국심1995서1751 (1995.10.27)

양도

경정

무허가주택 2개동의 부속토지는 토지초과이득세법상 유휴토지가 아니므로 장기보유특별공제액을 양도차익에서 공제하는 것이 적법함.

소득세법 제23조【양도소득】

국심1992서0851

OO 세무서장이 95.1.16. 청구인에게 결정고지한 94년 귀속분 양도소득세 226,346,270원은 서울특별시 노원구 OO동 O OOOO 대지 1,289㎡ 중 142.15㎡에 대하여 장기보유특별공제를 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 처분개요

청구인은 64.6.5. 취득(77.1.1. 의제취득)한 서울특별시 노원구 OO동 O OOOO 임야 1,289㎡ 및 88.7.12. 취득한 같은 동 OOOOOO 임야 113㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 93.12.14. 매매를 원인으로 하여 94.3.22. 청구외 OO건설주식회사에 양도하고, 94.4.27. 쟁점토지에 대하여 장기보유특별공제를 하여 자산양도차익 예정신고·납부하였다.

처분청은 쟁점토지가 실제로는 나대지에 해당한다고 보아 장기보유특별공제를 배제하여 95.1.16. 청구인에게 94년 귀속분 양도소득세 226,346,270원을 고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 95.3.15. 심사청구를 거쳐 95.6.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지를 양도할 당시에 당해토지 내에는 ‘OO동 OOOOO’라는 주소로 청구외 OOO 및 OOO 소유의 2개의 무허가주택이 있었으므로 위 2개 무허가 주택의 부수토지 380.15㎡(재산세 과세대장상 무허가주택의 면적 76.03㎡의 5배 면적)에 대하여 장기보유특별공제를 배제하고 과세한 처분은 부당하므로 이에 해당하는 세액을 취소하여야 한다.

나. 국세청장 의견

청구인은 쟁점토지상에 무허가건축물 2동이 있었다고 주장할 뿐 실제로 무허가주택이 존재한 사실을 확인할 수 있는 객관적이고 구체적인 증빙(지방세법에 의한 재산세 과세대장 등재여부 및 건물분 재산세 납부사실 등)을 제시하지 못하고 있고 또한 청구인이 당초 토지초과이득세 과세표준신고시에도 쟁점토지 위에 무허가주택이 존재한 사실을 신고한 사실이 없으므로 쟁점토지에 대하여 장기보유특별공제를 배제하고 과세한 처분에는 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 쟁점은 쟁점토지 양도당시 쟁점토지 내에 무허가주택 2개동이 있었는지 여부, 위 무허가주택 2개동이 있는 경우 그 부속토지에 대하여 장기보유특별공제를 할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관계법령

소득세법 제23조 제2항 제2호에서 토지등(대통령령이 정하는 토지를 제외한다)의 양도에 있어서 그 보유기간이 10년 이상인 것에 대하여는 양도차익의 100분의 30에 해당하는 금액만큼 장기보유특별공제를 하여 양도소득금액을 산정하도록 규정하고, 동법시행령 제46조의3에서는 「법 제23조 제2항 제2호에서 “대통령령이 정하는 토지”라 함은 나대지(裸垈地)를 말한다. 다만, 양도일 현재 토지초과이득세법 제8조의 규정에 의한 유휴토지등에 해당하지 아니하는 토지는 그러하지 아니하다.」라고 규정하고 있다.

토지초과이득세법 제8조 제1항 제4호 본문 및 같은 법 시행령 제10조 제1항에서는 『… 유휴토지에서 제외되는 “주택의 부속토지로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 주거용으로 사용할 수 있도록 건축된 건물(…)의 부속토지를 말한다』라고 규정하고 있으며,

같은조 제2항에서는 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택의 주위에 있는 담장 또는 울 등에 의하여 경계가 확정되어 있는 경우에는 그 안에 있는 토지를 주택의 부속토지로 보고, 경계가 분명하지 아니한 경우에는 그 주택의 바닥면적에 별표1의 용도지역별 적용배율을 곱하여 계산한 면적에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다』라고 규정하고 있다.

무허가건축물이 주거용으로 이용되는 경우에는 그 부속토지를 주택의 부속토지로서 유휴토지에서 제외하며,(같은 뜻, 국심 92서0851, 92.8.26. 외 다수) 또한 타인소유의 무허가건축물일지라도 주거용으로 이용되고 있는 경우에는 그 부속토지를 주택의 부속토지로서 유휴토지에서 제외한다.(같은 뜻, 국심 92중1677, 92.9.9. 외1)

다. 사실관계

(1) 청구인이 제출한 OO건설주식회사(이하 ‘OO건설’이라 한다)와 93.12.14. 체결한 쟁점토지 매매계약서에 부속된 특약조건의 주요내용은 다음과 같다.

㉮ 매도인(청구인)은 쟁점토지의 잔금지급일인 94.2.28. 전까지 위 토지에 현존하는 지장물 일체를 철거한 후 매수인(OO건설)에게 인도하여야 한다.

㉯ 만약 잔금지급일까지 위 지장물을 철거하지 못할 경우 매수인은 매도인으로부터 권한을 위임받아 매수인이 위 지장물 일체를 철거할 수 있으며, 이 경우 소요되는 직접간접비용은 매도인이 부담하기로 한다.

㉰ 이 비용에 충당하기 위하여 잔금중 일억원을 지급보류하였다가 지장물이 철거완료됨과 동시에 매도인에게 지급한다.

㉱ 잔금중 위의 일억원을 제외한 나머지 대금은 이를 지급함과 동시에 쟁점토지에 대하여 매수인에게 소유권을 이전하여 주기로 한다.

(2) 청구인이 제출한 무허가주택의 건물주 청구외 OOO의 각서 및 영수증 3매에 의하면,

㉮ 청구외 OOO이 거주하는 OO동 O OOOO 내의 무허가건물을 94.2.21.까지 철거함에 따른 이주비로 30,000,000원을 받기로 하고, 94.1.28. 5,000,000원, 94.2.15. 5,000,000원, 94.2.19. 18,000,000원, 94.4.30. 2,000,000원을 청구외 OOO의 입회하에 수령한 사실이 나타나고 있다.

㉯ 이와 관련하여 청구인은 94.2.18. OO건설로부터 위 OOO의 무허가주택 철거대금으로 보류잔액금 1억원중 30,000,000원을 수령한 사실이 제출한 영수증으로 나타나고 있다.

(3) 청구인이 제출한 무허가주택의 건물주 청구외 OOO에 대한 최고서, 청구외 OOO의 답변서, 이행각서 및 영수증 3매에 의하면,

㉮ 청구인 및 청구외 OO건설은 청구외 OOO에게 쟁점토지상에 가옥1채 기타 부대시설에 대한 철거 및 토지인도에 관하여 94.4.27.에 내용증명우편으로 최고하였으며, 이에 대하여 청구외 OOO은 94.5.13. 시효취득을 주장하는 답변서를 내용증명우편으로 청구인에게 송달한 사실과,

㉯ 청구외 OOO은 이주비 50,000,000원을 지급받는 대가로 쟁점토지 위의 건물 및 점유토지를 소유자인 OO건설에 인도한다는 각서를 94.5.30. 작성하고, 쟁점토지 소유자인 청구외 OO건설로부터 94.5.31. 5,000,000원, 94.6.29. 20,000,000원, 94.6.30. 25,000,000원을 수령한 사실이 나타나고 있다.

(4) 당심판소가 직접 쟁점토지 매수인인 OO건설에 문의한 바, 쟁점토지와 인접한 아파트단지의 진입로를 확장하기 위해 청구인으로부터 취득한 사실이 있으며, 쟁점토지 취득당시 무허가주택 2개동이 있었고 그 소유자를 내보내는데 애를 먹었으며, 소유자가 OOO 및 OOO이라고 확인하고 있다.

(5) 노원구청장이 당 심판소에 회신한 무허가건물관리대장 및 재산세과세대장, 노원구청장이 청구인의 대리인에게 회신한 공문을 종합하면 타인소유의 임야 내에 ‘OO동 OOOOO’라는 주소로 1968년 건축된 청구외 OOO 및 OOO 소유의 무허가건물 2개동이 위치하고 있었으며, 이 무허가건물 2개동은 74.5.1. 재산세과세대장에 등재되었다가 95년 1월에 철거되었다는 기록이 있다.

(6) 청구외 OOO 및 OOO의 주민등록표에 의하면 OOO은 68.10.20.～94.2.26 기간동안, OOO은 68.10.20.～94.7.21. 기간동안 ‘OO동 OOOOO’에서 거주한 것으로 나타나고 있다.

(7) 청구외 OOO 및 OOO의 주소가 쟁점임야 소재지인 ‘OO동 O OOOO’가 아닌 ‘OO동 OOO’로 표기된데 대하여,

㉮ 노원구청장이 청구인의 대리인에게 회신한 공문에 따르면, OO동 OOOOO는 68.1.30. 같은 동 OOOOO에 합병되어 말소되어 현재는 존재하지 아니한 지번임을 확인하고 있고,

㉯ 노원구청 지적과 직원의 설명에 의하면, OO동 OOOOO는 같은 동 OOOOO에 합병되었으므로 현재의 OOOOO 내에 위치하고 있다고 보아야 하나 주민등록표상 OO동 OOOOO라는 주소가 합병·말소 후인 68.10.20.에 부여되었으므로 그 곳의 정확한 위치는 알 수 없으나,

㉰ OOO동사무소 주민등록 담당직원은 OO동 OOOOO의 위치가 쟁점토지 내에 있다고 확인하고 있다.

(8) 노원구청장이 당심판소에 회신한 무허가건물관리대장에 의하면 청구외 OOO의 무허가주택 부속토지의 면적은 30평(99.17㎡)이고 청구외 OOO의 무허가주택 부속토지의 면적은 13평(42.98㎡)으로 기재되어 있다.

라. 심리 및 판단

(1) 위의 사실관계를 종합하여 볼 때, 쟁점토지에 관한 매매계약을 체결할 당시인 93.12.14.경 쟁점토지 내에는 청구외 OOO 및 OOO 소유의 무허가주택 2개동이 있었고 이 무허가주택 2개동 및 그 부속토지의 양도에 따르는 비용을 청구인이 부담하기로 약정하였으므로 매수인인 OO건설은 이를 담보하기 위하여 잔금 중 1억원을 지급보류하였다가, 무허가주택의 거주자인 청구외 OOO의 세대가 무허가주택에서 94.2.27.경 이주함과 동시에 그에 해당하는 비용을 청구인에게 지급하였고, 또한 OO건설이 쟁점토지의 소유권을 이전받은 후에는 OO건설이 청구인의 권한을 위임받아 청구외 OOO의 세대가 무허가주택에서 이주함과 동시에 이주비를 지급한 것으로 인정된다.

따라서 쟁점토지의 계약서상 잔금청산일(94.2.28.) 또는 등기부상 양도일(94.3.22) 현재 OOO이 거주하였던 무허가주택이 철거되었는지 여부가 불확실하나, 장기보유특별공제는 자산의 양도후 매수자의 이용측면을 고려한 것이 아니라 양도자의 기왕의 보유기간과 이용상태등을 고려하여 양도자의 양도소득세 부담을 경감시켜 주려는데 그 목적이 있는 것인 바, 쟁점토지 위에 건물이 있었는지 여부는 잔금청산일이 아니라 매매계약체결일을 기준으로 판단하는 것이므로(같은 뜻, 국심 90서2300, 91.2.11. 합동회의 외 다수) 쟁점토지 매매계약체결일 당시 무허가주택 2개동이 소재하고 있었으며, 그 부속토지는 토지초과이득세법상 유휴토지에 해당되지 않는다고 판단된다.

(2) 그리고 쟁점토지에 소재한 무허가주택 2개동의 부속토지의 면적은 청구인이 주장하는 380.15㎡가 아니라 무허가건물관리대장에 등재된 부속토지의 면적인 43평(142.15㎡)이라고 인정된다.

마. 결론

청구인이 쟁점토지를 양도할 당시에 쟁점토지 내에 존재한 무허가주택 2개동의 부속토지 142.14㎡는 토지초과이득세법상 유휴토지에 해당되지 아니하므로 그 부속토지에 대한 장기보유특별공제액을 양도차익에서 공제하는 것이 적법타당하다.

따라서 이 건 심판청구는 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.