조심 2019서3671 (2020.03.05)

부가

취소

청구인들은 쟁점건물을 취득하고 2년 이상을 부동산임대업에 사용한 후, 부동산임대사업자인 매수인에게「부가가치세법」상 포괄양수도 방법으로 쟁점건물을 양도하기로 매매계약을 체결한 점 등에 비추어 쟁점건물은 임대사업의 포괄적 양수도에 의하여 양도된 것으로 보이므로 처분청이 재화의 공급으로 보아 청구인들에게 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 잘못임

법인세법 제10조 / 법인세법 시행령 제23조

OOO세무서장이 2019.7.1. 청구인들에게 한 2014년 제2기 부가가치세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구인들OOO은 2011.6.8. OOO 지상에 건물을 신축하기로 약정하면서, OOO은 위 토지를 출자하고 OOO은 건축비를 공동으로 부담하며, 수익분배비율은 OOO 50%, OOO은 각각 25%로 하는 건물신축 동업 및 투자계약을 체결하였다.

나. 청구인들은 2011.11.14. OOO세무서에 상호를 OOO, 업태를 부동산업 및 임대업으로, 종목을 부동산개발 및 공급업으로 하여 공동사업자등록을 하였고, 2012.4.23.OOO 건물 970.08㎡(지하1층∼지상8층 근린생활시설, 이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축한 후, 2012.5.3. 쟁점건물에 대하여 OOO 명의로 소유권보존등기(각각 1/2지분)를 하였다.

다. 청구인들은 2014.11.17. 쟁점건물을 매수자인 OOO에게「부가가치세법」상 사업의 포괄양수도 방법에 의하여 양도하기로 매매계약을 체결하고, 2014.12.30. 쟁점건물을 OOO에게 양도OOO한 후 쟁점건물의 양도를 사업의 포괄적양수도로 보아 2014년 제2기 부가가치세를 신고하지 않았다.

라. 처분청은 쟁점건물의 양도를 사업의 양도가 아닌 재화의 공급으로 보아, 2019.7.1. 청구인들에게 2014년 제2기 부가가치세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2019.9.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 쟁점건물의 양도는「부가가치세법」상 재화의 공급이 아닌 사업의 포괄적 양수도에 해당하므로 과세처분을 취소하여야 한다.

청구인들이 양도당시인 2014.11.17. 부동산임대업을 영위하던 OOO 사업장 전체에 대한 권리와 의무를 양수인OOO에게 양도하고, 양수인은 청구인들의 종전 사업과 동일하게 쟁점건물에 대하여 부동산임대업으로 사업자등록을 하고 있어 포괄적인 사업양수도에 해당함에도 처분청이 사업장 전체를 양도한 것이 아니라 부동산매매업을 운영하면서 일부 재고자산만을 판매한 것으로 봄은 잘못이다.

「부가가치세법」상 사업의 양도는 실제 사업장별로 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하였는지가 쟁점이지, 어느 특정한 업종(부동산매매업 등)을 영위하였다고 하여 사업양수도 규정을 적용하지 못하는 것은 아니므로 부동산매매업을 운영하였다고 하더라도 부동산매매업에 관한 모든 권리와 의무를 승계하였다면 부동산매매업이라 하여「부가가치세법」상 사업양수도 규정의 적용을 제한할 수 없다.

또한,「부가가치세법」상 사업의 양도를 판단하는 기준은 양도당시를 기준으로 판단하여야 함에도, 청구인들 중 OOO가 과거에 주택신축판매업을 영위한 사실이 있다(2010년 10월 1회) 하여, 쟁점건물에서 공동임대사업을 한 것을 주택신축판매업으로 보아야 한다는 처분청 주장은 합리적이지 않다.

청구인들은 사업자등록 신규 신청시 부동산 개발 및 공급업 뿐만 아니라 부동산 임대업을 사업자등록증상에 사업의 종류로 등록한 사실이 있음에도, 처분청은 부동산 개발 및 공급업만을 등록하였다고 주장하는데 이는 사실과 다르고, 실질적인 사업의 운영은 부동산개발 및 공급업이 아닌 부동산 임대업만을 영위하였고 이와 관련한 사실을 부가가치세 신고서 등으로 확인할 수 있다.

청구인들은 2011.6.20. 사업자등록을 신규로 하고, 2012.5.3. 쟁점건물을 준공한 후 2014.12.30. 쟁점건물을 양도할 때까지 오로지 쟁점건물 1채만 신축하여 건물 전체를 장기간(2년 8개월) 임대하다가 쟁점건물 전체를 양도하였는데도 부동산 매매업을 계속적이고 반복적으로 하였다는 처분청의 주장은 부당하다.

또한 처분청은 쟁점건물이 분양되지 아니하여 일시적이고 잠정적으로 임대하다가 양도한 것이라는 의견이나, 쟁점건물은 8층 전체를 근린생활시설로 허가받아 신축한 후 음식점 및 소매점과 고시원(원룸임대주택)으로 임대하다가 양도한 것으로, 처음부터 나누어서 판매할 목적으로 신축된 건물과는 다른 건물로서, 분양이 되지 않아 일시적으로 임대하다가 양도하였다는 처분청 주장은 사실과 다르다.

청구인들이 처음부터 부동산 매매업을 영위할 목적이었다면 건물신축공사비에 대한 부가가치세 매입세액도 모두 공제하였을 것이나, 준공 후 주거용 임대사업으로 사용할 것을 감안하여 부가가치세 매입세액을 불공제하여 신고하였고, 매매업이라면 쟁점건물을 신축 중인 상태에서나 준공 즉시 판매를 위한 광고를 하여야 하나, 준공 후 2년이 지난 후에야 비로소 “급매”로 표기하여 매각을 추진한 사실만 보아도 청구인들은 처음부터 신축판매가 아닌 임대용으로 쟁점건물을 사용할 목적이었음을 알 수 있으므로 쟁점건물의 양도는 사업의 양도에 해당한다.

(2) 쟁점건물 중 고시원은 주택으로 사용하였으므로 부가가치세 면제대상에 해당한다.

부가가치세 면제대상인 주택임대업에 해당하는지 여부는 임차인이 실제로 당해 건물을 사용하는 용도를 기준으로 상시주거용으로 사용하는지 또는 공부상의 용도인 고시원으로 사용하는지에 따라 판단하여야 하고, 공부상의 용도구분이나 임대차계약서 등에 기재된 목적물의 용도와 임차인이 실제로 사용한 용도가 다를 경우에는 후자를 기준으로 그 해당여부를 판단하여야 한다.

쟁점건물의 고시원은 1실의 크기가 평균 8평으로 각 호실에 화장실, 세탁기, 냉장고, 에어컨, 전자레인지, 가구(옷장), 책상, 인덕션 등을 갖추고 있어 취사 및 독립된 주거생활이 가능한 주택으로 보아야 하고, 평균 보증금이 OOO원으로 미혼인 직장인 등이 주로 임차하고 임대차계약서나 부동산매매계약서상에도 실제 이용 상태를 “주거용”이라고 표기하고 있다.

청구인들의 쟁점건물 양도 당시 주거용 주택으로 임대된 21개 호실 중에서 19개 호실의 세입자가 주민등록을 전입하여 거주하고 있을 뿐만 아니라, 상당수가 주택임대차보호법에 의한 확정일자를 받은 사실도 확인되는 등 실제 주거용으로 사용하고 있는 사실이 확인된다.

청구인들이 쟁점건물을 신축할 당시 건축비에 대한 부가가치세 매입세액에 대해서 건물 연면적(966.96㎡)에서 고시원으로 허가받은 면적(653.76㎡)에 대해서는 주택임대로 사용할 예정으로 매입세액을 공제받지 아니하였고, 쟁점건물의 완공 후에 임대수입에 대한 부가가치세 신고시에도 공부상 고시원에 대해서는 상시주거용 주택임대로 보아 면세수입으로 신고하였다.

따라서 비록 고시원으로 허가 받은 건물이라 할지라도 상시주거용으로 임대(주택임대)하다가 양도하였으므로 「부가가치세법」제14조 제2항 제1호에 따라 부가가치세가 면제대상인데도 실제 사용용도와 무관하게 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점건물의 양도는 사업의 포괄적 양수도가 아닌 일반적인 재화의 공급에 해당하므로 과세처분은 정당하다.

청구인들 중 OOO는 과거 쟁점건물 인근에서 건물을 신축하여 판매한 이력이 있는 사업자이고, 청구인들이 체결한 동업계약서에서 사업목적을 부동산개발 및 공급업(비주거용 건물 개발 및 공급업)으로 명시하고 있으며, 이를 근거로 관할구청에 근린생활시설(일반 음식점 및 고시원 등)로 건축허가와 사용승인을 받았고, 사업자등록 신청시에도 비주거용 건물개발 공급업(부동산 매매업)으로 사업자 신청 및 등록을 하였다.

또한, 청구인들이 작성한 건물신축 동업 및 투자계약서에서 건물이 신축된 후 상호간의 합의에 의하여 제3자에게 처분되거나, 상호간의 합의로 인하여 계약이 해지되는 경우 이로 인하여 생기는 수익은 본 계약에 따른 지분의 비율로 상호 배분한다고 되어 있는 등 처음부터 동업계약의 사업목적이 비주거용 건물 개발 및 공급업이라는 것을 알 수 있다.

청구인들은 2014.2.28. 비주거용 부동산임대 종목을 추가한 이후 쟁점건물을 재고자산에서 사업용 고정자산으로 재분류하지 않음은 물론 2014.12.30. 쟁점건물의 양도금액을 분양수입금액(재고자산 판매)으로 계상하였다.

청구인들은 쟁점건물을 주택으로 무단용도 변경하여 임대기간 중에 유튜브를 통하여 판매를 위한 방송광고를 해왔을 뿐 아니라, 청구인들이 2014년 귀속 종합소득세 신고하면서 첨부한 성실신고확인서의 특이사항에 ‘신축판매업으로 시작하였으나, 경기 불황으로 임시로 임대사업 중’이라고 기술한 점으로 볼 때 청구인들은 쟁점건물을 당초부터 판매할 목적으로 신축한 후 일시·잠정적으로 임대하다 매각하여 쟁점건물의 양도는 재화의 공급에 해당하므로 이 건 부가가치세 부과처분은 정당하다.

(2) 쟁점건물 중 고시원은 주택이 아니므로 부가가치세 면제대상에 해당하지 아니한다.

청구인들은 동업계약서에 비주거용 건물 개발 및 공급업으로 사업목적을 분명하게 명시함은 물론, 건물신축 동업 및 투자계약서에 제3자 등에게 처분된 수익은 계약에 따른 지분의 비율로 상호 배분 하도록 약정을 하였을 뿐만 아니라, 2014년 귀속 종합소득세 신고 시 첨부된 ‘성실신고 확인서의 특이사항 기술서’에 신축판매업으로 시작하였으나, 경기 불황으로 임시로 임대사업 중이라고 기술하여 청구인 스스로 사업내용이 주택임대가 아닌 부동산 매매업임을 표방하였다.

청구인들은 ‘비주거용 건물 개발 및 공급업’ 사업자등록을 한 상태에서 주택임대업에 관한 종목 정정을 추가로 한 사실이 없고, 쟁점건물은 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받아 건축된 주택이 아니라, 고시원을 무단으로 용도 변경한 것으로 주택에 해당되지 아니한다.

청구인들은 쟁점건물을 주택이 아닌 고시원으로 부동산 매매업에 부수하여 임대용역을 일시·잠정적으로 제공하고 매각한 것으로, 처분청이 청구인들의 쟁점건물 양도에 대하여 재화의 공급으로 보아 부가가치세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점건물의 양도는「부가가치세법」상 재화의 공급이 아닌 사업의 양도에 해당한다는 청구주장의 당부

(2) 쟁점건물 중 고시원은 주택으로 사용하였으므로 부가가치세 면제대상에 해당한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 부가가치세법

제9조(재화의 공급) ➀ 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것으로 한다.

➁ 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제10조(재화 공급의 특례) ➇ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다.

제14조(부수 재화 및 부수 용역의 공급) ➀ 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수되어 공급되는 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 주된 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.

1. 해당 대가가 주된 재화 또는 용역의 공급에 대한 대가에 통상적으로 포함되어 공급되는 재화 또는 용역

2. 거래의 관행으로 보아 통상적으로 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수하여 공급되는 것으로 인정되는 재화 또는 용역

➁ 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.

1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역

2. 주된 사업과 관련하여 주된 재화의 생산 과정이나 용역의 제공 과정에서 필연적으로 생기는 재화

(2) 부가가치세법 시행령

제8조(재화 공급의 범위) ➀ 법 제9조 제1항에 따른 재화의 공급은 다음 각 호의 것으로 한다.

1. 현금판매, 외상판매, 할부판매, 장기할부판매, 조건부 및 기한부 판매, 위탁판매와 그 밖의 매매계약에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것

2. 자기가 주요자재의 전부 또는 일부를 부담하고 상대방으로부터 인도받은 재화를 가공하여 새로운 재화를 만드는 가공계약에 따라 재화를 인도하는 것

3. 재화의 인도 대가로서 다른 재화를 인도받거나 용역을 제공받는 교환계약에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것

4. 경매, 수용, 현물출자와 그 밖의 계약상 또는 법률상의 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것

5. 국내로부터 보세구역에 있는 창고(제2항 제1호 및 제2호에 따른 창고로 한정한다)에 임치된 임치물을 국내로 다시 반입하는 것

제23조(재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도) 법 제10조 제8항 제2호 본문에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것을 말한다.

(3) 부가가치세법 시행규칙

제2조(사업의 범위) ➁ 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조 제2항에서 "기획재정부령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.

1. 부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양・판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업

2. 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구인들은 2010.11.16. OOO 토지(182.17㎡)상에 건물신축허가(연면적 970.08㎡, 용도 : 근린생활시설)를 OOO장으로부터 받았다.

(나) 청구인들은 2011.6.8. OOO에 건물을 신축하기로 약정하면서, 청구인들 중 OOO은 본인소유 토지를 출자하고 OOO은 건축비를 공동으로 부담하기로 약정하고, 수익분배비율은 OOO 50%, OOO은 각각 25%로 하는 건물신축 동업 및 투자계약을 체결하였다.

(다) 청구인들은 2011.11.14. OOO세무서에 상호를 OOO, 업태를 부동산업 및 임대업, 종목을 부동산개발 및 공급업으로 하여 사업자등록을 하였고, 2014.2.28. 종목에 비주거용 건물 임대업을 추가하였다.

(라) 청구인들은 2012.4.23.OOO 건물 970.08㎡(지하1층∼지상8층 근린생활시설)를 신축한 후, 2012.5.3. 쟁점건물에 대하여 OOO 명의로 소유권보존등기(각각 1/2지분)를 하였다.

＜쟁점건물 등기현황＞