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[사건번호]
국심2005서3736 (2007.07.02)
[세목]
양도
[결정유형]
취소
[결정요지]
기존 주택 철거일 현재 비과세요건을 갖춘 자가 분양권을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세함이 정당함
[관련법령]
소득세법 제88조【양도의 정의】
[따른결정]
조심2011서2771 / 조심2011서2772
[주 문]
OOO세무서장이 2005.9.1 청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 135,703,870원의 부과처분은 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
청구인은 1992.10.19. OOOOO OOOO OOOO OO OOOOOOO OOOOO(이하 “구아파트”라 한다)를 취득하였고,1998.12.24.주택건설촉진법에 의거 OOOOO재건축조합이 설립인가되었다.
OOOOO재건축조합은2001.1.16. 서울특별시장으로부터 건축법에 의한 건축허가를 득하여 재건축을 진행하였고, 청구인은2004.9.9. 구아파트에 관한 입주권(이하 “쟁점입주권”이라 한다)을 양도한 후 소득세법시행령제155조 제16항을적용하여 1세대 1주택 비과세로 양도소득세를 신고하였으나,처분청은 쟁점입주권의 경우 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하지 아니한다는 이유로 2005.9.1. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 135,703,870원을 부과하였다.
청구인은 이에 불복하여 2005.10.7. 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
나. 처분청 의견
소 득세법시행령 제155조 제16항에서 규정하는 재건축조합의 조합원은 주택건설촉진법 제33조의규정에 의해 사업계획 승인을 받은재건축조합의 조합원을 의미하므로 주택건설촉진법상 사업계획승인을 득하지 아니한 쟁점입주권은 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하지 아니한다.
3. 쟁점 및 판단
가. 쟁점
주택건설촉진법에 의거 재건축주택조합을 설립하였으나주택건설촉진법에 의한 사업계획승인을 득하지 아니하고건축법에 의한 건축허가에 의거하여 주상복합건물을 건축하던 중에 쟁점입주권을 양도하였을 경우, 쟁점입주권도 소 득세법시행령 제155조 제16항에 해당하므로 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련법령
(1) 소득세법 제88조 (양도의 정의) ① 제4조 제1항 제3호 및이 장에서“양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로사실상 이전되는 것을말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다.
(2) 소득세법 제89조 (비과세양도소득) 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이정착된면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득
(3) 구 소 득세법시행령 제155조(1998.12.31.대통령령 제15969호로 개정되고 2003.6.30. 대통령령 제18044호로 개정되기 전의 것) (1세대 1주택의 특례) <16> 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원( 도시재개발법 제34조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 제154조제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 제157조제3항제2호의 규정에 불구하고 이를 제154조제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다.
(4) 개정 소 득세법시행령 제155조(2003.6.30. 대통령령 제18044호로 개정된 것) (1세대 1주택의 특례) <16> 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 소득세법제48조&public_ilja=&public_no=&dem_no=2005서3736&dem_ilja=20070701&chk2=1" target="_blank">동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다.
(5) 주택건설촉진법(1997.12.13. 법률 제5454호로 개정된 것) 제44조 (주택조합의 설립등) ①조합을 구성하여 그 구성원의 주택을 건설하고자할 때에는 관할시장등의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하고자 할 때에도 또한 같다.
②주택조합의 설립방법·설립절차 및 주택조합 구성원의 자격기준과 주택조합의 운영 및 관리등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(6) 주택건설촉진법 시행령 제42조 (주택조합의 설립등) ①법 제44조 제1항의 규정에 의하여 주택조합설립인가·변경인가 또는 해산인가를 받고자 하는 자는 인가신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 가장 많은 수의 조합원이 거주하는 지역(직장조합인 경우에는 직장소재지를 말한다) 또는 조합주택건설예정지를 관할하는 시장등에게 제출하여야 한다.
1. 창립총회의 회의록 및 조합장선출동의서
2. 조합원 전원이 연명한 조합규약
3.사업계획서(설립인가의 경우에 한한다)
4. 조합원의 동의를 얻은 정산서(해산인가의 경우에 한한다)
5. 집합건 물의소유및관리에관한법률 제47조의 규정에 의한 재건축결의를 증명하는 서류(재건축조합설립인가의 경우에 한한다)
7. 변경의 내용을 증명하는 서류(변경인가의 경우에 한한다)
②주택조합은 20인이상의 조합원으로 구성되어야 한다. 다만, 법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인을 얻어 건설한 주택으로서 20세대미만의 노후·불량주택을 재건축하는 경우에는 그러하지 아니하다.
⑩주택조합은 설립인가를 받은 날부터 2년 이내에 법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획의 승인을 신청하여야 한다. 이 경우 당해 기간이내에 승인을 신청하지 아니한 주택조합에 대하여는 시장등은 설립인가를 취소할 수 있다.
(7) 도시및주거환경정비법(2002.12.30. 법률 제6852호로 제정) 제13조(조합의 설립 및 추진위원회의 구성) ①시장·군수 또는 주택공사등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다. 다만, 제8조제2항의 규정에 의하여 토지등소유자가도시환경정비사업을 단독으로 시행하고자 하는 경우에는 그러하지 아니하다.
②제1항의 규정에 의한 조합을 설립하고자 하는 경우에는 토지등소유자 2분의 1이상의 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 조합설립추진위원회(이하 "추진위원회"라 한다)를 구성하여 건설교통부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 시장·군수의 승인을 얻어야 한다.
제16조 (조합의 설립인가 등) ①주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 5분의 4 이상의 동의를 얻어 정관 및 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다.
②주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 집합건 물의소유및관리에관한법률 제47조제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2이상의 동의와 주택단지안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4이상의 동의를 얻어 정관 및 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여시장·군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도또한 같다. 다만, 제1항 단서의 규정에 의한 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있다.
③제2항의 규정에 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 5분의 4 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다.
(8) 주택건설촉진법(1997.12.13. 법률 제5454호로 개정된 것) 제33조(사업계획의 승인 및 건축허가등) ①대통령령으로 정하는 호수이상의 주택을 건설하거나 대통령령으로 정하는 면적이상의 대지를 조성하고자 하는 자는 사업계획을 작성하여 건설교통부장관의 승인을 얻어야 한다. 사업계획을 변경(건설교통부령이 정하는 경미한 사항의 변경을 제외한다)할 때에도 또한 같다.
③사업주체(국가·대한주택공사 및 한국토지공사를 제외한다)가 제1항의 규정에 의한 사업계획의 승인을 얻고자 할 때에는 주택이 건설될 지역을 관할하는 시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하"시장등"이라 한다)을 거쳐 이를 신청하여야 한다.
④사업주체가 제1항에 의하여 사업계획의 승인을 얻은 때에는 다음 각호의허가·인가·결정·승인·지정 또는 신고를 받은 것으로 보며, 사업계획의승인고시 또는 승인공고가 있은 때에는 다음 각호의 관계법률에 의한 고시가 있은 것으로 본다
(9) 주택건설촉진법 시행령 제32조 (사업계획의 승인대상등) ①법 제33조제1항에서 "대통령령으로 정하는 호수이상의 주택"이라 함은 단독주택의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대이상의 주택을 말하며, "대통령령으로 정하는 면적이상의 대지"라 함은 1만제곱미터이상의 일단의 대지를 말한다.다만, 도시계획구역중 상업지역또는 준주거지역안에서 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우로서다음 각호의 요건을 모두 충족하는 경우에는 사업계획 승인대상에서 제외한다.
1. 주택의 규모가 건설교통부령이 정하는 기준이하인 경우
2. 당해 건축물의 연면적에 대한 주택연면적의 합계의 비율이 90퍼센트미만인 경우
(10) 도시및주거환경정비법(2002.12.30. 법률 제6852호로 제정) 제28조 (사업시행인가) ①사업시행자(제8조제1항 내지 제3항의 규정에 의한 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장·군수인 경우를 제외한다)는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 제30조의 규정에 의한 사업시행계획서(이하 "사업시행계획서"라 한다)에 정관등과 그 밖에 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다.
(11) 주택법(2003.5.29. 법률 제6916호로 전문개정된 것) 제16조 (사업계획의 승인) ①대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 또는 대통령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사설계도서 등 대통령령이 정하는 서류를 첨부하여 시·도지사(국가·대한주택공사 및 한국토지공사가 시행하는 경우와 대통령령이 정하는 경우에는 건설교통부장관을 말한다. 이하 이 조 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 그 사업계획승인을 얻어야 한다. 다만, 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
(12) 주택법 시행령 제15조 (사업계획의 승인) ①법 제16조제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 호수"라 함은 단독주택의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대를 말하며, "대통령령이 정하는 면적"이라 함은 1만제곱미터를 말한다.
②법 제16조제1항 단서의 규정에 의하여 국토의계획및이용에관한법률에 의한 도시지역중 상업지역(유통상업지역을 제외한다) 또는 준주거지역안에서 300세대 미만의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우로서 다음 각호의 요건을 충족하는 경우와 농어촌주택개량촉진법에 의한 농어촌주거환경개선사업중 농업협동조합중앙회가 조달하는 자금으로 시행하는 사업에 대하여는 이를 사업계획승인대상에서 제외한다.
1. 1세대당 주택의 규모가 제21조제1항의 규정에 의한 공동주택의 규모에 적합한 경우
2. 당해 건축물의 연면적에 대한 주택연면적 합계의 비율이 90퍼센트 미만인 경우
(13) 건축법 제8조 (건축허가) ①다음 각호의 1에 해당하는 건축 또는대수선을 하고자 하는 자는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다.다만, 21층이상의 건축물등 대통령령이 정하는 용도·규모의 건축물을특별시 또는 광역시에 건축하고자 하는 경우에는 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 한다.
1. 국토이용관리법에 의하여 지정된 도시지역 및 준도시지역안에서 건축물을 건축하거나 대수선하고자 하는 자
2. 대통령령이 정하는 구역안에서 건축물을 건축하거나 대수선하고자 하는 자
3. 제1호 및 제2호의 지역 또는 구역외의 지역 또는 구역에서 연면적 200제곱미터이상이거나 3층이상인 건축물(증축의 경우 그 증축으로 인하여당해 건축물의 연면적이 200제곱미터이상이 되거나 3층이상이 되는 경우를 포함한다)을 건축하거나 대수선하고자 하는 자
②시장·군수는 제1항의 규정에 의하여 제1항 단서에 해당하는 건축물을 허가하고자 하는 경우에는 허가전에 대통령령이 정하는 바에 의하여 도지사의 승인을 얻어야 한다.
③제1항의 규정에 의하여 허가를 받고자 하는 자는 허가신청서에 건설교통부령이 정하는 건축물의 용도, 규모 및 형태가 표시된 기본설계도서를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다.
④허가권자는 제1항의 규정에 의하여 허가를 하고자 하는 경우 당해 용도·규모 또는 형태의 건축물을 그 건축하고자 하는 대지에 건축하는 것이 제33조·제37조·제45조·제47조 내지 제49조·제51조·제53조·제54조·제67조와 국토이용관리법 제15조, 도시계획법 제45조 내지 제51조, 동법 제53조 내지제57조, 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 제11조제1항 각호외의부분 단서·제12조·제14조 및 농지법 제34조·제36조 기타 대통령령이 정하는 관계법령의 규정에 적합한 지의 여부를 확인하여야 한다.
⑤제1항의 규정에 의한 건축허가를 받는 경우에는 다음 각호의 허가등을 받거나 신고를 한 것으로 보며, 공장건축물의 경우에는 공업배치및공장설립에관한법률 제13조의2 및 제14조의 규정에 의하여 관련법률의 인·허가등 또는 허가등을 받은 것으로 본다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인이 소유하였던 구아파트의 보유기간 및 거주기간이 1세대 1주택 비과세 요건에 해당한다는 사실에 대하여는 처분청과 청구인 사이에 다툼은 없다.
(2) 청구인이 쟁점입주권을 취득하고 양도한 경위를 보면 아래와 같다.
(가) 1998.12.24. 구아파트를 포함한 일단의 OOOOO 단지를 재건축하기 위한 OOOOOO OOOOOOOO(OOO OOOO)이 주택건설촉진법에 의거 설립인가되었다.
(다) 2002.2.23. 재건축을 위한 본 공사가 착공되었고, 2003.7.31. OOOOOOOOOO은 도시 및 주거환경정비법 부칙 제10조 규정에 따라 법인으로전환등기하라는 OOOOO OOOOOO OO(OOOOOOO-OOOO,OOOOOOOOO)을 통보받고 법인으로 등기하였다.
(라) 2004.9.9 청구인은 쟁점입주권을 6억 5천만원에 양도하였으며, 재건축된 건물은 2005.5.2 사용승인을 득하였다.
(3) OOOOOOOOOO이 건축법상 건축허가를 득하여 재건축을 진행할 당시 주택건설촉진법령상의 상업지역 내의 재건축사업과 관련한 규정에 의하면20호 이상의 주택을 건설하는 경우에는 원칙적으로 사업계획 승인을 받아야 하나, 도시계획중 상업지역에서주택외의 시설과 주택을 동일건축물(일명 “주상복합건물”이라 한다)로 건축하는 경우로서주택의 규모가 건설교통부령이 정하는 기준이하인 경우 또는 당해 건축물의연면적에 대한 주택연면적의 합계의 비율이 90퍼센트 미만인 경우에는 주택건설촉진법상의사업계획 승인대상에서 제외하도록 되어 있다( 주택건설촉진법 제33조 제1항 및 동법 시행령 제32조 제1항).
(4) 그런데, 기존의 주택건설촉진법에서 규정하고 있던 주택재건축사업 관련 규정은 도시 및 주거환경정비법(2002.12.30. 법률 제6852호로제정된 것)으로 이관되어 주택재개발사업과 함께 정비사업으로 통일적으로 규율하게 되었고, 20세대 이상의 주택건설사업(주택재건축이 아닌 일반 주택건설을 의미한다)을 시행하고자 하는 자는 주택법에 의한 사업계획의승인을 얻어야 하되, 도시지역중 상업지역에서 300세대 미만의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물(일명 “주상복합건물”이라 한다)로 건축하는 경우로서 1세대당 주택의 규모가 일정 이하이고 당해 건축물의 연면적에대한 주택연면적 합계의 비율이 90퍼센트 미만인 경우에는 주택법상의사업계획 승인대상에서 제외하도록 되어 있다( 주택법 시행령 제15조 제1항).
(5)OOOOOOOOOOO의 확인서에 의하면 OOOOOOOOOO이주택건설촉진법상의 사업계획의 승인을 얻지 아니하고건축법상의 건축허가를 득하여재건축을 추진한 이유는 주택건설촉 진법시행령 제32조 제1항 단서 규정에 의거 사업계획의 승인대상에서 제외되는 지역에 위치하였기 때문이라고 되어 있다.
(6) 그리고,입주권의 양도에 대해서도 1세대 1주택 비과세를 적용토록 한 소 득세법시행령 제155조 제16항의 신설(1998.12.31) 취지를 보면, 당초에는 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 재개발·재건축조합의 조합원이 관리처분계획인가일 또는 사업계획승인일 이후에 분양권을 양도하게 되는 경우에는 부동산을 취득할 수있는 권리의 양도에 해당되어 과세하였으나, 기존 주택 철거일 현재 비과세요건을 갖춘 자가 분양권을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세함으로써 1세대 1주택 비과세 제도 적용시 납세자간 과세형평을 도모하고,1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 재개발·재건축 조합원의 생계유지·채무상환 등을 위하여 부득이 분양권을 양도하는 경우 비과세함으로써 서민가계를 지원하기 위함이라고 할 수 있다.
(7) 위의 사실과 관계법령을 종합해 볼 때, 소 득세법시행령 제155조제16항은 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 입주권을 양도하였을 경우 비과세를 적용하도록 규정하고 있는 바 구아파트의 재건축조합은 주택건설촉진법상 설립인가를 받은 재건축조합에 해당함을 알 수 있다. 이에 대하여 처분청은 OOOOOOOOOO은 주택건설촉진법상의 사업계획의 승인을 받지 아니하였으므로 이 건 비과세 규정을적용할 수 없다고 하나, OOOOOOOOOO이 주택건설촉진법상 재건축 사업계획 승인을 받지 아니한 것은 동 지역이 상업지역으로 주택건설촉 진법시행령 제32조 제1항 단서규정에 의거 사업계획의 승인대상에서 제외되는 지역이며 당시 법령상 건축법상의 건축허가만으로도 재건축이 가능하였기 때문이지 관련법령을 회피할 의사로 사업계획 승인을 얻지아니한 것으로 보이지 아니한다. 또한, 입주권 양도에대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정을 둔 취지가기존 주택 철거일 현재 비과세요건을 갖춘 자가 분양권을 양도하는 경우에도 비과세함으로써 납세자간 형평을 도모하기 위함임을 고려할 때, 당시 법령에 의거 정당하게건축법상의 건축허가를 득한 조합원을 달리 취급할 이유는 없다고 판단된다.
(7) 따라서, 처분청이 주택건설촉진법상의 재건축조합원에 해당하는청구인에게 소 득세법시행령 제155조 제16항의 적용을 배제하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이라고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.