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[사건번호]
조심2011지0214 (2012.03.29)
[세목]
취득
[결정유형]
기각
[결정요지]
(1) 토지거래허가 등 별도의 공법상 절차를 거치기 전에 잔금을 치룬 경우에는 재화의 이전이라고 하는 사실자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하여 부과하는 취득세의 성질상 일단 잔금을 지급한 때가 곧 취득시기가 되는 것이므로 이 건 취득세 부과처분은 적법함.(2) 쟁점이자는 이 건 토지의 취득 대금을 조달하는 과정에서 발생한 간접이용으로서 토지의 취득(2006.12.28.)이전에 지급(2006.8.17.) 된 사실이 확인되는 이상 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당함.
[관련법령]
[참조결정]
조심2009지1108
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분 개요
가. 처분청은 청구법인[2008.1.17. OOO에서 OOO로 상호를 변경함]이 2006.12.28. OOO 외 55필지 토지 25,580㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 OOO 1지역주택조합 및 OOO 1지역주택조합(이하 “주택조합”이라 한다)으로부터 취득(세부내역은 <표 1>과 같음)하고, 취득세 등을 신고납부하지 아니한 것으로 보아 2010.10.14. 이 건 토지의 취득가격인 OOO을 과세표준으로 하고, 구 지방세법(2008.12.31. 법률 제9302호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 합계 OOO을 부과고지 하였다.
<표 1> OOO 토지 취득내역
○ 청구법인은 이에 불복하여 2011.1.3. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
(1) 처분청은 청구법인이 이 건 토지를 OOO가 조택조합과 체결한 현장인수계약서에 따라 약정한 토지대금을 청구법인이 지급한 시점인 2006.12.28. 이 건 토지를 조합으로부터 취득한 것으로 보았고, 청구법인은 이 건 토지 전체에 대한 대금을 지급한 것은 사실이나, 이 건 토지는 토지거래허가구역내의 토지로서 청구법인은 이 건 토지 전체에 대해 토지거래허가를 받지 않는 상태에서 토지의 소유권이 제3자 또는 원소유주 명의로 이전등기되었으므로 이 건 토지 전체를 취득한 것으로 볼 수 없으며, 청구법인은 이 건 토지 중 9필지 2,632㎡에 대해서만 토지거래허가를 받아 취득하였고, 이에 대한 취득세 등은 이미 신고납부하였으므로 처분청이 이 건 토지 전체를 청구법인이 취득한 것으로 보아 취득세 등은 과세한 처분은 부당하다.
(2) 청구법인이 기존 대출금 OOO을 대환처리하면서 발생한 대출일 이후 9개월에 해당하는 선취이자 OOO은 지방세법상 취득세 과세표준에 포함되는 취득부대비용으로 볼 수 없다.
나. 처분청 의견
(1) 이 건 토지는 당초 주택조합 소유였으나, 2006.7.12. OOO가 주택조합과 현장인수계약을 체결한 후, 2007.5.4. OOO가 위 현장인수계약서에 의하여 이 건 토지의 매수예정자를 청구법인으로 지정한 점, 청구법인은 2006.7.18.부터 2006.12.28.까지 이 건 토지의 대금을 지급한 사실이 있고, 보유자산 명세서에도 등재한 점, 청구법인의 2007년도 감사보고서상 이 건 토지를 청구법인이 취득하여 보유하고 있다고 기재되어 있는 점 등을 종합하여 볼 때 청구법인은 2006.12.28. 이 건 토지의 대금을 지급하여 사실상 취득하였다고 보는 것이 타당하므로 이 건 과세처분은 적법하다.
(2)청구법인은 이 건 토지의 취득과 관련하여 본건 사업에 수반되는사업성 검토, 법률자문비용, 담보 제비용 및 금융관련 제비용을 청구법인이 지급하기로 하는 대출 및 업무약정서를 체결한 후, 2006.8.14.OOOOOOO(O)로부터 OOO을 대출받았고,2006.8.17.부터 2007.5.17.까지의 프로젝트 파이낸싱 조달 선금이자OOO(이하 “쟁점이자”라 한다)을 이 건 토지의 취득일 이전인 2006.8.17.에 지급하였으며,청구법인이 지급한 프로젝트 파이낸싱 조달 선급이자가 비록 2006.8.17. 부터 2007.5.17.까지의 이자로 취득일 이후의 이자가 일부 포함되어 있으나, 토지취득일 이전에 지급하기로 확정하고 지급한 금액이므로, 쟁점이자는 이 건 토지를 취득하기 위하여 자금을 조달하는 과정에서 발생한 간접비용 및 이자에 해당하여 이 건 토지의 취득세 과세표준에 포함되는 것으로 보는 것이 타당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
① 청구법인이 이 건 토지의 대금을 지급했으나 토지거래허가를 받지 못한 상태에서 이 토지의 소유권을 제3자 명의로 이전한 경우 취득세 납세의무가 있는지 여부
② 쟁점이자가 취득세 과세표준에 포함되는지 여부
나. 관련 법령
제104조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 의의는 다음 각호와 같다.
8. 취득 : 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상무상을 불문한 일체의 취득을 말한다.
제110조(형식적인 소유권의 취득 등에 대한 비과세) 다음 각호의 1에 해당하는 것에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다.
1. 신탁(「신탁법」에 의한 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것에 한한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각목의 1에 해당하는 취득. 다만, 「주택법」 제32조의 규정에 의한 주택조합 및 「도시 및 주거환경정비법」 제16조 제2항의 규정에 의한 주택재건축조합과 조합원간의 신탁재산 취득을 제외한다.
가. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득
나. 신탁의 종료 또는 해지로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득
다. 수탁자의 경질로 인하여 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득
제111조(과세표준) ⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
1. 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
제73조(취득의 시기 등) ① 유상승계취득의 경우에는 다음 각호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제111조 제5항 각호의 1에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
② 무상승계취득의 경우에는 그 계약일(상속으로 인한 취득의 경우에는 상속개시일)에 취득한 것으로 본다. 다만, 권리의 이전이나 그 행사에 등기·등록을 요하는 재산의 경우에는 등기·등록을 하지 아니하고 30일 이내에 계약이 해제된 사실이 화해조서·인낙조서·공정증서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.
제82조의2(취득가격의 입증 등) ① 법 제111조 제5항 제3호에서 "판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다.
1. 판결문 : 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해·포기·인낙 또는 의제자백에 의한 것은 제외한다)
2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서
제82조의3(취득가격의 범위) ① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급 등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
제118조(토지거래계약에 관한 허가) ① 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.
⑥ 제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다.
(가) 주택조합과 OOO는 2006.7.12. OOO가 이 건 토지의 현장을 인수하는 내용의 현장인수계약을 체결하였고, 현장인수대상이 되는 토지는 쟁점1토지 내지 쟁점3토지이며, 본계약에 따라 OOO가 주택조합에게 지급하여야 하는 현장인수금액은 제반경비를 제외하고 OOO인 것으로 확인되고 있다.
(나) 청구법인과 OOO는 2006.8.5. 사업약정을 체결하였고, 그 주요내용은 OOO 외 토지상에 OOO 아파트 신축사업과 관련하여 OOO은 위 사업의 토지소유권 및 시행사로서의 사업권 일체의 주체를 청구법인으로 지정하는 것으로 되어 있다.
(다)청구법인의 법인장부 선급금 계정에는 2006.7.18부터 2006.12.28까지 OOO 사업부지 계약금 등으로 OOO을 지출한 것으로 기재되어 있고, 이 금액은 2006.12.31. 택지계정으로 대체되었으며, 청구법인은 이 건 토지를 2006.12.31.에 취득한 것으로 하여 보유토지 명세서에 등재하였다.
(라) 대주 OOO, 시행사 겸 차주 OOO, 시공사겸 채무인수인 OOO, 자금관리자 OOO간 2006.8.14. 체결된대출 및 업무약정서에 의하면 청구법인이 OOO OOO OOO OOOOOOOO외 32필지에 공동주택 등 신축사업(대지면적 3,511,7㎡, 4개동47평형 144세대)과 관련하여 대주로부터 OOO을 대출받았고, 대출이자는 연 6.6%, 기간은 2007.5.17까지로 기재되어 있다.
(마) 청구법인(시행사)과 OOO(시공사)는 2006.8.14. 공사도급약정을 체결하였으며, 그 주요내용은 시공사가 공동주택 4개동 144세대(47평형) 등의 공사를 시공하되, 총도급액은 OOO이며, 본 사업의 토지비 및 사업운용자금은 청구법인과 OOO가 금융기관을 통하여 프로젝트 파이낸싱으로 조달하고, OOO는 토지대금이 원활히 조달되도록 공동책임을 다하되 사업비는 해당시점에 별도 협의하여 확정하는 것으로 되어 있다.
(바) 2006.8.17. 청구법인의 법인장부 지급수수료 및 선급비용계정에는 아래 <표 2>와 같이 기장되어 있다.
<표 2> 청구법인의 선급비용계정 등 기장내용
(사) 쟁점1토지는 주택조합으로 소유권이 이전되지 아니한 상태에서 2008.3.3. 상속이 개시되어 2008.11.12. OOO의 상속인 명의로 상속 등기되었고, OOO의 상속인 등은 청구법인에게 토지대금을 추가로 지급할 것을 요구하였으나 청구법인은 이를 거부하였으며, 쟁점1토지는 2009.1.30. 토지거래허가구역에서 해제되었다.
(아) 서울중앙지방법원의 2009.5.26. 조정결정OOO에 의하면 OOO의 상속인 등은 청구법인에게 OOO 및 이자를 지급하고, 청구법인은 OOO의 상속인에게 나머지를 청구를 포기하는 것으로 기재되어 있으며, 이에 따라 쟁점1토지는 청구법인이 대금을 지급하여 취득하였으나 조정결정에 따라 OOO의 상속인 등에게 소유권이 환원되었다.
(자) 쟁점2토지는 2007.8.1. 청구법인의 직원 황정하 명의로 토지거래허가를 받아 2007.8.8 OOO 명의로 이전 등기되었으며, 청구법인은 쟁점2토지에 근저당권을 설정하였다.
(차) 위탁자 OOO 1지역주택조합, 수탁자 OOO, 수익자 OOO는 2007.5.4. 쟁점3토지에 대한 부동산처분신탁계약서를 작성하고, OOO 명의로 신탁등기를 하였으며, 신탁계약서에 의하면본 신탁부동산은 처분을 목적으로 한 것으로서 신탁부동산의 매수예정자는 OOO 또는 OOO에서 지정하는 자로 되어 있다.
(카) OOO는 2007.5.4. OOO 1지역주택조합장에게 신탁부동산의 매수예정자를 OOO로 지정한다는 문서를 통보하였다.
(타) 청구법인, OOO은 2008년 2월 청구법인 소유의 쟁점3토지의 매매와 관련하여 합의서를 작성하였으며, 그 주요내용은 매도자인 청구법인을 차주로 하여 금융권에서 차입금을 조달하되 매수자(3개사)는 연대보증하고, 매도자(청구법인) 및 매수자(3개사)는 청구법인 소유 전필지를 감정평가 후 감정평가 금액비율로 위 금융권채무(이자 포함)를 상환하며, 그 금액비율은 청구법인 26.9%, OOO 35.56%, OOO15.41%, OOO 22.13%로 되어 있다.
(파) OOO 및 위의 4개사는 2008.1.29. 쟁점3토지에 대한 토지거래허가를 받고, 2008.2.13. 신탁등기한 쟁점3토지에 대한 부동산 매매계약(신탁부동산처분용)을 체결하였으며, 처분청에 아래 <표 3>과 같이 취득세 등을 신고·납부하였다.
<표 3> 청구법인 등 4개사 취득세 등 신고내용
(하) 쟁점3토지는 2009.1.30. OOO 공고 제2008-48호에 의거 토지거래허가구역에서 해제되었고, 처분청은 청구법인이 2006.12.28. OOO 외 55필지 토지 25,580㎡(이 건 토지 전체)를 주택조합으로부터 취득하고 취득세 등을 신고납부하지 아니한 것으로 보아 2010.10.14. 이 건 토지의 취득가격을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 합계 OOO을 부과고지 하였다.
(2) 쟁점①에 대해 살펴본다.
(가) 구 지방세법 제111조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제73조제1항의 규정에 의하면 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일에 취득한 것으로 보되, 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 보도록 규정하고 있다.
(나) 한편, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래허가구역 내의 토지에 관하여 장차 허가를 받을 것을 전제로 매매계약을 체결하여 그 잔금을 지급한 경우에는 재화의 이전이라고 하는 사실자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하여 부과하는 취득세의 성질상 일단 잔금을 지급한 때가 곧 취득시기라고 할 것이고OOO, 토지거래허가구역내에서 토지의 대금을 지급하고 토지거래허가를 받지 아니한상태에서 토지를 원소유주에게 반환하지 아니하고 제3자에게 매각 또는이전등기한 경우 토지의 대금을 지급하여 취득한 것을 무효로 볼 수없고, 취득세 납세의무가 있다고 보는 것이 타당하다(OOO OOOOOOOOOOOO OOOOOOOOOO OO OO).
(다) 살피건대, 청구법인은 토지거래허가구역내에 소재한 이 건 토지에 대해 토지거래허가를 받지 아니한 상태에서 2006.7.18.부터 2006.12.28.까지 이 건 토지 전체의 매매대금을 지급한 후 쟁점1토지는 2009.1.30. 토지거래허가구역에서 해제된 이후인 2009.5.26. 법원의 조정결정에 따라 원소유주의 상속인들에게 소유권이 환원되었고, 쟁점2토지는 2007.8.8. 청구법인의 직원 황정하 명의로 토지거래 허가를 받아 청구법인의 직원 황정하 명의로 이전등기 되었으며, 쟁점3토지는 2007.5.4. OOO에 신탁등기된 후 다시 2008.1.29. OOO와 청구법인 등 4개사 간 토지거래에 대해 토지거래허가를 받은 후 청구법인 등 4개사 명의로 이전등기 되었음이 확인되는 바, 청구법인은 이 건 토지에 대한 잔금을 지급한 시점에 이 건 토지를 취득하여 취득세 납세의무가 성립되었다고 보는 것이 타당하고, 청구법인이 이 건 토지에 대해 토지거래허가를 받지 아니한 상태에서 이 건 토지의 소유권을 원소유주에 환원하여 그 대금을 반환받지 아니하고 이 건 토지의 소유권을 제3자 명의 등으로 이전등기하였다하더라도 청구법인이 대금을 지급하여 이 건 토지를 취득한 것이 확정적 무효가 되었다고 볼 수도 없으므로 처분청이 이 건 토지의 잔금지급일에 청구법인이 이 건 토지를 취득하였다고 보아 취득세 등을 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.
또한, 쟁점1토지의 경우 2009.5.16. 법원의 조정결정에 따라 당초 원소유주인 OOO의 상속인에게 그 소유권이 환원되었으나 환원된 시기가 청구법인이 쟁점1토지에 대한 대금을 지급하였으나 토지거래허가를 받지 아니하여 유동적 무효상태에서 그 소유권이 환원된 것이 아니라, 쟁점1토지가 2009.1.30. 토지거래허가구역에서 해제되어 청구법인이 쟁점1토지를 취득한 것이 확정적 유효가 된 상태에서 소유권을 환원하였으므로 2009.5.16. 법원조정결정에 의하여 그 소유권이 환원되었다 하더라도 잔금지급일에 이미 성립된 취득세 납세의무에 대하여는 아무런 영향을 미칠 수 없다 할 것이므로 청구법인이 쟁점1토지에 대한 취득세 납세의무가 없다는 주장은 타당하지 아니한 것으로 판단된다.
(3) 쟁점②에 대해 살펴본다.
(가) 구 지방세법 시행령 제82조의3 제1항의 규정에 의하면 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말하는 것으로 규정하고 있다.
(나) 살피건대, 청구법인은 이 건 토지를 취득하기 위하여 2006.8.14. 대출약정서를 작성하고 OOO을 대출받은 후 청구법인의 법인장부에 2006.8.17.부터 2007.5.17.까지 프로젝트 파이낸싱 조달 선금이자 OOO을 기재한 점, 쟁점이자는 청구법인이 이 건 토지의 대금을 지급하기 위하여 차입한 금액의 이자 등이고, 이 건 토지 취득일 이전인 2006.8.17. 지급된 점, 차입금은 사업성 검토, 법률자문비용, 담보 제비용 및 금융관련 제비용을 청구법인이 지급하기로 하는 대출 및 업무약정서에 따라 차입한 금액인 점 등을 종합하여 볼 때 쟁점이자는 이 건 토지의 대금을 조달하는 과정에서 발생한 간접비용 및 이자이고, 토지 취득일 이전에 지급되었으므로 이 건 토지의 취득세 과세표준에 포함되는 것이 타당한 것으로 판단된다.
따라서 청구법인이 이 건 토지를 잔금지급일에 취득한 것으로 보고, 쟁점이자는 이 건 토지의 취득세 과세표준에 포함되는 것으로 보아 처분청이 취득세 등을 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제123조 제4항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.