조심2010중1318 (2010.11.25)

양도

경정

토지 매매계약서·대금지급증빙·건축자재수입자료 등의 구체성과 이들 자료가 쟁점부동산 신축에 해당하는 자료임이 쟁점부동산의 촬영사진 등에 의해 확인되는 바, 실지취득가액으로 취득가액을 산정해야 함

소득세법 제96조【양도가액】

2007중4882 /

OO세무서장이 2010.2.10.청구인에게 한 2005년 귀속 양도소득세 27,726,460원의 부과처분은

1.OOO OOO OOO OOO OOOOO 소재지하 1층～지상 3층의근린생활시설 및 주택(대지206.5㎡, 건물 391.49㎡)중 청구인 지분(1/2)의 실지취득가액을 521,841,370원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정 하고,

2. 나머지 청구는 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2005.7.29. OOO OOO OOO OOO OOOOO 소재지하 1층～지상 3층의 근린생활시설 및 주택(대지206.5㎡, 건물 391.49㎡,이하 “쟁점부동산”이라 한다) 중 1/2지분(이하 “청구인 지분”이라 한다)을 580,000,000원에 양도하고 양도소득세를 무신고 하였다.

나. 처분청은 2009년 10월 청구인에 대하여 양도소득세를 조사한 결과, 쟁점부동산은 주택면적이 주택외 면적보다 크므로 주택에 해당 하고, 청구인 지분이 1세대 1주택에 해당하나, 쟁점부동산 전체의 실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하므로 양도가액 (실지거래가액) 580,000,000원, 취득가액(환산가액) 358,220,000원, 양도차액 101,878,119원으로 산정하고 2010.2.10.청구인에게 2005년도 귀속 양도소득세27,726,460원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산은 근린생활시설 및 주택(다가구주택) 겸용으로서 세대별등기가 되지 아니하여 공유지분으로 등기하였으나, 실질적으로 쟁점 부동산 중 2층 주택은 청구인 소유, 3층 주택은 안OO 소유로서각각 별도의 주택에 해당하고, 청구인 지분의 양도가액이 580,000,000원이어서 고가주택의 기준금액 600,000,000원에 미달하므로 청구인 지분을 고가주택으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.

(2) 쟁점부동산의 취득가액이 1,043,682,741원(토지 170,739,200원, 건물 872,943,541원)임이 도급계약서, 수입세금계산서, 금융자료 등 증빙으로 확인되므로 청구인 지분의 취득가액을 실지거래가액에 의해 과세하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점부동산은 상가 및 주택의 겸용건물로 등기부등본상 청구인과 안OO의 공동소유(각각 지분 1/2)로 등재되어 있으므로 청구인의 주장(2층 주택의 소유자를 청구인, 3층 주택의 소유자를 안OO으로 인정 하여 청구인 지분을 1세대 1주택으로 인정하여야 함)을 받아들이기 어렵다.

(2) 청구인이 쟁점부동산의 실지취득가액 증빙으로 제시한 증빙 중 토지가액은 정당한 것으로 판단되나, 건물취득가액(신축공사대금) 872,943,541원 중 손OO에게 준 공사도급대금550,000,000원의 제출된증빙은 공사도급계약서 사본, 입금표사본, 청구인의예금인출 내역 외에는다른 증빙(세금계산서, 금융자료)이 없어 인정하기 어렵고, 취득당시 건물 기준시가(143,392,000원) 대비 청구인이주장하는 건물 공사비용(872,943천원)이 너무 과한 점 등으로 보아 이 건처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점부동산 중 청구인 지분을 사실상 1세대 1주택으로 볼 수 있는지 여부

②청구인이 주장하는 취득가액을실지거래가액으로 산정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령 제156조【고가주택의 범위】① 법 제89조 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액 (1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다.

청구인은 다가구주택인 쟁점부동산 중 2·3층의 주택을 공동소유자인 안OO과 각각 별도 소유하고 있고, 청구인 지분의 양도가액이 580,000,000원이어서 고가주택의 기준금액 600,000,000원에 미달하므로 청구인 지분에 대하여는 고가주택에서 제외하여야 한다고 주장하나, 「소득 세법 시행령」제156조에서 고가주택의 범위를 “주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것”으로 규정하고 있어 고가주택 여부의 판정은 소유지분 관계를 불문하고 양도되는 주택(이에 부수되는 토지 포함)의 가액을 기준으로 판단함이 타당하다 할 것이다(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO OO).

따라서, 쟁점부동산 전체를 고가주택으로 보아 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다.

(가) 처분청이 제출한 심리자료를 보면, 쟁점부동산의 청구인 지분이1세대 1주택에해당하나, 고가주택이므로 청구인 지분양도가액(실지 거래가액)580,000,000원, 취득가액(환산가액) 358,220,000원, 양도차익 101,878,119원으로하여 이 건 처분을 한 것으로 나타난다.

(나) 쟁점부동산의 등기부등본과 건축물대장 등에 의하면, 쟁점 부동산의 현황은 아래 [표1]과 같은 것으로,청구인과 안OOOOOOOOOOOOOOOOOOO OOO OOOOOOOOO OOOOOO, OOOOOO OOOOOO OOOOOOOOO, OOOO OOOOOOOO, OOOOOOOOOOOOOOOOOO, OOOOO OOOOOO OOOO OOO OOO OOOO, OOOO OOO이 공유자로 하여 각 1/2지분을 소유하고 있는 것으로 확인된다.

OOOOOOOOO OO

(OOO O)

(다) 청구인은 쟁점부동산의 시공자는 손OO(콘크리트공사 제외), 주식회사 OO(OOOOOO)이고, 바닥, 내·외부 벽 등에 필요한 수입대리석 등은 청구인이 수입하여 직접 제공하였다고 주장하면서증빙으로 토지매매계약서, 건물 시공계약서, 콘크리공사, 건축설계비, 자재수입자료, 영수증, 금융증빙 및 쟁점부동산 사진 등을 아래 [표2]와 같이 제시하고 있다.

OOOOOOOOO OOOO OO

(OOO O)

(라) 위 (다)의 [표2] 자료 중 토지와 주요 건축공사인 도급계약서를보면, 청구인·안OOO OOOOOOOOOO OOOOOOO OOOOOOO OOOO OO(OOOOOO)OOOOOOOOOO OOO,OOO,OOOOOOOOOO OOO OOOO,OOOOOOOO OOOOOOOOOO OOOO OOOOO OO OOOO OOOO OOO, OOOO OOO 신축공사, 공사금액은550,000,000원(부가가치세 별도), 공사기간은 1997.4.15.～1997.12.30.으로 하되, 조명기구·수입대리석은 건축주가 수입하여 제공하고,콘크리트 공사는 제외되는 것으로서 공사대금의 지급내역은 아래 [표3]과 같다.

OOOOOOOOO OOOOOO OOOOO

(OOO O)

청구인은 위 공사대금 지급과 관련하여 청구인 명의 OOOO OO(OOOOOOOOOOOOOOO)에서 1997.4.15.과 1997.9.6. 인출한 55,000,000원과100,000,000원을 자금원으로 하여 동 일자에 계약금 55,000,000원, 중도금110,000,000원을 각각 지급하고 입금표를 받았고, 1998.6.16. 쟁점부동산이 준공상태에 있었으나, IMF사태로청구인 명의로는 추가 대출이 여의치 아니하여1998.12.31.쟁점부동산을담보로 제공하고 청구인 지인이 대표이사로 있는 OOOO OOOOO OOOO OO OOOO(OOOOOOOOOOOOOOO)에서 500,000,000원을 대출받아 이 중 385,000,000원을공사잔금으로지급하고 입금표를 받았다는 청구인의 주장은 원시 도급계약서와 견적서 및 쟁점부동산 등기부등본(OOOOO OOOOOOOOOOO OOOOOOOO를 채무자로 하고 쟁점부동산에 대하여 채권최고액 780,000,000원으로하여근저당을 설정하였음) 등의 증빙을 감안할 때 신빙성이 있어 보인다.

(마) 또한, 청구인이 제출한 건축설계·엘리베이터계약서와 고목· 수입석재 등 기타공사에 대한 대금증빙인 금융증빙, 영수증 및 건물사진 등 입증자료를 보면, 청구인과 안OO이 쟁점부동산을신축함에 있어 인테리어 자재, 조명기구, 석재 등 자재를 직접 수입하거나매입하여 시공자에게 제공하였다는 청구인의 주장 역시 신뢰할 수 있어 보인다.

(바) 따라서,청구인과 안OOOOOOOOOOOOOOOOOOO OOO OOO,OOO,OOOOO OOOOOO로부터 환매취득한 후,1997.4.15. 손OO와550,000,000원(부가가치세 별도)에건물도급계약을체결하면서조명기구·수입대리석은 건축주가 수입하여 제공하고,콘크리트 공사는제외하는 것으로 하였으며, 콘크리트 공사는 주식회사 OO이 110,000,000원에 시공하였고,인테리어 자재인 수입대리석과 조명기구 등은 건축주가 수입하여 제공하였음이 토지매매계약서·대금지급증빙·건축자재수입자료 등의 구체성과 이들 자료가 쟁점부동산 신축에 해당하는 자료임이쟁점부동산의 촬영사진 등에 의해 확인되는 바, 청구인 지분의 취득 가액은 쟁점부동산 취득가액(1,043,682,741원)의 2분의 1인521,841,370원이라 할 것이므로, 처분청이 쟁점부동산의 실지취득가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 청구인 지분에 대한 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 산정하고 과세한 이 건 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 「국세 기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.