[청구번호]조심 2017서0215 (2017. 2. 21.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]쟁점건물은 당초 2층의 사무소를 주택으로 용도변경하여 사용함에 따라 주택으로 사용하는 층수가 4개이므로 건축법시행령 별표1의 다가구주택의 요건에 해당하지 않는점, 소득세법시행령 제155조제15항 본문은 다가구주택의 경우 원칙적으로 "한가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다"고 규정하고 있는 점 등에 비추어 쟁점건물을 양도한 데- 대하여 1세대 1주택비과세를 적용하지 아니하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

[관련법령] 소득세법 제89조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인 김OOO와 박OOO(이하 “청구인들”이라 한다)는 부부로서 2015.8.31. 공동소유(각 50%)인 OOO 대 133.9㎡ 및 지상 건물 304.66㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 OOO원에 일괄양도한 후 쟁점건물을 비과세되는 1세대 1주택으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 양도소득세 조사 결과, 다가구주택으로서 그 전부를 1주택으로 보기 위해서는 지하층을 제외한 주택으로 사용하는 층수가 3개 이하여야 하나, 쟁점건물은 지하층을 제외한 주택으로 사용하는 층수가 실제 4개인 주택으로서 「소득세법 시행령」 제155조 제15항 단서의 1세대 1주택의 특례가 적용되는 다가구주택에 해당되지 아니한다고 보아, 청구인들이 거주한 3층만 1세대 1주택으로 비과세하고 나머지 층의 호수에 대하여는 비과세를 배제하여 2016.9.6. 청구인들에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 각 경정·고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2016.11.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

쟁점건물 전체를 1세대 1주택으로 보아 양도가액 OOO원을 초과한 부분에 대하여만 과세대상으로 함이 타당하고, 전체를 1주택으로 볼 수 없다면 다가구주택 부분은 1주택으로 보고 비과세처분하고 용도변경한 부분에 대하여만 과세함이 타당하다.

(1) 「소득세법」이 다가구주택을 1주택으로 보는 입법취지는 다가구주택이 주로 무주택 영세민의 주거안정을 위하여 건축될 뿐만 아니라 일반 단독주택을 부분임대 후 양도하는 경우 1주택으로 간주되는 점 등을 고려한 것이다.

청구인들이 비록 쟁점건물 중 2층(건축물 대장상 사무소)을 용도변경하여 주택으로 사용하였다고 하더라도 3～5층은 당초 건축허가 내용대로 다가구주택에 해당한다는 사실에 변함이 없고 하나의 매매단위로 양도한 사실도 명백하다.

지방자치단체가 청구인들이 2층을 주택으로 사용하였다는 사실을 적발하였다고 하더라도 「건축법」상 다가구주택인 것 자체를 부인하는 것이 아니라 불법 용도변경으로 처벌하는 것으로 족할 것이다.

(2) 이 건 처분은 과잉금지원칙을 위반하였으므로 부당하다.

쟁점건물 중 공부상 점포인 2층을 사무실로 사용하였다면 쟁점건물은 주택부분이 기타 용도부분보다 크므로 전체를 주택으로 보아 고가주택 부분에 대하여만 양도소득세를 과세하였을 것이다. 그런데 2층을 주택으로 사용하였다는 이유로 전체를 5주택으로 보아 1주택을 제외한 4주택에 대하여 과세한 것은 주택면적이 오히려 증가하였음에도 비과세대상이 감소되는 현상을 초래하고 있다.

쟁점건물의 3～5층은 3개 층으로 다가구주택임에는 변함이 없고 공부상 사무실인 2층을 주택으로 사용한 것은 다가구주택을 1주택으로 보는 입법취지를 훼손한 것도 아니므로 기존 다가구주택의 면적이 증가한 것으로 보아야 한다. 따라서 기존 다가구주택을 부인하고 다주택으로 보는 것은 위법·부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점건물은 주택으로 사용한 층수가 4개로 3개를 초과하여 「건축법 시행령」 별표1에 규정한 다가구주택에 해당하지 아니한다. 따라서 쟁점건물은 「소득세법」에서 규정하는 1세대 1주택 비과세에 해당하는 다가구주택에 해당하지 아니한다.

「소득세법」의 입법취지도 다가구주택의 1주택으로 보는 규정을 엄격하게 축소해석하여 다가구주택을 구획된 각 부분을 하나의 주택으로 보되 예외적으로 일괄양도하는 경우 전체를 하나의 주택으로 본다는 취지이므로 「건축법 시행령」 별표1의 규모를 초과하는 주택까지 전체를 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

일괄양도된 쟁점건물을 1세대 주택의 특례가 적용되는 다가구주택에 해당되지 아니한다고 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 등 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들 및 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다.

(가) 등기사항전부증명서 및 건축물대장상 쟁점건물의 내역 및 주용도는 단독주택, 제2종근린생활시설이고, 층별 용도 및 면적은 아래 <표1>과 같다.

OOO

(나) 주택별 거주 이력 분석자료상 2015.12.3. 기준 쟁점건물의 101, 201, 202, 301, 302, 401, 501, 502, 601호에 주소지를 둔 거주자가 존재하고, 101호 거주자의 전입일자는 2013.2.20.이다.

(다) 처분청은 아래 <표2>와 같이 쟁점건물의 전체면적을 비과세분과 과세분으로 안분하여 청구인들이거주한 3층의 주택분에 대하여만 비과세하고나머지 층의 주택에 대하여는 과세하였다.

OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은쟁점건물 전체를 1세대 1주택으로 보아 양도가액 OOO원을 초과한 부분에 대하여만 과세대상으로 함이 타당하고, 그렇지 않다면 다가구주택 부분(3～5층)은 1주택으로 보고 비과세하고 용도변경한 부분(2층)에 대하여만 과세하여야 한다고 주장하나,쟁점건물은 당초 2층의 사무소를 주택으로 용도변경하여 사용함에 따라 주택으로 사용하는 층수가 4개이므로 「건축법 시행령」 별표 1의 다가구주택의 요건에 해당하지 않는 점, 「소득세법 시행령」 제155조 제15항 본문은 다가구주택의 경우 원칙적으로 ‘한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다’고 규정하고 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령 등

(1) 소득세법

제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(2) 소득세법 시행령(2014.2.21. 대통령령제25193호로 개정된 것)

제154조[1세대 1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. (단서 및 각 호 생략)

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. ⑪ 법 제89조 제1항 제3호 나목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 제155조에 따른 1세대 1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.

제155조[1세대 1주택의 특례] ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

제156조[고가주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.

(3) 건축법

제2조[정의] ② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

1. 단독주택

2. 공동주택

3. 제1종 근린생활시설

4. 제2종 근린생활시설

(4) 건축법 시행령(2016.2.11.대통령령 제26974호로 개정되기 전의 것)

제3조의5[용도별 건축물의 종류] 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

[별표 1]<개정 2014.11.28.>

용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제3조 제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)