조심 2015서3319 (2015.11.11)

양도

취소

실제 청구인이 신고한 취득가액은 소금감정에 의한 가액이기는 하나 쟁점주택과 대지면적ㆍ크기가 유사한 비교주택의 20**.**.*. 매매사례가액, 쟁점주택 취득 당시부터 양도 당시까지 OOOO시 주택매매가격지수의 추이 및 쟁점주택의 양도가액 등을 고려할 때 그 당시 시가에 해당한다고 보이는 점,이러한 사정에도 불구하고 처분청이 쟁점주택 상속개시 당시 시가를 산정하기 어려워 보충적 평가방법을 사용할 수밖에 없었다는 사실에 관하여 입증이 부족한 것으로 보이는 점 등에 비추어처분청이 쟁점주택 취득가액을 상증법상 보충적 평가방법에 의한 가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있음

소득세법 제97조

조심2019서2668

OOO세무서장이 OOO 청구인에게 한 2014년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO로부터 상속받은 OOO 소재 주택(대지 115.7㎡ 및 건물 116.89㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다) 2분의 1 지분을OOO양도하고 양도소득세를 신고하면서, 쟁점주택에 대한 상속재산가액이「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다)상 보충적 평가방법에 의한 OOO원으로 결정된 사실을 알고 감정평가법인에 감정을 의뢰하여 평가한 감정가액의 평균액 등을 근거로 쟁점주택의 취득가액을OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점주택의 취득가액을 부인하고 상속재산가액인 OOO원을 청구인의 쟁점주택 취득가액으로 보아 OOO 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점주택에 대한 상속세 신고시 주변 공인중개사사무실 3곳에서 확인한 OOO원을 상속재산가액으로 하여 상속세신고를 하였으나 처분청은 이를 상증세법에 의한 보충적 평가방법으로 평가한 OOO원을 상속재산가액으로 결정하였는바,

당초 상속세 신고가격 OOO원은 실제 양도가액 OOO원, 양도소득세 신고전에 감정평가법인 2곳에서 감정을 받은 감정평균가액 OOO원과 큰 차이가 없고, 비교주택 등 인근주택의 매매사례가액도 비슷한 수준이며, OOO 주택매매가격지수를 보면 상속개시일과 양도일 사이에 지표가 거의 변동이 없고, 당해 지역에 특별한 가격 변동의 사유가 있었다고 볼 만한 요인도 없으며,

설령, 소급감정이라 하여도 당해 자산의 상속 당시 시가가 입증된 때에는 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익을 산정해야 한다는 것이 대법원의 일관된 판례(대법원 2010.9.30. 선고 2010두8751 판결 등)이며 비교주택의 매매사례가액 또한 양도세 신고시 취득가격으로 신고한 가격과 거의 차이가 없으므로 이 건 처분은 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 제시한 감정가액은 상속개시일(평가기준일)로부터 10개월이 경과한 OOO에 감정되어 상증세법 시행령 제49조 제1항의 규정(평가기준일 전후 6개월)을 충족하지 못하는 점, 청구인이 제시한 감정평가의 목적이 양도소득세 신고를 위한 세무서 제출용인 점, 거래를 통한 다른 교환가격 등이 확인되지 않는 점 등을 종합하면 쟁점주택의 상속세 결정가액인 취득 당시 보충적 평가방법에 의한 가액(기준시가)을 시가로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 감정가액을 쟁점주택의 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세함이 타당한지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령

제163조[양도자산의 필요경비] ⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 생략)

(3) 상속세 및 증여세법

제60조[평가의 원칙 등］① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조[부동산 등의 평가］① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조[평가의 원칙 등］① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 심리자료 등에 의하여 확인되는 내용은 아래와 같다.

(가) 청구인은 상속개시 후 OOO 상속세 신고시 쟁점주택에 대한 상속재산가액을 쟁점주택 인근 공인중개업자(3인)가 확인한 시세에 의한 평가액 OOO원으로 하였으며, 공인중개업자의 시가평가 확인서는 동일한 양식의 동일 내용으로 기재되어 있음이 확인되고,

처분청은 상속세 신고서상 쟁점주택에 대한 상속재산평가액이 공신력 없는 평가기관이 평가한 가액이어서 이를 시가로 볼 수가 없다는 이유로 상증세법상 보충적 평가방법에 의해 평가한 OOO원으로 쟁점주택의 상속재산가액을 결정하였음이 상속세 결의서에 의하여 확인된다.

(나) 청구인이 OOO을 기준시점으로 하여 OOO 감정평가법인들에게 의뢰하여 평가한 쟁점주택의 감정가액은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 쟁점주택의 감정평가 내역

(다) 쟁점주택의 상속개시일 및 양도일 현재 개별공시지가 및 개별주택공시가격은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 쟁점주택의 개별공시가액

(2) 처분청은 감정가액을 쟁점주택의 취득 당시의 시가로 인정해야 한다는 청구주장에 대하여, 청구인이 제시한 감정가액은 상속개시일(평가기준일)로부터 10개월이 경과한 OOO 감정되어 상증세법 시행령 제49조 제1항의 규정(평가기준일 전후 6개월)을 충족하지 못하는 점, 청구인이 제시한 감정평가서가 양도소득세 신고를 위한 세무서 제출용으로 작성된 점, 거래를 통한 다른 교환가격 등이 확인되지 않는 점 등을 종합할 때, 쟁점부동산의 상속재산가액(취득 당시의 보충적 평가방법으로 결정한 기준시가)을 취득 당시의 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다는 의견이다.

(3) 청구인은 쟁점주택의 취득가액은 OOO원이라며 아래와 같이 주장한다.

(가) 쟁점주택과 인접하고 있는 OOO(이하 “비교주택”이라 한다)의 OOO자 매매사례가격은 OOO원으로, 비교주택은 쟁점주택과 대지면적이 동일하고, 건물의 방향 및 크기가 비슷하며, 거래일도 쟁점주택의 상속개시일OOO과 약 3개월 12일 차이가 나며, 2013년 개별주택가격의 경우도 쟁점주택이 OOO원, 비교주택이 OOO원으로 거의 차이가 없다.

(나) OOO 주택매매가격지수(2013년 3월을 100으로 봄)를 보면 OOO 단독주택의 경우 2013년 8월은 100.29, 양도일인 2014년 10월은 102.14로 상속개시일과 양도일의 지표차는 1.85로 거의 변동이 없고 쟁점주택 소재지에 특별한 가격변동의 사유가 있었다고 볼 만한 정황도 없다.

(다) 처분청은 상속세신고가격에 대한 별다른 확인절차 없이 세법에서 인정할 수 없는 가격이라는 이유만으로 쟁점주택에 대한 상속재산가액을 개별주택가격으로 결정하였으나 상속세 과세미달로 상속세 결정통지서를 받지 못하였고, 실제 청구인이 신고한 상속재산가액 OOO원을 인정한다 하더라도 상속세 과세미달이 되는 것은 동일하며,

처분청은 상속세 결정가액을 쟁점주택의 취득가격으로 보고 있으나, 소급감정이라도 쟁점주택의 상속 당시 시가가 입증된 때에는 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익을 산정해야 한다는 대법원 판례(대법원 2010.9.30. 선고 2010두8751 판결) 및 아래 ＜표3＞의 비교주택 등 인근주택의 매매사례가액 등을 감안할 때 쟁점주택의 취득가액을 청구인의 신고가액으로 보아 양도소득세를 경정하여야 한다.

＜표3＞ 쟁점주택 인근 주택의 매매내역(2012～2014년)

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 상속세 신고 당시 쟁점주택의 상속재산가액이 OOO원으로 결정되었고, 양도소득세 신고시 쟁점주택의 취득가액은 양도소득세 신고를 하기 위한 목적으로 소급감정한 평가액에 의한 것이므로 이를 쟁점주택의 취득가액으로 인정할 수 없다는 의견이나,

「소득세법」제97조 제1항 제4호 및 같은 법 시행령 제163조 제9항 등에서 상속으로 취득하는 경우에는 상증세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있으며, 상증세법 제61조 등에 따른 보충적 평가방법에 의한 상속재산의 평가는 상속개시 당시 시가를 산정하기 어려울 때에 한하여 적용할 수 있는 보충적인 평가방법이고, 시가를 산정하기 어려워서 보충적인 평가방법을 적용할 수밖에 없었다는 점에 관한 입증책임은 과세처분의 적법성을 주장·입증할 책임을 진 과세관청에 있는 점(대법원 1997.9.26. 선고 97누8502판결, 같은 뜻임), 처분청은 쟁점주택의 시가를 산정하기 어려운 것으로 보아 상증세법 제61조에서 규정한 보충적 평가방법(개별주택가격)에 의하여 평가하였으나, 이러한 쟁점주택 평가방법의 변화에도 불구하고 청구인은 상속세 과세미달이었으며, 그에 따라 상속세 결정통지서를 수령하지 못하여 정부가 결정한 쟁점주택의 상속재산가액(곧, 쟁점주택 취득가액)을 알지 못하였을 뿐더러 설령 알았다 하더라도 이를 상속개시 당시의 시가로 경정할 쟁송수단이 없어서 실제 양도소득세 과세에 즈음하여 이를 다툴 수밖에 없었던 점, 실제 청구인이 신고한 취득가액(OOO원)은 소급감정에 의한 가액이기는 하나 쟁점주택과 대지면적․크기가 유사한 비교주택의 OOO 매매사례가액(OOO원), 쟁점주택 취득 당시부터 양도 당시까지 OOO 주택매매가격지수의 추이 및 쟁점주택의 양도가액(OOO원) 등을 고려할 때 그 당시 시가에 해당한다고 보이는 점, 이러한 사정에도 불구하고 처분청이 쟁점주택 상속개시 당시 시가를 산정하기 어려워 보충적 평가방법을 적용할 수밖에 없었다는 사실에 관하여 입증이 부족한 것으로 보이는 점 등에 비추어 보충적 평가방법에 의한 가액보다는 청구인이 신고한 감정가액을 상증세법상 시가로서 쟁점주택의 취득가액으로 봄이 타당하다 할 것이다.

따라서, 처분청이 쟁점주택 취득가액을 보충적 평가방법에 의한 가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.