임대사업에 사용하던 쟁점부동산의 양도일 현재 장부가액을 취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부

가.청구인은 1990.10.16. 서울특별시 OOO(이하 “전체토지”라 하며, 청구인의 지분인 10분의 7을 이하 “쟁점토지”라 한다)와 건물 826.88㎡(이하 “전체건물”이라 하고 전체토지와 함께 이하 “전체부동산”이라 하며, 청구인의 지분인 10분의 7을 이하“쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 함께 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 임대사업용으로 사용하다 2010.9.16. 전체부동산을 OOO에 양도하고, 양도가액은 OOO으로 하고, 취득가액은 양도가액을 기준으로 환산한 OOO으로 하여 양도소득세 과세표준 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 2011년 1월 쟁점부동산 양도에 대하여 현지확인조사를 실시하여, 쟁점부동산의 양도가액은 청구인이 신고한 OOO으로 인정하고, 취득가액은 청구인의 임대사업과 관련하여 2009년말 현재의 장부가액이 OOO으로 확인되므로 그 가액을 취득가액으로 하여 2011.4.5.청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.4.26. 이의신청을 거쳐서 2011.7.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산 취득에 대한 등록세 영수증상 과세표준액OOO, 등록세OOO와 방위세OOO 및 제반 비용 추정금액OOO 등을 고려할 때 최초 계상한 장부가액OOO은 당시의 기준시가와 등록세 등 제반 비용 등이 반영된 것(건물가액은토지와 건물 전체의 지방세 과세시가표준액에 부대비용을 더하고 토지기준시가를 차감한 가격)에 불과한 것이므로 이를 실지취득가액으로 인정할 수 없고, 취득가액에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 그 책임을 청구인에게 전가하기 위해서는 장부가액이 취득당시 매매사례가액이나 감정가액 또는 근저당권 설정금액 등에 비추어서 어느정도 추정할 수 있어야 할 것이나, 처분청은 명확한 근거 없이 청구인에게 입증책임을 전가한 후 이를 반증하지 못한다 하여 청구인의 쟁점부동산 임대와 관련된 소득세 신고서류에 의하여 확인되는 장부가액을 실지취득가액으로 보고 과세한 처분은 조세법률주의에 반한다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산의 취득당시(1990.10.16.) 기준시가는 총 OOO,OOO,OOOO(OOOO OOO,OOO,OOOOO OOOO OOOO OOO,OOO,OOOOO OOO)이고, 지방세 과세시가표준액은 OOO인 점을 고려할 때, 청구인이 제시하는 등록세 영수증에 기재된 과세표준액 OOO과 큰 차이가 없고, 「지방세법」제111조 제2항에 “취득세의 과세표준액은 조례로 정하는 바에따라서 취득자의 신고에 의한다. 다만 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 바에 의한 과세시가표준액에미달하는 때에는 시가표준액에 의한다.”고 규정하고 있으며, 쟁점부동산 취득당시 작성한 ‘부동산 매매계약서’가 없어 실지취득가액을 확인할 수 없지만 청구인이 등록세 영수증에 기재한 과세표준인 OOO을 쟁점부동산의 실지취득가액이라 할 수가 있고, 여기에 취득세·등록세 등의 제반 비용을 합계한 가액을 장부가액OOO으로기장하였을 것으로 추정되며, 청구인도 동 가액을 장부가액으로 계상한 사실이 있어 이를 신뢰하여 취득가액으로 산정하고 과세한 것이므로 이 건 처분이 조세법률주의 및 실질과세원칙에 위배되지 아니한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

임대사업용으로 사용하던 쟁점부동산의양도일 현재 장부가액을 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나.관련 법령

(1)국세기본법

제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

제16조【근거과세】① 납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어기록하고 있는 경우에는 해당 국세 과세표준의 조사와 결정은 그 장부와 이에 관계되는 증거자료에 의하여야 한다.

제18조【세법해석의 기준, 소급과세의 금지】

① 세법의 해석·적용에 있어서는 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다.

(2)소득세법

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

② 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항과 제2항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 경우에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

(3) 소득세법 시행령

제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

제176조의2【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액

취득당시의 기준시가

양도당시의 기준시가

(괄호안생략)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1990.10.16. 쟁점부동산(전체부동산의 10분의 7지분)을 취득하여 임대사업용OOO으로 사용하다가 2010. 9.16. 매매대금 OOO에 양도하고, 양도가액은 OOO으로 하고 취득가액은 불분명하다는 이유로 양도가액을 기준으로 하여서 환산한 가액인 OOO으로 산정하여 양도소득세 예정신고를 하였으나, 처분청은 쟁점부동산의 양도가액은 청구인이 신고한 OOO으로 인정하였으나, 복식부기의무자인 청구인이 임대사업을 영위하고 있고, 국세통합전산망에 의하여 쟁점부동산의 장부가액이 확인된다고 하여 2009년말 현재의 장부가액인 OOO을 취득가액으로 산정하여 과세하였다.

(2) 청구인은 1995년말 현재를 기준으로 신고한 쟁점부동산 중 건물분의 잔존가액이 OOO임에도 처분청은 구체적인 근거도 없이 OOO으로 추정함에 따라 1995년말 실제 잔존가액이 OOO이 과소하게 계상되었고 이로 인하여 2009년말 잔존가액이 그 만큼 과소하게 계상된 점 등을 들어 장부가액을 신뢰할 수 없다 주장하나, 국세통합전산망에 의하면 쟁점부동산의 양도당시 청구인의 임대사업과 관련하여서 잔존하는 장부가액은 최초의 계상분인 OOO에서 1990.10.16.부터 2010. 9.16.까지 부동산임대소득 계산당시 필요경비로 공제한 건물분의 감가상각누계액OOO을 차감한 OOO인 것으로 확인된다.

(3) 「소득세법」제96조에서 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제 거래한 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 제100조에 양도차익을 계산할 때 양도가액을실지거래가액에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우의 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을포함한다)에 따른다고 규정하고 있으며, 같은 법 제97조 제1항에서는 양도소득의 필요경비 중에 취득가액은 실지거래가액이 원칙이고 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하고, 제2항에서 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다고 규정하고 있는 바, 당해 규정은 1994.12.22. 이후 계속적으로 개정하여 쟁점부동산의 양도당시까지도 존속하고 있는 것이며, 부동산임대소득금액 발생자가 자산을 양도한 경우 양도가액에서 공제할 취득가액은각 과세연도의 사업소득금액 계산당시 당해 자산의 취득가액에서 필요경비에 산입한 감가상각비를 공제한다고 규정하고 있다.

(4) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 취득한 이후 부동산임대업을 영위한 사실과 복식부기의무자로서 취득시점부터 양도시점까지 발생한 사업소득금액의 계산당시 계속하여 감가상각비를 계상하고 이를 필요경비로 공제한 적이 있는 점, 쟁점부동산을 양도할 당시인 2009년말 현재 장부가액이 OOO으로 확인되고 있는 점, 「소득세법」제97조 제2항에서 양도자산의 보유기간 중 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세연도의 부동산임대소득금액·사업소득금액 또는 산림소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 경우에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다고 규정하고 있는 점 등을 감안할 때, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 2009년말 현재의 장부가액으로 보아 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

유사 판례