조세체납으로 압류된 토지의 공매와 관련하여 객관적인 근거 없이 매각예정가격이 낮게 결정되었고 이로 인해 매각가격이 낮게 결정되었으므로 매각결정을 취소하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 한국자산관리공사는 2011.6.22. OOO세무서장으로부터 청구인의 체납액을 징수하기 위하여 청구인 소유이던 OOO소재 임야 36,168㎡의 1/2지분(이하 ‘쟁점토지’라 한다)에 대한 공매를 의뢰받고 쟁점토지의 매각예정가격을 OOO원으로 결정한 후, 2012.6.18. 매수인을 라OOO으로, 매각금액을 OOO원으로, 매수대금 납부기한을 2012.7.18.로 하여 매각결정을 하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.7.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 한국자산관리공사 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지의 매각예정가격은 낙찰가의 1/3, 실지거래가액(평당 OOO원 내지 OOO원)의 1/15에 불과한 터무니없는 가격이고, 이에 터 잡아 이루어진 매각결정은 중대한 하자가 있어 무효이므로 이를 취소하여야 한다.

나. 한국자산관리공사 의견

(1) 세무서장의 공매대행의뢰나 한국자산관리공사의 공매결정은 불복대상이 되는 처분이 아니므로 공매결정에 대한 불복청구는 각하되어야 한다.

(2) 객관적인 근거 없이 매각예정가액이 낮다는 주장만으로는 공매결정을 취소할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 한국자산관리공사가 한 공매결정이 불복대상 처분에 해당하는지 여부

(2) 하자있는 매각예정가격결정을 토대로 한 위법한 공매처분인지 여부

나. 사실관계 및 판단

(1) 한국자산관리공사는 청구인에 대한 OOO원의 체납액을 징수하기 위하여 쟁점토지를 매각예정가격 OOO원에 2012.6.11.부터 20012.6.14.까지 공개경쟁입찰방식으로 공매를 진행하여 송OOO 등이 입찰하여 2012.6.18. 라OOO에게 OOO원에 매각하는 것으로 결정하였다.

(2) 쟁점토지에 대한 부동산등기부 등에 의하면, 1995.11.23. 채권최고액을 OOO원으로 하고 공동담보물이 있는 근저당권설정등기가, 1998.7.9. 채권최고액을 OOO원으로 하고 공동담보물이 있는 근저당권설정등기가 각 되어 있는바, 1998.7.9.자 근저당권의 공동담보물은 OOO 토지 및 그 지상 건물 등 담보물, 쟁점토지 및 OOO 소재 토지이며, 위 근저당권설정을 위하여 실시한 감정평가시 OOO 소재 토지 및 그 지상 담보물은 OOO원으로 평가하였던 것으로 나타나고, 쟁점토지 등 나머지 공동담보물에 대한 감정평가내용은 확인되지 아니한다.

(3) 주식회사 OOO감정평가법인은 한국자산관리공사의 의뢰를 받고 쟁점토지 등에 대하여 2011.9.5.을 시점으로 하여 감정평가 하였는바, 평가대상 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 비교표준지(쟁점토지의 경우 OOO)의 공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 당해 토지의 위치, 형상, 환경, 이용 상황, 규모, 접근성, 관개·배수의 양부, 경작의 편부, 동지역에서 형성된 시세, 공법상 제한의 정도, 부근의 상황, 지형, 지세, 향 입목의 상황 및 기타 가격형성상의 제요인 및 기타사항을 종합 참작하여 쟁점토지는 OOO원으로, 쟁점토지와 나머지 평가대상 토지인 OOO 소재 토지의 평가가액의 합계는 OOO원으로 평가하였다.

OOO

(4) 쟁점토지와 비교표준지에 대한 임야도, 항공사진을 보면, 쟁점토지와 비교표준지는 OOO리 해안도로의 내륙 쪽에 위치한 임야로, 위치여건이 비슷한 것으로 보여 진다.

(5) 먼저, 한국자산관리공사의 공매결정이 불복대상인 처분에 해당하는지에 대하여 보면, 「국세기본법」제55조 제1항에서 ‘이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자’는 불복청구를 할 수 있도록 정하고 있으며, 위 규정에서 말하는 심판청구의 대상이 되는 ‘처분’이라 함은 원칙적으로 행정청의 공법상 행위로서 특정사항에 대하여 법규에 의한 권리의 설정 또는 의무의 부담을 명하거나 기타 법률상의 효과를 직접 발생하게 하는 등 국민의 권리의무에 직접 관계가 있는 행위를 말하는바, 국세징수절차에 따라 압류재산을 환가하는 공매결정은 체납자나 납세담보물 소유자의 의사에 반하여 체납자 등의 압류재산에 대한 재산권을 상실시키는 중요한 공법상 행위이므로 심판청구의 대상이 되는 처분에 해당하며(조심 2012서1604, 2012.6.13. 참조), 체납자 등은 선행 체납처분의 하자나 공매절차의 하자 등을 이유로 이에 대하여 불복할 수 있다.

(6) 다음으로 이 건 공매결정이 하자있는 매각예정가격결정을 토대로 한 것이어서 부당한지에 대하여 본다.

(가) 「민사집행법」에 따른 경매에 있어 집행법원의 최저매각가격결정에 중대한 흠이 있는 때를 매각허가결정에 대한 항고사유(제130조 제1항, 제121조 제5호)로 명시하고 있어 공매의 경우도 이에 준하여 ①매각예정가격의 결정에 중대한 하자가 있고 ②이를 토대로 부당하게 저렴한 가격으로 공매가 된 때에는 그 공매를 위법하다고 볼 수 있을 것이고, 매각예정가격의 결정에 중대한 하자가 있다고 하려면 매각예정가격을 저렴하게 시세보다 결정하였다는 사정만으로는 부족하고 그 결정이 법에 정한 절차에 위반하여 이루어지거나 감정인의 자격 또는 평가방법에 위법사유가 있어 이에 기초한 결정이 위법한 것으로 되는 등의 사정이 있어야 한다.(대법원 2000.6.23. 선고 2000마1143, 판결, 대법원 1990.2.9. 선고 89누5553 판결 참조)

(나) 쟁점토지의 경우, 쟁점토지에 대하여 설정된 근저당권 채권최고액 등에 비추어 매각예정가격이 시세보다 낮게 결정되었다고 볼 여지도 있으나, 이 건 공매절차에 수인이 입찰에 참가하여 매각예정가격의 약 3배에 이르는 가격으로 매각 결정되었으므로, 한국자산관리공사가 매각예정가격을 낮게 결정하여 부당하게 저렴한 가격으로 공매가 되어 그 공매결정에 취소할 만한 하자가 있다고 보이지 않는다.

(7) 따라서 쟁점토지에 대한 매각예정가격결정에 중대한 하자가 있어 이를 토대로 한 매각결정을 취소하여야 한다는 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

참조판례

-대법원 2000. 6. 23. 자 2000마1143 결정

유사 판례