1997-0498 (1997.09.10)

취득

기각

가압류된 사실만으로 공사가 중단될 수밖에 없었다고 볼 수 없고 정산금에 대해서도 최우선 근저당권을 설정하고 있으므로 채권회수가 곤란하여 이건 토지를 경매로 취득할 수밖에 없었던 정당한 사유가 될 수 없다 하겠으므로 취득세 등을 중과세한 처분은 적법

지방세법 제112조【세율】 / 지방세법시행령 제84조의4【법인의 비업무용 토지의 범위】

청구인의 심사청구는 이를 기각한다

1. 원처분의 요지

처분청은 청구인이 청구외 (주)ㅇㅇ개발이 소유하고 있는ㅇㅇ시ㅇㅇ구ㅇㅇ동ㅇㅇ번지 대지 1,399.3㎡(이하 “이건 토지”라 한다)상에 주상복합빌딩(지하6층, 지상24층, 이하 “이건 건축물”이라 한다)을 신축하여 분양하기로 협약을 체결하고 건축공사를 하던중, 청구외 (주)ㅇㅇ개발의 채권자들에 의하여 이건 토지가 가압류되자 임의경매를 신청하여 이건 토지를 1995.10.27. 서울지방법원 남부지원의 경매에 참가하여 낙찰 허가를 받아 취득한 후, 이건 건축물에 대하여 1996.12.20. 사용승인을 받았으나, 이건 건축물중 상가부분(지하2층～지상7층, 이하 “이건 상가건축물”이라 한다)과 그 부속토지(이하 “상가 부속토지”라 한다)는 부동산매매용 부동산에 해당하고 부동산매매업이 주업이 아닌 청구인이 취득한 이건 상가 부속토지는 법인의 비업무용 토지에 해당하므로 이건 토지의 취득가액(3,800,000,000원)에서 이건 토지중 이건 상가 부속토지에 대하여 안분 계산한 취득가액(1,912,920,000원)에 지방세법 제112조제2항의 세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 298,415,520원, 농어촌특별세 27,354,750원, 합계 325,770,270원을 1997.4.12. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 1993.8.12. 이건 토지의 소유자인 청구외 (주)ㅇㅇ개발과 이건 토지 위에 주상복합건물을 건축하기로 협약을 체결하면서 청구외 (주)ㅇㅇ개발은 이건 토지를 제공하고, 청구인은 건축공사를 담당하며 이건 건축물의 분양 대금에서 토지 대금 및 공사비를 정산하기로 하였으나, 이건 건축물의 건축 공정이 30%정도 진행된 상태에서 이건 토지가 청구외 (주)ㅇㅇ개발의 채권자들에 의하여 가압류되었으므로 가압류되어 있는 상태에서는 분양이 곤란하고, 분양 지연으로 인한 손해를 방지하기 위하여 이건 토지에 청구인이 설정한 근저당권에 기인하여 임의경매를 신청, 1995.10.27. 경락으로 취득한 후 이건 건축물을 완공하여 분양하였는 바, 이러한 토지의 취득경위를 고려할 때 이건 상가 부속토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 중과세한 처분은 투기를 억제하고 기업운영자금의 적정화를 유도하며 토지의 효용가치를 증대하고자 하기 위한 입법취지에 어긋나며, 1994.12.31. 내무부령 제633호로 지방세법시행규칙 제46조의8 제2항을 신설하면서 부동산매매용 토지의 범위에 건축물을 신축하여 매도하는 경우를 포함하도록 하였다가, 1995.12.30. 내무부령 제668호로 동규정을 개정하면서 건축물을 신축하여 매도하는 경우를 제외하도록 규정하고 있는 바, 동규정이 위임 근거 규정인 지방세법시행령 제84조의4제3항제2호의 위임 한계를 벗어나 납세의무의 범위를 확장한 규정으로 조세법률주의에 반하고, 법인의 비업무용 토지에 대한 중과세의 입법취지에도 반하는 규정이기 때문에 이를 신설후 1년만에 개정한 것으로 이러한 무효의 규정에 근거하여 중과세한 이건 부과 처분은 위법한 부과 처분이며, 대법원 판결(1993.11.9, 93누16529)에서도 “매도할 목적으로 취득한 토지”라 함은 부동산매매업에 제공할 목적으로 취득한 토지를 말하고, 건물을 건축하고 그 부지로서 건물과 함께 양도할 목적으로 취득한 건설용 토지까지 포함하는 것은 아니라고 판시하고 있으므로 청구인의 경우도 이건 토지를 그 지상에 이건 건축물을 신축하여 양도할 목적으로 취득한 건설용 토지로서 부동산매매용 토지에 해당하지 아니하고, 청구인의 고유업무인 건설업에 이건 토지 취득후 1년 이내에 직접 사용하였으므로 비업무용 토지에 해당하지 아니함이 명백하며, 또한 이건 토지는 청구인이 청구외 (주)ㅇㅇ개발에게 지급한 정산금을 회수하기 위하여 취득한 것이므로 “채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득한 토지”에 해당한다고 볼 수 있고, 이건 토지를 취득한 1995.10.27.부터 이건 건축물의 준공시까지는 매각하지 못한 정당한 사유가 있으며, 이건 건축물 준공일(1996.12.20)로부터 유예기간인 1년이 경과되지 아니하였으므로 아직 비업무용 토지에 대한 중과세 요건이 성립되지 아니 하였으며, 끝으로 이건 토지가 부동산매매용 토지에 해당한다 하더라도 청구인이 이건 토지를 취득할 수밖에 없었던 정당한 사유가 있으므로 법인의 비업무용 토지에 해당하지 아니하는데도 처분청에서 이건 상가 부속토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과처분의 취소를 구하였다.

3. 우리부의 판단

이건 심사청구는 주상복합건물의 상가 부속토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분이 적법한지 여부에 대한 다툼이라 하겠으므로

가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면

지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는 ...법인의 비업무용 토지 ...을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다...”라고 규정하고, 지방세법시행령 제84조의4제3항에서 “다음 각호에 정하는 토지는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용 토지로 본다. 다만, 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정한 다음, 그 제2호(1996.12.31. 대통령령 제15211호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)에서 “부동산매매업을 주업으로 하지 아니하는 법인이 제3자에게 매도할 목적으로 취득한 토지로서 내무부령이 정하는 부동산매매용토지...”라고 규정하고 있으며, 구지방세법시행규칙제46조의8제2항(1995.12.30. 내무부령 제668호로 개정되기 전의 것. 이하 같다)에서 “령 제84조의4제3항제2호에서 ‘내무부령이 정하는 부동산매매용 토지’라 함은 부동산을 매도(건축물을 신축하여 매도하는 경우를 포함한다)할 목적으로 취득하여 판매용에 공여하는 토지를 말한다”라고 규정하고 있으며, 지방세법시행령 제84조의4제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용 토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제2호(1995.12.30. 대통령령 제14878호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)에서 “채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득하는 토지. 다만, 취득후 1년(...)이내에 정당한 사유없이 매각되지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있다.

나. 다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면

처분청은 청구인이 청구외 (주)ㅇㅇ개발이 소유하고 있던 이건 토지상에 이건 건축물을 신축 분양하기로 협약을 체결하고 건축하던 중, 이건 토지가 청구외 (주)ㅇㅇ개발의 채권자에 의하여 가압류되자 청구인이 이건 토지상에 설정한 근저당권을 실행하여 임의경매를 신청, 1995.10.27. 법원으로부터 경락받아 이건 토지를 취득한 후, 이건 토지상에 이건 건축물을 신축하여 분양하였는 바, 이건 토지중 상가 부속토지는 부동산매매용 토지에 해당하고, 청구인의 경우 부동산매매업이 주업이 아니므로 상가 부속토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세 등을 중과세한 사실은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다.

그런데 청구인은 이건 건축물을 건축중 이건 토지의 소유자인 청구외 (주)ㅇㅇ개발의 채권자에 의해 이건 토지가 가압류되어 분양이 어렵고, 분양이 지연됨에 따라 법원 경매를 통하여 이건 토지를 취득한 취득경위를 고려할 때, 이건 토지중 상가 부속토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 중과세한 처분은 법인의 비업무용 토지에 대하여 중과세 하도록 한 규정의 입법취지에 어긋나고, 지방세법시행규칙 제46조의2제2항의 개정연혁 및 대법원 판결에 비추어 볼 때 이건 토지는 부동산매매용 토지가 아닌 건설용 토지로서 유예기간내에 고유업무인 건설업에 직접 사용하고 있으므로 비업무용 토지에 해당하지 아니하며, 또한 이건 토지는 청구인이 청구외 (주)ㅇㅇ개발에 지급한 정산금의 채권 보전을 위하여 취득한 토지에도 해당하고 이건 토지 취득후 준공시까지는 매각하지 못한 정당한 사유가 있고, 이건 건축물의 준공일로부터 매각유예기간(1년)이 경과되지 아니하여 법인의 비업무용 토지 중과세 요건이 성립되지 아니하였으며, 끝으로 이건 토지가 부동산매매용 토지라 하더라도 이건 토지를 취득할 수밖에 없었던 정당한 사유가 있으므로 이건 토지중 상가 부속토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 중과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

살피건대, 지방세법 제112조제2항, 구 지방세법시행령 제84조의4제3항제2호, 구 지방세법시행규칙 제46조의2제2항의 규정을 종합해 보면, 부동산매매업을 주업으로 하지 아니하는 법인이 부동산을 매도(건축물을 신축하여 매도하는 경우를 포함한다)할 목적으로 취득하여 판매용에 공여하는 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 중과세한다고 규정하고 있는 바, 먼저 청구인은 이건 토지의 취득경위를 고려할 때 상가 부속토지에 대하여 취득세 등을 중과세한 것은 법인의 비업무용 토지에 대한 입법취지에 어긋나며, 건축물을 신축하여 매도하는 경우까지 부동산매매용 토지의 범위에 포함되도록 구지방세법시행규칙제46조의2제2항에서 규정한 것은 위임의 한계를 벗어난 무효의 규정이고, 대법원 판례에서도 이건 토지는 건설용 토지로서 부동산매매용 토지에 해당하지 아니한다고 판시하고 있으므로 처분청에서 상가 부속토지를 부동산매매용 토지로 보아 취득세 등을 중과세한 것은 부당하다고 주장하지만, 구 지방세법시행령 제84조의4제3항제2호에서 부동산매매용 토지의 범위를 내무부령으로 정하도록 위임하고 있고, 구 지방세법시행규칙 제46조의2제2항에서 취득한 토지상에 건축물을 건축하여 매도하는 경우에도 부동산매매용 토지에 포함하도록 한 것은 부동산매매용 토지의 범위를 명확히 한 것에 불과하고 조세법률주의에 반하여 납세의무를 확장한 것으로 위임의 한계를 벗어난 무효의 규정이라고 할 수는 없으며, 부동산매매업이 주업이 아닌 법인이 부동산매매용 토지를 취득하는 경우 비업무용 토지의 중과세 요건을 강화하고 있으므로 청구인이 공동사업을 하던 중 사업의 원활을 위하여 불가피하게 이건 토지를 취득하였다는 사실만으로 상가 부속토지에 대하여 취득세 등을 중과세한 것이 입법취지에 어긋난다는 주장은 받아들일 수 없다 하겠고, 청구인이 인용한 대법원 판결(1993.11.9. 93누16529)에서는 취득한 토지상에 건물을 신축하여 그 부지로서 건물과 함께 양도할 목적으로 취득한 건설용 토지까지 부동산매매용 토지에 포함하는 것은 아니라고 판시하고 있지만, 이 판결은 토지를 취득하여 그 지상에 건물을 신축후 교환용에 사용할 목적으로 취득한 토지에 대하여 부동산매매용 토지의 범위에서 제외한다는 것으로 청구인의 경우와 같이 이건 토지상에 이건 건축물을 신축하여 일반인에게 분양할 목적으로 취득한 토지에 대해서는 적용될 수 없다 하겠으며,

다음으로 이건 토지가 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득한 토지에 해당한다는 청구인의 주장에 대하여 살펴보면, 1993.8.12. 청구인과 청구외 (주)ㅇㅇ개발이 체결한 협약서 제3조에서 청구외 (주)ㅇㅇ개발은 이건 토지 및 인허가업무(설계, 감리)를 부담하고, 그 사업 투입비는 3,800,000,000원으로 확정하여 계상하고 있으며, 청구인은 이러한 사업 투입비를 7회에 걸쳐 분할 정산하기로 하였고, 분양에 따른 일체의 권리는 청구인에게 귀속되고 있음을 알 수 있고, 정산금을 7회에 걸쳐 이건 건축물의 분양 여부에 관계없이 지정된 기일에 지급하기로 하였음을 고려할 때, 결국 청구인이 청구외 (주)ㅇㅇ개발에 지급한 정산금은 토지 제공의 대가로 봄이 타당하고 이러한 정산금의 수령으로 청구외 (주)ㅇㅇ개발은 토지를 제공하는 것 외에 다른 채무를 부담한다고 볼 수 없으며, 청구인이 청구외 (주)ㅇㅇ개발에게 지급한 정산금을 담보하기 위하여 이건 토지상에 근저당권을 설정하고 근저당권에 근거하여 이건 토지를 임의경매 신청, 경락으로 취득하였다 하더라도 청구인의 경우 채권회수가 아닌 이건 토지의 취득이 이러한 근저당권 실행의 목적이었다고 볼 수 있고, 표면적으로는 채권보전의 형식을 갖춘 것에 불과하고 그 실질에 있어서는 이건 토지 제공의 대가를 연차적으로 지급하고 근저당권을 설정하여 이건 토지에 대한 소유권을 취득할 수 있는 지위를 갖추고 이건 건축물 공사를 진행하다가 가압류 등기가 되자 청구인이 이미 확보하고 있던 소유권을 취득할 수 있는 지위로서의 근저당권자의 권리를 실행하여 경매에 직접 참가하여 이건 토지를 취득한 것에 불과하다 할 것이므로 이건 토지는 채권보전용 토지에 해당한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 하겠으며,

끝으로, 청구인은 이건 토지를 취득할 수밖에 없었던 정당한 사유가 있으므로 법인의 비업무용 토지에 해당하지 아니한다고 주장하지만, 청구인의 경우 가압류된 사실만으로 공사가 중단될 수밖에 없었다고 볼 수 없고, 청구외 (주)ㅇㅇ개발에 지급한 정산금에 대해서도 최우선 근저당권을 설정하고 있으므로 채권회수가 곤란하여 이건 토지를 경매로 취득할 수밖에 없었던 정당한 사유가 있다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 하겠으므로 처분청에서 이건 토지중 상가 부속토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 적법하다 하겠다.

따라서 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 구지방세법(1997.8.30. 법률 제5406호로 개정되기 전의 것) 제58조제5항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

1997. 10. 29.

내 무 부 장 관