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[청구번호]
조심 2020소2459 (2021.05.25)
[세 목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
청구인과 □□군이 교환대상 토지의 가치를 평가하여 각 소유 토지를 소유권이전등기(차액 정산)해 준 것은 결국 각 취득 토지의 대가를 지불하였다고 봄이 타당하므로 객관적인 시가가 반영되지 아니하였다 하여 이를 취득가액이 아니라고 보기는 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지의 실지취득가액은 매매계약서에서 확인되는 가액이라 할 것이므로 이를 취득가액으로 하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
[관련법령]
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2002.5.29. OOO임야 210㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다) 및 같은 리 OOO 임야 116㎡(이하 “쟁점②토지”라 하고, 쟁점①토지와 쟁점②토지를 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 각 취득하여 보유하던 중 ‘고성군계획시설 개설공사(2018.5.25. 고성군 제2018-56호로 사업인정고시)’로 인하여 쟁점토지가 수용됨에 따라 2019.10.11. 및 2020.2.20. 토지보상금을 각 수령하고, 2019.12.19. 및 2020.4.27. 그 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세 OOO을 각 신고․납부하였다.
나. 처분청은 쟁점토지의 실지거래가액이 군유재산매매계약서 등에서 확인되는 경우로 보아 그 취득가액을 각 OOO으로 하여 2020.5.27. 및 2020.8.6. 청구인에게 아래와 같이 2019년 및 2020년 귀속 양도소득세 OOO을 각 경정․고지하였다.
OOO
다. 청구인은 이에 불복하여 2020.6.25. 및 2020.9.22. 각 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 청구인이 쟁점토지를 취득하고 양도한 경위는 아래와 같다.
(가) 청구인은 OOO 491 외 1필지 전 1,920㎡를 보유하던 중 고성군이 도로개설 등 도시계획사업과 관련하여 청구인의 토지를 불법으로 사용하려 한다는 것을 인지하여 민원을 제기하였고, 이에 OOO이 1998.7.31. OOO 합계 2,602㎡를 대토해 주기로 하였으나, 이를 이행하지 아니하여 고성군을 상대로 ‘교환약정을 원인으로 한 소유권이전등기청구 및 토지교환가격확인의 소’를 제기(OOO지방법원 속초지원 99가합839)하였으며, 법원은 2000.7.11. 청구인 소유의 토지와 고성군 소유의 토지를 ‘교환을 원인으로 소유권이전등기 절차’를 이행하도록 하는 강제조정결정을 하였다.
(나) 고성군은 위 강제조정결정에 따른 소유권이전등기절차를 미루다가 2002.5.2. 청구인과 ‘위 고성군 소유 토지 중 도로에 편입되는 OOO 임야 448㎡에 대하여는 보상을 하고 나머지 5필지 토지(OOO 이하 “이전대상토지”라 한다)에 대하여는 소유권이전등기’를 하는 내용의 ‘토지교환 및 보상이행약정’을 체결하고, 이전대상토지에 대하여 ‘군유재산매매계약’을 체결하였다.
(다) 이전대상토지는 청구인에게 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 경료된 후 그 중 OOO에서 분할된 OOO(쟁점①토지)과 같은 리 OOO에서 분할된 OOO(쟁점②토지)이 2019.10.11. 및 2020.2.20. 각 수용되었다.
(2) 군유재산매매계약서상의 가액을 쟁점토지의 실지거래가액으로 보기 어렵다.
(거) 청구인은 쟁점토지를 포함한 이전대상토지를 취득하면서 그 대금을 수령한 사실이 없고, 취득하는 과정에서 교환차액을 계산하기 위하여 1998년 5월경 감정평가법인으로부터 시가감정을 받기는 하였으나, 2002.5.29. 이전대상토지에 대한 군유재산매매계약을 체결하면서 감정평가한지 4년이 경과한 가액을 그 매매가액으로 하였다.
(나) 청구인에게 소유권이전등기가 경료된 토지의 ㎡당 공시지가를 살펴보면, OOO의 경우, OOO으로 그 공시지가가 4년 사이에 2배 이상 차이가 남을 알 수 있어 2002년 5월경에는 1998년에 비하여 토지시세가 급등하였을 것이고, 더욱이 2002년에 체결한 군유재산매매계약서상의 이전대상토지(쟁점토지 포함)의 매매대금은 OOO임에 반해 그 공시지가(2002.1.1. 기준)의 합계액은 OOO에 해당하는 점 등을 보아도 1998년 당시의 감정가격을 기준으로 작성된 군유재산매매계약서상의 이전대상토지의 대금이 당시의 시세가 반영되었다고 보기 어렵다.
나. 처분청 의견
(1) 법원은 2000.7.11. 청구인과 OOO의 토지교환거래 관련 소송과 관련하여, 강제조정결정을 하였는바, ‘조정에 갈음하는 결정조서’에 의하면 청구인 및 OOO의 각 소유토지의 교환조건이 기재되어 있고, OOO이 청구인에게 OOO 토지의 소유권이전등기를 경료하지 않을 시에는 감정을 거쳐 산정된 가액인 OOO을 지급하라고 기재되어 있다.
(2) 청구인과 고성군은 2002.5.29. 위 법원의 결정에 따라 ‘토지교환 및 보상이행 약정서’를 작성하면서 교환대상토지 중 도로에 편입되는 일부 토지OOO에 대하여는 보상금으로 대체하고 나머지 이전대상토지에 대하여는 ‘군유재산매매계약’을 체결하였는바, 군유재산매매계약서상의 가액은 임의로 작성된 것이 아닌 시가감정을 하고 그 감정가액을 토대로 하여 작성된 것이므로 그 금액을 기초로 하여 쟁점토지의 취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련 법률
제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하여 확인된 내용은 아래와 같다.
(가) OOO지방법원은 2000.7.11. 청구인(원고)이 OOO(피고)을 상대로 제기한 토지교환가격확인소송(OOO지방법원 OOO지원 99가합839)과 관련하여 아래와 같이 조정에 갈음하는 결정을 하였는바, 결정조서에 의하면, 청구인이 이전할 OOO 외 2필지를 OOO으로, OOO이 이전할 OOO 외 1필지를 OOO으로 평가하고 교환함에 있어 그 차액 OOO을 OOO이 청구인에게 지급하기로 한다는 등의 내용이 기재되어 있다.
OOO
(나) OOO은 2000.9.5. 고성군 소유 토지를 OOO으로, 청구인 소유토지를 OOO을 각 교환금액으로 확정하여, 그 차액 OOO을 청구인에게 지급하기로 하고, OOO 소유토지 중 도로에 편입되는 OOO의 보상금을 OOO으로 확정하였다.
(다) 청구인은 2000.10.22. OOO에게 상리 외 2필지를 소유권이전등기(등기원인 2000.7.11.자 교환)를 해주고 정산금 OOO을 수령하였다.
(라) OOO군수(갑)는 2002.5.29. 청구인(을)과 아래와 같이 토지교환 및 보상이행 약정을 체결하고, 청구인에게 도로에 편입된 토지OOO에 대한 보상금OOO을 지급하였으며, 같은 날 해당 약정에 따라 이전대상토지OOO를 OOO에 매매하는 군유재산매매계약을 체결하였는바, 매매가액OOO에 대한 구체적 산정근거는 확인되지 아니한다.
OOO
(마) 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점①토지OOO는 2018.7.25. OOO에서, 쟁점②토지OOO는 2019.3.28. OOO에서 각 분할된 후, 두 토지 모두 2002.5.31. 매매(2002.5.29.)를 원인으로 OOO에서 청구인 앞으로 소유권이전등기된 것으로 나타난다.
(2) 청구인이 쟁점토지의 군유재산매매계약서상의 매매가액이 당시의 시세를 반영하지 못하여 실지거래가액으로 볼 수 없다고 주장하며 제출한 자료에서 확인된 내용은 아래와 같다.
(가) OOO이 가격시점을 각 1997.5.19. 및 1998.5.20.로 하여 각 작성(1997.5.25. 및 1998.5.22.)한 감정평가서에 의하면, OOO 및 청구인 소유 총 토지에 대한 평가가격을 각 OOO으로 기재되어 있고 구체적인 내역이 없거나, 청구인이 이전할 토지가 평가서상 필지와 결정조서상의 필지 내역이 일부 상이한 것으로 확인된다.
(나) OOO이 청구인의 진정민원에 대하여 회신한 공문(2020.3.27., 재무과-10949) 및 감정평가자료 등 요청에 대하여 회신한 공문(2020.7.8., 건설도시과-18297)에 의하면, 군유재산매매계약서상의 매매가격 산정기준 및 근거에 대하여 해당 가격OOO은 1998년 5월 OOO에서 감정평가한 금액을 산술 평균한 금액으로서 OOO지방법원 OOO지원에서 조정한 금액이라는 내용 등이 기재되어 있다.
(다) 소유권이전등기신청서 및 등록세영수증 등에 의하면, 청구인은 이전대상토지에 대한 소유권이전등기 시(2002년), 과세표준액을 OOO으로 하여 등록세를 신고납부하고, 총 시가표준액을 OOO으로 하여 국민주택채권을 매입한 것으로 확인된다.
(라) 쟁점①토지 및 쟁점②토지의 개별공시지가열람 내역(1.1.기준)은 아래와 같은바, 감정평가 당시의 공시지가와 취득 당시의 공시지가가 2배 이상 차이가 나는 것으로 확인된다.
OOO
(3) 한편, 청구인은 2016.6.10. 이전대상토지 중 OOO로부터 분할된 OOO 토지 13㎡를 양도하고, 2016.7.26. 양도소득세를 신고하면서 군유재산매매계약서를 첨부하여 이에 근거한 가액(감정가액)을 취득가액으로 신고한 것으로 확인된다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다.
(가) 양도토지의 취득가액은 원칙적으로 실지거래가액으로 하고 그 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에 매매사례가액, 감정가액 및 환산가액을 순차적으로 적용하는 것인바, 여기서 실지거래가액이라함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다 할 것이다. 또한, 교환은 당사자 양쪽이 금전의 소유권 이외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 유상계약(「민법」제596조)으로, 일반적으로 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등으로 하여 교환이 이루어지는 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다 할 것이다.
(나) 이 건의 경우, 청구인은 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 않는 경우이므로 취득가액으로 환산가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 법원의 조정에 갈음하는 결정조서, 감정평가서 및 군유재산매매계약서 등에서 쟁점토지를 포함한 이전대상토지를 OOO, OOO소유토지를 OOO으로 감정평가하여 청구인과 고성군이 서로 교환하기로 하고 청구인이 그 평가차액을 수령한 사실 등이 나타나므로 청구인이 교환(등기원인은 매매)으로 취득한 쟁점토지는 그 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당한다 할 것인 점, 2002년에 작성된 군유재산매매계약서상의 가액은 1998년 당시 평가한 가액이므로 시가가 제대로 반영되지 않았다는 청구주장과 관련하여, 취득가액에 해당하는 실지취득가액은 객관적인 시가가 아닌 실제 그 토지를 취득하고 지불한 대가가 되는 것인바, 청구인과 고성군이 교환대상 토지의 가치를 평가하여 각 소유 토지를 소유권이전등기(차액 정산)해 준 것은 결국 각 취득 토지의 대가를 지불하였다고 봄이 타당하므로 객관적인 시가가 반영되지 아니하였다 하여 이를 취득가액이 아니라고 보기는 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지의 실지취득가액은 군유재산매매계약서에서 확인되는 가액이라 할 것이므로 이를 취득가액으로 하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.