대전고등법원 2020.8.20.선고 2020나11788 판결

가. 원고: 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소부분을 취소합니다. 피고는 원고에게 13,485,402원 및 이에 대하여 이 사건 청구취지 변경신청서 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하십시오.. 나. 피고: 제1심판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 위 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각합니다.

이유

1. 제1심판결의 인용

원고와 피고가 항소하면서 이 법원에서 주장하는 사유는 제1심에서 이미 주장한 내용과 크게 다르지 않습니다. 이에 이 법원이 이 사건에 관하여 적을 이유는, 아래의 내용을 고쳐 쓰거나 추가하는 외에는 제1심판결의 이유 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용합니다.

2. 고쳐 쓰거나 추가하는 부분

■ 2면 7행부터 12행까지 부분을 아래와 같이 고쳐 씁니다.

가. 원고의 남편인 망 G은 2012. 1. 30. 피고에게 대전 유성구 C에 있는 지상 5층 D빌딩의 1층 62.81㎡, 4층 390.25m, 5층 314.215㎡(이하 '이 사건 건물'이라 합니다)를 임대차기간 2011, 4. 30.부터 2016. 4. 30.까지로 정하여 임대하기로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 이후 망 G이 원고와 합유등기를 하였고, 2013. 8.경 망 G이 사망한 이후 원고가 단독으로 이 사건 건물의 소유자가 되었습니다.

피고와 망 G이 체결한 위 임대차계약의 계약기간이 끝나자, 원고는 2016. 4. 30. 피고에게 이 사건 건물을 임대차보증금 100,000,000원, 월 차임 11,547,360원[(부가가치세 포함), 2018. 5. 1.부터 월 차임 8% 증액, 임대차기간 2016. 4. 30.부터 2019. 4. 30.까지로 정하여 임대하였고(이하 '이 사건 임대차계약'이라 합니다), 위 계약 내용 중이 사건과 관련된 부분은 아래와 같습니다.

■ 3면 아래에서 1행의 인정근거]에 "을 제1호증"을 추가합니다.

■ 4면 10행의 "위약벌 또는 손해배상의 예정액으로"를 "위약벌로"로 고쳐 씁니다. ■ 6면 5행부터 18행까지 부분을 아래와 같이 고쳐 씁니다.

가) 원고의 기망으로 인한 이 사건 임대차계약 취소 주장에 관한 판단을 제1호증의 2(사진)는 언제, 어디에서 찍은 것인지 알 수 없는 등 그 것만으로는 피고 주장과 같이 망 G이 이 사건 건물 5층의 실내조경 부분을 무단증축(이하 '무단증 축'이라 합니다)하였다는 사실을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없습니다 (피고는 이 사건 건물에 관한 최초 임대차계약은 2012. 1. 30. 망 G과 체결하였고, 망 G이 피고의 병원에서 치료를 받아 위 무단증축 사실을 알고 있었으므로 무단증축은 망 G이 한 것이라는 취지로 주장하나, 망 G이 피고의 병원에 방문하였다는 사실만으로 망 G이 이 사건 건물을 무단증축하였다거나 이를 숨기고 피고에게 임대한 것이라고 인정되지 않습니다).

■ 7면 12행부터 8면 15 행까지 부분을 아래와 같이 고쳐 씁니다.

(2) 원고측이 이 사건 건물을 무단증축하였다는 사실을 인정할 수 없음은 앞서 살펴본 바와 같습니다. 또한 앞서 인정한 사실과 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 사실 및 사정 즉, ① 원고가 2018. 2.경 소방시설 점검을 통해 무단증축을 확인할 때까지 원고와 피고 사이에는 이에 관하여 아무런 다툼이 없었고 피고가 수선을 요구한 바도 없는 점, ② 이후 원고와 피고 사이에 무단증축 문제로 다툼이 있었으나 원고가 피고에게 원상복구를 요구한 이외에 달리 피고가 이 사건 건물의 실제 사용·수익에 방해를 받은 적은 없는 것으로 보이는 점, ③ 유성구청은 2019. 4. 10. 원고에게 자진 정비를 요구하였는데 이때는 이미 이 사건 임대차계약이 종료한 이후이므로 피고는 임대기간동안 별다른 방해 없이 이 사건 건물을 병원 용도로 계속 사용·수익한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면 이 사건 건물이 무단증축 되었다는 사실로 인하여 피고가 이 사건 건물을 사용·수익하는 것을 방해받을 정도에 이르렀다고 보기도 어렵습니다. 따라서 원고가 수선의무를 부담함을 전제로 한 피고의 위 주장은 이유 없습니다. 나아가 피고가 2018. 8. 23. 원고에게 보낸 내용증명은 계약기간이 만료되면 임대차계약을 종료하겠다는 내용에 불과하므로, 이를 수선의무 불이행에 따른 계약 해지의 의사표시로 볼 수 없고, 또한 피고가 2019. 2. 19.자 준비서면을 통해 이 사건 임대차계약을 해지한다고 주장하기 전에 이미 이 사건 임대차계약은 원고의 해지로 인해 종료되었습니다. 피고의 원고의 수선의무 불이행으로 인한 해지 주장은 어느 모로 보나 이유 없습니다.

■ 10면 11행부터 16행 부분을 아래와 같이 고쳐 씁니다.

나) 위약금은 민법 제398조 제4항에 의하여 손해배상의 예정으로 추정되므로 위약금이 위약벌로 해석되기 위해서는 특별한 사정이 주장·입증되어야 합니다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다9034판결 등 참조).

원고는 이 사건 임대차계약서 제23조 제4항에는 '위약금'으로, 제25조 제3항에서는 '손해배상금'으로 명칭을 구분하고 있는 점, 제23조 제3항에서 손해배상 청구가 가능함을 별도로 규정하고 있는 점에 비추어, 이 사건 임대차계약 제23조 제4항의 위약금 약정은 위약벌로 보아야 한다고 주장합니다. 그러나 위약금은 손해배상의 예정으로 추정되므로(민법 제398조 제4항) '위약금'이라는 명칭만으로, 위약벌로 해석할 수는 없는데, 원고가 별도의 손해배상의 약정이라는 취지로 주장하는 이 사건 임대차계약 제23조 제3항은 동조 제1항에서 특별히 정하고 있는 계약해지 사유(비용 지급의 1회 연체, 임차인의 재산이 압류되는 경우 등)로 인한 해지의 경우에도 손해배상을 청구할 수 있음을 명시하고 있고, 같은 조 제4항은 임차인의 귀책으로 해지되는 경우의 손해배상을 규정하고 있을 뿐입니다. 따라서 원고가 주장하는 사정만으로는 이 사건 임대차계약 제23조 제4항을 위약벌 약정으로 해석할 수 있는 특별한 사정이 있다고 인정할 수 없습니다. 결국 위와 같은 임대차계약 해지에 따른 위약금 약정과 원상복구의무 지체에 따른 손해배상금 약정은 모두 손해배상의 예정에 해당한다고 봄이 타당합니다.

■ 12면 14행부터 13면 11행 부분을 아래와 같이 고쳐 씁니다.

① 이 사건 임대차계약은 임차인인 피고의 의무불이행에 대해서만 손해배상의 예정에 대해 규정하고 있을 뿐 임대인인 원고의 의무불이행에 대해서는 아무런 규정을 두고 있지 않은 점, 임차인에게는 준수의무(제17조), 금지사항(제28조)등을 규정하면서, 임대인의 면책사항(제20조)을 규정하고 있는 점 등으로 미루어, 계약의 내용이 임대인에게 유리하게 작성된 것으로 보입니다.

② 이 사건 임대차계약 상 임대차 계약 해지에 따른 손해배상의 예정액은 월 차임의 10배인데 신규임차인을 유치하기 위한 중개수수료, 신규임차인을 유치하기까지 소요되는 월차임 상당의 일실수입 등을 고려하더라도 예상되는 원고의 손해에 비하여 그 예정액의 비율이 매우 높습니다. 또한 원상복구의무 지체에 따른 손해배상의 예정액은 원상복구 완료일까지 월 차임과 관리유지비 합계액의 2배인데, 통상 원상복구가 지체되어 임대인이 입게 되는 손해는 그 기간 동안 월 차임 상당액임에 비추어 이 역시 예정액의 비율이 높습니다.

③ 이 사건 임대차계약이 종료될 시점에 계약기간은 4개월 정도밖에 남지 않았고, 당시 임대차보증금 100,000,000원에서 피고의 연체 차임과 원상회복의무 지체로 인해 원고가 입게 되는 손해를 공제함으로써 원고는 대부분의 손해를 전보 받을 수 있었을 것으로 보입니다. 이 사건 임대차계약 종료 과정에서 위와 같이 공제한 후 남은 원고의 실제 손해액은 그리 크지 않은 것으로 보입니다. 원고는 차임연체로 인해 자신의 생활이 궁핍해졌으므로 손해가 막심했다는 취지로 주장하나, 원고가 세금을 체납하여 발생한 가산세나 사채이자 등은 피고의 의무불이행과 상당인과관계 있는 손해가 아닌 것으로 보입니다.

④ 위와 같은 사정 외에도 원고와 피고의 각 지위, 이 사건 임대차계약의 목적 및 내용, 그 당시의 거래관행과 경제상태 등 모든 사정을 참작하여 보면, 위 각 손해배상의 예정액 지급이 피고에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 볼 수 있습니다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하여야 합니다. 제1심판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 이에 대한 원고와 피고의 항소를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결 합니다.