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[사건번호]
국심1990중2198 (1991.01.21)
[세목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
정당하게 산정하였음이 확인되고 있으므로 부동산매매차익을 잘못 계산하여 과세하였다는 청구인의 주장은 처분청의 과세내용 및 관련법령을 오해한 잘못된 주장이라고 판단됨
[관련법령]
소득세법시행령 제36조【금융·보험업·부동산업과 용역업의 범위】
[참조결정]
국심1988서0566
[따른결정]
국심1993서0085
[주 문]
심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 사 실
청구인은 인천직할시 북구 OO동 OOOOOO에 거주하는 사람으로 청구인이 59년부터 78년까지의 기간동안에 취득한 인천시 북구 OO동 OOOO OO외 10필지 합계 14,493.9평방미터의 토지에 도로가 개설되거나 토지구획정리사업이 시행된 후에 수십필지로 분할되어 86년부터 88년까지의 기간중에 양도된 데 대하여 처분청은 청구인이 양도한 토지로부터 발생된 소득은 부동산 매매업의 영위에 따른 사업소득이라 하여 이를 각 과세기간의 다른 소득에 합산하여 종합소득세 합계 313,990,950원(86귀속분 30,279,360원, 87귀속분 122,673,030원, 88귀속분 161,038,560원) 및 동 방위세 합계 62,965,800원(86귀속분 6,055,870원, 87귀속분 24,614,320원, 88귀속분 32,295,610원)을 90.5.28 청구인에게 고지하자 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 90.10.22 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장
처분청은 청구인의 부동산 양도행위는 사업성이 있는 행위로서 소득세법 기본통칙 2-4-8-20 제1항 제3호의 “토지를 개발하여 주택지, 공업단지, 상가, 묘지 등으로 분할판매한 경우”에 해당된다 하였으나,
첫째, 토지개발이라 함은 토지에 대하여 영리를 목적으로 토지의 형질을 변경하여 경제적 효용을 증대시키는 것을 말하는데, 이 건의 경우와 같이 인천직할시가 토지구획정리사업을 시행하여 농지가 대지로 지목변경된 것으로 청구인이 토지를 개발한 것이라 할 수 없고, 또한 청구인이 다수의 필지로 분할하여 양도한 것은 큰평수의 토지를 처분하는 것은 쉽지 아니하기 때문에 적은 평수로 분할한 것이며, 또한 양도하여야 할 토지가 도로에 접하지 아니한 경우에는 부득이 사도를 만들어 처분한 것 일뿐이므로 청구인이 부동산 매매업을 영위한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하고,
둘째, 설사 청구인을 부동산매매업자로 본다 할지라도 양도토지의 매매가액 및 그 부대비용이 확인되지 아니할 경우에는 추계조사결정을 하는 것인 바, 처분청의 이 건 과세표준 산정은 재조사하여 경정하여야 한다는 주장이다.
3. 국세청장 의견
이에 대하여 국세청장은 소득세법 제20조 제8호에서 『금융, 보험업, 부동산업 및 용역업에서 발생하는 소득』은 사업소득으로 하고 있고, 동 법 시행령 제36조 제3호에서 부동산 매매업을 금융, 보험업 부동산업과 용역업의 범위로 열거하고 있으며 동법 기본통칙 2-4-8…20 제1항 제3호에서는 『토지등을 개발하여 주택지, 공업단지, 상가, 묘지 등으로 분할 판매하는 경우』를 부동산 매매업 범위로 규정하고 있는 바,
청구인의 경우 처분청 조사에 의하면,
1) 인천시 북구 OO동 OOOOOO 소재 대지를 도로등을 개설하여 88.7.21 6필지로 분할하여 88.8.10 양도
2) 동소 OOOOO 소재 답을 86.3.25 8필지로 분할하여 86.4월 양도하였고 동 지번의 토지는 84.12월 토지구획정리사업으로 대지화 되었으며 87.12.30 환지 확정
3) 동소 OOOOO 소재 대지를 도로등을 개설하여 84.3.14 16필지로 분할하여 84.3.19 양도
4) 동소 OOO 소재 전을 86.5.10 6필지로 분할하여 87.5.28 양도하였고 83.12월 토지구획정리사업으로 대지화 되었으며 87.11월 환지 확정
5) 동소 OOOOO 소재 전을 86.4.24 6필지로 분할하여 87.12월 환지 확정 후 88.3.10 양도
6) 동소 OOOOO 소재 전을 87.8.25 12필지로 분할하여 동일자로 양도하였고 84.8월 토지구획정리사업으로 대지화 되었으며 87.11월 환지 확정됨
7) 동소 OOOOO 소재 전을 87.8.25 10필지로 분할하여 동일자로 양도하였으며 84.8월 토지구획정리사업으로 대지화되었고 87년 11월 환지 확정
8) 동소 OOOOO 소재 전을 85.5.1 OOOOO, OO, OOO O필지로 분할후 87.11월 환지처분을 받아 OOOOO의 토지를 88.8.31 OOOOO의 대지와 합병후 88.8.31 15필지로 재차 분할후 OOOOOO와 함께 88.11월 양도
9) 당초 농지인 토지와 대지가 토지구획정리사업지구에 해당됨을 알고 도로등을 개설하여 신축이 가능한 면적인 30-50평으로 분할하여 건축업자등에게 양도하는 등 청구인은 전·답·대지를 80필지로 분할하여 양도하였고 위의 내용과 같이 도로를 개설하는 등 토지를 개량하여 분할한 것은 토지의 효용도를 높여 토지의 양도자 수입금액을 높일 목적으로 한 것이므로 이는 토지의 분할 양도행위가 사업성이 있다고 할 것이며, 또한 분할된 토지를 84～88년 사이에 수차에 걸쳐 양도한 것은 계속성이 있다고 할 것으로서 전시 법규정에 의거 부동산 매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 당초처분에 잘못이 없다는 의견이다.
4. 쟁 점
처분청의 처분내용, 청구주장 및 국세청장 의견등을 종합하면, 청구인이 86년부터 88년까지의 기간동안에 토지구획정리사업이 시행되거나 사도(私道)가 개설된 수십필지의 토지를 분할하여 양도한 것이 부동산 매매업에 해당되는지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다 하겠다.
5. 심리 및 판단
먼저 이건 관련법조를 살피건대, 부동산업과 관련된 사업소득의 범위를 정함에 있어서 그 사업의 범위는 소득세법 시행령 제36조 제3호가 부동산 매매업을 부동산업으로 하도록 하였고, 동 법 시행령 제39조는 소득세법 시행령에서 특별히 규정하고 있는 것을 제외하고는 경제기획원장관이 고시하는 한국표준산업분류표를 기준으로 하도록 규정하고, 청구인의 이 건 토지양도당시 경제기획원장관이 고시한 한국표준산업분류표에 의하면, “묘지, 택지, 농지 및 농장, 공업용지 등 각종 용도의 토지를 개발하여 분할판매하는 산업활동을 토지 개발업으로서의 부동산업으로 분류하고 있다.
따라서 이러한 소득세법령의 규정과 경제기획원장관의 부동산업에 관한 분류 및 수익을 목적으로 한 계속적·반복적 행위를 사업이라고 할 수 있다는 점에 비추어 볼 때 청구인이 86년부터 88년까지의 기간에 양도한 토지로부터 발생한 소득이 사업소득에 해당되는지 여부를 살펴보면, 청구인은 59년부터 78년까지의 기간동안에 취득한 토지에 도로를 개설하거나 이들 토지에 구획정리사업이 시행되어 택지로 변경되는 등 토지의 경제적 가치가 증대되도록 하는 개발을 한 후 이를 수십필지로 분할하여 86년부터 88년까지 상당히 장기간에 걸쳐 계속적·반복적으로 이를 판매한 것은 전시 소득세법령 및 경제기획원장관의 산업분류표 등 어디에 비추어 볼 때에도 부동산업에 해당되지 아니한다고 하기는 어렵다고 할 것이며,
다음으로 사업소득으로서의 과세소득금액에 관하여 살펴보면,
청구인은 청구인이 양도한 토지의 취득 및 양도가액과 이에 소요된 자본적 지출액 등에 관한 장부나 증빙을 비치·기장하지 아니하고 있으므로 이들 토지 양도에 따른 매매차익은 소득세법 시행령 제142조 제1항 제2호의 규정에 의하여 매매가액에 소득표준율을 곱하여 계산하여야 하고 이 경우 매매가액은 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액으로 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 시행령 제115조에 규정한 기준시가로 하도록 동조 제2항에서 규정하고 있는데 처분청의 매매차익 계산내용을 살펴보면, 전시 소득세법 시행령이 규정하고 있는 바와 같이 산정하였음이 확인되고 있으므로 부동산매매차익을 잘못 계산하여 과세하였다는 청구인의 주장은 처분청의 과세내용 및 관련법령을 오해한 잘못된 주장이라고 판단된다.
6. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.