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서울지법 북부지원 1984. 11. 1. 선고 84가합12,238 제1민사부판결 : 항소
[건물명도및구상금청구사건][하집1984(4),363]
판시사항

양도담보의 피담보채무를 변제하지 아니하고 받은 처분금지가처분의 효력

판결요지

양도담보의 피담보채무를 변제하지 아니하고 받은 처분금지가처분결정은 그 부동산에 대한 담보이행사로서의 처분행위를 방지할 효력이 없다고 할 것이므로 형식상 존재한는 처분금지가처분결정의 기입등기로써 양도담보권자로부터 임차받아 주택임대차보호법에 의한 대항력을 갖춘 임차인들에게 대항할 수 없다.

참조판례
원고

원고

피고

피고 1외 2인

주문

1. 원고(반소피고)에게

가. 피고(반소원고) 2는, 별지기재 건물의 2층중 별지 제2도면 표지 19, 20, 21, 22, 19의 각 점을 순차로 연결한 선 내(사) 부분 4.7평방미터(㎡)와 같은 건물의 3층 7평 7홉 8작을 각 명도하고 1984. 2. 26.부터 위 각 부분의 명도일까지 월금 24,601원의 비율에 의한 금원을 지급하고,

나. 피고 1은, 원고(반소피고)로부터 금 1,000,000원을 수령함과 동시에 별지기재 건물의 1층중 별지 제1도면 표지 4, 5, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 4의 각 점을 순차로 연결한 선내 (나), (다)부분 29.4평방미터와 같은 건물의 2층중 별지 제2도면 표시 5, 10, 11, 12, 13, 14, 5의 각 점을 순차로 연결한 선내 (다), (라), (마) 부분 18평방미터를 각 명도하고,

다. 피고 3은 원고(반소피고)로부터 금 3,000,000원을 수령함과 동시에 별지기재 건물의 1층중 별지 제1도면표시 7, 8, 9, 10, 7의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가)부분 17평방미터와 같은 건물의 지하실 16평방미터 전부를 각 명도하고,

라. 피고 4는 원고(반소피고)로부터 금 3,000,000원을 수령함과 동시에 별지기재 건물의 2층중 별지 제2도면 표시 3, 7, 8, 9, 3의 각 점을 순차로 연결한 선내(가), (나)부분 20.4평방미터를 명도하라.

2. 원고(반소피고)는 피고(반소원고) 2에게 금 2,450,000원 및 이에 대한 1984. 3. 23.부터 다 갚는 날까지 연2할 2푼의 비율에 의한 금원을 지급하라.

3. 원고(반소피고)의 피고(반소원고) 2와 나머지 피고들에 대한 각 나머지 본소청구와 피고(반소원고) 2의 원고(반소피고)에 대한 나머지 반소청구를 모두 기각한다.

4. 소송비용중 본소로 인하여 생긴 부분은 이를 3분하여 그 2는 피고(반소원고) 2와 나머지 피고들의, 그 나머지는 원고(반소피고)의 각 부담으로 하고, 반소로 인하여 생긴 부분은 2분하여 그 1은 원고(반소피고)의, 나머지는 피고(반소원고) 2의 각 부담으로 한다.

5. 제1, 2항은 가집행할 수 있다.

청구취지

원고(반소피고, 이하 원고라 칭한다)는 본소로써, 피고(반소원고, 이하 피고라 칭한다) 2는 원고에게 주문 제1의 가항 기재부분을 명도하고 금 2,688,818원 및 1984. 1. 1.부터 위 명도일까지 월 금 24,601원의 비율에 의한 금원을, 피고 1은 원고에게 주문 제1의 나항 기재 부분을 명도하고 금 1,084,305원 및 1984. 1. 1.부터 위 명도일까지 월 금 61,600원의 비율에 의한 금원을, 피고 3은 원고에게 주문 제1의 다항 기재 부분을 명도하고 금 742,522원 및 1984. 1. 1.부터 위 명도일까지 월 금 35,826원의 비율에 의한 금원을, 피고 4는 원고에게주문 제1의 라항 기재 부분을 명도하고 금 144,609원 및 1984. 1. 1.부터 위 명도일까지 월 금 16,401원의 비율에 의한 금원을 각 지급하라.

소송비용은 피고들의 부담으로 한다라는 판결을, 피고 2는 반소로서, 원고는 피고 2에게 금 5,498,739원 및 이에 대한 반솟장송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라.

소송비용은 원고의 부담으로 한다는 판결 및 각 가집행선고를 구하다.

이유

1. 원고의 본소청구에 관하여 판단한다.

2. 건물명도 청구부분

별지기재의 건물(이하 이사건 건물이라고 칭한다)은 원래 원고의 소유였는데, 원고가 소외 1에게 채무의 담보목적으로 1980. 7. 14. 소유권이전청구권의 보전을 위한 가등기를, 1981. 9. 26. 위 가등기에 기한 소유권이전의 본등기를 각 경료하여 주고 그 건물을 명도하였다가 피담보채무를 모두 변제하고 1983. 10. 12. 위 각 등기를 말소하고 소유권을 회복한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 당원의 현장검증결과 및 감정인 문부남의 감정결과에 의하면 피고들이 이 사건 건물의 주문기재 각자 해당부분을 점유하고 있는 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없으므로, 피고들은 그 점유권원에 대하여 별다른 주장과 입증이 없는 이상 그 점유부분을 원고에게 명도할 의무가 있다고 할 것이다.

피고 1, 3, 4는 이 사건 건물이 소외 1의 소유명의로 있을 때 같은 소외인의 승락을 받고 임차하여 주민등록 전입신고를 마치고 입주하였으므로 같은 피고들은 주택임대차보호법의 보호를 받는 임차인으로서 임차보증금을 반환 받을 때까지 그 점유부분을 명도할 의무가 없다고 동시이행의 항변을 하므로 살피건대, 성립에 다툼이 없는 을 제2호증의1 내지 3(각 주민등록등본), 증인 문호, 같은 정한권의 각 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 을 제3호증의 1(매매계약서), 같은 7호증의1부터 3(각 전세계약서)의 각 기재, 위 각 증인의 증언과 당원의 현장검증결과 및 변론의 전취지를 종합하면, 피고 2가 그의 남편인 소외 2와 공동으로 담보목적으로 이 사건 건물의 소유권가등기를 경료한 소외 1로부터 1981. 9. 4. 이 사건 건물을 대금 54,000,000원에 매수하고 그후 위 소외인이 위 가등기에 기하여 소유권이전등기를 마치자 그의 승락을 얻어 피고 1, 3, 4에게 주문기재의 각자 해당 부분을 별지기재와 같이 임대하여, 같은 피고들이 별지기재와 같이 임차보증금을 지급하고 입주하여 주민등록을 마친 사실, 위 각 임대차계약은 해지되지 않고 묵시적으로 갱신되어온 사실 및 이 사건 건물은 그 일부가 점포로 되어 있으나 대부분 주거용의 방으로 구성되어 있는 주택인 사실을 인정할 수 있고 달리 반증없다. 위 사실에 의하면 같은 피고들이 이 사건 건물에 입주한 시기와 주민등록을 마친 시기가 모두 원고가 그 소유권을 회복한 시점인 1983. 10. 12. 이전인 것이 분명하므로, 위 임대차계약으로 원고에게 대항할 수 있다고 할 것인바, 위 각 임대차계약은 묵시적으로 갱신됨으로써 기간을 정하지 않은 임대차로 존속하게 되었다고 할 것이고, 이와 같은 기간의 정함이 없는 임대차로는 소유권을 회복하여 이 사건 솟장으로 명도를 청구하는 원고에게 6개월이 경과한 다음부터는 그 임대차의 존속을 주장할 수는 없다고 할 것이나, 앞에서 본 바와 같이 원고에 대하여 대항력을 갖춘 임대차였으므로 같은 피고들은 원고로부터 각자의 임차보증금의 반환을 받을 때까지 그 점유부분의 명도를 거부할 수 있다고 할 것이므로 같은 피고들의 위 동시이행의 항변은 이유있다고 할 것이다.

원고는, 위 피고들이 주택임대차보호법에 의한 보호를 받기 이전인 1981. 11. 7.에 이 사건 건물에 관하여 매매, 임대차등 일체의 처분을 금하는 처분금지가처분이 집행되었으므로, 같은 피고들은 원고에게 위 임차권으로 대항할 수 없다고 재항변하므로 살피건대, 앞에나온 갑 제1호증의 기재와 변론의 전취지에 의하면, 원고가 소외 1에 대한 소유권이전등기말소청구권을 피보전권리로 하여 위와 같이 처분금지가처분신청을 하고 그 결정을 받아 집행한 사실은 인정되나 그 피보전권리가 위 가처분 결정시까지 발생하였음을 인정할 만한 증거 없고, 오히려 성립에 다툼이 없는 을 제1호증의 1, 2(각 판결)의 각 기재와 변론의 전취지에 의하면, 원고는 소외 1에 대한 피담보채무를 변제하지 않은 상태에서 위와 같이 가처분결정을 받은 사실이 인정되므로 위 가처분결정시까지 피보전권리인 소유권이전등기말소청구권은 발생하지 아니하였음이 분명하고 따라서 위 가처분 결정은 소외 1의 담보권행사로서의 처분행위를 방지할 효력이 없다고 할 것이므로 형식상 존재하는 처분금지가처분결정의 기입등기로서 이 사건 건물의 적법한 임차인인 위 피고들에게 대항할 수 없다고 할 것이니 원고의 위 재항변은 이유없다고 할 것이다.

그렇다면, 피고 1, 3, 4는 별지기재의 각자의 보증금을 원고로부터 수령함과 동시에 각자의 점유부분을 원고에게 명도할 의무가 있다고 할 것이다.

나. 임료상당의 손해배상청구부분

원고는 피고들에게 피고들의 이 사건 건물의 점유로 인하여 입은 임료상당의 손해의 배상을 구하므로 살피건대, 피고 2를 제외한 나머지 피고들이 적법한 임차권에 의하여 점유하고 있어서 임차보증금의 반환을 받을 때까지 점유부분의 명도를 거부할 정당한 권리가 있고 임료의 약정이 없었음은 앞에서 본 바와 같으므로 달리 위 피고들의 이 사건 건물의 점유가 위법함을 인정할 증거가 없는 이상, 원고의 피고 1, 3, 4에 대한 이부분 손해배상청구는 더 나아가 살펴볼 것도 없이 이유없다고 할 것이다.

피고 2는, 이 사건 건물이 소외 1의 소유로 있을 때 같은 소외인으로부터 매수하여 그의 승락을 받아 점유하게 되었고, 그후 원고 앞으로 소외 1 명의의 소유권이전등기가 말소된 사실을 몰랐으므로 같은 피고는 책임이 없다고 다투므로 살피건대, 증인 문호의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 을 제3호증의1(매매계약서), 같은 호증의 2부터 5의 각 기재와 변론의 전취지에 의하면, 위 피고가 그 주장과 같이 이 사건 건물을 매수하여, 소외 1이 그 앞으로 소유권이전의 본등기를 마친 이후인 1981. 11. 10. 동 소외인이 승락을 받고 이 사건 건물에 입주하여 점유하게 된 사실을 인정할 수 있고 달리 반증없으므로, 위 피고는 적법하게 이 사건 건물의 점유를 시작하였다고 할 것이고, 그후부터 같은 피고에게 이 사건 솟장이 송달될 때까지 같은 피고가 이 사건 건물의 소유권이 원고에게 귀속된 사실을 알았다거나 과실로 인하여 알지 못하였다고 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로, 원고의 같은 피고에 대한 손해금 청구중 이 사건 솟장송달일까지의 부분은 이유없다고 할 것이다. 그러나 이사건 솟장이 같은 피고에게 송달된 다음날임이 기록상 분명한 1984. 2. 26.부터의 점유는 고의 또는 과실에 의한 것이라고 할 것이니 같은 피고는 원고에게 이로 인한 손해를 배상할 의무가 있다고 할 것인바, 감정인 최창석의 감정결과에 의하면 같은 피고 점유부분의 월 임료는 금 24,601원인 사실이 인정되므로, 결국 피고 2는 원고에게 1984. 2. 26.부터 그 점유부분의 명도일까지 매월 금 24,601원의 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있다고 할 것이다.

다. 보일러 철거로 인한 손해배상청구부분

원고는, 피고 2가 원고가 이 사건 건물에 설치한 미제보일러 시설물을 원고의 승락없이 철거하여 사용할 수 없게 만들었으므로 이로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 의무가 있다고 주장하므로 살피건대, 같은 피고가 위와 같이 보일러를 철거한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으나 증인 정한권의 증언 및 변론의 전취지에 의하면 같은 피고가 보일러를 철거한 시점은 소외 1의 소유로 있을때 같은 피고가 같은 소외인으로부터 이 사건 건물을 매수하여 입주한 후임을 인정할 수 있고 달리 반증없는 바, 그렇다면 위 보일러 역시 소외 1의 소유라고 할 것이므로, 원고는 그 철거로 인하여 손해를 입었다고 할 수 없을 것이니 원고의 이 부분 청구는 이유없다고 할 것이다.

2. 피고 2의 반소청구

앞에나온 을 제3호증의 1부터 5, 증인 문호의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 을 제4호증의 1, 3(각 영수증), 같은 4호증의 5, 6(각 전세계약서)의 각 기재와 증인 문호, 같은 정 한권(각 뒤에 믿지않는 부분제외), 같은 조영기의 각 증언 및 변론의 전취지에 의하면, 원고는 소외 3으로부터 금 1,500,000원, 소외 4로부터 금 1,000,000원, 소외 5로부터 금 100,000원을 임차보증금으로 지급받고 같은 소외인들에게 이 사건 건물을 임대하였는데, 그후 이 사건 건물이 소외 1로 넘어가자 피고 2가 소외 1의 승락을 얻고 피고 1, 3, 4를 입주 시키면서 위 소외인들에게 원고가 반환해야 할 임차보증금을 대신 지급하고 같은 소외인들을 퇴거 시켰는바, 소외 4에게는 금 850,000원을, 나머지 소외인들에게는 그 임차보증금 전액을 각 지급한 사실을 인정할 수 있고 이와 배치되는 증인 정한권, 같은 문호의 일부 증언은 같은 조영기의 증언에 비추어 믿을 수 없고 달리 반증없다.

위 사실에 의하면, 원고는 법률상 원인없이 피고 2의 출재로 인하여 보증금반환채무를 면하여 동액상당의 이익을 얻었다고 할 것이니, 위 합계금 2,450,000원을 부당이득으로, 위 금원에 대한이 사건 반솟장송달 다음날임이 기록상 분명한 1984. 3. 23.부터 다 갚는 날까지 소송촉진등에 관한 특례법 소정의 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지연손해금으로 같은 피고에게 지급할 의무가 있다고 할 것이다.

피고 2는 소외 6에게도 원고 대신임차보증금으로 금 1,000,000원을 지급하였으며, 위 소외인들이 입주시 사용하고 지급하지 않은 전기료와 수도료 합계금 1,898,739원도 원고 대신 납부하였으므로 위 각 금원에 대하여 원고에게 지급을 구한다고 주장하므로 살피건대, 소외 6에 대한 임차보증금 부분은, 같은 피고가 임차보증금의 반환으로 위와 같은 금액을 지급하였음에 부합하는 증인 문호, 같은 정한권의 증언은 증인 소외 6의 증언에 비추어 믿지 아니하고 달리 이를 인정할 만한 증거없으며, 전기료와 수도료 청구부분은, 같은 피고 주장이사실이라고 하더라도 전기료와 수도료 납부채무는 전세입주자들인 위 소외인들의 채무이지 원고의 채무는 아니라 할 것이니 같은 피고가 위 소외인들을 대신하여 변제하였다고 하더라도 원고는 아무런 이득을 취한 바 없다고 할 것이므로 결국 피고 2의 이 부분 반소청구는 이유없다고 할 것이다.

3. 결론

결국, 원고의 피고들에 대한 본소청구와 피고 2의 원고에 대한 반소청구는 각 위인정의 범위에서 이유있어 이를 인용하고, 각 나머지 청구는 이유없어 이를 기각하며, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제89조 , 제92조 , 제93조 를 가집행선고에 관하여는 같은법 제199조 , 소송촉진등에 관한 특례법 제6조 를 각 적용하여 주문과 같이 판결한다.

판사 이창구(재판장) 송두환 김영태

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