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대구지방법원 2014.6.5.선고 2013나19142 판결
임대차보증금반환
사건

2013나19142 임대차보증금반환

원고,피항소인겸부대항소인

000

소송대리인 변호사 박영신

피고,항소인겸부대피항소인

1 . ●●●

2 . 한국공인중개사협회

서울 관악구 남부순환로 1722 ( 봉천동 )

대표자 이사 □□□

소송대리인 변호사 박재현

제1심판결

대구지방법원 2013 . 10 . 18 . 선고 2013가단4866 판결

변론종결

2014 . 5 . 15 .

판결선고

2014 . 6 . 5 .

주문

1 . 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 금원을 초과하는 피고 한국공인중개사협회

패소 부분을 취소하고 , 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다 .

피고 한국공인중개사협회는 피고 ●●● , △△△과 연대하여 원고에게 7 , 000 , 000원

및 이에 대하여 2013 . 6 . 11 . 부터 2014 . 6 . 5 . 까지는 연 5 % 의 , 그 다음날부터 다 갚

는 날까지는 연 20 % 의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라 .

2 . 원고의 부대항소와 피고 ●●●의 항소 및 피고 한국공인중개사협회의 나머지 항소

를 각 기각한다 .

3 . 부대항소로 인한 비용은 원고 , 피고 ●●●의 항소로 인한 비용은 위 피고가 각 부

담하고 , 원고와 피고 한국공인중개사협회 사이에 생긴 소송총비용 중 4 / 5는 원고 ,

나머지는 위 피고가 각 부담한다 .

청구취지 , 항소취지 및 부대항소취지

청구취지 , 항소취지 및 부대항소취지

1 . 청구취지 및 부대항소취지

가 . 청구취지

피고들은 △△△과 연대하여 원고에게 35 , 000 , 000원 및 이에 대하여 이 사건 소장

부본 최종 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20 % 의 비율로 계산한 돈을 지급하라 .

나 . 부대항소취지

제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 원고 패소 부분을 취소한다 . 피고들은 △

△△과 연대하여 3 , 500 , 000원 및 이에 대하여 2013 . 4 . 13 . 부터 2013 . 10 . 18 . 까지는 연

5 % 의 , 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20 % 의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라 .

2 . 항소취지

제1심 판결 중 피고들 패소 부분을 취소하고 , 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청

구를 기각한다 .

이유

1 . 기초사실

가 . 원고는 2006 . 4 . 24 . △△△과 사이에 그 소유의 대구 동구 효목동 601 - 3 지상 4

층 상가 및 다세대주택 ( 4가구 ) 건물 ( 이하 ' 이 사건 건물 ' 이라고 한다 ) 중 3층 302호를

임대차보증금 3 , 500만 원 , 임대차기간 2006 . 5 . 30 . 부터 2008 . 5 . 29 . 까지로 정하여 임

차하는 내용의 부동산임대차계약 ( 이하 ' 이 사건 임대차계약 ' 이라 한다 ) 을 체결한 후 그

무렵 △△△을 대리한 명불상의 장씨에게 임대차보증금 3 , 500만 원을 지급하고 위 302

호에 입주하였으며 , 2006 . 5 . 29 . 경 전입신고를 마치면서 임대차계약서에 확정일자를

받았다 .

나 . 원고는 공인중개사인 피고 ●●●가 대구 동구 효목동 143 - 101에서 운영하던 현

대공인중개사 사무소를 방문하였다가 ◆◆◆ ( 당시 외부적으로 사용하던 이름은 김구한 ,

2011 . 12 . 1 . 경 사망 ) 의 중개를 통해 이 사건 임대차계약을 체결하게 되었는데 , 당시

◆◆◆는 이 사건 임대차계약에 관한 중개업무를 전적으로 수행하면서 피고 ●●●를

중개인으로 기재한 임대차계약서도 작성하였다 .

한편 , ◆◆◆는 정식 중개보조원으로 등록하지 않은 상태에서 위 현대공인중개사

사무소에서 피고 ●●●의 중개업무를 보조하여 오다가 , 피고 ●●●가 위 사무소를

같은 구 효목1동 176 - 16으로 옮긴 후인 2007년 7월경부터는 정식 중개보조원으로 등

록한 상태에서 2009년 12월경까지 근무하였다 .

다 . 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 건물에는 채권최고액이 합계 3억 3 , 800만 원 ( =

6 , 500만 원×4 + 3 , 900만 원×2 ) 에 이르는 근저당권이 여러 개 설정되어 있었으나 ( 최선

순위 근저당권설정등기일 1996 . 10 . 16 . ) , ◆◆◆는 위 근저당 및 이 사건 건물에 거주

하던 임차인들의 보증금 액수 , 전입신고일자 , 확정일자 등에 관한 사항을 원고에게 정

확하게 고지하지 아니하였고 , 이 사건 건물에 대한 중개대상물확인 · 설명서를 작성 .

교부하지도 않았다 .

라 . 그 후 이 사건 건물에 대하여 개시된 경매절차 ( 대구지방법원 2012타경5230호 ) 에

서 , 이 사건 건물의 매각대금 ( 3억 8 , 300만 원 ) 에서 집행비용을 공제한 돈을 1순위로 소

액임차인 3명에게 각 1 , 200만 원 , 2순위로 당해세 교부권자인 대구 동구에 7 , 464 , 570원

을 각 배당하고 , 나머지는 신청 채권자로 최선순위 근저당권자인 효천신용협동조합에게

배당하는 내용의 배당표가 작성 · 확정되었으며 , 원고는 배당금을 전혀 받지 못하였다 .

마 . 피고 한국공인중개사협회 ( 이하 ' 피고 협회 ' 라고만 한다 ) 는 중개업자의 중개행위로

인한 손해배상책임의 보장 등을 위하여 설립된 공제사업자로서 , 피고 ●●●와 사이에

공제금액 5 , 000만 원 , 공제기간 2005 . 5 . 7 . 부터 2006 . 5 . 6 . 까지로 정한 공제계약을 체

결하였다 .

[ 인정 근거 ] 다툼 없는 사실 , 갑 제1 내지 9호증의 기재 , 제1심 감정인 김덕원의 인

영감정결과 , 제1심 법원의 피고 협회 , 대구 동구에 대한 각 사실조회결과 , 변론 전

체의 취지

2 . 판단

가 . 손해배상책임의 발생

( 1 ) 피고 ●●●의 책임 여부

이 사건 임대차계약에 대한 중개업무를 수행한 사람이 ◆◆◆임은 앞서 본 바와

같으나 , 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 ( 이하 " 공인중개업법 " 이라

고만 한다 ) 제15조 제2항은 중개보조원의 업무상 행위도 중개업자의 행위로 보도록 규

정하고 있으므로 , ① ◆◆◆가 피고 ●●●가 고용한 중개보조원이고 , ② ◆◆◆가 한

위 중개업무가 그 업무상 행위에 해당한다면 , 피고 ●●●로서는 ◆◆◆의 위 중개행

위로 인한 책임을 면할 수 없다고 할 것이다 .

살피건대 , ① 고용관계가 존재하였는지 여부는 실질적으로 판단하여야 하고 , 그

판단에 있어서는 부동산중개업을 건전하게 지도 · 육성하고 공정하고 투명한 부동산거래

질서를 확립하려는 공인중개업법의 목적 · 취지를 충분히 고려하여야 할 것인바 , 앞서

본 바와 같이 원고는 피고 ●●●가 운영하는 현대공인중개사 사무실을 방문하였다가

◆◆◆를 통하여 이 사건 임대차계약을 체결하게 된 점 , ◆◆◆가 당시 정식으로 등록

된 중개보조원은 아니었으나 , 위 사무소에서 근무하고 있었고 원고에게 이 사건 건물을

소개하는 중개업무를 실제로 수행한 점 , ◆◆◆가 피고 ●●●의 인장을 소지하고 있으

면서 피고 ●●●를 중개업자로 기재한 이 사건 임대차계약서를 작성한 점 등에 비추어

보면 , ◆◆◆는 이 사건 임대차계약 당시 피고 ●●●에 의해 현대공인중개사 사무실의

중개보조원으로 고용된 상태에 있었다고 봄이 상당하고 , ② 이러한 중개보조원인 ◆◆

◆가 한 이 사건 임대차계약에 관한 중개행위는 공인중개업법에서 말하는 업무상 행위

에 당연히 포함된다고 할 것이므로 , 결국 피고 ●●●는 ◆◆◆의 위 중개행위에 관한

책임을 부담한다고 할 것이다 ( 중개사무소와 중개업자를 기재한 임대차계약서가 작성된

이상 이 사건 임대차계약에 관한 중개행위가 통상적인 중개행위와 다르다고 할 수는 없

으므로 , 위 중개행위가 중개행위로서의 외관을 갖추지 못하였다는 피고들의 주장은 받

아들이지 않는다 ) .

( 2 ) 확인 · 설명의무 위반

공인중개업법 및 같은 법 시행령은 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완

성되기 전에 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 외에 거래예정가격까지 조사하여 그

내용을 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실 · 정확하

게 설명하고 , 토지대장 · 등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하

고 있다 ( 같은 법 제25조 제1항 제1호 , 시행령 제21조 제1항 제3호 ) .

즉 , 중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이

임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필

요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로 , 임차의뢰인에게 부

동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인 · 설명하여야 할 뿐만 아니

라 , 더 나아가 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인

의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금 , 임대차의 시기

와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하

고 자료를 제시하여야 하며 , 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행

규칙 에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인 · 설명서의 중개목적물에 대한 ' 실제 권

리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항 ' 란에 그 내용을 기재하여 교부하여야

할 의무가 있고 , 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금 , 임대차의 시기와 종

기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인 · 설명서에 기재

하여야 할 의무가 있다 . 중개업자가 고의나 과실로 위와 같은 의무를 위반하여 임차의

뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 , 중개업자는 공인중개업법 제30조에 따

라 이를 배상할 책임이 있다 ( 대법원 2012 . 1 . 26 . 선고 2011다63857 판결 등 참조 ) .

위 법리에 비추어 이 사건을 보건대 , 이 사건 임대차계약 당시 이미 이 사건 건

물에 채권최고액 합계가 3억 3 , 800만 원에 이르는 근저당권이 설정되어 있었고 , 나아

가 상가와 총 4세대의 다가구주택이 복합된 형태인 이 사건 건물의 특성을 고려하면 ,

이 사건 건물의 선순위 임차인의 수 및 그 임대차보증금의 액수에 따라 소액임차인에

해당하지 않는1 ) 원고로서는 이 사건 건물에 대한 경매가 진행될 경우 그 경매절차에

서 대항력을 행사하지 못하고 임대차보증금 역시 배당받지 못할 위험이 상당히 높은

상태에 있었다고 할 것이다 .

그럼에도 불구하고 ◆◆◆는 위 중개행위를 하면서 원고에게 중개대상물 확인 ·

설명서를 작성 · 교부하지 않았을 뿐 아니라 , 위 근저당권 및 다른 임차인들에 대한 사

항을 정확하게 고지하지도 않았는바 , 이는 중개업자로서의 확인 · 설명의무를 위반한

것이고 , ◆◆◆의 위 중개행위를 피고 ●●●의 중개행위로 보아야 하는 이상 피고 -

●●는 위 의무위반으로 인한 손해배상책임을 면할 수 없다 .

( 3 ) 소결

따라서 피고 ●●● 및 피고 ●●●와 공제계약을 체결한 피고 협회는 임대인인

△△△과 연대하여 ◆◆◆의 위 행위로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 의무가 있

나 . 손해배상의 범위

◆◆◆의 중개상 잘못으로 원고는 임대차보증금을 반환받지 못할 가능성이 상당

한 상태임을 알지 못하고 별다른 대책 없이 이 사건 임대차계약을 그대로 체결하게 되

었고 , 이로 인하여 그 후 이 사건 건물에 관하여 진행된 경매절차에서 대항력을 행사

하지 못하고 임대차보증금 역시 배당받지 못하여 결국 임차보증금 3 , 500만 원 전액을

회수하지 못하게 되었는바 , 사실상 회수가 불가능한 상태로 남게 된 위 3 , 500만 원을

원고가 입은 손해로 봄이 상당하다 .

다 . 책임의 제한

다만 , ① 원고가 이 사건 건물의 등기부등본을 ◆◆◆에게 요구하거나 직접 발급

받는 등의 방법으로 확인하였다면 , 이 사건 건물에 이미 상당히 많은 근저당권이 설정

되어 있었던 사실 , 이 사건 건물의 형태에 비추어 다른 다수의 임차인이 있었고 그 보

증금 액수도 상당하였을 것임을 충분히 인지할 수 있었다고 할 것임에도 , 원고는 그러

한 확인조치 등을 하지 않았고 , ② 임대인 측이나 ◆◆◆에게 이 사건 건물에 관한 다

른 임대차계약의 존부 및 그 임대차보증금의 액수 등에 관한 설명을 요구하고 이를 확

인할 수 있는 자료를 적극적으로 요청하거나 , 스스로 이 사건 건물의 시가나 선순위

임대차보증금의 액수 및 임대인의 재정상태를 확인하려는 노력도 하지 아니하였으며 ,

③ ◆◆◆로부터 당연히 작성 · 교부받아야 할 중개대상물확인 · 설명서조차 교부받지

아니한 채 만연히 이 사건 임대차계약을 체결하였다 . 또한 , ④ 이 사건 임대차계약 체

결 당시 원고는 대학을 졸업한 원고의 딸 부부의 도움을 받고 있었으므로 , 원고가 위

와 같은 조치 및 노력을 할 지적 수준이 되지 않았다고 볼 수도 없다 . 결국 원고의 위

와 같은 과실은 원고가 이 사건 임대차보증금을 반환 · 회수받지 못하게 된 하나의 중

대한 원인으로 작용하였다고 보아야 할 것이므로 , 이러한 점을 참작하여 피고들이 배

상하여야 할 손해액을 전체 손해의 20 % 로 제한한다 .

라 . 소결

피고들은 △△△과 연대하여 원고에게 , △△△이 원고에게 지급하여야 할 임대차

보증금 3 , 500만 원 중 700만 원 ( - 3 , 500만 원×20 % ) 및 이에 대하여 피고 ●●●는 위

손해발생일 이후로서 원고가 구하는 이 사건 소장 부본 최종 송달일 다음날인 2013 .

4 . 13 . 부터 위 피고가 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되

는 이 사건 제1심 판결 선고일인 2013 . 10 . 18 . 까지는 민법이 정하는 연 5 % 의 , 그 다

음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정하는 연 20 % 의 각 비율로

계산한 지연손해금을 , 피고 협회는 위 2013 . 4 . 13 . 부터 60일2 ) 이 지난 2013 . 6 . 11 . 부

터 위 피고가 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 당심

판결 선고일인 2014 . 6 . 5 . 까지는 민법이 정하는 연 5 % 의 , 그 다음날부터 다 갚는 날까

지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정하는 연 20 % 의 각 비율로 계산한 지연손해금을

각 지급할 의무가 있다 .

3 . 결론

그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 인용하여야 할 것인바 ,

제1심 판결 중 피고 협회에 대한 부분은 이와 일부 ( 지연손해금 부분 ) 결론을 달리하여

부당하므로 위 인정 금원을 초과하여 지급을 명한 피고 협의의 패소 부분을 취소하고 ,

그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며 , 원고의 부대항소와 피고 ●●●의

항소 및 피고 협회의 나머지 항소는 이유 없으므로 이를 각 기각하기로 하여 주문과

같이 판결한다 .

판사

재판장 판사 김기현

판사홍은아

판사이기홍

주석

1 ) 이 사건에서 원고의 임대차보증금 3 , 500만 원은 앞서 본 최선순위 근저당권의 설정일인 1996 . 10 . 16 .

경을 기준으로 소액임차인으로 보호될 수 있는 임대차보증금 상한액인 3 , 000만 원을 초과하므로 , 원고

가 이 사건 임대차계약을 체결하는 경우 원고는 경매절차에서 소액임차인으로 그 보증금을 보호받을

수 없었다 .

2 ) 피고 협회의 공제규정 제19조 제1항은 ' 공제가입 회원이 중개의뢰인에게 손해배상책임을 부담하게 된

경우 그 재산상의 손해를 입은 자가 공제금을 청구한 경우 제2항에 의거하여 지급한다 ' , 제2항은 ' 손해

액을 입증하는 서류를 구비하여 공제금 지급을 청구한 경우 협회는 청구된 서류 내용의 진위를 검토

하고 보상심의위원회의 심의를 거쳐 공제가입금액 한도 내에서 공제가입회원의 과실비율에 해당하는

금액을 공제금으로 지급한다 ' , 제9항은 ' 공제금 지급청구를 받은 때에는 통지를 받은 날로부터 60일

이내에 지급하여야 한다 ' 라고 각 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때 , 피고 협회는 원고로부터 공제금

지급 청구를 받은 날로부터 60일이 경과하면 지체책임을 진다 .

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