국심1991서2211 (1991.12.18)

양도

경정

건물의 취득가액은 확인되고, 양도가액은 확인되지 아니하는 경우로 보아 소득세법 시행령 제170조 제1항 후단의 규정을 적용하여야 함

소득세법 시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】

OOO세무서장이 91.6.16 청구인에게 결정고지한 87년도 귀

속분 양도소득세 285,360,410원 및 동 방위세 57,072,080원의

부과처분은 토지의 양도에 대한 양도차익은 소득세법 시행령

제115조에 규정한 기준시가에 의하여 결정하고 건물의 양도

에 대한 양도차익은 취득가액은 220,000,000원으로 하고, 양도

가액은 89.8.1 개정전의 구 소득세법 시행령 제170조 제1항

단서의 규정에 의하여 계산한 환산가액으로 하여 결정한 후

그 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 사 실

청구인은 서울특별시 영등포구 OOO동 OO OOOOO OO OOOOO에 주소를 둔 사람으로서, 85.11.7 서울특별시 중구 OO동 OOOOO외 1필지 대지 130.6㎡(이하 “토지”라 한다)를 청구외 OOO으로부터 취득하고 토지위의 건물 4,679㎡의 84분의 39에 해당하는 2,171.1㎡(이하 “건물”이라 한다)는 청구외 OO산업주식회사로부터 취득하여 약 2년간 보유하다가 87.12.23 청구외 OOO등에게 양도한 사실에 대하여,

처분청이 토지와 건물의 양도당시에 시행된 구 소득세법 시행령 제115조 및 제170조의 규정에 의하여 토지에 대한 양도차익은 기준시가에 의하여 결정하고 건물에 대한 양도차익은 구 소득세법 시행령 제170조 제2항의 규정에 의거 안분한 실지거래가액에 의하여 결정한 후, 91.6.16 청구인에게 양도소득세 285,360,410원 및 동 방위세 57,072,080원을 부과한 바,

청구인은 이에 불복하여 91.6.26 심사청구를 거쳐 91.9.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 토지의 취득가액과 양도가액을 모두 기준시가에 의하여 각각 139,791,800원으로 결정한 것과 건물의 취득가액을 매매계약서에 의하여 확인한 실지거래가액 220,000,000원으로 결정한 것에 대하여는 다투지 아니하고, 건물의 양도가액은 부동산 매매계약서에 토지와 건물의 양도가액이 구분되어 있지 아니한다는 이유로 소득세법 시행령 제170조 제2항의 규정을 적용하여 건물의 양도가액을 702,359,320원을 결정한 데 대하여, 청구인은 처분청과 같은 방법으로 건물의 양도가액을 결정할 경우 87.12.23 현재 기준시가 267,065,314원의 263％고, 86.11.10자 한국감정원의 감정가액 339,565,500원의 206％에 해당되고, 실지취득가액 220,000,000원의 319％에 해당하는 등 불합리하게 되어 있으므로 건물의 취득가액은 확인되고, 양도가액은 확인되지 아니하는 경우로 보아 소득세법 시행령 제170조 제1항 후단의 규정을 적용하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인은 85.11.7 토지와 건물을 취득하여 89.12.23 양도함에 있어서 토지는 개인으로부터 취득하여 개인에게 양도하고 건물은 법인으로부터 취득하여 개인에게 양도하고서 양도당시에 시행된 소득세법령에 따라 소정의 신고기한내에 자산양도차익예정신고 및 과세표준확정신고를 하지 아니하였는바,

처분청이 토지의 취득 및 양도가액은 기준시가에 의하여 결정하고, 건물의 취득가액은 법인으로부터 취득한 실지거래가액으로, 양도가액은 양도 당시의 토지와 건물의 기준시가에 의하여 안분하여 결정한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁 점

청구인이 개인에게 양도한 부동산의 실지거래가액을 사실로 인정하고 부동산매매계약서에 토지와 건물의 가액이 불분명한 것으로 보아 소득세법 시행령 제170조 제2항의 규정을 적용하여 건물의 양도가액을 산정한 후 이에 따라 양도소득세등을 부과한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

청구인이 토지는 법인이 아닌 개인으로부터 취득하고 건물은 법인으로부터 취득하여 이들 토지와 건물을 법인이 아닌 개인에게 함께 양도한 사실과 이들 토지와 건물을 양도할 당시에 시행된 소득세법령에 따라 법인으로부터 취득하여 개인에게 양도한 건물에 대한 양도차익은 실지거래가액으로 결정하며, 토지에 대한 양도차익을 기준시가로 결정한 사실 및 청구인이 건물은 220,000,000원을 지급하고 법인으로부터 취득한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

다만, 처분청이 청구인은 이들 토지와 건물을 함께 1,070,000,000원에 양도하였으나 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 소득세법 시행령 제170조 제2항의 규정을 적용하여 건물의 양도가액을 702,359,320원으로 계상하여 이들 토지와 건물의 양도차익을 결정한 사실에 대하여 처분청과 청구인간에 다툼이 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

우선 처분청이 이들 토지와 건물의 실지양도가액을 1,070,000,000원으로 보아 이 건 양도소득세등을 부과하였는 바, 그 양도가액 1,070,000,000원이 사실인지 여부를 보면,

첫째, 청구인이 이들 토지(실지거래가액 830,000,000원)와 건물(실지거래가액 220,000,000원)을 1,050,000,000원에 취득한 사실이 취득당시의 매매계약서 및 청구인이 비치한 장부(청구인은 부동산임대업을 영위하였던 자로서 장부를 비치하고 있음)에 의하여 확인되고 있는 바, 부동산을 2년간 보유한 후 20,000,000원의 매매차익을 남기고 양도하였다는 것은 소유권 이전에 따른 부대비용(취득세, 등록세, 소개료등)등을 감안할 때 그 양도가액 1,070,000,000원은 신빙성이 없고,

둘째, 이들 토지와 건물을 양도(87.12.23)하기 1년전인 86.11.10 현재의 한국감정원의 감정가액이 1,208,055,500원(토지 868,490,000원, 건물 339,565,500원)인 바, 부동산을 감정가액보다 더 낮은 가액으로 양도하였다는 것은 일반사회통념으로 미루어 볼 때 그 양도가액 1,070,000,000원은 신빙성이 없어 보인다.

다음으로 처분청과 같이 소득세법 시행령 제170조 제2항을 적용한 방법으로 건물의 양도가액을 산정할 경우

첫째, 청구인은 이들 토지와 건물을 1,050,000,000원에 취득하여 1,070,000,000원에 양도하였기 때문에 매매차익이 20,000,000원임에도 불구하고 처분청은 건물의 양도가액을 702,359,320원으로 봄으로써 양도차익이 482,359,320원이 되어 건물·토지의 실제양도차익은 물론 건물의 한국감정원 감정가액을 초과하는 불합리한 점이 발생하고,

둘째, 처분청과 같이 건물의 양도가액을 702,359,320원으로 보면 토지가액은 367,640,680원(1,070,000,000원-702,359,320원)이 되는 바, 이는 취득당시의 830,000,000원과 비교할 때 오히려 대폭 하락한 결과가 되어 일반사회통념과는 어긋나며,

셋째, 처분청이 계산한 토지가액 367,640,680원과 건물가액 702,359,320원은 86.11.10 현재 한국감정원의 감정가액인 토지 868,490,000원, 건물 339,565,500원과 비교해 볼 때 그 가액의 구성비가 전혀 합리성을 결여하고 있다.

위와 같이 이들 토지와 건물의 실지양도가액을 1,070,000,000원이라고 전제하고 처분청과 같이 양도차익을 산정하면, 여러가지 불합리한 사실이 나타나고 있다.

한편, 법인이 아닌 개인간의 부동산거래에 있어서 그 매매계약서에는 허위의 거래가액을 기재하여 다른 목적으로 사용한 사례가 종종 있었던 것으로 미루어 보거나 위에 열거한 사실을 종합하여 보면, 이들 토지와 건물의 실지거래가액(양도가액) 1,070,000,000원은 진실이 아닌 것으로 보여진다.

그러하다면 이들 부동산의 양도차익을 결정함에 있어 소득세법 시행령 제170조 제2항의 규정을 적용하는 것보다는 건물의 취득가액은 220,000,000원으로 하여 같은법 시행령 제170조 제1항 후단의 규정을 적용하여 건물의 양도가액을 결정하는 것이 보다 합리적이라고 판단된다.

6. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.