실지거래가액으로 신고한 가액의 사실인정(취소)

OO세무서장이 2005.7.31 청구인에게 한 2001년 귀속양도소득세 21,057,840원 및 2002년 귀속 양도소득세 51,774,730원의부과처분은 2001년 및 2002년의 양도차익을 계산함에 있어서OOO OOO OOO OO OOOOOOO 대지 672㎡와OOO OOOOOOO 대지 661㎡ 및OOO OOOOOOO 대지 427㎡의 양도가액을 각각 60,900,000원과 90,000,000원 및 38,700,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

청구인들은 2002.12.21 사망한 정OO(이하 “피상속인”이라 한다)의 상속인들이고, 피상속인은 2001년 및 2002년에 OOO OOO OOO OO OOO 대지 2,281㎡ 및 OOO OOO 대지 4,860㎡을 분할(17건)하여 그 중 11필지를 위 토지상에 주택을 짓고 거주하던 주민들에게 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득과세표준예정신고를 하였다.

처분청은 상속재산을 조사하면서 위 토지의 양수인들에게 실지양도가액의 확인을 왕복우편엽서에 의하여 요청한 결과 회신 받은 8건은 동 가액으로 양도가액을 경정하고(신고가액과 일치한 5건은 신고시인, 신고가액과 불일치한 3건은 회신 받은 가액으로 결정), 미회신된 3건(양수자 : 이OO, OOO, OOO)에 대하여는 검인계약서상의 가액으로 양도가액을 결정하고, 2005.7.31 청구인들에게 양도소득세 2001년 귀속 21,057,840원 및 2002년 귀속 51,774,730원을 결정고지하였다.

청구인들은 이에 불복하여 2005.9.27 이의신청을 거쳐 2006.3.27이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

피상속인은 소유토지에 마을주민이 오랜 동안 주택을 짓고 살고 있어 토지를 담보로 대출을 받을 수도 없고 제3자에게 양도하려 해도 매수자가 없어 부득이 이들에게 개별공시지가보다 낮은 평당 45만원에 양도한 것으로, 2001년에 분할작업 등을 처리하고 OOO OOO OOO OO OOOOO 대지 672㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다)를 양수한 이OO과 OOO OOOOO 대지 427㎡(이하 “쟁점3토지”라 한다)를 양수한 이OO에게 다른 양수자의 양도가액보다 낮은 평당 30만원에 양도하고, OOO OOOOO 대지 661㎡(이하 “쟁점2토지”라 하고, 쟁점1·3토지와 합하여 이하 “쟁점토지”라 한다)를 양수한 구OO에게는 다른 양수자와 동일한 평당 45만원에 각각 양도한 사실이 거래사실확인서 및 피상속인의 거래은행에서 양수자들이 대출 받아 피상속인의 통장에 입금한 내역 등에 의하여 확인되는데도, 양수자가 회신하지 않은 쟁점토지의 양도가액을 검인계약서상의 가액으로 결정하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점토지의 양수자에게 매매계약서 등 실지거래가액을 확인할 수 있는 관련 증빙자료의 제출을 요구하였으나 미보관 등을 이유로 제출하지 아니하고 현지확인조사결과 양도당시 시세가 평당 50～60만원에 거래된 것으로 나타나며, 실지거래가액으로 신고한 양도가액이 틀림없다면서 취득가액은 기준시가로 신고하였으며, 쟁점3토지를 양수한 이OO의 신고가액 25,800천원과 달리 38,700천원이 실지거래가액임을 확인하고 있고, 쟁점1토지를 양수한 이OO의 경우 매매계약서와 통장상의 금액이 불일치하는 등 실지거래가액을 확인하기 어려운 바, 신고한 실지거래가액이 확인되지 아니하면 기준시가로 과세하여야 하나 기준시가에 의하는 경우에는 오히려 청구인에게 불이익하게 되므로 당초 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

실지거래가액으로 신고한 쟁점토지의 양도가액이 확인되지 않는다 하여 검인계약서상의 가액을 양도가액으로 결정하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(2000.12.29 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증 빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고 기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산 의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

같은법 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

같은법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.(2001.12.31 단서신설)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

같은법 부칙(2001.12.31 법률 제6557호) 제13조【양도소득세에 관한 적용례】① 제114조 제4항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 신고하는 분부터 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 조사관련서류 등에 의하면, 피상속인은그의 소유 토지상에 오래 전부터 집을 짓고 살던 마을주민 10인에게 토지를분할(2001.7.23)하여 2001년에 그 중 7건을, 2002년에 나머지 4건을 각각양도한 후 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하였고, 처분청은 피상속인의 사망(2002.12.21)에 따른 상속재산조사과정에서 쟁점토지가 포함된 실가신고액과 확인된 가액의 차액인 과소신고액(184,100천원)을 상속재산가액(사용처불명액)에 산입하여 상속세를 과세하면서 쟁점토지의 양수자들에게 취득가액을 확인하여 줄 것을 요청하고 미회신된 3건에 대하여는 검인계약서상의 가액으로 양도가액을 결정하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 확인되고 그 구체적인 신고 및 결정내역은 아래 표와 같다(상속세 부과처분에 대하여는 불복제기사실이 없음).

OOOOO OO O OOOOO

O OO O O OOOOO, OO O O OOOOO, OO O O OOOOO

(2) 청구인들은 피상속인이 쟁점1토지와 쟁점3토지의 양수자(이OO, OOO)가 토지를 분할하여 양도하는 과정에서 많은 업무처리를 하여 준 보답으로 다른 양도토지와 달리 평당 30만원에 양도하기로 한 것이라고 주장하면서 제출한 양수자 이OO의 거래사실확인서를 보면, 쟁점1토지는 당초 193평을 평당 30만원인57,900천원에 측량비(450천원)를 포함한 매매대금 58,350천원에 양도하기로 하고 “OOO공인중개사무소”의 중개인(구OO) 참석하에 계약을 체결하였으나 분할결과 10평이 증가된 203평을 매매대금 61,350천원에중개인 없이 계약서를 작성하고 OO의 대출금(90,000천원)에서 66,650천원을 피상속인에게 입금한 것이라고 밝히고 있고, 부동산등기부등본 및 피상속인명의의 예금통장(OO, OOOOOOOOOOOOOOOO)등에 의하면, 2001.7.24쟁점1토지에 근저당권설정(채권최고액 108,000천원)과 함께 66,650천원의 입금사실이 나타난다(매매대금 과의 차액 530만원은 차용금의 변제임을 주장).

또한, 쟁점3토지를 취득한 이OO의 거래사실확인서를 보면 피상속인의 토지분할에 피상속인의 사위와 함께 참여한 사실이 있고 쟁점3토지에 무허가주택을 짓고 살면서 그 지료를 백미로 지급하였으며, 129평을 평당 30만원에 취득하면서 자금이 없어 OO의 대출금(52,000천원)에서 매매대금 35,000천원을 피상속인의 계좌에 이체하였다고 되어 있으며(나머지는 생활비로 사용), 부동산등기부등본 및 피상속인의 예금통장 등에 의하면, 2002.1.22 쟁점3토지에 근저당권설정(채권최고액 68,000천원)과 함께 2002.1.23 35,000천원의 입금사실이 확인되고 있어 쟁점1·3토지의 양도가액이 평당 30만원이라는 청구주장이 신빙성 있어 보인다.

(3) 피상속인이 신고한 양도가액 중 처분청이 실지거래가액으로 인정한 가액(위 표의 번호 1, 2, 3, 4, 7)은 쟁점2토지의 양도가액과 동일한(평당 45만원) 것으로 확인될 뿐만 아니라 양수자 구OO(번호 7)의 토지와도 연접되어 있음이 지적도면에 의하여 알 수 있어 피상속인이 신고한 양도가액(90,000천원)을 실지거래가액이 아니라고 볼만한 사정이 없어 보이는 한편, 쟁점2토지의 양수자(구OO)가 지방에서 사업하는 관계로 고령인 그의 부친(구OO)이 취득가액의 확인 요청에 응하지 못하였다는 주장이다.

(4) 일반적으로 실제 거래된 가액에도 불구하고 취득세를 신고하기 위하여 시가표준액에 상응하는 정도의 금액을 검인계약서에 기재하여 신고하는 것이 관행인 점에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점토지의양도가액으로 결정한 검인계약서상의 가액을 실지거래가액으로 보기 어려울 뿐만 아니라, 실지거래가액으로 인정한 바 있는 다른 양수자의 매매계약서상의 가액도 검인계약서의 가액과 다른 것으로 나타난다.

(5) 위의 사실을 종합하여 볼 때, 피상속인이 2001년에 쟁점1·2토지를 양도하고 신고한 평당 거래가액(쟁점1토지 30만원, 쟁점2토지 45만원)이 사실과 다르다고 보기 어려우므로 동 신고가액을 양도가액으로 결정함이 타당하고(상속세 부과처분에 대하여 불복제기가 없었다 하더라도 이 건과는 별개의 처분임), 2001.12.31 개정된 소득세법 제114조 제4항단서 및 같은법 부칙 제13조의 규정을 보면 2002.1.1 이후 양도소득세신고분부터 양도소득세를 실지거래가액으로 신고한 경우 신고한 가액이사실과 다르면 확인된 가액을 양도가액으로 결정할 수 있는 것이므로, 2002년에 양도한 쟁점3토지에 대해 신고가액(평당 20만원)과 달리 확인된 가액(평당 30만원)으로 양도가액을 결정함이 타당하다 할 것이다.

따라서, 처분청이 이 건 신고된 쟁점토지의 양도가액에 대해 양수자들이 그 취득가액을 회신하지 않았다는 이유를 들어 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 검인계약서의 가액을 양도가액으로 결정하여 과세한 처분은 잘못이라고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

유사 판례