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[사건번호]
조심2011중1007 (2011.11.24)
[세목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
홍OOO이 부동산담보대출을 받은 후 그 이자비용으로 24회에 걸쳐 50백만원을 청구인의 계좌로 송금한 사실 등에 비추어 투자를 포기하고 수수료만 받은 것으로 보기 어렵고, 홍성경에게 배분된 투자이익이 확인되지 아니하는 반면, 청구인 단독명의로 등기하였고 홍OOO은 양도세 신고를 하지도 아니하였으므로 양도소득금액을 안분하기도 어려움
[관련법령]
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가.청구인은 2005.9.28. 전라북도 OOO 대지 666.7㎡,건물 1,312.335㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를취득하여 2009.6.12. 양도하고 양도소득세 OOO원을 예정신고·납부하였다.
나. 처분청은 2010.5.27.부터 2010.6.16.까지 쟁점부동산에 대한 양도소득세 조사를 실시하였으며, 조사결과 청구인이 취득당시 컨설팅비용으로 신고한 OOO천원(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 공동투자 약정과 관련하여 지급한 것으로 가공경비로 보아 필요경비 부인하여 2010.9.5. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO 경정·고지하였다.
다.청구인은 이에 불복하여 2010.11.19. 이의신청을 거쳐 2011.3.7. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 청구인은 쟁점부동산을 취득하면서 홍OOO과 쟁점부동산에 관한 투자약정을 체결하고, 홍OOO에게 2005.6.22. 및 2005.7.1. 각 OOO천원씩 총 OOO천원을 지급하였으나, 홍OOO이 투자하기로 한 금액을 투자할 형편이 안되고, 청구인이 지급한 쟁점금액을 반환할 상황도 아니되어 쟁점부동산의 매입, 매각, 임대 및 유지보수에 대한 업무를 홍OOO이 수행하기로 하는 조건으로 수수료로 전환하기로 한 것이므로 필요경비 부인한 처분은 부당하다.
(2) 처분청의 주장과 같이 쟁점금액이 청구인의 투자금 중 일부라고 인정하는 경우에는 양도소득금액을 투자비율에 따라 안분하여 청구인 지분비율에 해당하는 양도소득에 대하여만 과세하여야 한다.
나. 처분청 의견
(1) 청구인은 쟁점부동산 취득시 컨설팅비용으로 홍OOO에게 쟁점금액을 지급하였다고 하나, 홍OOO은 서울·인천지역에서 잠시 부동산 중개업을 영위하다가 2002년 폐업한 자이며, 매매가액 OOO천원의 부동산 거래를 중개하며 수수료로 OOO천원을 지급하였다는 것은「공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률」제32조(중개수수료) 및 사회통념상 인정하기 어렵다.
(2) 청구인과 홍OOO이 체결한 공동투자약정서에 의하면 쟁점부동산 취득·임대·유지보수 및 제세공과금 등 모든 비용을 제외한 이득금을 70:30으로 배분하는 것으로 되어 있고, 쟁점부동산 매입의 명의는 청구인이 지정하는 자에게 하는 것으로 되어 있으며, 홍OOO이 투자할 형편이 되지 않아 쟁점부동산의 대출을 받아 투자금액으로 대체하고 OOO천원 이상의 이자를 청구인 명의의 계좌로 송금한 것이 확인되는 것으로 보아 청구인이 지급한 쟁점금액은 투자약정서에 의한 투자금 또는 이익배분 차원에서 지급한 것이므로 컨설팅비용으로 지급하였다는 주장은 받아들일 수 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점금액을 투자금으로 보아 필요경비(부동산컨설팅수수료) 부인하여 과세한 처분의 당부
나. 관련법령
(1)소득세법
제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
(2)소득세법 시행령
제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
③법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
다.사실관계 및 판단
(1) 처분청은 청구인이 홍OOO에게 쟁점금액을 지급한 것은 홍OOO이 현금이 없어 출자금을 쟁점부동산을 담보로 은행대출을 실행한 후 대출관련 이자비용을 부담한 것으로 보아 중개수수료로 지급한 것이 아니고 당초 공동투자 약정과 관련하여 이익분배 차원에서 지급한 것이므로 청구인의 쟁점부동산에 대한 필요경비를 부인하여 2010.9.5. 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였음이 처분청의 심리자료에 나타난다.
(2)청구인과 청구외 홍OOO이 체결한 공동투자약정서의 주요 내용은 아래와 같다.
공 동 투 자 약 정 서 부동산의 표시 : OOO 대지 666.7㎡ 및 건물 1,312㎡ 홍OOO(이하 “갑”이라 한다)과 이OOO(이하 “을”이라 한다)은 상기 부동산에 대하여 다음과 같이 공동투자 약정을 한다. 1조 : <계약의 목적> 갑과 을은 상기 부동산을 매입 및 매각하여 그로 인하여 발생하는 이익을 아래에 정하는 비율로 배분한다. 2조 : <출자> 을은 일금 OOO억원정(￦OOO)을 현금으로 2회 분할하여 출자하고 갑은 그 잔액을 출자한다. 3조 : <역할분담> 갑은 상기 부동산의 매입, 매각, 임대, 유지보수 등 전반적인 관리 업무를 책임진다. 4조 : <이익배분> 갑과 을은 부동산 취득, 임대, 유지보수 및 제세공과금 등 모든 비용을 제외한 이득금을 갑과 을은 30:70으로 배분한다. 5조 : <등기명의> 부동산 매입의 명의는 을이 지정하는 자에게로 한다. 6조 : <계약기간> 부동산의 매입시부터 유효하며 매각시에 이득율의 배분 후 계약 만료한다. 이를 증명하기 위해 “갑”과 “을”은 공동투자 약정서를 2통 작성하며, 각각 서명 날인하고 각 1통씩 보관한다. 2005년 6월 22일 - 갑 : 주소 OOO 주민등록번호 OOO(무인) - 을 : 주소 서울 OOO 주민등록번호 OOO(대 이OOO-날인) |
(3) 홍OOO은 2006.1.27.부터 2007.12.31.까지의 기간 중 홍OOO 및 배우자 등의 명의로 하여 청구인 명의 OOO은행 계좌에 24회에 걸쳐 OOO천원을 입금한 사실과 2005.10.28.부터 2007.12.31.까지 대출금 이자로 총 51회에 걸쳐 OOO천원이 출금된 사실이 청구인 명의의 OOO은행 계좌 거래내역서에 나타난다.
(4)쟁점부동산의 취득가액은 OOO천원이며, 양도가액은 OOO천원으로 매매계약서 및 영수증, 무통장입금증에 의하여 확인되며 이에 대하여는 처분청과 청구인 간에 다툼이 없다.
(5) OOO이쟁점금액을 수령하고 2005.6.22. 및 2005.7.1. 작성하여 청구인의 배우자인 이OOO에게 교부한 영수증 금액은 각 OOO천원으로, 내역은 쟁점부동산의 투자금 일부라고 기재되어 있다.
(6) 홍OOO은 쟁점부동산의 매입과 관련하여 청구인으로부터 쟁점부동산에 대한 투자목적으로 OOO억원을 수령하였으나, 추후 자금사정이여의치 않아 쟁점부동산의 매입·매각·임대 및 유지보수에 관한 업무를수행하는 조건으로 수령한 OOO억원을 수수료로 전환하였다고 2010.10.29.확인서를 작성하여 인감증명서를 첨부하여 제출하고 있다.
(7)쟁점부동산의 매도계약서에는 홍OOO 및 한OOO이 입회인으로 기재되어 있고, 취득시 매매계약서의 제출은 없으며, 이 건 쟁점금액의 필요경비 해당여부외 청구인이 쟁점금액을 홍OOO에게 지급한 사실 등 나머지 부분에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.
(8) 위 관련법령 및 사실관계 등으로 종합하여 살피건대, 청구인은 홍OOO이 투자를 포기하여 쟁점금액을 부동산중개수수료로 지급한 것이라고 주장하나, 공동투자약정서에 의하면 쟁점부동산의 처분과 관련하여 발생한 이익을 분배하기로 약정하였음이 나타나고, 홍OOO이 24회에 걸쳐 OOO천원을 청구인의 계좌로 송금한 사실 등에 비추어 자금사정으로 인하여 투자를 포기하였다고 보기는 어려워 보이는 반면, 영수증 내용에 의하면 쟁점부동산에 대한 투자대금 중 일부라고 기재되어 있어 공동투자약정에 따라 청구인이 부담하기로 한 OOO천원 중 일부인 것으로 보여진다.
(9) 또한, 청구인은쟁점금액이 청구인의 투자금 중 일부라고 인정하더라도 양도소득금액을 투자비율에 따라 안분하여 청구인 지분비율에 해당하는 양도소득에 대하여만 과세하여야 한다고 주장하나,다른 금전대차 약정의 존재 여부 및 홍OOO에게 배분된 투자이익이 확인되지 아니하고, 청구인 단독명의로 등기한 점 및 홍OOO이 쟁점부동산 양도와 관련하여 양도소득세 신고를 하지 아니한 점 등으로 보아 이 건 양도소득을 투자비율에 따라 안분하기는 어려워 보인다.
따라서 처분청이 쟁점금액을 청구인의 투자금액 또는 투자에 대한 이익의 배분금으로 보아 필요경비를 부인하고 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.