국심1993서1983 (1993.12.1)

양도

경정

구체적인 증거제시가 없는한 청구인 및 청구인외 5인의 상속재산으로 보아야 할 것인 바, 1세대1주택 양도의 부수토지의 양도로 볼 수 없음.

소득세법 제27조【양도 또는 취득의 시기】 / 소득세법시행령 제53조【양도 또는 취득의 시기】

국심1993서0713

강서세무서장이 93.2.16 청구인에게 한 91년도 귀속분 양도소

득세 178,569,280원의 부과처분은

① 양도자산을 서울특별시 강서구 OOO동 O OOOOO

대지 899㎡와 그 지상주택 89.26㎡로 하고 양도시기를

91.12.30로 하며

② 위 토지중 446.30㎡에 대하여는 1세대1주택 양도의 부수토

지의 양도로 보아 비과세하고 나머지 452.70㎡만 과세대상으

로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 원처분 개요

서울특별시 강서구 OOO동 OOOOO 대지 899㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 등기부등본에 의하면 쟁점토지는 청구인의 부(父) OOO(77.6.14 사망)이 1921.1.29 취득한 토지인데 OOO이 77.6.14 사망하자 77.9.21 청구인 및 청구인외 5인 앞으로 상속에 의한 지분등기되었다가 77.9.29 매매를 원인으로 여타 상속인들의 지분이 청구인 앞으로 77.10.4 소유권이전등기되어 청구인의 단독소유로 되었고 91.12.24 매매를 원인으로 91.12.30 청구외 OOO에게 소유권이전등기되었으며, 한편 쟁점토지상에는 미등기된 주택건물 89.26㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)가 있는데 그 건축물관리대장에 의하면 72.10.6 위 OOO 명의로 등재된 이래 현재까지도 OOO 명의로 남아 있다.

처분청은 청구인이 쟁점토지만 91.12.24 청구외 OOO에게 양도한 것으로 본 후 기준시가(개별공시지가)로 양도차익을 계산하여 93.2.16 청구인에게 91년도 귀속분 양도소득세 178,569,280원을 부과처분 하였다.

청구인은 이에 불복하여 93.4.15 심사청구를 하고 93.6.7 심사결정서를 받은 후 93.7.29 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

(1) 청구인은 쟁점토지와 쟁점주택에 대한 매매계약을 90.3.27 체결하고 그 잔금을 90.8.26 수령하였으므로 90.8.26이 잔금청산일로서 양도시기임에도 91.12.24을 양도시기로 보았음은 부당하며,

(2) 쟁점주택은 청구인의 부 OOO 생존시부터 청구인의 세대가 그 양도시까지 계속하여 거주해온 주택이었으며 쟁점토지 양도시 함께 양도한 것으로서 1세대1주택의 양도이고, 한편 쟁점주택은 미등기건물이기 때문에 공부상 정리되지 아니하여 건축물대장상 OOO 명의 그대로 되어 있는 것뿐이며, 청구인은 77.10.4 쟁점토지를 취득할시 여타 상속인들로부터 쟁점주택도 함께 취득하였는 바, 처분청이 쟁점토지만 청구인의 소유이었고 쟁점주택의 경우는 상속인들의 공동소유이었다고 보는 것은 무리이고, 또한 미등기 건물의 경우에는 사실상 검인계약서를 작성할 필요가 없어 쟁점주택은 빼고 쟁점토지에 대하여만 검인계약서를 작성했던 것이므로, 쟁점토지중 쟁점주택의 5배에 상당하는 면적에 대하여는 1세대1주택 양도의 부수토지의 양도로 보아 양도소득세를 비과세하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견

(1) 90.8.26에 잔금이 사실상 청산되었다고 할만한 증빙제시가 전혀 없으므로 청구주장을 받아들일 수 없는 반면, 이 건 검인계약서를 보면 91.12.24 계약한 것으로 되어있고 등기부등본상 91.12.24 매매원인으로 91.12.30 등기접수된 것으로 되어 있음을 볼 때 처분청의 쟁점부동산의 양도시기를 91.12.24로 본 처분청의 처분은 달리 잘못이 없으며,

(2) 청구인이 제시하는 일반 매매계약서에는 쟁점토지와 쟁점건물이 함께 양도된 것으로 되어 있으나 쟁점토지의 경우 늦게 등기되고 쟁점주택의 경우 명의변경이 되지 아니한 것으로 보아 동 계약서의 신빙성을 인정하기 어려운 한편, 쟁점주택은 미등기건물로서 건축물관리대장에만 등록되어 있는데 현재에도 청구인의 부 OOO 명의로 남아있음을 볼 때 양도여부가 불분명하고, 또한 OOO이 77.6.14 사망하였으므로 쟁점주택은 구체적인 증거제시가 없는한 청구인 및 청구인외 5인의 상속재산으로 보아야 할 것인 바, 1세대1주택 양도의 부수토지의 양도로 볼 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

이 사건의 다툼은

(1) 쟁점토지의 양도시기를 언제로 볼 것인지와

(2) 쟁점주택의 소유자가 청구인이었고 동 주택을 쟁점토지와 함께 양도한 것이었는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

가. 쟁점(1)에 대하여 본다.

먼저 소득세법 제27조 및 동법시행령 제53조 제1항 제1호, 제2호에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 또는 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산할 날로 하는 것이 원칙이되, 『대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일, 다만 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일』로 하고 『대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일』로 한다고 규정되어 있다.

다음으로 사실관계를 보면

① 쟁점토지는 청구인으로부터 청구외 OOO에게 90.12.24 매매를 원인으로 소유권이전등기된 것으로서 등기접수일이 91.12.30임이 등기부등본에 의하여 확인되고,

② 청구인은 잔금청산일을 90.8.26이라고 하면서 일반매매계약서(㉮ 매매물건 : 서울특별시 강서구 OOO동 OOOOO 및 동소 OOOOO 대 899㎡, 임야 122.8㎡, 무허가건물 약 30평, ㉯ 매도인 OOO, 매수인 OOO, ㉰ 계약일 90.3.27, 제1차 중도금지급일 90.4.6, 제2차 중도금지급일 90.4.30, 잔금지급일 90.8.26)만 제시하고 있을 뿐 동 잔금청산일에 대한 객관적인 입증자료를 제시치 못하고 있으며,

③ 당심의 요구에 의하여 청구외 OOO(매수인)이 제출한 심리자료(당심접수 93.10.27 제1217호)에 의하면 일반매매계약서를 위 청구인이 제시한 것과 동일한 것을 제시하고 있으나 쟁점토지의 소유권이전등기가 늦어진 이유에 대하여 이는 잔금마련에 많은 시일이 걸린관계상 여러번에 걸쳐 분할하여 지급한 관계로 늦어진 것이라고 그 이유를 밝히고 있고,

④ 쟁점토지의 검인계약서에 의하면 매매계약일 91.12.24, 중도금지급일 91.12.28, 잔금지급일 91.12.31로 되어 있다.

따라서 이상관련 법규정과 사실관계를 종합하여 볼 때,

쟁점토지는 그 잔금청산일이 분명하지 아니한 것으로 인정되는 한편 그 등기접수일은 91.12.30로 확인되며 이 등기접수일은 일반매매계약서상의 잔금지급약정일(90.8.26)로부터는 1월이 초과되는 경우이고 검인계약서상의 잔금지급약정일(91.12.31)보다는 앞선 경우이므로 쟁점토지의 양도시기는 등기접수일인 91.12.30로 봄이 타당하다 하겠다.

그렇다면 쟁점토지의 양도시기는 91.12.30 이므로 그 양도시기를 90.8.26로 주장하는 청구주장은 이유없고 또한 91.12.24을 양도시기로 본 처분도 부당한 바, 동 양도시기를 91.12.30로 경정함이 적법한 것으로 판단된다.

나. 쟁점(2)에 대하여 본다.

먼저 소득세법 제4조 제3항에 의하면, “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 되어 있고 동법 제7조와 국세기본법 제4조에서는 실질과세원칙을 규정하고 있다.

다음으로 사실관계를 본다.

① 쟁점대지의 경우 등기부등본에 의하면 청구인의 부(父) OOO으로부터 청구인과 청구인외 5인이 상속받았다가 청구인이 77.10.4 여타 상속인들의 지분을 전부 취득하여 청구외 OOO에게 91.12.30 양도한 것으로 등기되어 있음이 확인되는 한편, 쟁점주택의 경우는 미등기 건물로서 건축물관리대장상 72.10.6 이래 부 OOO 명의로 계속 남아있으나 동 건축물관리대장과 호적등본 및 청구인 세대의 주민등록표에 의하면 청구인의 세대가 74.7.15부터 90.9.12까지 계속하여 거주한 것으로 되어 있다.

② 검인계약서에 의하면 매매대상 부동산의 표시란에 쟁점토지만 기재되어 있으나 청구인이 제시하는 일반 부동산 매매계약서에 의하면 쟁점토지이외에 강서구 OOO동 OOOOO 임야 122.8㎡ 및 쟁점주택도 매매대상 부동산에 포함되어 있고, 청구인은 위 검인계약서상에 쟁점주택이 포함되어 있지 아니한 이유에 대하여, 쟁점주택의 경우에는 등기가 되지 아니한 관계로 검인계약서를 작성할 필요가 없어 쟁점토지와 함께 양도 하였으면서도 검인계약서에 포함시키지 아니하고 토지에 대하여만 검인계약서를 작성하였음을 밝히고 있다.

③ 당심의 조회(국심 46830-3822, 93.10.23)에 의하여 청구외 OOO이 제출한 심리자료(당심접수 FAX 제1217호, 93.10.27)에 의하면 OOO은 청구인으로부터 쟁점주택을 쟁점토지와 함께 취득하였음을 확인하고 있고, 부동산매매계약서를 제출하고 있는데 동 계약서는 청구인이 제시한 계약서의 내용과 동일하여 청구인으로부터 쟁점토지와 함께 쟁점주택도 취득한 것으로 되어 있으며, 건축물관리대장상 명의를 OOO으로 변경하지 못한데 대하여는 먼저 소유권이전등기를 하고 그 등기부를 관할구청에 제출하여야 하는데 미국에 이주한 청구인 동생이 인감증명(건물의 경우 父 OOO 명의로 있기 때문에 각 상속인들의 동의가 있어야 OOO 앞으로 명의를 이전을 할 수 있어 인감증명이 필요한 것임)을 발급받지 못하였음을 밝히고 있다.

④ 당심의 조회(국심 46830-3823, 93.10.23)에 의하여 강서구청장이 제출한 심리자료(시민 46830-2414, 93.10.29, 당심 접수 FAX제1225호, 93.10.29)에 의하면, 쟁점주택 건물은 무허가 건물이 아니며(72.10.6 허가처리), 건축물관리대장상 소유자 명의가 변경되기 위하여는 먼저 등기가 된후 등기필 통지서의 통지가 있어야 하고, 등기필통지서의 통지가 없는 경우에는 건축물대장의 기재 및 관리등에 관한 규칙 제7조 제1항 제2호 및 제2항 단서의 규정에 의거 소유자 명의가 변경되지 아니함을 인정하고 있다.

⑤ 당심의 조회(국심 46830-3824, 93.10.23)에 의하여 OOOO동장이 제출한 심리자료(발일 46830-3087, 93.10.26 당심 접수 제4763호 93.10.29)에 의하면 매수인 OOO을 비롯한 6세대가 쟁점주택건물에 거주하고 있고 또 쟁점주택(89.26㎡)에 대한 재산세는 91년에는 과세사실이 없고 92년(25,990원)과 93년(25,990원)에는 OOO(매수인)에게 과세되었음이 확인된다.

⑥ 당심의 조사공무원이 93.10.30 현지출장하여 조사한 바에 의하면 쟁점주택건물에는 집주인(매수인) OOO과 OOO등 5세대가 세들어 살고 있음이 확인된다.

따라서 이상 관련 법규정과 사실관계를 종합하여 볼 때 쟁점토지와 쟁점주택은 77.6.14 청구인의 부(父) OOO의 사망에 따라 청구인 및 청구인외 5인의 상속재산이 된 것을 청구인이 쟁점토지에 대한 여타 상속인들의 지분을 77.10.14 모두 취득하면서 쟁점주택에 대한 여타 상속인들의 지분도 동시에 함께 취득하여 청구인의 세대가 거주하다가 91.12.30 청구외 OOO에게 쟁점주택을 쟁점토지와 함께 양도한 것으로 보는 것이, 공동상속자들의 토지지분만 인수하고 그 위에 있는 주택의 지분은 인수하지 아니하였다고판단하는 것보다 훨씬 더 실질내용에 부합하며 순리적이고 타당하다하겠다.

그렇다면 쟁점주택은 청구인이 쟁점토지와 함께 여타 상속인들의 지분을 77.10.14 취득한 청구인의 단독소유이었고 청구외 OOO에게 쟁점토지와 함께 91.12.30 양도한 것으로 인정되는 한편

① 소득세법 제5조 제6호(자)목 및 동법시행령 제15조 제1항 및 제9항에 의하면 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주한 경우의 주택인 1세대1주택과 일정한 범위내(① 도시계획구역안의 토지 : 건물정착면적의 5배, ② 도시계획구역밖의 토지 : 건물정착면적의 10배)의 부수토지의 양도에 대하여는 양도소득세를 비과세하게 되어 있고,

② 위 규정을 해석 적용함에 있어, 미등기주택과 등기된 그 부수토지를 함께 양도한 경우로서 1세대1주택 양도의 비과세요건에 해당되는 경우, 건물에 대하여는 미등기자산의 양도이므로 소득세법 제6조의 2 규정에 의하여 양도소득세의 비과세가 배제되나 부수토지에 대하여는 1세대1주택 양도의 비과세가 적용된다 하겠으며(국심 93서713, 93.7.16 같은 취지임)

③ 청구인과 청구인의 처(OOO)의 부동산 거래에 대한 국세청의 전산자료에 의하면 청구인의 세대는 쟁점주택의 보유기간동안 타 주택을 소유한 바 없었음이 확인되고, 청구인의 세대(청구인 및 배우자와 자녀 5명)가 쟁점주택에서 3년이상 거주하였음이 주민등록등본에 의하여 확인되며, 쟁점토지는 도시계획구역내의 토지임이 도시계획확인원에 의하여 확인되는 바,

쟁점토지(899㎡)중 446.30㎡(주택면적 89.26㎡×5배)는 1세대1주택 양도의 부수토지의 양도로서 양도소득세 비과세 대상인 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.