[청구번호]조심 2018서1183 (2018. 6. 20.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]일시적으로 주거가 아닌 용도로 사용되고 있다하더라도 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 경우 주택에 해당하는 것인 점 등에 비추어 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없음

[관련법령] 소득세법 제89조 / 소득세법 시행령제154조 / 소득세법 시행령제155조

[참조결정]조심2012서5318

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2016.5.12. 서울특별시 OOO 토지 및 그 지상건물(이하 “쟁점1주택”이라 한다)을 양도하고, 2016.7.4. 처분청에 쟁점1주택이 「소득세법」 제89조에서 양도소득세 비과세대상으로 규정한 1세대 1주택에 해당하는 것으로 보아 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 양도일 현재 청구인의 배우자가 충청북도 OOO(이하 “쟁점2주택”이라 한다) 및 경기도 OOO(이하 “쟁점3주택”이라 한다)를 보유하고 있는 것으로 보아, 청구인의 신고내용을 부인하고 2018.1.5. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.2.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인의 배우자는 2015.4.17. 쟁점3주택을 취득하고, 그로부터 3년 이내인 2016.5.12. 종전주택인 쟁점1주택을 양도하였으므로, 쟁점3주택을 대체취득하는 과정에서 일시적으로 1세대 2주택에 해당하는 것이므로 「소득세법」 제89조 및 같은 법 시행령 제155조 제1항에서 양도소득세 비과세대상으로 규정하는 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용할 수 있다.

(2) 처분청에서 청구인의 배우자 소유로 본 쟁점2주택은 OOO에 대한 채권 OOO원을 담보할 목적으로 그 등기명의를 이전받은 것이므로, 그 실소유자는 OOO이다.

설령, 쟁점2주택이 청구인 배우자의 소유로 인정된다 하더라도 쟁점2주택은 온천단지 내에서 숙박시설인 펜션으로 이용되고 있으므로 주택에 해당하지 않는다.

나. 처분청 의견

쟁점1주택 양도당시 청구인 및 청구인의 배우자는 쟁점1주택을 포함하여 3주택을 소유하고 있었던 것으로 확인되고, 청구인의 배우자가 OOO에 대한 채권을 담보할 목적으로 쟁점2주택의 소유권을 이전받았다거나, 쟁점2주택이 사실상 펜션으로 이용되고 있으므로 주택에 해당하지 않는다는 청구주장은 이를 입증할 증거가 부족하여 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

1세대 1주택 비과세 규정을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(2) 소득세법 시행령

제154조[1세대 1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

제155조[1세대 1주택의 특례] ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 거주주택 : 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록 및 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자의 등록을 한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택 : 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

제167조의3[1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위] ① 법 제104조 제4항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점1주택을 취득한 날(2006.10.20.)부터 1년 이상이 지난 후 쟁점3주택을 취득(2015.4.17.)하였고, 쟁점3주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도(2016.5.12.)하였으므로, 쟁점2주택이 청구인의 배우자 소유가 아니거나, 주택에 해당하지 않는다면 「소득세법」 제89조 및 「소득세법 시행령」 제155조 제1항에서 비과세 대상으로 규정하는 일시적인 1세대 2주택에 해당하게 된다.

(2) 청구인의 OOO이자 장애인 복지시설 운영자인 OOO에게 복지사업에 필요한 금전을 대여하였고, 차용금에 대한 담보조로 OOO 소유의 쟁점2주택의 소유권을 OOO 명의로 이전받았다고 주장하며, 차용증 등 관련 증빙을 제출하였다.

(가) 쟁점2주택 등기부등본에 의하면, 쟁점2주택은 2005.2.24. OOO이 매매로 취득하여 2005.4.29. OOO에게 매매를 원인으로 양도하였고, 쟁점1주택 양도일 이후인 2017.11.8. 매매(거래가액 OOO원)를 원인으로 다시 OOO에게 소유권이 이전된 사실이 확인된다.

청구인은 이에 대하여 쟁점2주택의 실소유자는 OOO인데, 청구인의 OOO에 대한 OOO원의 대여금 채권을 담보할 목적으로 청구인 명의로 소유권을 이전한 것이고, OOO이 대여금을 변제하면 쟁점2주택의 소유권을 환원하여 줄 예정이었으며, 이러한 사실이 기재된 약정서가 존재하였으나 현재 보관하고 있지 않아 매매형식으로 소유권을 환원하였다고 주장한다.

(나) 청구인은 2005.5.3. OOO 소유의 충청북도 OOO 토지 및 그 지상건물에 대하여 채권최고액을 OOO원으로 하는 근저당권을 설정한 사실이 확인된다.

(다) 청구인이 제출한 차용증에 의하면, 2005.4.10. OOO에게 OOO원을 대여하였다는 내용이 기재되어 있고, OOO의 인영이 각 날인되어 있다.

OOO에게 위 금액을 대여한 내역 및 2005.4.10. 이후 OOO이 차용한 금액을 OOO에게 변제한 내역은 확인되지 아니하고, 청구인은 OOO에게 대여금을 변제한 내역으로 OOO 계좌거래내역을 제시하였으나, 이는 2003.1.6.부터 2005.3.29.까지의 거래내역으로, 모두 위 차용증 작성 이전에 해당하는 것으로 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점2주택은 주택이 아닌 펜션 또는 리조트이므로, 쟁점1주택 양도에 대해 일시적 1세대 2주택 비과세 특례규정이 적용되어야 한다고 주장한다.

이에 대하여 처분청은 쟁점2주택은 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있으므로 주택에 해당한다는 의견이며, 처분근거로 다음과 같은 자료를 제출하였다.

(가) 쟁점2주택이 위치한 건물의 명칭은 OOO이고, 철근콘크리트 구조의 주용도 공동주택(아파트) 지상 5층 건물이며, 이 중 쟁점2주택의 전유부분 면적은 41.04㎡, 공용부분 면적은 19.6㎡으로 확인된다.

(나) 전체 64개 세대 중 32개 주택의 소유자인 OOO이라는 상호로 사업자등록(숙박 및 음식점업)을 한 것으로 확인된다.

(다) OOO를 통해 쟁점2주택이 위치한 건물을 펜션이 아닌 ‘OOO’으로 소개하고 있고, OOO의 규모는 지상5층, 지하1층이며 구조는 방2, 주방, 욕실, 베란다 구조의 20형, 22형, 24형, 27형, 45형으로 구성되어 있다고 소개되어 있다.

(라) OOO청의 재산세 부과내역을 확인한 결과, 쟁점2주택은 2005.1.1.～2016.5.12. ‘주택분’으로 재산세가 과세되었으며, 납세의무자는 OOO인 것으로 확인된다.

(4) 우리 원은 2018.5.4. 쟁점2주택에 대한 현장확인조사를 실시하였는데, 쟁점2주택이 위치한 건물의 현관에는 OOO라는 안내문구가 적혀 있고, 쟁점2주택의 내부는 방2, 주방, 화장실로 구성되어 있으며, 침대, TV, 냉장고, 옷장, 식탁, 인덕션 등의 설비를 갖추고 있었다.

또한, 쟁점2주택의 방에는 침대, 침구, 화장대, 장식장, 의자, 커텐 등이 갖추어져 있고, 옷걸이, 옷 등이 보관되어 있었으며, 주방에는 싱크대, 식탁, 식탁의자 등이 구비되어 있고, 싱크대에 식기 등이 정리되어 있었다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여,

(가) 먼저, 쟁점2주택은 OOO에 대한 채권을 담보할 목적으로 그 등기명의를 이전받은 것이므로, 그 실소유자는 OOO이라는 청구주장에 대하여 살펴본다.

양도담보라 함은 채권을 담보하기 위하여 담보목적물을 채권자에게 양도하고 담보된 채무를 이행할 경우 채권자로부터 그 목적물을 반환받고, 불이행하는 경우 채권자가 그 재산을 매각하여 우선변제받거나 그 재산을 확정적으로 취득하는 것을 말한다(조심 2012서5318, 2013.5.9. 참조).

이 건의 경우, 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 쟁점2주택을 양도한다거나 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용·수익한다는 의사표시가 있었던 것으로 보이지 않는 등 쟁점2주택의 소유권등기이전이 청구주장과 같이 채권을 담보하기 위한 것인지에 대한 객관적인 증빙이 부족한 점, 부동산 등기부등본상 등기원인이 매매로 기재되어 있는 점 등에 비추어 볼 때, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(나) 다음으로, 쟁점2주택이 주택에 해당하지 않는다는 청구주장에 대해 살펴본다.

쟁점2주택이 위치한 건물의 명칭은 OOO이고 주용도는 공동주택(아파트)으로 확인되는 점, 충주시청의 재산세 부과내역상 쟁점2주택에 2005.1.1.～2016.5.12. ‘주택분’으로 재산세가 과세되었던 것으로 확인되는 점, 쟁점2주택은 그 구조·기능·시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있는 것으로 현장확인조사된 점, 일시적으로 주거가 아닌 용도로 사용되고 있다 하더라도 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 경우 주택에 해당하는 것인 점 등에 비추어 볼 때, 이에 대한 청구주장도 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(다) 따라서 쟁점1주택 양도 당시 청구인 및 청구인의 배우자는 쟁점1주택을 포함하여 3주택을 소유하고 있었으므로, 쟁점1주택 양도에 1세대 1주택 비과세 특례규정의 적용을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.