국심2006서3560 (2006.12.28)

양도

기각

조세특례제한법상의 신축임대주택이 되기 위해서는 구청장에게 임대사업자로 등록한 날로부터 양도한 시점까지의 임대기간이 5년 이상이 경과되어야 하나, 5년이 경과되지 않았으므로 장기임대주택으로 보아 과세한 처분은 정당함.

조세특례제한법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

조심2008중0924

심판청구를 기각합니다.

처분개요

가. 청구인은 2000.2.21. OOOOO OOO OO OOOOO OOO빌라 다세대주택 8세대를 신축하여 이 중 6세대를 5년이상 계속 임대하다가 2006.4.30. 3세대(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 양도하고 양도소득세가 100분의 100 감면되는 건설임대주택을 양도한 것으로 하여 양도소득과세표준예정신고를 하였다.

나. 처분청은 청구인이 2000.1.20. 세법의 규정에 의한임대사업자등록을 하였으나 임대주택법상 임대사업자로등록한 사실이 없어 쟁점주택을 신축임대주택이 아닌장기임대주택으로 보아 양도소득세의 100분의 50을 감면하고 2006.8.9. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 5,678,460원을 경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2006.10.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 청구인이 주택임대사업을 하면서 관할구청장에게 임대사업자 등록을 하지 아니하였으므로 신축주택에 대한 양도소득세의 감면특례 규정을 적용 받지 못한다고 하나 청구인은 2001.1.20. 관할세무서장(처분청)에 사업자등록을 하였고, 쟁점주택을 5년 이상 임대하였으며, 임대주택법 제6조는 “대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장, 군수 또는 구청장에게 등록을 신청할 수 있다”고 규정하고 있어 임대사업자등록의 기한이나 임대사업자등록을 기한 내에 하지 아니하면 세액감면이 배제된다는 규정이 없으며, 2005.12.14. OO구청장에게 임대사업자등록을 하였으므로 신축임대주택에 해당함에도 장기임대주택으로 보아 과세함은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점주택이 신축임대주택임에도 불구하고 장기임대주택으로 보는 것은 부당하다고 주장하나, 조세특례제한법 제97조의 2 제1항 제2호는 신축임대주택의 요건을 임대주택법에 의한 건설임대주택으로 규정하고 있는 바, 임대주택법은 지방자치단체장에게 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 임대사업자가 임대목적으로 건설하여 임대한 주택을 건설임대주택으로 규정하고 있어 쟁점주택은 건설임대주택에 해당되지 아니하므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택이 양도소득세가 전액 감면되는 신축임대주택에 해당하는지 여부

나. 관련법령

(1) 조세특례제한법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 임대주택 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

1.1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

② 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.

(2) 조세특례제한법 시행령 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】③법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

(3) 조세특례제한법 제97조의 2【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 신축임대주택 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택

가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택

②제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다.

(4) 임대주택법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

1. “임대주택”이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2.“건설임대주택”이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택.

4.“임대사업자”라 함은 국가·지방자치단체·대한주택공사· 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사·제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자또는 제6조의 2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다.

(5) 임대주택법 제6조【임대사업자의 등록】① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장·군수 또는 구청장에게 등록을 신청할 수 있다

(6) 임대주택법 시행령 제7조【임대사업자의 등록절차】①법 제6조제1항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록을 하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 바에 따라 등록신청서를 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 제출하여야 한다.

②시장·군수 또는 구청장은 제1항의 등록신청서를 접수한 때에는 신청인이 제6조제2항의 등록기준에 적합한지 여부를 확인하고 적합한 요건을 갖추었다고 인정하는 경우에는 임대사업자등록부에 이를 등재하고, 등록증을 신청인에게 교부하여야 한다.

③제2항의 규정에 의하여 등록증을 교부받은 자는 등록사항에 변경이 있을 때에는 변경사유가 발생한 날부터 30일이내에 시장·군수 또는 구청장에게 이를 신고하여야 한다.

(7) 임대주택법시행령 제6조【임대사업자의 범위 및 등록기준 등】 ① 법 제6조 제1항에서 “대통령령이 정하는 호수”라 함은 단독주택의 경우에는 2호, 공동주택의 경우에는 2세대를 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 쟁점주택 취득 및 양도 상황은 아래 <표>와 같음이 쟁점주택의 등기부등본 및 집합건축물대장에 의하여 확인되고, 청구인이 쟁점주택을 6년 3개월간 임대한 사실이 청구인이 제시한 임대차계약서에 의하여 확인되고, 청구인은 2005.12.14. 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 임대사업자로 등록하였음이 OO구청장이 교부한 임대사업자등록중에 의하여 확인되며, 이와 같은 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

청구인의 쟁점주택 취득 및 양도 상황

(2) 청구인은 2001.1.20. 관할세무서장(처분청)에 사업자등록을 하였고, 쟁점주택을 5년 이상 임대하였으며, 임대주택법 제6조는 “대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장, 군수 또는 구청장에게 등록을 신청할 수 있다”고 규정하고 있어 임대사업자등록기한을 정하거나 기한 내에 하지 아니하면 세액감면이 배제된다는 규정이 없으며, 쟁점주택을 양도하기 전인 2005.12.14. OO구청장에게 임대사업자등록을 하였으므로 쟁점주택이 신축임대주택에 해당함에도 이를 장기임대주택으로 보아 과세함은 부당하다는 주장이고, 처분청은 조세특례제한법 제97조의 2 제1항 제2호는 신축임대주택의 요건을 임대주택법에 의한 건설임대주택으로 규정하고 있고, 임대주택법 제2조 및 제6조는 임대사업을 하기 위하여 시장·군수 또는 구청장에게 등록을 한 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택을 건설임대주택으로 규정하고 있어 쟁점주택이 건설임대주택에 해당되지 아니하므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다는 의견이다.

(3)살피건대, 조세특례제한법 제97조의 2제1항은1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된주택으로서임대주택법에 의한 건설임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 그 양도소득세를 면제하도록 규정하고 있고, 임대주택법 제2조 및 제6조는 건설임대주택을 임대사업을 하기 위하여시장·군수 또는 구청장에게등록을 한 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택으로 규정하고 있는 바, 청구인이 OO구청장에게 임대사업자로 등록한 날은 2005.12.14.이므로 이 때에 비로소 청구인이 임대주택법에 규정한 임대사업자가 되었고, 쟁점주택이 건설임대주택이 된 것이며, 쟁점주택이 조세특례제한법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택이 되기 위하여는 이 시점부터 임대기간을 계산하여야 하는 것이므로 청구인이 쟁점주택을 양도한 2006.4.30.에는 쟁점주택을 5년 이상 임대한 것이 아니라고 할 것이다.

따라서 처분청이 쟁점주택을 장기임대주택으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.