[청구번호]조심 2015지0826 (2016. 4. 6.)

[세목]취득[결정유형]취소

[결정요지]쟁점①보수의 경우, 자금관리 및 분양 업무와 관련된 비용으로 이 건 건축물 자체의 가격에 해당한다고 보기 어렵고, 쟁점②보수는 시공사가 지출한 비용으로 취득자인 청구법인이 이 건 건축물을 취득하기 위하여 지출한 비용에 해당하지 아니하므로 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있음

[관련법령] 지방세법 제10조제5항 / 지방세법 시행령제18조제1항

[참조결정]조심2012지0697

[따른결정]조심2017지0570/조심2017지0601

OOO이 2014.9.16. 청구법인에게 한 취득세 등의 경정청구에 대한 거부처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 OOO을 신고·납부하였다.

나. 청구법인은 2014.7.16. 이 건 취득세 등의 과세표준에 포함된 분양신탁보수 OOO은 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장하며 처분청에 경정청구를 하였으나, 처분청은 2014.9.16. 경정청구를 거부하는 통지를 하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2014.12.3. 이의신청을 거쳐 2015.5.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 2009.12.10. 이 건 건축물 신축사업 등을 위하여OOO와 신탁계약을 체결하였는바, 당해 신탁계약에는 이 건 건축물의 취득(신축)과 이를 분양(판매)하는 두 가지 사무로 구성되어 있고, 신탁보수는 건설비기준보수OOO)으로 명확히 구분되며, 실제로도 분양자금 관리, 분양가 결정, 분양촉진방안 검토, 분양대행사 선정, 분양 관련 제반관리 업무 등 분양(판매)관리 업무를 수행하였음이 입증자료에 의하여 확인되고, 위탁자의 지급수수료계정에서도 쟁점①보수를 건설보수와 구분하여 지출한 것이 확인된다.

또한, 처분청은 분양대행수수료를 지급한 것을 분양보수로 볼 수 있다는 주장이나, 분양의 전 과정을 관리하는 신탁회사의 분양신탁업무는 분양대행사가 수행하는 분양현장에서의 분양촉진 및 분양대행 업무와 그 업무의 범위가 전혀 다르므로 쟁점①보수는 이 건 건축물의 취득이 아닌 분양에 대한 비용에 해당되어 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

(2) 이 건 건축물의 시공사인 OOO은 청구법인이 시공사에 용역을 제공하고 그 대가로 받은 수익에 해당되는 것으로서 이 건 건축물을 취득하기 위하여 지출한 비용과는 아무런 관련이 없고, 더욱이 해당 컨설팅 계약에 따르면 컨설팅보수는 입지여건 및 분양시장 분석 등을 통한 분양률 제고를 위한 비용으로서 취득에 필수적으로 요구되는 비용에 해당되지 않으며, 시공사는 청구법인이 공사비로 지급한 비용에서 쟁점②보수(컨설팅비용)를 지급한 것으로 쟁점②보수를 추가적으로 취득세 과세표준에 산입하는 것은 취득가격을 이중으로 계산하는 것이 되므로 쟁점②보수는 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

처분청은 조세심판원의 결정례(조심 2012지697, 2012.11.28.)에 비추어 보아도 제3자 사이의 비용도 취득비용이 명백하면 그 취득가액에 포함되는 것이 타당하다는 주장이나, 해당 결정례는 취득자 외의 자가 지출한 비용이 취득세 과세표준에 포함되기 위해서는 건축물의 부대설비가 주체구조부와 일체가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있어야 하는 것과 관련된 것으로서 이 건 쟁점②보수 사건과는 관련이 없다.

나. 처분청 의견

(1) 토지(개발)신탁에 있어서 신탁보수는 분양예정총액 및 예정건설비 등의 규모에 따라 위탁자와 수탁자간 상호협의에 따라 결정하는 것이 일반적이어서 분양예정총액이나 예정건설비를 기준으로 산출하였다고 판단되고, 청구법인과 위탁자간의 ‘분양형 토지 신탁계약서’에 신축과 분양을 명확히 구분하여 그 보수를 신축에 대한 보수(개발신탁보수)와 분양에 대한 보수(분양신탁보수)로 구체화하지 아니한 채, 청구법인의 신탁보수(기본보수)를 예상 사업수지 분석표상 건설비 기준 기본보수와 분양가기준 기본보수로 구분·산정하고 그에 따라 위탁자가 청구법인에게 기본보수를 지급한 사실만으로 쟁점①보수를 이 건 건축물의 취득과 관련이 없는 분양에 대한 비용으로 단정할 수는 없다 하겠고,

청구법인이 토지를 수탁하여 이 건 건축물의 시공사 선정, 설계·감리자 선정 등 주요기능을 담당하였다는 점, 예상 사업수지 분석표에 쟁점①보수를 포함하는 신탁보수와 별도로 분양경비가 책정되어 있고 분양대행사에 대한 분양수수료로 OOO이 지급된 점, 청구법인이 쟁점①보수를 개발신탁보수라고 인지하고 이 건 건축물의 취득가액으로 신고·납부하였다가 1년이 경과한 시점에서 과세표준에 대한 경정청구를 한 점 등을 종합하여 볼 때, 기본보수(쟁점①보수 포함)는 청구법인이 이 건 건축물의 신축공사에서 분양판매까지의 전체과정을 신탁처리하는 데에 제공한 용역의 대가인 개발신탁보수라 하겠으므로 이 건 건축물을 취득하기 위하여 지급한 직·간접적인 부대비용으로 보아야 할 것이다.

(2) 청구법인은 쟁점②보수가 청구법인이 시공사에 용역을 제공하고 그 대가로 받은 수입이므로 이 건 건축물의 취득과 관련하여 지출한 비용과는 아무런 관련이 없다고 주장하지만, 청구법인은 수탁자 겸 도급인으로서의 지위가 아닌 부동산 컨설팅사업자로서의 지위에서 쟁점②보수를 수령한 것이라고 보는 것이 타당하다 하겠고, 형식상 취득자가 아닌 제3자 사이의 비용이라 하더라도 건축물의 신축과 관련된 비용이 명백한 것이라면 그 취득가액에 포함된다(조심 2012지697, 2012.11.28. 같은 뜻임) 할 것인바, 토지(개발)신탁 사무에서 건축물의 신축여부를 결정하기 위한 전제로서 개발타당성 검토 등은 반드시 필요한 과정으로 판단되고 청구법인과 시공사 간의 부동산 컨설팅계약의 목적이 컨설팅계약서에 이 건 건축물의 ‘사업부지에 대하여 개발타당성 검토 및 사업여건 조사분석을 통한 분양형 토지신탁 방안 강구’라고 명시되어 있는 것으로 보아 이와 관련한 쟁점②보수는 이 건 건축물의 신축에 필요불가결한 준비행위에 대한 비용으로서 이 건 건축물의 취득 전에 이루어진 직·간접적인 부대비용에 해당된다 할 것이므로 이 건 건축물의 취득가액에 포함된다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

신탁보수 중 분양과 관련된 보수(쟁점①보수)와 청구법인이 시공사로부터 수취한 컨설팅보수(쟁점②보수)는 이 건 건축물 취득과 무관한 비용이므로 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 지방세법

제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령

제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 「주택법」 제68조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정자치부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실들이 확인된다.

(가) 이 건 건축물은 2007.5.25. 건축허가되어 2008.4.30. 사업시행자를 위탁자 등으로 하여 주택건설사업계획 승인·고시되었다.

(나) 위탁자 겸 수익자인 OOO와 수탁자인 청구법인 간에 2009.12.10. 분양형 토지신탁계약을 체결하였는바, 그 주요내용은 아래와 같다.

(다) 청구법인은 2010.6.10. OOO(이하 “시공사”라 한다)과 부동산컨설팅 계약을 체결하였는바, 그 주요내용은 다음과 같다.

(라) 청구법인(수탁자), OOO으로 하고 있으며, 제16조에 분양방법으로 분양은 갑, 을이 상호 협력하여 수행하고, 분양광고, 분양방법 및 분양에 따른 분양수입금 등의 자금수납 및 관리 등은 을이 주관한다고 기재되어 있다..

(마) 청구법인(수탁자 겸 도급인)은 2010.7.6. 시공사(수급인)와 계약금액을 OOO으로 하는 공사도급계약을 체결하고, 2010.7.15.에 이 건 ②건축물을, 2010.8.9.에 이 건 ①건축물을 각 착공하였다.

(바) 위탁자의 지급수수료 계정에 의하면 2010.12.31.부터 2013.6.24.까지 신탁보수로 총 OOO하였다.

(사) 청구법인의 컨설팅보수 계정에 의하면 차변에 2010.7.7. OOO을 기장하고, 적요란에 ‘시공사로부터 신탁보수미수금 수취’라고 기재되어 있다.

(아) 청구법인은 2012.10.17. OOO와 이 건 건축물의 상가부분에 대한 분양대행계약을 체결하였으며, 청구법인과 위탁자는 각 분양대행사의 입출금계좌로 분양대행수수료를 입금하였다.

(자) 한편, 청구법인은 분양 관련 업무를 수행하였다는 증빙자료로 분양활성화 방안 검토자료, 분양가 심의자료, 입주자모집 공고 자료 및 입주관리 대행계약 체결 자료 등을 제출하였다.

(2) 「지방세법 시행령」 제18조 제1항에서 규정하고 있는 취득세 과세표준이 되는 “취득가격”에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다 할 것이다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①보수에 대하여 살피건대, 주택의 분양을 위한 비용은 그 본질이 판매비용으로서 건축물의 취득가격에 산입할 수 있는 건축물 자체의 가격은 물론 건축물 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용 등 간접비용에도 해당하지 아니하므로, 쟁점①보수가 이 건 건축물의 건축에 관한 비용이 아닌 분양에 관한 비용이라고 본다면 이 건 건축물의 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다 할 것인바, 이 건 신탁은 청구법인이 토지를 수탁하여 건설부터 분양까지 전반적인 신탁업무를 수행하는 토지분양신탁으로 이 건 신탁에 분양업무를 포함하지 않았다면 쟁점①보수는 발생하지 않을 비용이지만 청구법인이 분양정책 수립 및 분양심의 등의 분양 관련 업무 수행을 전제로 쟁점①보수가 산정되고 발생한 점으로 보아 쟁점①보수는 이 건 건축물의 분양비용으로 볼 수 있는 점, 청구법인이 위탁자와 체결한 신탁계약서에서 기본보수를 건설기준보수와 분양기준보수(쟁점①보수)로 구분하여 산정하였고 사실상 위탁자의 지급수수료 계정에서 청구법인에게 신탁보수를 건설보수와 분양보수(쟁점①보수)로 지급하는 등 그 구분이 명확한 점, 2010.6.28. 체결한 토지신탁사업약정서에서 분양광고, 분양방법 및 분양에 따른 분양수입금 등의 자금수납 및 관리 등은 청구법인이 주관한다고 되어 있는 점으로 보아 쟁점①보수는 신탁업무(건설 및 분양)를 수행함에 있어 분양의 기본방향을 정하고 구체적인 분양대행 등을 주관(분양대행계약 체결 등)하는 업무 등에 지급하는 보수로 분양대행사를 선정하여 그 실적에 따라 지급하는 분양대행수수료와 구분되므로 처분청의 주장과 같이 분양대행수수료를 지급하였다 하여 해당 분양대행수수료만을 분양보수로 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점①보수는 이 건 건축물의 분양을 위한 판매비용으로 보는 것이 타당하므로 이 건 건축물의 취득세 등의 과세표준에 포함된다고 보기 어렵다고 판단된다.

다음으로, 쟁점②보수가 이 건 건축물의 취득세 등의 과세표준에 포함되는지 여부에 대하여 살피건대, 쟁점②보수는 컨설팅용역비로서 해당 비용이 건축물 신축 여부를 결정하는 사업성검토와 관련된 것이라면 이는 건축물 신축에 필요불가결한 준비행위로서 건축물의 취득 전에 이루어진 직간접적인 부대비용으로 볼 수 있다 할 것이나 그 외의 비용이라면 취득세 과세표준에 포함하기 어렵다 할 것인바, 시공사가 청구법인과 체결한 컨설팅 계약은 시공사가 이 건 사업에 참여하기 시작한 토지신탁사업약정 및 도급공사계약체결 전에 이루어진 것으로 이 건 건축물 건축을 시공하기 전에 이 건 사업의 타당성 및 분양성 등을 컨설팅함으로써 시공사의 입장에서 이 건 건축물 시공 여부를 결정하기 위한 것으로 보여 시공사의 비용으로 보이는 점, 더욱이 쟁점②보수는 청구법인이 이 건 건축물을 취득하기 위하여 지급한 비용이 아니라 컨설팅 용역을 제공하고 수취한 것으로서 청구법인의 수익에 해당되어 이 건 건축물의 취득비용으로 보기 어려운 점, 시공사가 쟁점②보수를 지급하였다는 것은 시공사가 이 건 건축물의시공비(도급금액)에서 지급한 것으로 볼 수 있고 해당 시공비는 이미 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함된 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점②보수 또한 이 건 건축물의 취득세 등의 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다 할 것이다.

따라서, 처분청이 청구법인의 이 건 취득세 등에 대한 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.