납부하였으며, 소유권보존등기를 하였다.
다. 처분청은 청구법인이 2010.11.11. 등에 매도인들에게 매매계약서상의 매매대금을 모두 지급하여 쟁점토지를 사실상 취득하였으나 취득세 등을 신고․납부하지 아니하고 미등기 양도한 것으로 보아, 2014.9.3. 청구법인에게 쟁점토지의 매매대금 OOO중 위 지식산업센터용 건축물의 전체면적에서 지원시설이 차지하는 면적의 비율인 17.273%에 해당하는 금액인 OOO을 과세표준으로 하고, 중가산세(80%)를 적용하여 산출한 취득세 OOO농어촌특별세 OOO합계 OOO을 부과․고지하였다.
라. 청구법인은 이에 불복하여 2014.11.27. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
(1) 청구법인은 쟁점토지를 취득하여 신탁사에게 신탁한 후 OOO대출금으로 지식산업센터용 건축물을 신축하기 위하여 매도인들과 쟁점토지의 매매계약을 체결하였고, 쟁점토지가 토지거래허가구역에 소재하고 있음에 따라 2010.2.16. 처분청에 토지거래허가를 신청하였으나, 처분청이 신탁방식에 의한 개발사업은 당사자가 토지를 직접 이용한 것에 해당하지 않아 위법하며, 이행강제금을 부과받게 되니 유의하라고 통보(처분청 부동산정보과-1620, 2010.2.16.)함에 따라 청구법인은 쟁점토지를 신탁할 수 없어 OOO대출을 받을 수가 없었고, 쟁점토지의 중도금 및 잔금을 지급하지 못하여 쟁점토지의 매매계약서 계약해제 조항에 따라 2010년 5월에 매매계약이 해제되었다.
(2) 청구법인은 이러한 문제를 해결하기 위하여 법무법인을 찾아가 위의 문제점의 해소방안을 문의하였고, 법무법인은 토지거래허가구역에 소재한 쟁점토지를 취득하여 신탁방식에 의한 개발사업을 하게 되면 처분청의 통보내용대로 위법한 행위에 해당하므로 법적 대응방안이 마땅치 아니하지만 소유자들이 쟁점토지를 신탁회사에게 신탁하고 청구법인이 소유자들로부터 수익권을 취득할 수 있다면, 어렵기는 하지만 공사 추진이 가능할 것이라는 의견을 제시하여 그에 따라 종전토지 소유자들과 장기간 협의한 결과 쟁점토지의 신탁수익권을 취득할 수 있게 되었다.
(3) 청구법인은 쟁점토지를 매수하는 대신, 2010.10.28. 매도인들이 쟁점토지를 신탁회사에게 신탁하였고, 청구법인이 매도인들로부터 쟁점토지의 신탁수익권을 취득하는 신탁계약 및 신탁수익권 양수도 계약을 체결하였으며, 2010.11.11. 신탁수익권의 매매대금을 지급하고 신탁수익권을 취득한 사실이 입증되고 있다.
(4) 처분청은 청구법인이 쟁점토지를 취득한 것으로 보아 이 건 취득세 등을 과세하였으나, 「지방세법」 제7조 제1항에 따르면 신탁수익권은 취득세 과세대상이 아닌 것으로 규정하고 있고, 조세심판원 및 행정자치부는 신탁수익권의 취득에 대하여 취득세 등을 과세할 수 없다고 결정 등을 하고 있으며, 처분청은 청구법인이 쟁점토지의 신탁수익권을 취득한 것에 대하여 쟁점토지를 취득한 것으로 사실관계를 잘못 알고 있으므로 청구법인이 쟁점토지를 취득한 것으로 보아 이 건 취득세 등을 과세한 처분은 부당하다.
(5) 처분청이 이 건 취득세 등을 과세하면서 중가산세를 포함하였으나, 청구법인은 쟁점토지를 취득한 사실이 없어 쟁점토지를 미등기전매한 사실이 없으므로 중가산세를 포함한 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
(1) 「지방세법」 제105조 제2항에서 규정하는 사실상 취득이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하는 것(대법원 2001.2.9. 선고 99두5955 판결, 같은 뜻임)이고, 이 건과 유사한 대법원의 판례에서도, 매매대금을 모두 지급한 상태에서 그 매매계약에 터잡아 원고를 수익자로 한 신탁계약을 체결하여 원고가 부동산(상가)의 수익권을 가지게 된 것은 해당 매매계약에 기하여 부동산의 소유권을 취득하는 것에 갈음하는 것으로서 그 소유권 취득과 실질에 있어 동등한 것이라 할 것이므로 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우에 해당한다고 판단(대법원 2014.4.13. 선고 2012두27 판결, 같은 뜻임)한 사실이 있다.
(2) 청구법인이 소유권을 취득할 목적으로 매도인들과 쟁점토지의 매매계약서를 작성한 점, 쟁점토지의 매매계약이 해지되지 않은 채 매매대금 전부가 지급된 사실이 법인장부상 확인되는 점, 매도인들이 쟁점토지의 매도를 원인으로 양도소득세를 신고한 사실이 관할 세무서장이 통보한 공문에 의하여 확인되는 점 등을 종합하면 청구법인은 쟁점토지의 신탁수익권을 취득한 것이 아니라 쟁점토지의 소유권을 취득한 것으로 보이므로 이 건 취득세 등의 과세처분은 정당하다.
(3) 청구법인은 쟁점토지의 소유권이전등기를 하지 못한 사유에 대해, 관련 법령상 토지거래허가구역 내의 토지에 대해 신탁을 통해 개발할 수 없었기 때문이라고 주장하나, 이는 청구법인의 개발방식과 관련한 선택사항에 불과한바, 조세법률주의의 원칙상 「지방세법」에 이와 관련한 별도의 규정이 없는 이상 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다.
(4) 청구법인은 신탁수익권이 등기대상이 아니므로 처분청의 미등기전매로 인한 중가산세의 부과처분은 부당하다고 주장하나, 청구법인이 매매대금의 전부를 지급하여 쟁점토지를 사실상 취득한 것으로보이므로 쟁점토지의 소유권이전등기를 마치고 위탁자의 지위에서 신탁계약 및 등기를 하였어야 한다고 보이는바, 이에 대한 청구주장도 받아들이기 어렵다 하겠다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
① 청구법인은 쟁점토지의 신탁수익권을 취득하여 취득세 등의 납세의무가 없다는 청구주장의 당부
② 이 건 취득세 등을 과세하면서 중가산세(80%)를 포함한 것이 부당하다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.
(가) 청구법인과 OOO사이에 2010.2.11. 체결된 부동산 매매계약서에는 다음과 같이 기재되어 있다.
(나) 청구법인과 OOO사이에 2009년 12월에 체결된 부동산 매매계약서에 의하면, 매매대상은 OOO외 1필지 토지 1,023.5㎡ 및 지상물로, 매매대금의 지급시기는 아래 ＜표1＞과 같은 것으로 나타난다.
＜표1＞ 위 토지의 매매계약서상 매매대금 지급일
(다) 청구법인과 OOO외 10인(지분소유) 사이에 2010.1.4. 체결된 부동산 매매계약서에 의하면, 매매대상은 OOO외 1필지 토지 1,677.4㎡ 및 지상물로, 매매대금의 지급시기는 아래 ＜표2＞와 같은 것으로 확인된다.
＜표2＞ 위 토지의 매매계약서상 매매대금 지급일
(라) 처분청이 청구법인에게 보낸 토지거래계약허가신청서 처리 통보 문서(부동산정보과-1620, 2010.2.16.)에는 다음과 같이 기재되어 있다.
(마) 쟁점토지의 매도인 OOO대리인인 OOO변호사가 2010.5.7. 청구법인에게 보낸 통고서의 주요내용은 다음과 같다.
(바) 쟁점토지의 매도인들의 OOO세무서장 등에게 양도소득세를 신고한 내용은 아래 ＜표3＞와 같다.
＜표3＞ 쟁점토지 매도인들의 양도소득세 신고내용
(사) 위탁자 OOO수탁자 주식회사 OOO수익자 청구법인 사이에 2010.10.28. 체결된 쟁점토지의 관리형토지신탁계약서에는 다음과 같이 기재되어 있다.
(아) 양도인 OOO양수인 청구법인 사이에 2010.10.28. 체결된 쟁점토지의 신탁수익권 매매계약의 주요내용은 다음과 같다.
(자) 선순위 OOO중순위 OOO주식회사, 시공자 OOO주식회사, 신탁회사 주식회사 OOO차주 청구법인, 연대보증인 OOO 사이에 2010.10.28. 체결된 사업 및 대출약정서에는 다음과 같이 기재되어 있다.
(차) 청구법인의 장부에 의하면, 청구법인은 OOO와의 부동산 매매계약 및 신탁수익권 양수도계약 등에 따른 대금을 아래 ＜표4＞와 같이 지급하였고, 2011.11.11. 등에 지급한 금액을 청구법인의 장부 선급금계정에 계상한 것으로 나타난다.
＜표4＞ 청구법인이 OOO에게 지급한 대금 내용
(카) 청구법인의 장부에 의하면, 청구법인은 OOO외 10인과의 부동산 매매계약 및 신탁수익권 양수도계약 등에 따른 대금을 아래 ＜표5＞와 같이 지급하였고, 2011.11.11. 등에 지급한 금액을 청구법인의 장부 선급금계정에 계상한 것으로 확인된다.
＜표5＞ 청구법인이 OOO외 10인에게 지급한 대금 내용
(타) 청구법인의 장부에 의하면, 청구법인은 OOO와의 부동산 매매계약 및 신탁수익권 양수도계약 등에 따른 대금을 아래 ＜표6＞과 같이 지급하였고, 2011.11.11. 등에 지급한 금액을 청구법인의 장부 선급금계정에 계상한 것으로 나타난다.
＜표6＞ 청구법인이 OOO에게 지급한 대금 내용
(파) 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점토지의 소유권은 위탁자들 명의로 등기되어 있다가, 2010.10.28. 신탁을 원인으로 하여 2010.11.11. 주식회사 OOO에게 이전등기되었고, 그 후 2013.2.21. 등에 지식산업센터용 건축물의 수분양자들 명의로 이전등기된 것으로 확인된다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 쟁점①․②에 대하여 살펴본다.
「지방세법」(2010.3.31. 법률 제10221호로 개정되기 전의 것) 제105조 제2항에서 부동산 등의 취득에 있어서는 「민법」등 관계법령의 규정에 의한 등기·등록등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 각각 취득한 것으로 보고 당해 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제121조 제2항에서 취득세 납세의무자가 취득세과세물건을 사실상 취득한 후 그 취득일로부터 2년 내에 제120조의 규정에 의한 신고 및 납부를 하지 아니하고 매각하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 산출세액에 100분의 80을 가산한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법에 의하여 징수한다고 규정하고 있다.
위 규정에서 사실상 취득이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 의미한다 할 것(대법원 2001.2.9. 선고 99두5955 판결, 같은 뜻임)이다.
쟁점토지의 매매계약서, 신탁계약서 및 신탁수익권 매매계약서 등에 의하면 청구법인은 2009년 12월부터 2010.2.11.까지의 사이에 OOO외 13명과 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하고, 잔금을 지급하지 아니한 상태에서 2010.10.28. 위탁자 OOO등, 수탁자 주식회사 OOO수익자 청구법인 사이에 쟁점토지의 관리형토지신탁계약이 체결되었으며, 2010.10.28. 양도인 OOO등과 양수인 청구법인 사이에 쟁점토지의 신탁수익권 매매계약을 체결하였고, 청구법인은 2011.11.11. 등에 이에 따른 대금을 지급한 사실이 확인되나, 쟁점토지의 매매계약은 해제된 사실이 확인되지 아니하여 유효한 것으로 보이므로 청구법인이 지급한 매매대금은 쟁점토지의 매매계약에 따른 잔금 성격도 있는 것으로 보이는 점, 청구법인은 쟁점토지의 매매계약에 따른 잔금을 지급한 후 취득세 등을 신고․납부하지 아니하고 쟁점토지의 소유권을 청구법인이 아닌 주식회사 OOO명의로 이전등기한 점 등에 비추어, 청구법인이 쟁점토지의 대금을 지급하여 사실상 취득하였으나 취득세 등을 신고․납부하지 아니하고 미등기한 상태에서 쟁점토지의 소유권을 주식회사 OOO명의로 이전등기한 것으로 보이므로 처분청이 중가산세를 포함하여 이 건 취득세 등을 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢지방세기본법｣ 제96조 제4항, ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법령
제105조[납세의무자등] ① 취득세는 부동산·차량·기계장비·입목·항공기·선박·광업권·어업권·골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 대하여 당해 취득물건 소재지의 도(골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 및 종합체육시설이용회원권은 골프장·승마장·콘도미니엄 및 종합체육시설 소재지의 도를 말한다)에서 그 취득자에게 부과한다.
제110조[형식적인 소유권의 취득 등에 대한 비과세] 다음 각 호의 1에 해당하는 것에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다.
1. 신탁(「신탁법」에 의한 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것에 한한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각 목의 1에 해당하는 취득. 다만, 신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다.
가. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득
나. 신탁의 종료 또는 해지로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득
다. 수탁자의 경질로 인하여 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득
제120조[신고 및 납부] ① 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날부터 30일[상속으로 인한 경우는 상속개시일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일부터 각각 6월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9월)]이내에 그 과세표준액에 제112조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령이 정하는 바에 의하여 신고하고 납부하여야 한다.
제121조[부족세액의 추징 및 가산세] ① 취득세 납세의무자가 제120조의 규정에 의한 신고 또는 납부의무를 다하지 아니한 때에는 제111조 및 제112조의 규정에 의하여 산출한 세액(이하 이 조에서 "산출세액"이라 한다) 또는 그 부족세액에 다음 각호의 가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법에 의하여 징수한다.
1. 제120조의 규정에 의하여 신고하지 아니하였거나 신고한 세액이 산출세액에 미달하는 때에는 당해 산출세액 또는 부족세액의 100분의 20에 상당하는 신고불성실가산세
2. 제120조의 규정에 의하여 납부하지 아니하였거나 산출세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 부족한 세액에 금융기관의 연체이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 율(이하 "가산율"이라 한다)과 납부지연일자를 곱하여 산출한 납부불성실가산세
② 취득세 납세의무자가 취득세과세물건을 사실상 취득한 후 그 취득일로부터 2년 내에 제120조의 규정에 의한 신고 및 납부를 하지 아니하고 매각하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 산출세액에 100분의 80을 가산한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법에 의하여 징수한다. 다만, 대통령령으로 정하는 과세물건에 대하여는 그러하지 아니하다.
제73조[취득의 시기등] ① 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 30일이 경과되는 날). 다만, 취득 후 30일 이내에 「민법」 제543조 내지 제546조의 규정에 의한 원인으로 계약이 해제된 사실이 화해조서·인낙조서·공정증서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.
② 무상승계취득의 경우에는 그 계약일(상속으로 인한 취득의 경우에는 상속개시일)에 취득한 것으로 본다. 다만, 권리의 이전이나 그 행사에 등기·등록을 요하는 재산의 경우에는 등기·등록을 하지 아니하고 30일 이내에 계약이 해제된 사실이 화해조서·인낙조서·공정증서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.
③ 제1항·제2항 및 제6항의 규정에 의한 취득일전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다. 다만, 수입 또는 건조에 의하여 연부로 취득하는 선박에 대하여는 그러하지 아니하다.