감면 대상 장기임대 주택 여부(경정) | 리걸엔진

OO세무서장이 2005.4.20. 청구인에게 한 2004년 귀속분 양도소득세 83,394,630원의 경정청구에 대한 거부처분은 이를 취소하고, OOOOO OOO OOO OOOOO 소재 다가구주택(A·B 2개동, 연면적 456.54㎡)의 양도에 대하여 청구인의 주거부분(B동 2층 13.22㎡)을 제외한 443.32㎡(A동 231.36㎡, B동 221.96㎡)를 조세특례제한법 제97조 제1항 단서규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정을 적용하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

청구인은 2004.9.24. OOOOO OOO OOO OOOOO 다가구용 단독주택 2동(A동 : 지층～2층 231.36㎡ 7호, B동 : 지층～2층 225.18㎡ 9호, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 우현택외 1인에게 양도하고, 2004.11.30. 쟁점주택의 양도에 따른 양도소득세 83,394,630원을 예정신고·납부함과 동시에 10년 이상 장기임대주택의 양도에 해당한다는 이유로 감면신청하였다.

처분청은 쟁점주택이 조세특례제한법 제97조 제1항에서 규정하는 장기임대주택에 해당하지 아니한 것으로 보아 청구인의 감면신청을 배제하는 한편, 쟁점주택의 양도소득금액에 청구인이 이미 신고·납부한 다른 부동산 양도분 양도소득금액 151,918,542원을 합산하여 2005.1.2. 청구인에게 2004년 귀속분 양도소득세 12,600,000원을 경정고지하였다.

청구인은 2005.2.23. 쟁점주택이 조세특례제한법 제97조 제1항의 단서에서 규정하는 10년 이상 장기임대주택에 해당하므로 기납부한 양도소득세 83,394,630원을 전액 환급하여 줄 것을 경정청구하였으나, 처분청은 장기임대주택의 감면요건을 충족하지 않는 것으로 보아 2005.4.20. 청구인의 경정청구를 거부하였다.

청구인은 이에 불복하여 2005.7.18. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 쟁점주택이 건설부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 따라 건축된 다가구주택에 해당하지 아니한 것으로 보아 청구인의 감면신청을 배제하고 있으나, 다가구주택의 건축기준은 1990.4.21. 최초로 시행(건설부 건축 30420-9321, 1990.4.21)되어서 그 이전인 1989년에 신축된 쟁점주택은 부득이 단독주택으로 등재할 수밖에 없었다.

쟁점주택은 1989.5.31. 신축되어 공부상 단독주택으로 등재되어 있을 뿐, 실제는 16가구가 거주할 수 있는 다가구주택(A동 7호, B동 9호)으로서 실질적으로 소득세법상 다가구주택일 뿐만 아니라 조세특례제한법 제97조 제1항의 단서에서 규정하는 장기임대주택에 해당한다.

청구인은 쟁점주택을 사업장으로 하여 10년 이상 임대업을 영위하다가 양도하였음에도 처분청이 청구인의 감면신청을 배제한 이 건 처분은 부당한 것이다.

나. 처분청 의견

쟁점주택은 지하 1층, 지상 2층의 단독주택(2동)으로 연면적이 국민주택의 규모를 초과하고 있고, 다가구용 단독주택의 건축허가를 받은 사실이 없다. 따라서 조세특례제한법 제97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면을 적용함에 있어서, 쟁점주택은 건설부장관이 정하는 다가구주택으로서 5호이상 임대하는 조건에 부합하지 않으므로 감면결정을 배제한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점주택의 양도가 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면대상에 해당되는지 여부

나. 관련법령

조세특례제한법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 임대주택 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택

② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.

같은법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 대통령령이 정하는 거주자 라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.

③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

1. 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증

2. 임대차계약서 사본

3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본

4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본

5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점주택이 소득세법상 다가구주택(건축법시행령 별표 1항 1호 다목에 의한 다가구주택)에 해당하지 않는다는 이유로 청구인의 이 건 양도소득세 경정청구를 거부하였음이 경정청구처리결과 통지서(2005.4.18)에 의하여 확인된다.

(2) 소득세법상 다가구주택이라 함은 1994.4.19. 신설된 구소득세법시행규칙 제6조의 2호에서 “여러 가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 건설부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의하여 건축허가를 받아 건축된 주택”으로 규정하였다가 1999.5.7. 개정된 동 시행규칙 제74조는 “건축법시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다”라고 규정하고 있다.

(3) 청구인은 쟁점주택이 1989년에 신축되어 그 이후 제정된 다가구주택 건축기준에 의하여 건축허가를 받을 수 없었던 주택이고, 공부상 단독주택으로 등재되어 있으나, 실제는 16가구가 거주할 수 있는 다가구주택으로서 10년 이상 임대업을 영위하다가 양도하여 조세특례제한법 제97조 제1항 단서에서 규정하는 장기임대주택에 해당한다는 주장이므로 이에 대하여 본다.

(가) 먼저, 건설교통부장관이 1990.4.21. 제정(건설부건축 30420-9321호)한 “다가구주택의 건축기준”은 다가구주택을 여러 가구가 함께 거주할 수 있는 단독주택(용도표기 : 0가구용 단독주택)으로서 규모가 연면적 660㎡ 이하 및 3층 이하이고 가구별로 임대(분양불가)할 수 있는 주택으로 규정하고 있고, 1999.4.30. 신설된 건축법시행령 별표1 제1호 다목은 다가구주택을 단독주택으로 그 용도를 대분류한 후 “주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이고, 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다”라고 규정하고 있다.

(나) 쟁점주택에 대한 건축물대장, 등기부등본, 대한도시가스주식회사의 도시가스부과자료(OO OOOOOOOOOO, OOOOOOOOO), 1989.6.4부터 양도시점까지의 세입자 박OO외 69인의 임대차계약서, 이OO외 3인의 사실확인서, 공인중개사 임OO(OOOOO OOO OOO OOOO OOO OO)의 진술(2006.4.20) 등에 의하면, 쟁점주택은 1989.5.31. 준공되어 청구인이 1989.6.20. 소유권보존등기하였고, 공부상 연면적이 456.54㎡(A동 231.36㎡, B동 225.18㎡)인 2층2개동의 단독주택으로 등재되어 있으나 실제 16가구(A동 7가구, B동 9가구)가 독립적으로 거주할 수 있는 다가구주택으로 확인된다. 따라서 쟁점주택은 신축일 이후 제정된 다가구주택의 건축기준(1990.4.21)에 의하여 건축허가를 득하지 못하였으나 규모 및 용도 등에 비추어 사실상 건축기준이나 건축법시행령 별표1 제1호 다목에서 규정하는 다가구주택에 해당하는 것으로 인정된다.

(다) 청구인이 제출한 박OO외 69인의 임대차계약서, 쟁점주택에 거주한 최종세입자 박OO외 12인의 주민등록초본 등에 따르면, 쟁점주택은 총 16호실[A동 : 지층 101～104호(각 19.77㎡)·1층 101～102호(각39.04㎡)·2층 1호(74.16㎡), B동 : 지층 101～104호(각 21.27㎡)·1층 101～103호(21.27㎡, 13.22㎡, 28.41㎡)·2층 201～202호(56.83㎡, 13.22㎡)로서 청구인은 본인이 거주한 B동 202호(13.22㎡)를 제외하고 15호실을 1989.6.4부터 임대개시하여 양도일 이전까지 10년 이상 장기간 임대한 것으로 확인된다.

(라) 위의 박OO외 69인의 임대차계약서에 의하여 집계한 쟁점주택의 임대료수입은 아래 표와 같다(1989～1999년 귀속분은 기재생략).

<동별 임대료 집계현황>

(단위 : 천원)

(마) 한편, 청구인은 쟁점주택을 사업장으로 개업일을 1989.5.31로 하여 주택임대업 사업자신고(OOOOOOOOOOOO)를 하였음이 국세청의 세적자료상 나타나고, 쟁점주택의 임대료 수입금액에 대하여 1990～2000년 귀속분은 3,791천원 내지 10,000천원(2000년은 7,500천원)으로 하여 종합소득세를 확정신고하였으나 2001～2004년 귀속분은 무신고한 것으로 종합소득세신고서 자료에 의하여 확인된다.

(4) 위의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴보면, 쟁점주택은 1989.5.31. 신축된 연면적 456.54㎡, 16호실의 주택으로써 사실상 건축법시행령 별표1 제1호 다목에서 규정하는 다가구주택에 해당하고, 청구인이 10년 이상을 임대하다가 양도한 장기임대주택으로 확인된다.

따라서 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면을 배제하여 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 있으므로 쟁점주택 중 청구인의 주거부분(B동 202호 13.22㎡)을 제외한 443.32㎡(A동 231.36㎡, B동 221.96㎡)를 조세특례제한법 제97조 제1항 단서규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정을 적용하여 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다.

라. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.

참조조문

유사 판례