조심2010전0708 (2011.01.24)

양도

경정

토지분할 후 토지의 경제적 가치가 변동되어 개별공시지가가 없다고 보는 것이 타당하므로 분할전 공시지가 대신 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 양도세를 경정하는 것이 타당함

소득세법 제94조【양도소득의 범위】 / 소득세법시행령 제164조【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

국심2004서3227 / 조심2009서0371 /

OOO세무서장이 2009.9.1. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세68,842,220원의 부과처분은OOOO OOOOOO OOO OOOOO 잡종지1,653㎡ 및 같은 리149-6 잡종지 983㎡의 기준시가를 「지방세법」제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 OOOO OOOO가 산정한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관의 감정가액을참작하여 평가한 가액으로 다시 산정하여 취득가액을 계산하고 그에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.9.7. 전 남편인 청구외 OOO로부터 OOOO OOO OOO OOO OOOOO 잡종지 1,653㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다), 쟁점①토지상의 창고건물 394.81㎡(2004.2.17. 준공, 이하 “쟁점①건물”이라 한다) 및 같은 리 149-6 잡종지 983㎡(이하 “쟁점②토지”라 하고, 쟁점①토지와 함께 “쟁점토지”라 한다), 쟁점②토지상의 근린생활시설133.92㎡(2004.7.23. 준공, 이하 쟁점“쟁점②건물”이라 하고, 쟁점①건물과 함께 “쟁점건물”이라 하며, 쟁점토지와 쟁점건물을 총칭하여 “쟁점부동산”이라 한다)와 OOOO OOO OOO OOO OOOO OOOOO OOOO OOOOO(이하 “OO아파트”라 한다)를 증여를 원인으로 취득하였다가, 2008.1.4. 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도가액 11억원에 양도한 것에 대하여 2008.3.31. 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 청구인의 2004.9.7.자 쟁점부동산의 취득원인을 증여가 아닌 위자료를 대물로 수수한 양도거래로 보고, 위자료 10억원을 쟁점부동산과 OO아파트별로 안분계산하여 쟁점부동산의 취득가액을 산출한 후, 2009.9.1. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 68,842,220원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.10.28. 쟁점부동산의 취득가액을 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시의 개별공시지가(2004.7.1. 기준)에 의한 기준시가로 산정하여야 한다는 이유로 이의신청하였으나, 처분청은 쟁점토지의 2004.2.4. 쟁점①·②토지 분할전 개별공시지가(2004.1.1. 기준)를 적용하여 기준시가를 산정하여 고지세액에서 3,725,450원을 감액하는 것으로 결정하였다.

라. 청구인은 이의신청 결정에 불복하여 쟁점토지를 취득당시 개별공시지가가 없는 토지로 보아 자신이 하나의 감정평가기관에 의뢰하여 감정한 가액으로 쟁점토지의 기준시가를 산정하여 쟁점부동산의 취득가액을 계산하여야 한다고 주장하면서 2010.2.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산 중 OOOO OOO OOO OOO OOOOO 분할전 토지 2,636㎡(쟁점토지)가 2004.2.4.자로 같은 리 149-2(1,653㎡, 쟁점①토지)와 같은 리149-6(983㎡, 쟁점②토지)로 분할되었고, 쟁점①토지상의 건물은 2004.2.17. 준공되었고,쟁점②토지의 건물은 2004.7.23. 준공된 바, 쟁점토지는 「소득세법 시행령」제164조 제1항에서 규정하는 개별공시지가가 없는 토지에 해당하므로 청구인이 감정평가기관에 의뢰하여 평가한 감정가액(270,000원/㎡)을 적용하여 그 기준시가를 산정하고, 이에 따라 쟁점부동산의 취득가액을 계산하여 이 건 양도소득세의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

「소득세법」제99조 제1항 제1호 가목의 토지의 기준시가의 산정은개별공시지가에 의하고, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하도로 규정하고 있으나, 쟁점부동산의 토지는 단순분할되어 토지의 특성이 달라지지 아니하여 개별공시지가가 없는 토지로 볼 수 없으므로, 분할전 모지번의 개별공지기사(2004.1.1. 기준)에 의하여 기준시가를 산정한 처분은 정당하고, 설령 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다고 하더라도 청구인이 제출한 감정평가서의 작성일자는 2010.2.19.인 바, 쟁점부동산의 취득시점에 대하여 소급감정한 것이며, 하나의 감정평가기관에 의한 감정가액이므로 청구주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

개별공시지가가 없는 토지에 해당하므로 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가한 가액으로 기준시가를 산정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2008.2.29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것)

제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. (단서 생략)

제99조【기준시가의 산정】① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

가. 토 지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가 (이하 “개 별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(2) 소득세법 시행령(2008.2.22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의것)

제164조【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1.「지적법」에 의한 신규등록토지

2.「지적법」에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여「지적법」상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

② 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 전남편인 청구외 OOO와 2003.1.30. 협의이혼하였고, OOO가 2003.12.11. 쟁점토지를 취득한 후, 2004.2.4. 쟁점토지를 쟁점①·②토지로 분할하였으며, 2004.2.17. 쟁점①건물, 2004.7.23. 쟁점②건물을 신축하였고, 2004.9.7. 청구인이 쟁점부동산을 OOO로부터 증여를 원인으로 취득하였으며, 이에 대한 증여세를 납부한 후, 2008.1.4. 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도한 사실이 국세통합전산망상의 부동산등기정보, 쟁점건물의 일반건축물대장 및 OOO의 제적등본 등에 의하여 확인되는 바, 이와 같은 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 처분청은 2005년도에 2004.9.7. 증여분에 대한 증여세를 부과하였다가 2009.9.1. 쟁점부동산의 취득원인을 배우자간 증여가 아닌 위자료를 대물로 수수한 양도로 보아 이혼 직전 작성한 공정증서에 의하여 확인된 위자료 10억원을 쟁점부동산과 OO아파트로 안분계산하고 쟁점부동산의 취득가액을 산출하여 과세하였으나, 청구인의 이의신청에 대하여 심사한 결과, 쟁점토지의 분할전 개별공시지가(2004.1.1. 기준)에 의하여 산정한 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 취득가액을 계산하여 당초 고지세액 68,842,220원에서 3,725,450원을 감액하는 것으로 결정하였다.

(3) 쟁점토지의 부동산매매계약서(2003.11.6.)에 의하면, 청구외 OOO는 쟁점토지(2,636㎡)를 680,000천원(257,966원/㎡)에 매입하기로 약정한것으로 나타나고, OOO가 쟁점토지를 취득할 당시의 개별공시지가(2003. 1.1. 기준)는 14,100원/㎡인 사실이 국세통합전산망의 개별공시지가 조회결과 확인되고, 쟁점토지의 지목은 OOO가 취득할 당시부터 현재까지 잡종지로서 변동이 없다.

(4) 처분청은 쟁점부동산의 토지는 단순분할되어 토지의 특성이 달라지지 아니하여 개별공시지가가 없는 토지로 볼 수 없으므로, 분할전 모지번의 개별공지기사(2004.1.1. 기준)에 의하여 기준시가를 산정하여 과세한 처분은 정당하고, 설령 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다고 하더라도 청구인이 제출한 감정평가서(2010.2.19.)에 의한 감정평가액은 소급감정한 것이며, 하나의 감정평가기관에 의한 감정가액이므로 인정하기 어렵다는 의견이다.

(5) 이에 대하여, 청구인은 쟁점토지가「지적법」에 의하여 분할된토지로서 공부상 지목은 잡종지이나 사실상 대지로서 그 이용상태가 변하여 「소득세법 시행령」제164조 제1항에서 규정하는 개별공시지가가없는 토지에 해당할 뿐만 아니라, 청구인의 남편이 쟁점토지를 2003년도에257,966원/㎡에 취득한 바, 처분청이 쟁점토지의 특성을 반영하지 아니한 채,2004.1.1. 기준 개별공시지가로 기준시가를 산정하고 취득가액을 계산하여 과세한 처분은 당하므로, 청구인이 감정평가기관에 의뢰하여 평가한 감정가액(270,000원/㎡)을 적용하여 기준시가를 산정하는 것이 타당하다고 주장하고 있다.

(6) 「소득세법」제99조 제1항 제1호 가목 및 같은 법 시행령 제164조 제1항 제2호는「지적법」에 의하여 분할된 토지는 개별공시지가가 없는 토지로서 그 기준시가의 산정은 납세지 관할세무서장이 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 평가한 가액으로 하되, 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있도록 규정하고 있다.

(7) 살피건대, 필지의 분할 및 지목변경으로 토지의 품위 또는 정황이 달라져 직전의 개별공시지가가 없는 토지인 경우에는 납세지 관할세무서장이 당해 필지의 기준시가를 평가하는 것이 타당하다 할 것이나, 단순한 지번분할의 경우로서 모지번 개별공시지가가 있는 경우에는 이를 활용하는 것이 타탕한 바(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO O OO OO O), 토지의 분할로 인하여 개별공시지가 산정의 기초자료가 되는 토지의 특성이 달라져서 분할 전 토지의 개별공시지가를 분할 후 토지의 지가로 보는 것이 불합리하다고 볼 특별한 사정이 있는 경우에만 분할 후 토지는 「소득세법」제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 정한 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다고 볼 수 있을 것이다(OOO OOOOOOOOOO, OOOOOOOOOO, OO OOOOOOOO, OOOOOOOOOOO OO O).

한편, 대법원은 「지적법」제2조 제7호는 “지목이라 함은 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말한다.”고 규정하고 있으므로, 같은 법에서 말하는 지목과 관련된 토지의 주된 용도라 함은 지목 구분의 원인이 되는 토지의 실제 이용상황을 의미하는 것인 점,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하고 있는 각종 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역(이하 ‘용도지역 등’이라 한다)의 변경으로 인하여 당연히「지적법」상의 지목변경이 수반되는 것은 아닌 점 등에 비추어 보면, 「소득세법 시행령」제164조 제1항 제3호 소정의 ‘토지의 용도변경’이라 함은 용도지역 등의 변경을 일컫는 것이 아니라「지적법」상의 지목분류 기준인 토지의 실제 이용상황의 변경을 말하는 것이고, 이때 그 토지의 용도변경에는 그 지상에 건축된 건축물의 용도가 달라짐에 따라 결과적으로 토지의 실제 이용상황이 변경되는 경우도 포함된다고 봄이 상당하다고 판단하였다(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOOOOO OO).

이 건의 경우, 쟁점토지의 공부상 지목은 쟁점토지의 취득·분할 및 양도 이후 현재까지 잡종지로서 변동이 없으나, 쟁점토지 분할 이후 쟁점토지상에 쟁점건물이 신축되어 쟁점토지의 지목이 사실상 대지로 변환되고 그 토지의 이용상태 또한 변동되어 토지의 품위와 정황이 달라지고 경제적 가치의 차이가 발생하게 된 것으로 볼 수 있으므로, 쟁점토지는 「소득세법」제99조 제1항 제1호 가목 및 같은 법 시행령 제164조 제1항 제2호의「지적법」에 의하여 분할된 토지로서 개별공시지가가 없는 토지로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서, 처분청이쟁점부동산의 취득가액을 산정함에 있어서 쟁점토지의 기준시가를2004. 1.1.자 개별공시지가에 의하여 산정한 것은 잘못이므로, 쟁점부동산의 기준시가를 「지방세법」제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 OOOO OOOO가 산정한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관의 감정가액을참작하여 평가한 가액으로 다시 산정하여 그에 따라 취득가액을 확정하고, 이건양도소득세 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.