2005-0202 (2005.04.13)

등록

기각

토지의 취득·등기가 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산의 등기에 해당된다고 볼 수 없으며 도시계획위원회 심의결과대로 이행하지도 아니하였으므로 기부채납을 이유로 이 사건 토지 일부에 대한 등록세 등의 부과처분을 취소하여야 한다는 주장은 타당하지 않음

지방세법 제126조【국가 등에 대한 비과세】 / 지방세법 제138조【대도시 지역 내 법인등기 등의 중과】 / 지방세법 시행령 제101조【대도시 내 법인의 중과세 예외】

청구인의 심사청구를 기각한다.

1. 원처분의 요지

처분청은 청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 산 ○○번지외 2필지 임야 3,008㎡(이하 “이 사건 토지”라 한다)를 2000.11.2. 취득한 후 주택건설용으로 취득·등기하는 부동산이므로 일반세율을 적용하여 산출한 등록세 등을 신고납부하였으나, 취득일부터 3년 이내에 주택건설에 착공하지 아니하였으므로 그 취득가액 1,200,000,000원을 과세표준으로 구 지방세법(2005.1.5. 법률 제7332호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제138조제1항의 세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 등록세 86,400,000원, 지방교육세 15,840,000원, 합계 102,240,000원(가산세 포함)을 2005.2.11. 부과 고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 이 사건 토지를 취득한 다음 고층아파트는 불가하다고 하여 7층 아파트로 주택건축설계를 변경하여 토지형질변경허가신청을 하였으나 허가신청이 반려되었고, 그 후 5층 아파트로 주택건축설계를 변경하여 2001.8.6.과 2002.1.21. 및 2003.2.19. 3차례에 걸쳐 변경허가신청을 하여 2003.6.25. 이 사건 토지 중 1,437㎡에 대해서만 토지형질변경허가를 하면서 건축규모는 4층 이하로, 용적율은 150% 이하로 하되, 나머지 1,571㎡에 대하여는 기부채납하라는 도시계획위원회 심의결과를 통보받았으나, 그 사업성을 검토한 결과 수익성이 없어 주택건설사업 결정을 하지 못하고 있다가 유예기간(3년)을 경과하였는바, 이 사건 토지 취득 후 주택건설사업의 시행을 위하여 최대한의 노력을 다하였고, 지금이라도 건축규모를 5층으로 하는 토지형질변경허가 승인을 얻는다면 즉시 공사에 착수할 수 있음에도, 단지 이 사건 토지 취득 후 3년 이내에 주택건설에 착공하지 아니하였다고 하여 등록세를 중과세한 처분은 부당할 뿐만 아니라, 설사 중과세대상이라고 하더라도 청구인의 토지형질변경허가 신청에 대하여 2003.6.25.처분청 도시계획위원회에서 이 사건 토지 중 1,571㎡에 대하여는 기부채납하는 조건으로 승인하였으므로, 이 부분에 대한 등록세 등은 취소하여야 한다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단

이 사건 심사청구의 다툼은 주택건설용으로 토지를 취득·등기한 후 3년 이내에 주택건설에 착공하지 아니한 경우 등록세를 중과세한 처분이 적법한 지 여부에 있다 하겠다.

먼저 관계법령의 규정을 보면, 구 지방세법 제126조제2항에서 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합에 귀속 또는 기부채납( 사회간접자본시설에대한민간투자법 제4조제호의 규정에 의한 방식으로 귀속되는 경우를 포함한다)을 조건으로 취득하는 부동산의 등기에 대하여는 등록세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은 법 제138조제1항 본문 및 제3호에서 대도시 내에서의 법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기와 그 설립·설치·전입 이후의 부동산등기에 해당하는 등기를 하는 때에는 그 세율을 제131조 및 제137조에 규정한 당해 세율의 100분의 300으로 한다고 규정하고 있으며, 구 지방세법시행령(2005.1.5. 대통령령 제18669호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제101조제1항 본문 및 제5호에서 법 제138조제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 업종”이라 함은 해외건설촉진법의 규정에 의하여 신고된 해외건설업(당해연도에 해외건설실적이 있는 경우의 해외건설에 직접 사용하는 사무실용 부동산에 한한다) 및 주택법 제9조의 규정에 의하여 건설교통부에 등록된 주택건설사업(주택건설용으로 취득·등기하는 부동산에 한하며, 부동산을 취득한 후 3년 이내에 주택건설에 착공하는 경우에 한한다)을 말한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 제1항의 규정에 의한 업종을 영위하는 자가 당해 업종에 사용하기 위하여 취득한 재산을 그 등기 또는 등록일부터 정당한 사유없이 1년(제1항제5호의 규정에 의한 주택건설사업의 경우는 3년)이 경과할 때까지 당해 업종에 직접 사용하지 아니하거나 다른 업종에 사용 또는 겸용하는 경우와 2년 이상 당해 업종에 직접 사용하지 아니하고 매각하거나 다른 업종에 사용 또는 겸용하는 경우에 그 해당부분에 대하여는 법 제138조제1항 본문의 규정을 적용한다고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제102조제2항에서 법 제138조제1항제3호에서 “법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기”라 함은 당해 법인 또는 지점등이 그 설립·설치·전입(수도권의 경우 서울특별시외의 지역에서 서울특별시내로의 전입은 대도시내로의 전입으로 본다. 이하 이 조에서 같다)이전에 취득하는 일체의 부동산등기(채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산등기를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)를 말하며, “그 설립·설치·전입 이후의 부동산등기”라 함은 법인 또는 지점등이 설립·설치·전입 이후 5년이내에 취득하는 업무용·비업무용 또는 사업용·비사업용을 불문한 일체의 부동산등기를 말한다고 규정하고 있다.

다음으로 청구인의 경우를 보면, 청구인은 2000.9.20. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지를 본점 소재지로 하여 법인설립 등기를 한 후 2000.10.12. 주택건설사업자 등록을 한 다음 2000.11.2. 이 사건 토지를 취득하였고, 그 후 2001.8.6. 처분청에 개발행위허가신청서를 제출하였으나 2001.8.31. 처분청은 이 사건 토지는 1996.6.19. 토지형질변경행위허가 신청에 따른 구도시계획위원회 심의결과 부결 처리된 토지이고, 1998년도 당시 이 사건 토지 사업주체가 처분청을 상대로 주택건설사업계획사전결정 신청반려처분을 취소해 달라는 내용으로 소송 제기한 결과 “공공목적상 원형의 유지가 필요한 지역”에 해당하여 토지형질변경이 금지되는 지역이라는 이유로 이 사건 신청을 반려한 것은 적법하다고 판결된 토지로서, 상도근린공원과 연접하여 있는 임상이 양호한 지역으로 보존이 필요한 지역일 뿐만 아니라 서울시도시계획조례 제25조의 규정에 의한 입목본수도(51% 이상) 및 경사도(21° 이상)가 부적합하다는 이유로 개발행위허가 신청서를 반려하였고, 이에 대하여 청구인은 2002.1.21.과 2003.2.19. 개발행위허가신청서를 제출하여 처분청으로부터 2002.3.21.에는 도시계획위원회 심의결과 “신청 대상지 중 구릉지 부분에 대한 면적을 제외하여 사업부지면적을 축소하고 건축은 5층 이하로 개발하도록 신청인과 협의하여 신청인이 수용할 경우 재상정 심의”하는 것으로 결정되었으니 서류를 보완 제출하라는 통보를, 2003.6.25.에는 도시계획위원회 심의 결과 건축규모는 4층 이하로 하고, 용적율은 150% 이하로 하며 별도 B택지는 원형 보존하여 기부채납하는 것을 조건으로 가결되었다는 통보를 받았으나, 2004.3.31. 개발행위(토지형질변경)허가 신청을 취하한 사실은 제출된 관계 증빙자료에 의하여 알 수 있다.

이에 대하여 청구인은 이 사건 토지 취득 후 주택건설사업의 시행을 위하여 최대한의 노력을 다하였음에도 단지 취득일부터 3년 이내에 주택건설에 착공하지 아니하였다고 하여 등록세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 관하여 보면, 구 지방세법 제138조제1항제3호 및 같은법시행령 제101조제1항제5호 및 제2항, 제102조제2항의 각 규정에 의하여 법인이 대도시 내에서 설립 이후 5년 이내에 취득하는 일체의 부동산등기는 등록세 중과대상이 되지만, 주택법 제9조의 규정에 의하여 등록된 주택건설사업자가 주택건설용으로 취득·등기하는 부동산을 취득한 후 3년 이내에 주택건설에 착공하면 등록세 중과대상에서 제외되며, 그 유예기간 내에 착공하지 못하였다 하더라도 거기에 정당한 사유가 있으면 역시 중과대상에서 제외된다 하겠고, 동 규정에서 말하는 “정당한 사유”란 그 취득 토지를 당해 용도에 직접 사용하지 못한 사유가 행정관청의 사용 금지·제한 등 외부적인 사유로 인한 것이거나 또는 내부적으로 토지를 그 용도에 사용하기 위하여 정상적인 노력을 하였음에도 불구하고 시간적인 여유가 없거나 기타 객관적인 사유로 인하여 부득이 그 용도에 사용할 수 없는 경우를 말하는 것이고, 토지의 취득자가 그 자체의 자금사정이나 수익상의 문제 등으로 그 용도에 직접 사용하기를 포기한 경우는 이에 포함되지아니한다(대법원 판결 2003두9978, 2003.12.12) 할 것인바, 청구인은 2000.9.20.대도시 내에서 주택건설사업 등을 목적으로 하여 설립된 법인으로서 2000.11.2. 주택건설 부지로 사용하기 위하여 이 사건 토지를 취득한 후 2001.8.6. 이 사건 토지에 대한 개발행위(토지형질변경) 허가신청을 하였으나, 2001.8.31. 처분청은 이 사건 토지는 1996.6.19. 토지형질변경행위허가 신청에 따른 구 도시계획위원회 심의결과 부결 처리된 토지이고, 1998년도 당시 이 사건 토지 사업주체가 처분청을 상대로 주택건설사업계획사전결정 신청반려처분을 취소해 달라는 내용으로 소송 제기한 결과 “공공목적상 원형의 유지가 필요한 지역”에 해당하여 토지형질변경이 금지되는 지역이라는 이유로 이 사건 신청을 반려한 것은 적법하다고 판결된 토지로서, 상도근린공원과 연접하여 있는 임상이 양호한 지역으로 보존이 필요한 지역일 뿐만 아니라 서울시도시계획조례 제25조의 규정에 의한 입목본수도(51% 이상) 및 경사도(21° 이상)가 부적합하다는 이유로 이를 반려하였고, 이에 청구인은 2002.1.21.과 2003.2.19. 개발행위허가 신청을 하여 2003.6.25. 처분청으로부터 도시계획위원회 심의결과 건축규모는 4층 이하, 용적율은 150% 이하로 하되 쟁점 토지는 기부채납하는 조건으로 가결되었다는 통보를 받았음에도, 사업성 검토결과 수익성이 없다는 이유로 주택건설에 착공하지도 아니하였을 뿐만 아니라, 처분청 도시계획위원회 심의결과에 대한 변경요청이 받아들여지지 아니하자 사업계획서 등 관련서류를 제출하지 아니한 채 2004.3.31. 개발행위(토지형질변경) 허가신청을 취하한 사실 등으로 미루어 보면, 청구인이 등록세 중과의 유예기간(3년) 내에 이 사건 토지를 주택건설에 사용하지 못한 것은 이 사건 토지의 객관적 사정에 적합하지 아니한 규모의 주택건설만을 추진하면서 요건을 갖추지 못한 개발행위 허가신청을 반복하다가 결국 이를 철회함으로써 주택건설을 포기하고 이 사건 토지를 그대로 방치한 데에 있다 할 것이므로, 이 사건 토지 취득일부터 3년 내에 주택건설에 착공하지 못한 데에 정당한 사유가 있다고 보기는 어렵다 하겠고, 또한 이 사건 토지의 취득·등기가 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산의 등기에 해당된다고 볼 수도 없을 뿐더러 처분청 도시계획위원회 심의결과대로 이행하지도 아니하였으므로, 기부채납을 이유로 이 사건 토지 일부에 대한 등록세 등의 부과처분을 취소하여야 한다는 주장 또한 받아들일 수 없다 할 것이다.

따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2005. 6. 27.

행 정 자 치 부 장 관