[사건번호]조심2013중2527 (2013.12.02)

[세목]양도[결정유형]경정

[결정요지]쟁점컨설팅 비용은 용역수행 및 실제 지출 여부가 불분명한 점 등을 종합할 때, 양도소득 필요경비로 인정하기 어려움

[관련법령] 국세기본법 제14조

OOO세무서장이 2013.3.26. 청구인에게 한 2011년 귀속 양도소득세OOO,OOO,OOO원의 부과처분은 중개수수료 OOO원을 필요경비에 산입하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다.

1. 처분개요

가.청구인은 2002.4.23. 취득한 OOO OOO OOO OOO OO-OO OOOO(OOO지방산업단지 3블록 4로트)의 토지 5,372.6㎡와 위 지상에2009.9.23.신축한 건물 1,254㎡(이하‘쟁점부동산’이라 한다)를2011.9.30.주식회사OOO에 양도하고, 양도가액을 OOO원(토지O,OOO,OOO,OOO원, 건물 OOO원), 취득가액을 OOO원(토지OOO,OOO,OOO원, 건물 OOO원), 필요경비를 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

나.처분청은 이에 대해 취득가액 및 필요경비 적정여부에 대한 세무조사를 실시하여 쟁점부동산의 취득가액 OOO원과 필요경비OOO,OOO,OOO원을 과대계상한 것으로 보아 이를 부인하여 2013.3.26. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.5.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 사업부진으로 쟁점부동산을 양도하려할 시점에 부동산시장 및 경기침체로 처분이 어려워 비용을 감수하더라고 높은 가격으로빨리 처분하기 위하여 전문컨설팅업체(OOO)를 선정하여 매각에 따른 제반 업무수행계약을 체결하고, 계약조건에 따라컨설팅비용 OOO원(공급가액)을 지급(금융계좌로 이체)하고세금계산서(3매)를 수수하였으며, 또한 부동산중개업소에 중개수수료로OOO원(공급가액)을 지급(금융계좌로 이체)한 사실이 관련 계약서 등에 의해 확인되므로 위 OOO원(이하 “쟁점컨설팅비용 등”이라 한다)을 필요경비로인정하여야 한다.

(2)쟁점부동산의 토지를 취득한 후 일반공업지역으로 개발하여 공장(건물)을 신축하고 가설건축물을 추가로 축조하는 등처분청에서 인정하는 취득가액이나 장부가액으로 기재된 금액보다 많은 비용이 지출되었으나 이에 대한 일부 증빙자료가 없어 정확한 건물 취득가액을알 수가없는상황이므로 환산가액을 건물의 취득가액으로 하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) OOO대표자 구OOO는 전직 세무사 사무실사무장으로 컨설팅에 대한 업무 전문성이 부족하고 제공하였다는 컨설팅의 구체적인 수행내역이 불분명한 점, 일반적인 거래와 비교해 볼 때 고액(OOO원)을 지급할 만한 이유가 없다고 보이는 점, 금융계좌이체된 내역은 확인되나 즉시 현금으로 인출된 점으로 볼 때 필요경비로 인정하기 어렵고, 쟁점부동산 양도당시의 매매계약서상 중개업자는 OOO중개주식회사이고 수수료는 OOO원으로 기재되어있으나, 수취한 세금계산서는 OOO주식회사(140-81-×××××)로부터1매의 공급가액 OOO원, OOO공인중개사사무소(140-04-×××××)로부터2매의 공급가액 OOO원으로, 계약서와 세금계산서의 중개업자가다르고 금액이 일치하지 않은 점으로 보아 필요경비로 인정하지 아니한당초 처분은 정당하다.

(2) 건물 신축 및 취득과 관련하여 공사계약서, 세금계산서 및 대금수수내역,취·등록세 신고서와 첨부서류 등에 의해 실지취득가액이확인됨에도 불구하고당초신고시 허위 내지 임의로 계상된 장부가액을기준으로 산정한 취득가액에 대한 증빙 일부가 확인되지 않는다는 이유만으로 취득가액이 불분명한것으로 보아 환산취득가액을 적용할수는 없는 것으로, 증빙에 의해 확인된실지취득가액을 적용하여양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

①쟁점컨설팅비용 등(OOO원)을 쟁점부동산의 양도차익 계산시필요경비로 인정할 수 있는지 여부

②쟁점부동산의 건물취득가액이 불분명한 경우로 보아 환산가액을적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1)쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고 및 경정내용은<표1>과같다.

OOOOOOOOO OO O OOOO

(OO : OO)

(2)청구인이 쟁점부동산의 양도소득세 신고시 제출한 취득 및 양도가액의 구체적인 내역은 아래 <표2>와 같으며, 건물의 장부가액 OOO원에서 감가상각누계액 OOO원을 차감한 OOO원을 취득가액으로신고한 것으로 나타난다.

OOOOOOOOOO OOOOOO OO O OOOO OO OO

(OO : OOO, O)

(3)처분청 및 청구인이 제출한 심리자료에 의하면 쟁점컨설팅비용 등과관련하여 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가)청구인이 양도소득세 예정신고시 부동산중개수수료 및 매매관련 컨설팅비용 OOO원을 필요경비로 신고하였으나, 불복청구과정에서는 예정신고금액에 OOO공인중개사(140-04-×××××,임OOO)에지급한 OOO원을 추가하여 총 OOO원을 필요경비로 인정하여야 한다는 주장이다.

(나) 쟁점부동산의 양도와 관련하여 2011.6.30. 청구인과OOOOOOOOO(OOO OOO)가 체결한 업무수행계약의 주요내용은 다음과같고, 구OOO의 확인서를 제출하였다.

(다) 쟁점부동산의 매매계약서상 중개업자는 OOO부동산중개주식회사(140-81-×××××, 당시 대표자 조OOO, 현 대표자 임OOO)이고 중개수수료는 OOO원OOO으로 기재되어 있으나, 세금계산서는 OOO컨설팅주식회사로부터 1매의 공급가액 OOO원과 OOO공인중개사사무소(140-04-×××××)로부터 2매의 공급가액 OOO원을 수취한것으로 나타나며, 2013.2.28. OOO컨설팅주식회사 대표이사겸 OOO공인중개사 대표 임OOO는 처분청의 과세전적부심사과정에서OOO컨설팅주식회사에서 컨설팅비용(주변탐방및 실사, 시세확인, 감정등)으로 OOO원의 세금계산서를 발급하였고, OOO공인중개사에서중개수수료로 OOO원의 세금계산서를 발급하였으며, OOO의대표자 구OOO는 모르는 사람이고 쟁점부동산의 매각의뢰를 받은 사실도 없으며 청구인으로부터 매각요청을 받았다고 진술한 것으로 나타난다.

(라)쟁점컨설팅비용 등의대금지급 및 세금계산서 수수내용은 아래<표3>과 같으며, 컨설팅대가는 계좌이체 즉시 현금출금된 것으로 나타난다.

(OO : O)

(마) OOO는 2009.1.25. 개업하여 2012.4.25.자로 직권폐업되었으며, 의류도소매업을 영위하다가 2010년 제2기 과세기간부터컨설팅업으로 업종전환하여 폐업시까지 OOO원의 매출이 있었고, 청구인과 거래한 컨설팅수수료 OOO원을 포함하여 2011년 제2기 부가가치세를 무신고한 것으로 나타난다.

(4) 쟁점부동산의 취득 및 양도와 관련한 사실관계는 다음과 같다.

(가)청구인이 제출한 건축물대장에 의하면, 건물은 2009.8.25. 청구인 명의로 등재되었고 건물면적이 1,254㎡로, 가설건축물축조신고필증에 의하면, 면적이 300㎡로, 존치기간은 2011.7.16.로 하여 2009.7.23.신고필증이 교부(OOO시장 2009-건축과-가설건축물축조신고-264)되었으며, 쟁점부동산의 매매계약서 및 OOO와의 업무수행계약서상의 건물은 1,254㎡로 기재되어 있고, 가설건축물 300㎡는 포함되어 있지 않은 것으로 나타난다.

(나) 쟁점부동산의 취득가액에 대한 청구인 신고내용과 처분청의결정내역은 아래 <표4>과 같다.

OOOOOOOOOOOO OOOOO

(OO : OOO, OOOO)

(다) 처분청의 조사보고서의 주요내용은 다음과 같다.

1)양도가액(OOO원) : 매매계약서상 공장건물 및 토지를일괄로 OOO원에 양도한 것으로 신고하였으나, 토지를 OOO원, 건물을OOO원으로구분하여 계산서 및 세금계산서를 양수자에게발급하고 신고한 것으로 확인되어 OOO원으로결정하였다.

2)취득가액(OOO원) : 토지(OOO원)의 신고취득가액은 장부가액인 OOO원으로 매매금액 OOO원,토지조성분담금 등 OOO원으로 구성되어 있으나, 매매계약서상 거래금액 OOO원과 ㈜OOO지방산업단지에 토지조성분담금 OOO원 합계OOO원을 지급하고 수취한 계산서(2매) 등 증빙은 확인되나 신고금액과의 차액 OOO원에 대한 증빙이 확인되지 않아 증빙에 의해 확인되는 OOO원으로, 건물(OOO원)은 ① 신고취득가액은 장부가액 OOO원에서 감가상각누계액 OOO원을 차감한 OOO원으로 감가상각비명세서 등을 검토한 바, 2007년 5월 취득건물 OOO원, 2009년 7월 취득건물 OOO원 등 2개 동으로 되어 있으나, 등기부등본 및 인터넷위성사진 등으로는 1개 동만 확인되어 청구인에게 확인한 바 양도건물은 2009년에 신축한 1개 동이고, 이전 건물은 멸실하였으며 장부에2개동이 계상되어 있는 이유는 알 수 없다고 답변하였고, ②양도건물의 장부가액을 검토한 바, 취득가액 OOO원은 취득시기준시가로 확인되고 감가상각누계액은 OOO원인 것으로 확인되며, ③양도건물은 「지방세법」상 산업단지감면 조항에 의해 취·등록세가100% 감면된 것으로 확인되어 감면신청서 등 관련서류를 검토한 바, 취득공사도급금액은 OOO원, 철골공사 OOO원, 기타 설계비 및 전기공사비 등 OOO원 등 합계 OOO원으로서, 공사도급금액 OOO원 및 기타비용 OOO원은 관련 증빙에 의해 확인되나 철골공사OOOOO원은 시공자 OOO종합건설(주)가 OOO철공(청구인)에게 하도급한것으로서 도급액 OOO원에 포함하여야 할 금액이므로, 취득가액을도급액 OOO원에 기타공사비용 OOO원을 합한 OOO원에서 감가상각누계액 OOO원을 차감한 OOO원으로 결정하였다.

(5)청구인은처분청이 추가적인 가설건축물(330㎡)이 당초 건물과연이어 건축함에 따라 2개동의 건물이 마치 1개동의 건물만이 존재하는 것처럼 보여 당초 신축한 공장건물(1,254㎡)에 대한 건설공사 계약서와 부대비용을 확인하여 실지취득가액을 산정하였으나, 가설건축물신고필증과 이행강제금 납부내역, 항공사진 등으로 2개동의 건물이 존재하고 있음이 확인됨에도 이를 고려하지 아니하고 양도소득세를 결정한 것으로, 당초 양도소득세 신고시 건물 2개동의 장부가액(OOO원)에서 감가상각누계액을 차감한 금액을 취득가액으로 신고하였으나 청구인도 건물의 장부상 취득가액을 정확한 근거에의해서 산정하지는 못하였고, 처분청에서도 가설건축물의 취득가액을 포함하여 건물의 취득가액을 결정한 것이 아니라 1개동의 취득가액만 확인하여 양도소득세를 결정한 것이므로양도건물의 취득가액이 불분명한 경우에 해당하여 환산가액을 적용하여야 한다는 주장이다.

(6) 「소득세법」 제97조에서 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 취득가액(취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액)과 공증비용, 인지대 및 중개수수료 등 양도비를 차감하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제114조에서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 환산한 취득가액) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다.

(7)먼저 쟁점①에 대해 살피건대, 청구인이 쟁점컨설팅 등의 비용을지출하였다고 주장하는 OOO 대표자는컨설팅에 대한 업무 전문성이나 컨설팅의 구체적인 수행내역이 불분명한 점,통상의 거래에 비해 고액(OOO원)의 수수료일 뿐만 아니라 계좌이체후 즉시현금으로 인출된 점등으로 볼 때, 청구인이 쟁점부동산의양도를 위한 컨설팅비용으로 지급하였다는 OOO원은 필요경비로인정하기 어려워 보이나, OOO컨설팅주식회사와 OOO공인중개사에게 지급하고 세금계산서를 수취한 중개수수료 상당액 OOO원은그 지출사실이 확인되므로 이를 필요경비에 산입하여 경정함이 타당하다고 판단된다.

(8) 다음으로 쟁점②에 대해 살피건대, 청구인은 가설건축물신고필증과 이행강제금 납부내역, 항공사진 등에서 확인되는 2개동의 건물을고려하지 아니하고 취득가액을 산정하였다는 주장이나, 쟁점부동산의 양도일인 2011.9.30. 이전인 2011.7.16.이 가설건축물의 존치기간으로되어 있는 점, 쟁점부동산의 매매계약서상 양도건물은 2009년 신축면적1,254㎡로 기재되어 있을 뿐 가설건축물(300㎡)은 포함되어 있지 않은 점,처분청이건물의 취득가액을 실지조사하여 결정한 점 등으로 볼 때, 쟁점부동산의 건물에 대한 취득가액이 불분명한 경우로서환산가액을 적용하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과청구주장이 일부이유 있으므로 「 국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.