조심 2019서0467 (2019.06.18)

양도

기각

청구인은 쟁점계약서가 가계약서에 불과하여 쟁점계약서의 내용을 근거로 과세된 이 건 처분이 부당하다고 주장하나, 청구인 스스로 세무조사과정에서 기존에 제출하였던 부동산매매계약서는 소급작성한 허위의 계약서이고 쟁점계약서가 진정한 계약서라고 주장하면서 처분청에 쟁점계약서 및 영수증 등 관련 증빙을 제출한 점, 쟁점계약서를 단순한 가계약서라고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움

상속세법 제94조 / 상속세법 제97조 / 상속세법 제114조 / 상속세법 시행령 제163조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.12.13. OOO 대지 449㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 지상건물(연면적 95.87㎡, 2005.4.25. 멸실)을 취득하고, 2018.1.31. 쟁점토지를 양도한 후, 2018.3.29. 양도소득세 신고시 쟁점토지의 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원(환산가액)으로 하여 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.

나. 처분청은 2018.6.29.～2018.7.18. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점토지의 양도가액 및 취득가액을 과소신고한 사실을 확인하고 쟁점토지의 양도가액을 등기사항전부증명서상 기재된 OOO원으로, 쟁점토지의 취득가액을 청구인이 조사과정에서 제출한 계약서(계약체결일 : 2004.10.22., 이하 “쟁점계약서”라 한다)상 기재된 매매대금OOO 중 쟁점토지분을 안분한 OOO원에 환지(2011.10.24.)로 증평된 부분에 대한 환지징수금 OOO원을 가산한 OOO원으로 보아, 2018.10.5. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.1.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점계약서는 가계약서에 불과할 뿐 진정한 계약서가 아니어서, 쟁점계약서에 기재된 매매대금을 기준으로 하여 쟁점토지의 취득가액을 산정한 이 건 처분은 부당하다.

(가) 처분청은 쟁점계약서가 쟁점토지에 관한 진정한 계약서라는 의견이나, 쟁점계약서에는 매도인의 날인이 없고, 매수인 역시 청구인이 아닌 OOO으로 기재되어 있어 쟁점토지에 관한 진정한 계약서라고 볼 수 없다. 즉, 쟁점계약서상 매수인인 OOO은 당시 청구인의 배우자 OOO의 직원으로, 쟁점계약서는 실제 계약서 작성 전 매도인 없이 대리인인 중개사와 청구인측이 임의로 작성한 것에 불과하기 때문에 매도인의 도장이 날인되어 있지 않은 것이다.

한편, 청구인이 세무조사시 쟁점계약서와 함께 제출한 영수증을 OOO 명의로 작성한 이유는 당시 청구인이 여러 사업체를 영위하면서 사업자금 일부를 OOO의 계좌를 통하여 관리하였기 때문에, OOO 명의의 계좌를 이용하여 쟁점토지의 매매대금을 지급하였기 때문이다.

(나) 또한, 쟁점토지 및 지상건물에 관한 등기사항전부증명서를 보면, 청구인이 2004년 12월경 쟁점토지 및 지상건물을 취득할 당시 쟁점토지에 대한 근저당권 채권최고액은 OOO원, 지상건물에 대한 근저당권 채권최고액은 OOO원으로 확인되는 점에서, 쟁점계약서에 기재된 매매대금 OOO원을 실제 매매대금이 아니라고 보는 것이 합리적이므로, 이러한 쟁점계약서를 진정한 계약서라고 보는 것은 불합리하다.

(다) 쟁점계약서의 계약일은 2004.10.22.이나, 쟁점토지 및 지상건물에 관한 등기사항전부증명서를 보면 등기의 원인이 된 매매계약일은 2004.11.29.이어서, 쟁점계약서의 내용과 등기사항전부증명서의 내용이 일치하지 아니한다.

또한, 쟁점토지에 관한 등기사항전부증명서를 보면, 매도인은 쟁점계약을 체결한 이후인 2004.10.27. 쟁점토지와 지상건물을 담보로 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정하고, 2005.4.12. 청구인이 해당 근저당채무를 인수한 사실이 나타나는 반면, 쟁점계약서에는 근저당채무 인수에 관한 내용이 기재되어 있지 아니한 점, 매매계약체결 이후 매도인이 계약목적물에 대한 근저당권을 설정하는 행위는 상식적인 부동산거래로 볼 수 없는 점 등에서 쟁점계약서는 진정한 계약서가 아닌 사실과 실제 계약서는 따로 존재한다는 사실을 알 수 있다.

(라) 청구인은 쟁점토지를 취득하기 위하여 매도인의 요구에 따라 OOO 토지(이하 “OOO토지”라 한다)를 취득한 후 매도인에게 소유권을 이전하는 조건으로, 쟁점토지를 현금 OOO원 및 근저당권채무원금 OOO원에 거래하기로 약정하였으나, OOO토지의 기존 근저당권채무OOO원을 추가 인수하기로 하여, 최종적으로 쟁점토지를 OOO원에 취득하였다.

즉, 쟁점토지가 위치한 영종도는 개발 기대로 인하여 가격이 수시로 급등하는 지역이어서, 청구인은 쟁점계약서를 공인중개사와 임의로 작성한 후 매도인의 요구대로 총 OOO원의 실제 계약서를 작성(현재는 분실함)하였고, 만일의 경우 토지거래허가를 받지 못하여 계약이 파기될 것에 대비하여 2004.11.6. 청구인의 배우자 OOO를 근저당권자로, 매도인을 채무자로 하여 쟁점토지에 OOO원, 지상건물에 OOO원의 근저당권 채권최고액까지 설정하였다. 이러한 사실들을 감안하면, 매매대금이 OOO원에 불과한 쟁점계약서는 진정한 계약서가 아니다.

(마) 청구인은 쟁점토지 및 지상건물 취득을 위하여, OOO원은 OOO 명의로 매도인에게 지급하였고, OOO원은 사채업자인 OOO로부터 차입하여 매도인에게 지급하였는바, OOO원 지급내역은 매도인의 도장이 날인된 영수증(2004.10.29.)으로 확인되고, OOO원 지급내역은 차용증과 2005.1.18. OOO원을 무통장송금한 내역으로 확인할 수 있으므로, 쟁점계약서상 매매대금OOO은 실제 계약의 내용과 다르다.

(2) 위와 같은 사실들에 의하면, 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 경우에 해당하므로, 처분청이 쟁점계약서를 진정한 계약서로 보아 쟁점토지의 취득가액을 환산가액이 아니라 쟁점계약서의 매매대금으로 산정한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 세무조사 당시 스스로 쟁점계약서를 쟁점토지 및 지상건물에 관한 진정한 계약서라고 소명하면서 제출한바, 쟁점계약서상 매매대금을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

(가) 청구인은 쟁점계약서가 쟁점토지에 관한 가계약서에 불과하다고 주장하나, 세무조사과정에서의 아래와 같은 청구인의 진술과 행동을 감안하면 쟁점계약서는 진정한 계약서에 해당한다.

처분청은 쟁점토지의 취득가액이 불분명하다는 이유로 환산가액OOO으로 신고한 쟁점토지의 취득가액의 적정성을 검토하던 중 OOO에 접수된 매도인의 양도소득세 신고서와 부동산매매계약서OOO를 확인하여, 청구인에게 이에 대한 소명을 요구하였다.

이에 청구인은 위 부동산매매계약서는 검인계약서일 뿐, 실제 계약서는 따로 가지고 있다고 주장하면서, 2018.8.2. 청구인의 배우자가 직접 방문하여 취득가액이 OOO원인 부동산계약서(2004.10.20.)를 제출하였으나, 처분청이 계약서의 진위 여부를 확인하기 위하여 문서감정한다고 하자, 청구인은 소급작성한 계약서인 사실을 인정하고, 쟁점계약서(2004.10.22.)가 진정한 계약서라고 주장하면서 쟁점계약서와 영수증 등 대금증빙 등을 추가로 제출하였다.

(나) 이에 처분청은 매도인이 양도소득세 신고시 OOO에 제출한 토지분 매매계약서(2004.11.29., 쟁점토지 OOO원), 매도인에게서 징구한 같은 토지분 매매계약서, 청구인 배우자가 세무조사 과정에서 제출한 허위의 부동산매매계약서(2004.10.20., 쟁점토지 OOO원) 그리고 쟁점계약서(2004.10.22., 매매대금 OOO원, 쟁점토지 OOO원) 총 4건의 계약서 중 취득 당시 정황이 반영된 쟁점계약서상 매매가액을 취득가액으로 결정하였다.

즉, OOO와 매도인으로부터 수집한 토지분 매매계약서(2004.11.29., 쟁점토지 OOO원)는 대금지급의 근거 등을 확인할 수 없고, 청구인이 세무조사 과정에서 제출한 허위의 부동산매매계약서(2004.10.20., 쟁점토지 OOO원)가 허위라는 점은 청구인 역시 인정하고 있는 반면, 쟁점계약서(2004.10.22.)와 관련하여, 공인중개사인 OOO가 쟁점토지를 중개한 사실을 인정하고 있는 점, 계약금·중도금 지급일자와 지급금액이 일치하는 영수증 등이 확인되는 점 등을 볼 때 쟁점계약서는 진정한 계약으로 인정할 수 있다.

(다) 만약 쟁점계약서가 쟁점토지의 취득가액을 반영하지 못한다면, 청구인이 쟁점토지의 취득일(2004.12.13.)로부터 약 14년이 지난 지금까지 쟁점계약서를 보관해올 이유가 없는 점에서도 쟁점계약서는 진정한 계약서로 평가할 수 있다.

(라) 청구인은 OOO토지 등의 매매과정이 쟁점토지 대금수수과정의 일부라고 주장할 뿐, 이에 관한 구체적인 약정서나 증빙을 제시하지 못하고 있다.

즉, 청구인은 ① 현금지급 OOO원, ② 쟁점토지에 대한 근저당채무 OOO원(채권최고액 OOO원) 인수, ③ OOO토지에 설정된 근저당채무 OOO원을 인수하여 총 쟁점토지의 거래대금이 총 OOO원에 달한다고 주장하나, 이에 관한 약정의 구체적인 내용을 확인할 수 있는 객관적 증빙을 제시하지 못하고 있다.

(2) 따라서, 처분청이 환산가액이 아닌 쟁점계약서상 토지분 매매대금OOO을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점계약서의 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것) 제94조[양도소득의 범위] ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

제96조[양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지] ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비] ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

제176조의2[추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지 등에 관한 등기사항전부증명서를 보면, 청구인이 2004.11.29. 매도인과 매매계약을 체결한 후 2004.12.13. 쟁점토지 및 지상건물에 대한 소유권이전등기를 경료하여 쟁점토지 및 지상건물의 소유권을 취득한 사실과 아래 ＜표1＞과 같이 쟁점토지는 도시개발사업OOO으로 인하여 2011.10.24. OOO으로 환지정리된 사실이 각 나타나고, 2004.10.27. 쟁점토지 지상건물에 대하여 채무자 매도인, 채권자 OOO, 채권최고액 OOO원으로 하는 내용의 근저당권 및 2004.11.6. 쟁점토지에 대하여 채무자 매도인, 채권자 청구인의 배우자 OOO, 채권최고액 OOO원으로 하는 내용의 근저당권이 설정되었던 사실이 확인된다.

＜표1＞ 환지 전후의 쟁점토지 변동 내역

(2) 청구인의 2018년 귀속 양도소득세 신고내역 및 경정내역은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 청구인의 2018년 귀속 양도소득세 신고 내역 및 경정 내역

(3) 처분청이 과세근거로 제시한 심리자료는 다음과 같다.

(가) 처분청이 OOO 및 매도인으로부터 확보한 토지분 매매계약서(2004.11.29.)를 보면 청구인이 매도인으로부터 OOO 대지 790㎡를 OOO원에 매수하는 내용이 나타나고, 건물분 매매계약서(2004.11.29.)에 의하면 청구인이 매도인으로부터 OOO 소재 지상건물(연면적 95.87㎡)을 OOO원에 매수한다는 내용이 나타난다.

(나) 청구인은 위 (가)항의 매매계약서가 검인계약서이고, 실제 계약서는 따로 있다고 주장하면서, 팩스(이후 2018.8.2. 청구인의 배우자가 처분청에 원본을 제시함)로 부동산매매계약서(2004.10.20.)를 제출하였는바, 부동산매매계약서(2004.10.20.)를 보면 청구인이 매도인으로부터 OOO원에 매수하는 내용이 확인된다.

(다) 처분청은 청구인이 제출한 위 (나)항의 부동산매매계약서(2004.10.20.)가 진정한 계약서인지 여부를 판단하기 위하여 청구인에게 OOO에게 문서감정을 의뢰한다고 하자, 청구인은 세무조사를 위하여 부동산매매계약서(2004.10.20.)를 소급작성한 사실을 인정하면서도 쟁점토지의 실제거래금액은 OOO원 이상이라고 주장하며, 쟁점계약서(2004.10.22.)와 관련 대금증빙 등을 추가로 제출하였다.

1) 쟁점계약서(2004.10.22.)를 보면, 중개업자란에 중개업자 OOO의 서명과 날인이 있고, 계약서 중간에 간인이 되어 있으나, 매도인란에 매도인(OOO)의 날인이 생략된 채 서명만 확인되고, 매수인란에 청구인의 배우자 OOO의 직원이었던 “OOO”이 서명한 사실이 나타난다.

2) 계약금영수증(2004.10.22.) 및 부동산중개인이 작성한 현금보관증(2004.10.22.)을 보면, 청구인이 쟁점계약서상 계약일(2004.10.22.)에 매도인에게 계약금 명목으로 OOO원을 지급한 것으로 나타난다(매도인을 대신하여 중개사 OOO가 수령함).

3) 중도금영수증(2004.10.29.)을 보면, 청구인이 쟁점계약서상 중도금일자(2004.10.29.)에 매도인에게 중도금 OOO원 지급한 것으로 나타난다(매도인을 대신하여 중개사 OOO가 수령함).

4) 매도인이 작성한 영수증(2004.10.29.)을 보면, 매도인이 청구인으로부터 계약금 및 중도금 명목으로 OOO원을 수취하였다는 내용이 나타난다.

5) 매도인이 작성한 확인각서(2004.10.29.)는 매도인이 중도금일자(2004.10.29.)에 계약금과 중도금을 수취하고, 영수증에 날인한 후 이에 대한 확인각서를 작성하여 준 것으로 나타난다.

(4) 청구인이 청구주장에 관한 증빙으로 제출한 자료는 다음과 같다.

(가) 청구인은 사채업자 OOO를 채권자로 청구인의 배우자 OOO를 채무자로 하여, 매매대금을 빌렸다고 주장하면서 차용증(2004.11.19., 대여금 OOO원, 이자 월 OOO, 변제기일 2005.2.30.)과 차용증서(2004.12.6., 대여금 OOO원, 이자 연 OOO%, 변제기일 2004.12.30.)를 제출하였다.

(나) 청구인의 배우자 OOOOOO 명의의 OOO 통장(100-020-85****) 거래내역을 보면, 2005.1.18. OOO원을 인출한 사실이 나타난다(적요가 “대체”라고 기재되어 있어 수취인이 확인되지 아니함).

(다) 그 외 청구인은 쟁점계약서가 검인계약서에 불과하다는 내용의 OOO가 작성한 확인서(2018년 9월, 신분증 사본 포함)와 쟁점계약서가 실제 계약서가 아니라는 내용이 기재된 OOO이 작성한 확인서(2018년 8월, 신분증 포함) 등을 제출하였다.

(5) 청구인의 대리인(세무사 김○○)은 조세심판관회의(2019.6.4.)에 출석하여 쟁점계약서와 영수증 등 관련 증빙의 원본을 제시하면서, OOO원의 자금증빙을 위하여 쟁점계약서를 작성한 것이라는 취지로 진술하였다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점계약서가 가계약서에 불과하여 쟁점계약서의 내용을 근거로 과세된 이 건 처분이 부당하다고 주장하나, 청구인 스스로 세무조사 과정에서 기존에 제출하였던 부동산매매계약서(2004.10.20.)는 소급작성한 허위의 계약서이고 쟁점계약서가 진정한 계약서라고 주장하면서 처분청에 쟁점계약서 및 영수증 등 관련 증빙을 제출한 점, 청구주장과 같이 쟁점계약서가 단순한 가계약서라면 쟁점계약서가 체결된 2004.10.22. 이후 매도인과 매수인(청구인) 사이에 쟁점계약서에 기재된 것과 같은 내용의 매매대금 지급 및 수취 등 계약의 이행사실이 없었어야 할 것이나, 쟁점계약서 관련 증빙 중 계약금영수증(2004.10.22.) 및 부동산중개인이 작성한 현금보관증(2004.10.22.)을 보면 청구인이 쟁점계약서상 계약일(2004.10.22.)에 매도인에게 계약금 OOO원을 지급한 것으로 나타나고, 중도금영수증(2004.10.29.)을 보면 청구인이 쟁점계약서상 중도금일자(2004.10.29.)에 매도인에게 중도금 OOO원을 지급한 것으로 나타나며, 매도인이 작성한 영수증(2004.10.29.)과 확인각서(2004.10.29.)에 의하면 매도인이 청구인으로부터 계약금 및 중도금 명목으로 OOO원을 수취하였다는 내용과 수취일자까지 확인되는바, 그 내용이 쟁점계약서와 계약금영수증(2004.10.22.) 및 현금보관증(2004.10.22.) 그리고 중도금영수증(2004.10.29.)의 내용과 서로 일치하여 쟁점계약서를 단순한 가계약서라고 보기 어려운 점, 청구인이 제시한 차용증(2004.11.19.)과 청구인의 배우자 OOO 명의의 OOO 거래내역 등이 쟁점토지의 매매대금과 관련이 있다는 증빙이 제시되지 아니한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다.

따라서, 처분청이 환산가액이 아닌 쟁점계약서상 토지분 매매대금OOO 및 환지징수금을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.