조심 2016광0622 (2016.10.17)

양도

기각

처분청이 경정시 적용한 쟁점부동산의 양도가액이 실지거래가액을 반영한 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨

소득세법 제100조 / 소득세법 시행령제166조

조심2019서0907

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2007.12.12. 광주광역시 OOO 대지 212.3㎡와 점포 및 주택 196.3㎡를 OOO원에, 같은 곳 824-10 대지 170㎡와 주택 145.17㎡를 OOO원에 취득하여 2008.1.16. 824-10을 824-18에 합병(대지 382.3㎡를 이하 “쟁점토지”라 한다)하고 건물을 멸실한 후 2008.5.21. 824-18에 상가건물 614.42㎡(상가건물 614.42㎡를 이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 합쳐서 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하였다.

나. 청구인은 2015.3.30. 최OOO 외 1명에게 쟁점부동산을 OOO원에 양도하고, 2015.4.10. 양도가액은 매매계약서가액인 OOO원을 신고․납부하였다.

다. 처분청은 청구인이 신고한 매매계약서상 건물가액과 토지가액에 대해 법적 근거 없이 청구인이 임의적으로 안분한 불분명한 가액 구분인 것으로 보아, 양도가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 쟁점부동산에 대한 양도차익을 재계산하여 2016.1.6. 청구인에게 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2016.1.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지의 개별공시지가는 2008년 OOO원으로 하향 안정세를 보이고 있으며, 양도당시 토지가액이 상승할 만한 특별한 사정이 없는 일반 상가 부동산으로서, 양도대금 OOO원 중 토지가액은 취득당시부터 양도시까지 지가 상승요인이 없어 기준시가를 기준하여 토지가액을 안분계산하고 나머지 금액은 건물가액에 안분하여, 거래당사자들의 자유의사에 따라 쌍방합의로 적법․유효하게 계약을 체결하였는바, 이는 일반적인 부동산 거래의 한 유형에 해당한다.

(2) 부동산을 거래함에 있어 토지가액과 건물가액의 구분이 필요한 경우에 “가액안분”에 대한 기준이 존재하지 아니하므로 2015.12.15. 「소득세법」 제100조 제3항을 개정(신설)하면서 “토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 안분계산한 가액과 30% 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.”라고 신설하였고, 거래 당사자 중 매입자 입장에서는 건물 부분에 대한 부가가치세를 부담하는 등 서로의 이해가 상충되는 가운데 거래당사자의 쌍방합의에 따라 매매계약을 체결하고 있는 현실을 감안할 때, 쟁점부동산에 대한 매매계약은 적법․유효하게 성립된 계약이므로 존중되어야 한다.

따라서, 2015.12.15. 「소득세법」 개정 전인 쟁점부동산 양도일(2015.3.30.)에는 “토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 경우”에 대한 구체적이고 명확한 법률규정이 없음에도, 처분청에서 쟁점부동산의 매매계약서상 가액 구분이 임의적이라는 이유로 “가액 구분이 불분명하다”고 판단한 것은 법적근거가 없으므로 이 건 처분은 명백히 부당하다.

(3) 처분청은 쟁점부동산 인근에 위치한 광주광역시

OOO 중앙 쪽에 위치하면서 횡단보도와 인접하고, 내방객이 많은 OOO은행 OOO지점’과 연접하고 있으며, 비교토지 건물 내에 OOO’이 입주하고 있을 뿐만 아니라, 비교토지 뒤쪽에는 아파트 등이 위치하고 있어 유동인구가 많은 지역에 소재하고 있는 반면,

쟁점토지는 비교토지와 직선거리로 57m, OOO’ 중앙과는 약 93m 떨어져 있고, 한 개의 도로에 연접해 있으며, 쟁점토지 뒤쪽에는 주로 단독주택이 있어, 유동인구가 많지 않은 지역에 소재하고 있다.

또한, 쟁점토지의 ㎡당 양도가액은 OOO원으로 비교토지의 경매가액 OOO원의 70.5%에 해당하는바, 쟁점토지의 위치와 유동인구 등을 감안할 때, 비교토지의 가액에 비하여 결코 낮은 것이 아니다.

(4) 처분청은 2008.1.16. “광주광역시 OOO”의 토지가 같은 곳 OOO로 합병된 후 공시지가가 상승하여 상승비율로 양도가액을 추정하면 아래 ＜표1＞과 같이 OOO원으로 이 금액은 쟁점토지의 양도가액 OOO원에 비하여 높아 청구인이 쟁점부동산의 양도대금을 임의로 안분했다고 보았으나

＜표1＞ 쟁점토지(광주광역시 OOO)의 추정 양도가액

(단위 : 천원)

1) 청구인이 실제 취득한 가액으로 건물은 취득 후 멸실되어 토지가액에 포함됨

OOO

합병 전 광주광역시 OOO 토지는 도로와 연접하고 점포 및 주택으로 취득당시 공시지가가 OOO원이고, 같은 동 824-10의 토지는 도로와 떨어져 있는 주택으로 취득당시 공시지가가 OOO원으로 공시되어 있었으나 OOO에 합병된 후 양도당시 공시지가가 OOO원으로 높아졌을 뿐, 다른 지가 상승요인이 없고, 양도가액은 합병 후 전체 면적으로 계상되었으므로 공시지가 상승비율로 양도가액을 추정하는 것은 논리적 근거가 미약하다.

토지의 기준시가 상승을 기준으로 양도가액을 추정함에 있어서 취득가액은 건물부분을 제외하고 순수 토지 취득가액과 토지분 기준시가를 비교하여 비율을 산정함이 논리적으로 타당하나, 광주광역시 OOO의 취득가액 OOO원에는 점포 및 주택 196.3㎡의 가액이, 같은 동 OOO의 취득가액 OOO원에는 주택 145.17㎡의 가액이 포함되어 있어

취득가액에서 건물에 해당하는 가액을 공제하지 아니하여 토지의 취득가액이 많게 되어 상승비율이 높게 산정되었고, 높게 산정된 비율을 적용하였기 때문에 쟁점토지의 추정 양도가액이 높게 계상되었는바, 이를 근거로 쟁점토지의 양도가액이 낮게 신고되었다고 하는 것은 합리성이 결여된 판단이다.

나. 처분청 의견

(1) 토지 및 건물가액 구분이 불분명하다고 보아 기준시가로 안분 계산한 후 경정한 것이 부당하다는 청구주장에 대하여

(가) 청구인은 쟁점토지를 OOO원에 취득한 후 공시지가 변동이 없어 토지 양도가액을 OOO원으로 산정하였으므로 합리적인 가격이라고 주장하나 2008.1.16. 합병된 광주광역시 OOO의 공시지가가 상승하여 공시지가 비율로 양도가액을 계산하면 ＜표1＞과 같이 OOO원이 산출되므로 청구인이 신고한 쟁점부동산 가액이 합리적이라는 청구주장은 이유없다.

(나) 청구인은 쟁점부동산의 매매가액을 정하면서 객관적 증빙이나 어떠한 평가 등의 절차도 없이 아래 ＜표2＞와 같이 건물의 양도가액을 토지의 양도가액보다 많게 신고함으로써 건물의 환산 취득가액이 높아져 아래 ＜표3＞와 같이 쟁점부동산의 양도차익이 적게 계상되어 양도소득세 부담이 줄어드는 등 객관적 타당성을 갖추지 못한 자의적인 안분으로 판단된다.

＜표2＞ 쟁점부동산의 양도신고금액과 양도시 공시지가 비교

(단위 : 천원, %)

OOO

＜표3＞ 쟁점부동산의 양도소득세 신고 및 경정내역 비교

(단위 : 천원)

1) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서상의 금액

2) 토지․건물 취득가액 OOO원

3) 건물 양도가액 OOO원/양도시 기준시가 OOO원)

4) 토지․건물 양도가액 OOO원)

5) 토지․건물 양도가액 OOO원)

6) 건물 환산 양도가액 OOO

(다) 또한, 아래 ＜표4＞와 같이 쟁점부동산 인근에 위치한 비교토지의 경매(2013-3543, 2013.7.24.)내역을 살펴보면, 해당 필지 역시 공시지가의 변동이 없음에도 공시지가의 1.6배의 비율로 감정되었으며, 경매 특성상 시세보다 낮은 금액에 낙찰됨에도 불구하고 1.2배의 비율로 낙찰되었다. 이러한 상황임에도 청구인은 아래 ＜표5＞와 같이 공시지가와 유사한 금액을 실지거래가액이라 주장하고 있으므로 청구주장은 이유없다.

＜표4＞ 비교토지의 공시지가 및 경매가액 비교

(단위 : 원, %)

＜표5＞ 쟁점토지의 공시지가 및 신고양도가액 비교

(단위 : 원, %)

OOO

(2) 처분청에서 청구인이 신고한 토지 및 건물의 양도가액 구분이 임의적이라는 이유로 가액 구분이 불분명 하다고 판단한 것이 법적 근거가 없다는 주장에 대하여

양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도하는 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등으로 안분계산하도록 「소득세법」 제100조 제2항, 같은 법 시행령 제166조 제6항, 「부가가치세법 시행령」 제64조에 규정되어 있는 바, 청구주장은 이유 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

일괄양도한 쟁점부동산의 토지와 건물의 가액구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가 비율로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분 계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령

제166조【양도차익의 산정】⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」제64조에 따라 안분계산 한다.

(3) 부가가치세법 시행령

제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우 : 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우 : 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 쟁점부동산 취득현황은 아래 ＜표6＞과 같다.

＜표6＞ 쟁점부동산(광주광역시 OOO)의 취득현황

(단위 : ㎡, 천원)

(2) 등기사항전부증명서에 기재된 쟁점건물 현황은 아래 ＜표7＞과 같다.

＜표7＞ 쟁점건물 현황

(3) 청구인이 2015.4.10. 처분청에 제출한 양도소득세 신고서에 첨부된 ‘부동산 매매계약서상의 토지, 건물 가액 안분 경위’ 서류를 통해 쟁점토지의 취득가액과 양도가액을 산출한 근거가 나타난다.

(4) 청구인과 쟁점부동산의 매수인 최OOO 외 1명이 작성한 매매계약서 ‘별지 특약사항’에 아래와 같이 토지와 건물의 양도가액을 결정한 내용이 나타난다.

(5) 쟁점토지와 비교토지의 공시지가 변동내역은 아래 ＜표8＞과 같다.

＜표8＞ 쟁점토지와 비교토지의 공시지가 현황

(단위 : 천원/㎡)

OOO

(6) 청구인의 양도소득세 신고 내용과 처분청의 경정 내용을 기준으로 ㎡당 토지 및 건물가액을 환산하면 아래 ＜표9＞와 같다.

＜표9＞ 쟁점부동산의 신고 및 경정시 가액 비교

(단위 : 천원)

* 면적 : 토지 382.3㎡, 건물 614.42㎡

(7) 처분청 담당자는 2016.9.27. 개최된 조세심판관회의에 출석하여 ‘오늘 아침 매수자 중 한 명인 김OOO씨에게 유선으로 확인한바, 쟁점부동산의 토지와 건물가액은 청구인이 제시한 가격에 의하여 작성한 것이라는 사실을 확인했다.’고 진술하였다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 토지 및 건물 양도가액은 거래당사자들이 자유의사에 따라 적법․유효하게 체결된 가액인데 처분청이 이를 부인하고 쟁점부동산의 양도가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 과세함이 부당하다고 주장하나, 쟁점부동산의 토지와 건물가액은 청구인이 제시한 가격에 의하여 결정된 점, 청구인이 취득한 OOO 토지는 OOO 토지와 합병되어 양도 당시에는 지가상승이 되었다고 보이는 점, 청구인은 신축한 쟁점건물의 건축비를 제시하지 않고 있는 점, 비교토지의 감정가액은 공시지가 대비 162.57% 인데 청구인이 신고한 쟁점토지의 ㎡당 양도가액 OOO원은 공시지가 OOO원 대비 102.64%인 반면 처분청이 경정시 적용한 쟁점토지의 ㎡당 양도가액 OOO원은 공시지가 OOO원 대비 160.81%로 처분청이 경정시 적용한 쟁점토지 양도가액이 실지거래가액을 반영한 것으로 보이는 점, 청구인이 신고한 쟁점건물의 ㎡당 양도가액 OOO원은 양도당시 건물신축가액기준액 OOO원 대비 200.3%인데 처분청이 경정시 적용한 쟁점건물의 양도가액 OOO원은 건물신축가액기준액 대비 122.15%로 처분청이 경정시 적용한 쟁점건물 양도가액이 실지거래가액을 반영한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 토지와 건물 양도가액은 청구인이 임의로 계약서상에 구분 기재한 것으로 보이는 바, 일괄양도한 쟁점부동산의 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가 비율로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.