조심2014서2442 (2014.09.17)

양도

기각

청구인 세대가 주택(A동) 및 근린생활시설(B동) 모두를 주거공간으로 사용하였다고 볼 만한 객관적인 증빙자료가 제시되지 아니한 점, 쟁점부동산의 매매계약일 현재 쟁점토지의 지목이 대지로 되어 있고, 근린생활시설 건축물의 부속토지에 대한 개별공시지가가 별도로 고시되어 있지 아니한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움

소득세법 제89조제1항 / 소득세법 시행령제154조

조심2009서2087

조심2015중0614

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가.청구인과 OOO은 OOO 대 230.7㎡(등기사항전부증명서상 공유자 지분 2분의 1 청구인, 2분의 1 OOO, 이하 “쟁점토지”라 한다)와 같은 곳 제A동 제2층 벽돌조 시멘트기와지붕 2층 주택 지층 84.96㎡, 1층 84.96㎡, 2층 79.37㎡(등기사항전부증명서상 소유자 청구인, 이하 “쟁점A동주택”이라 한다), 같은 곳 B동 제1호 벽돌조 슬래브지붕 2층 근린생활시설 1층 30.25㎡, 2층 30.25㎡(등기사항전부증명서상 공유자 지분 2분의 1 청구인, 2분의 1 OOO, 이하 “쟁점B동건물”이라 하고, 쟁점토지 및 쟁점A동주택과 합쳐 “쟁점부동산”이라 한다)를 2013.8.9. 주식회사 OOO에게 양도하였고, 청구인은 쟁점부동산 중 청구인 해당지분을 시모인 OOO으로부터 2012.10.16. 증여를 원인으로 취득하였다.

쟁점부동산의 양도와 관련하여 주식회사 OOO는 2013.6.1. 청구인과 아래〈표1〉과 같이 부동산매매계약서(이하 “쟁점부동산매매계약서”라 한다)를 작성하였고, OOO과는 아래〈표2〉와 같이 부동산매매계약서를 작성하였다.

〈표1〉청구인과 OOO간에 맺은 부동산매매계약서

〈표2〉OOO과 OOO간에 맺은 부동산매매계약서

나. 청구인은 쟁점부동산 중 청구인 지분에 대한 양도소득세를 신고하면서 쟁점A동주택 및 부속토지 해당분은 1세대1주택 비과세로 신고하고 쟁점B동건물 및 부속토지 해당분의 양도가액은 쟁점부동산매매계약서상 쟁점B동건물의 가액으로 구분기재된 OOO원, 취득가액은 OOO원으로 하여 양도차익을 OOO원으로 신고하였다.

다. 처분청은 이에 대하여 쟁점A동주택 및 부속토지 중 청구인 지분에 대하여는 1세대1주택 비과세를 인정하였으나, 쟁점B동건물 및 부속토지 중 청구인 지분에 대하여는 쟁점부동산매매계약서에 구분기재된 쟁점A동주택 및 쟁점B동건물의 가액이 임의로 구분기재한 것으로 그 가액이 불분명하다고 보아 총 매매가액OOO을 쟁점A동주택 및 부속토지와 쟁점B동건물 및 부속토지의 기준시가(개별공시지가) 비율로 안분하여 쟁점B동건물 및 부속토지 해당분의 양도가액을 OOO원으로 재계산하여 2014.1.20. 청구인에게 2013년 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2014.4.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산은 지하 1층에 지상 2층 건물로써 청구인과 OOO이 1층과 2층을 나누어 소유하고 있었으므로 지하실도 1/2씩 나누어 사용하였으며, 쟁점부동산을 실질적으로 단독주택과 동일하지만 형식상 집합건물로 되어 있을 뿐이다.

청구인과 동거가족은 쟁점A동주택 2층과 쟁점B동건물 2층에서 거주하였으며 쟁점A동주택의 지하실은 주거용으로 전세를 주어 청구인 세대가 양도물건 전부를 주거로 사용하였으므로 쟁점B동건물 및 부속토지 중 청구인 해당지분에 대하여 1세대1주택으로 보아 비과세하여야 한다.

결국, 실질과세원칙에 따라 쟁점부동산은 공부상 집합건물이지만 실질상 단독주택에 해당하며 청구인이 사용한 쟁점A동주택 및 쟁점B동건물 전체를 주택으로 보아 양도소득세를 비과세함이 타당하다(쟁점A동주택은 1981.11.16. 사용승인을 받았고, 쟁점B동건물은 1988.3.31. 증축한 건물임).

(2) 쟁점B동건물과 그 부수토지는 도시계획상 도로부지로 편입될 예정인데, 일반적으로 도로의 개별공시지가는 일반개별공시지가의 30% 수준에 해당하므로 처분청이 일반개별공시지가를 기준으로 쟁점A동주택과 쟁점B동건물의 부속토지의 기준시가를 계산하였지만 쟁점B동건물의 부속토지는 쟁점A동주택의 부속토지의 30%를 기준으로 계산하는 것이 마땅하므로 기준시가 비율을 재계산하여 안분하여야 한다.

(3) 당초 쟁점부동산의 매매가액을 매수자와 결정하고 쟁점B동건물에 대한 매매가액을 결정하기 어려워 OOO에 도로로 편입될 쟁점B동건물과 그 부수토지의 매매가액을 얼마로 구분해야 하는지 문의하였는바, OOO에서는 원칙적으로 매매가액을 개별공시지가 이하로 이루어질 수 없으나 쟁점B동건물과 그 부수토지는 도로로 편입될 토지이기에 쌍방간의 협의하에 결정하여도 무방하다고 하였다.

쟁점B동건물의 부수토지는 도로로 기부될 토지이기 때문에 청구인이 매매계약을 체결하기 전에 증여형식이든, 기부채납형식이든 정리를 하였다면 이 건과 같은 양도소득세 문제가 발생하지 않았을 것으로 매수인도 쟁점B동건물의 부수토지가 도로로 변경되어 청구인 소유가 아닐지라도 이를 매입할 수 밖에 없는 실정이었다.

즉, 쟁점부동산의 매매가액 OOO원은 쟁점B동건물에 대한 부수토지를 제외한 금액을 기준으로 결정된 금액이므로 청구인이 매매계약체결 전에 쟁점B동건물의 부수토지를 정리하지 못해 양도소득세를 납부해야 하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 양도한 쟁점부동산은 2012.10.16. 동일세대원인 시모로부터 증여받아 매도한 물건으로, 증여세 신고시 청구인은 쟁점A동주택은 단독주택으로 쟁점B동건물은 일반건물로 증여세 신고하면서 쟁점A동주택의 임대보증금 OOO원을 채무액으로 공제하여 신청하였다.

따라서, 청구주장대로 쟁점A동주택 2층과 쟁점B동건물 2층 전체를 주거용으로 본다 하더라도 청구인이 쟁점B동건물에서 거주하고 쟁점A동주택에서는 다른 세대가 거주하고 있어 각각 2세대 이상이 별도로 주거공간으로 사용한 경우로서, 한울타리 안의 2동의 주택은 1세대가 하나의 주거공간으로 사용하는 경우 1주택으로 보는 것이고 2세대 이상이 별도의 주거공간으로 사용하는 경우 1세대1주택에 해당하지 아니하므로OOO 쟁점B동건물의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세로 볼 수 없다.

(2) 쟁점토지의 양도당시 지목이 대지이고 실질적인 용도도 대지 로서 쟁점토지는 지목이 일치하는 경우로서 지목변경예정이란 이유로 개별기준시가를 30%의 가액으로 변경 적용할 법적 근거가 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

①쟁점A동주택 2층 및 쟁점B동건물 2층은 한울타리안에 위치한 것으로 청구인 세대가 하나의 주거공간으로 사용하였으므로 쟁점A동주택 및 쟁점B동건물의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

② 일괄 양도한 쟁점A동주택 및 쟁점B동건물의 매매계약서에 구분기재된 가액이 임의기재된 것으로 그 가액이 불분명한 경우에 해당한다고 보아, 총 매매가액을 기준시가 비율로 안분하여 쟁점B동건물 및 그 부속토지의 양도가액을 계산한데 대하여, 쟁점B동건물 및 그 부속토지는 도로편입이 예정되어 있는 곳이므로 기준시가 비율로 안분계산시 도로의 기준시가를 사용하여야 한다는 청구주장의 당부

③ 쟁점B동건물 및 부속토지의 양도가액이 0원이라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청에서 작성한 청구인에 대한 1세대1주택 비과세 검토조서를 보면, OOO에 대하여는 28년 7개월을 보유하였다 하여 1세대1주택 비과세로 처리한다고 기재되어 있다.

(2) 쟁점토지 및 쟁점B동건물의 등기사항전부증명서상 청구인과 OOO이 각 2분의 1을 소유하고, 쟁점A동주택의 경우 등기사항전부증명서상 청구인이 전부 소유한 것으로 나타나나, 청구인과 OOO이 각각 주식회사 OOO와 맺은 쟁점부동산에 대한 부동산매매계약서(위〈표1,2〉참조)를 보면, 쟁점토지와 쟁점B동건물의 경우 청구인과 OOO이 각각 전체면적의 1/2에 해당하는 면적을 소유한 것으로 되어 있고, 쟁점A동주택의 경우 지층 84.96㎡는 청구인과 OOO이 각각 1/2을 소유하고 1층 84.96㎡는 OOO이 2층 79.37㎡는 청구인이 소유한 것으로 되어 있다.

(3) 청구인의 주민등록표 등·초본을 보면, 청구인은 1999.10.18. OOO로 전입하여 2013.8.12. 전출한 것으로 나타난다.

(4) 청구인이 2013.1.31. 처분청에 제출한 증여세 과세표준신고서를 보면, 청구인은 OOO으로부터 2012.10.16. OOO(건물 및 부속토지)와 같은 곳 제2층 제201호 79.37㎡를 증여받아 증여재산가액을 OOO원OOO, 채무액을OOO원으로 신고하였고, 채무액에 대한 근거 자료로 아래 〈표3〉과 같은 내용의 전세계약서를 제출한 것으로 나타난다.

〈표3〉

(5) 청구인은 청구주장에 대한 근거자료로 쟁점부동산매매계약서(위〈표1〉참조), OOO에서 발급한 고객종합정보내역(OOO 매월 주거용 전기사용량이 나타남), 쟁점토지의 토지이용계획확인서, 쟁점A동주택 집합건축물대장, 쟁점B동건물 일반건축물대장, OOO의 등기사항전부증명서 등을 제출하였다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

「소득세법」에서 “주택”이라 함은 건축물관리대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 관할관청의 허가 및 등기 유무와는 관계없이 주거에 사용하는 건물을 뜻하는 것이고, 사실상의 용도가 주거용이고 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 이상 반드시 1동의 건물이어야 하고 그 대지도 1필지의 토지이어야 하는 것은 아니라 할 것이며, 한울타리 안에 2동 이상의 주거용 건물이 있는 경우로서 2동 이상의 주거용 건물이 동일한 생활영역 안에 있다면 1세대1주택 판정시 이를 하나의 주택으로 보는 것이 타당하다 할 것인바(대법원 91누10367, 1992.8.18., 조심 2009서2087, 2009.7.10. 같은 뜻임),

청구인은 청구인 세대가 쟁점B동건물 2층과 쟁점A동주택 2층을 모두 주거용으로 사용하였으므로 쟁점B동건물 2층에 대하여도 1세대1주택 비과세를 적용하여야 한다고 주장하나,

쟁점부동산의 양도일로부터 약 10개월전에 청구인이 OOO으로부터 쟁점부동산 중 청구인 해당지분을 증여받고 처분청에 한 증여세 신고시 OOO이 쟁점A동주택 2층을 임대하고 받은 임대보증금 OOO원을 채무가액으로 신고한 사실이 있는 점, 쟁점부동산매매계약서상에 “현 세입자는 매도인 책임으로 내보낸다”고 특약사항으로 기재되어 있는 점, 달리 쟁점부동산 양도당시 청구인 세대가 쟁점A동주택 2층 전부를 주거공간으로 사용하였다고 볼 만한 객관적인 증빙자료를 제시하지 아니하고 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(7) 쟁점②에 대하여 살펴본다.

「소득세법」제100조, 같은 법 시행령 제166조 제6항 및 「부가가치세법 시행령」제64조에서 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」제99조의 규정에 의한 기준시가가 모두 있는 경우에는 계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것으로 규정하고 있는바,

청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가 비율로 안분계산시 쟁점B동건물의 부수토지가 도로로 편입될 예정이므로 쟁점B동건물의 부수토지의 기준시가에 적용할 개별공시지가는 공시된 개별공시지가가 아닌 동 가액의 30% 상당액으로 하여야 한다고 주장하나,

쟁점토지의 등기사항전부증명서상 쟁점부동산매매계약서 계약일 현재 지목이 대지로 나타나는 점, 쟁점토지가 쟁점A동주택의 부속토지와 쟁점B동건물의 부속토지로 구분되어 개별공시지가 별도로 산정되어 고시되어 있지 아니한 점, 쟁점부동산매매계약서상 구분기재된 쟁점A동주택 및 부수토지와 쟁점B동건물 및 부수토지의 매매가액이 감정평가 등 합리적인 절차없이 임의로 구분기재한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(8) 쟁점③에 대하여 살펴본다.

청구인은 쟁점B동건물의 부속토지가 도로로 편입될 예정이므로 실제 쟁점부동산매매계약서상 총 매매가액 OOO원은 쟁점B동건물 및 그 부속토지의 가액이 제외된 금액이라고 주장하나,

쟁점부동산매매계약서상 그 매매대상으로 쟁점B동건물 및 부속토지가 포함되어 있고 특약사항에서 쟁점B동건물 및 부속토지의 가액을 구분기재되어 있으므로 이에 대한 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령 등

(1) 소득세법

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령으로 정하는 1세대1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

제100조(양도차익의 산정) ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

(2) 소득세법 시행령

제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. (단서 생략)

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

⑨ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다.

제156조(고가주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

제166조(양도차익의 산정 등) ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다.

(3) 소득세법 시행규칙 제72조(1세대1주택의 특례) ② 영 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2이상의 주택으로 분할하여 양도(영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대1주택으로 보지 아니한다. 이 경우 주택 및 그 부수토지의 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우의 당해주택(그 부수토지를 포함한다)과 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 잔존토지 및 잔존주택(그 부수토지를 포함한다)은 그러하지 아니하다

(4) 부가가치세법 시행령 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산)법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액