국심1991서0039 (1991.04.03)

양도

경정

검인계약서상 양도금액은 단지 쟁점부동산의 소유권이전과 관련하여 요식절차로서 이를 작성한 것으로 보여 그 기재금액이 사실과 달리 작성될 가능성을 배제할 수 없음

국세기본법 제81조【심사청구에 관한 규정의 준용】

성북세무서장이 90.7.16 청구인에게 과세한 89귀속 양도소득

세 98,720,130원 및 동 방위세 20,123,670원의 처분은 과세대

상 부동산(서울특별시 도봉구 OO동 OOOO OO 소재

대지 427.12평방미터 및 위 지상 상가건물 530.64평방미터)의

양도가액을 152,000,000원으로 한 과세표준과 세액으로 이를

경정한다.

1. 사실

청구인은 서울특별시 성북구 OO동 OOOOO에 거주하는 사람으로서, 같은시 도봉구 OO동 OOOO OO 소재 대지 427.12평방미터와 위 지상 상가건물 530.64평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 86.8.16 법인(청구외 주식회사 OO주택)으로부터 91,000,000원에 분양받아 이를 소유하다 89.4.10 개인(청구외 OOO)에게 양도하고 89.4.28 취득가액은 법인으로부터 분양받은 실지거래가액 91,000,000원으로 하고 양도가액은 환산한 가액 108,573,501원으로 하여 예정신고납부한 데 대하여,

처분청은 취득가액은 법인으로부터 분양받은 실지거래가액 91,000,000원(서로 다툼이 없는 가액임)으로 하고 양도가액은 청구인이 노원구청장으로부터 토지거래 허가를 받기 위해 신고한 거래예정가격 268,694,400원(검인받은 계약서상 양도금액, 이하 “검인계약서상 양도금액”이라 한다)으로 하여 양도차익을 계산 90.7.16. 89귀속 양도소득세 98,720,130원 및 동 방위세 20,123,670원을 결정고지하자,

청구인은 이에 불복하여 90.12.24 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

쟁점부동산의 전면은 미포장·미개통 도로에 접해있고, 뒷면은 고가전철(지하철 4호선)에 접해 있으며, 고가전철 하단부로 흐르고 있는 OO천과 우측측면으로 흐르고 있는 OO천지류와 맞닿는 삼각지점에 위치하고 있어 주변의 다른 부동산에 비해 입지조건이 불리하여 원매자가 없던중 88.11.5 가까스로 청구외 OOO에게 152,000,000원에 양도계약을 체결한 것으로, 양도계약후 위 금액으로 노원구청에 토지거래 신고를 하려하였으나 접수담당공무원이 적정가격 보다 저가라는 이유로 이를 수차에 걸쳐 반려하므로 부득이 접수담당공무원이 제시하는 268,694,400원으로 신고한 것인 바,

따라서 사실과 다른 검인계약서상 양도금액을 실지양도가액으로 보고 이 건 과세한 것은 부당하므로 실지거래가액인 152,000,000원으로 이 건 과세되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인이 쟁점부동산에 대한 토지등 거래계약신고시 거래예정가격으로 신고한 268,694,400원(검인계약서상 양도금액)은 노원구청에서 산출한 적정가격 432,308,601원의 62.2%이며 국세청 기준시가도 210,950,300원으로서 통상 실지거래가액이 신고금액이나 기준시가 보다 상회하는 점에 비추어 볼 때, 청구인이 쟁점부동산을 152,000,000원에 양도하였다는 것은 신빙성이 없어 보이므로 처분청이 청구인의 위 신고 금액으로 이 건 과세한 것은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

따라서 이 건의 다툼은 쟁점부동산의 양도가액을 얼마로 볼 것인지의 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

처분청은 검인계약서상 양도금액 268,694,400원을 쟁점부동산의 실지거래가액으로 보고 이 건 과세한 데 대하여, 청구인은 위 검인계약서상 양도 금액은 사실과 다르게 신고하여 검인받은 금액일 뿐 실제의 양도금액은 152,000,000원이므로 이에 의하여 이 건 과세되어야 한다는 주장인 바, 살피건대,

첫째, 청구인이 주장하는 실매매계약서의 계약내용을 보면, 88.11.5 매매금액 152,000,000원으로 하여 계약당일 계약금 15,000,000원, 89.2.14 중도금 15,000,000원, 89.3.2 잔금 122,000,000원(담보대출금 50,000,000원 및 전세보증금 12,000,000원은 잔금청산시 이를 제한 나머지 금액을 수수하는 것으로 계약되어 있어 실제수수금액은 60,000,000원이 됨)으로 계약되어 있고, 위 계약내용에 따라 그 대금이 수수되었는지의 여부에 대하여 살펴본바, 청구인은 계약당일인 88.11.5 위 계약된 계약금 15,000,000원 전부 또는 그 일부를 청구외 OOO으로부터 받아 13,000,000원을 청구인 명의로 개설된 OOOO은행 OO동지점 저축예금통장(계좌번호 OOOOOOOOOOOOOOO)에 입금하였으며, 위 중도금 수수시기 하루 뒤인 89.2.15 계약된 중도금 15,000,000원 전부 또는 일부를 받아 그의 명의로 개설된 OOO동 OOO금고 자립예탁금통장(회원번호 OOOO)에 예탁하였으며, 위 잔금 수수시기인 89.3.2 계약된 잔금 60,000,000원 역시 전부 또는 그 일부를 받아 위 OOO동 OOO금고 그의 통장에 30,000,000원을 예탁하고 나머지 20,000,000원은 그의 명의로 개설된 OOO동 OOO금고 자립예탁금통장(증서번호 OOOOOOOOOOOOOOO)에 예탁하였는 바,

위의 사실에서 청구인이 주장하는 실매매계약서상 양도금액 152,000,000원중 135,000,000원의 금융자료가 확인되고 있고, 매매계약서상 대금수수시기와 확인된 일부 금융자료의 수수시기가 일치하고 있는 점,

둘째, 이해가 상반되는 청구외 OOO이 90.7. 쟁점부동산을 152,000,000원에 양수하였음을 사실확인하고 있고, 중개인인 청구외 OO사 OOO(서울특별시 성북구 OO동 OOOOO) 역시 90.10. 위의 금액으로 거래되었다고 이를 사실확인하고 있는 점,

셋째, 당심 직원이 쟁점부동산에 임하여 이를 살펴본 바, 쟁점부동산 전면은 비포장·미개통 도로에 접해있고, 뒷면은 고가전철(지하철 4호선)에 접해 있으며, 고가전철 하단부로 흐르고 있는 OO천과 우측측면으로 흐르고 있는 OO천지류와 맞닿는 삼각지점에 위치하고 있어 같은 지역의 다른 부동산에 비해 입지여건이 다소 불리한 것으로 보일 뿐만 아니라 위와 같은 입지여건으로 인해 일부토지는 OO천에, 일부토지는 전면도로에 편입 또는 잠식되어 그 가용면적이 실제평수에 비해 낮아 일반적 기준을 적용하기가 어려운 것으로 보이는 점,

넷째, 검인계약서를 본 바, 매매금액이 268,694,400원으로서 100원 단위까지 수수하는 것으로 계약되었다거나, 89.4.2 계약하고 그 5일후인 89.4.7 잔금을 수수하는 것으로 계약되어 있는 등 일반적 상거래관행에 벗어나 있을 뿐만 아니라, 실제 전세보증금이 12,000,000원인데도(여러 증빙에서 사실로 인정됨)이를 30,000,000원으로 계약되어 있어 계약내용에 진실성이 결여되어 있는 점 등,

위의 사실들을 종합하여 볼 때, 검인계약서상 양도금액은 단지 쟁점부동산의 소유권이전과 관련하여 요식절차로서 이를 작성한 것으로 보여 그 기재금액이 사실과 달리 작성될 가능성을 배제할 수 없다 할 것이므로 청구인이 주장하는 실지거래금액 152,000,000원은 신빙성이 있는 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.